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#1 12/10/2017 12h33

Membre (2017)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

Je suis au milieu du processus d’achat d’un petit immeuble de rapport destiné à du locatif et je commence d’ors-et-déjà à lister tout ce que je vais pouvoir déduire des revenus générés.
Globalement c’est assez simple, le site gouvernemental a du être cité un bon millier de fois. Pourtant je ne parviens pas à déterminer si l’une de mes dépenses est déductible. C’est pour cela que je fais appel à vous.

Afin de m’assurer de la qualité de la couverture du toit et de faire chiffrer les travaux de rénovation d’un cheneau qui présentait des traces d’infiltration, j’ai fait intervenir un couvreur et nous avons finalement été contraints de louer une nacelle.

Ma question est simple : dans la mesure où ces dépenses ont été réalisées dans le but d’acheter puis de rénover le bien, sont-elles déductibles malgré le fait qu’elles aient été réalisées avant que je ne sois devenu propriétaire du bien ?

Merci par avance,

Malloc.

Mots-clés : déduction de charges, fiscalité, imposition, investissement locatif

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#2 12/10/2017 13h02

Membre (2015)
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Réputation :   3297  

Si vous parlez bien de revenus fonciers, donc d’une location nue, à mon avis la réponse est non.

Etre propriétaire d’un bien est le préalable pour pouvoir déduire des dépenses. Dans le cas de la VEFA, les intérêts intercalaires sont déductibles mais l’acheteur qui a signé un contrat de VEFA est déjà propriétaire.

Là vous êtes dans le cas où vous avez réalisé des diligences pour vous assurer de la qualité du bien que vous envisagiez d’acheter. En gros, vous avez expertisé à vos frais l’immeuble d’autrui. A mon sens ce n’est pas déductible.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#3 12/10/2017 13h41

Membre (2017)
Réputation :   3  

Bonjour Bernard2K,

Il s’agit bien d’une location nue pour un T2 et un T4 que je vais déclarer au réel pour trois ans afin de déduire les travaux de toiture, les intérêts du prêt et les divers petits travaux d’entretien.

J’ai effectivement fait expertiser le bien d’autrui mais dans le but de l’acquérir et d’y réaliser des travaux de rénovation.

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#4 13/10/2017 17h14

Membre (2017)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

Dans la même lignée, qu’en est-il du matériel de rénovation acheté à l’avance ?

Exemple : je viens de lire un poste de Cricri77700 dans lequel il dit qu’il lui est arrivé d’acheter des cuisines en modèle d’expo (grosse remise) et de les stocker dans sa cave en attendant son prochain projet.

L’achat de la cuisine, ayant eu lieu avant d’être propriétaire du bien, est-il déductible dans le cadre d’une location nue en déficit foncier ?

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#5 13/10/2017 17h48

Membre (2015)
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C’est différent en meublé au réel. C’est imposé en BIC donc c’est une compta d’entreprise. On peut prendre en compte des dépenses antérieures au démarrage effectif de l’"entreprise" (c’est à dire le début de la location) pourvu qu’on soit sur le même exercice.

Or, d’après votre titre et votre présentation, j’en ai déduit que c’était loué nu et qu’il s’agit donc de revenus fonciers au réel.

Notez que je me mettrais pas ma main au feu concernant la réponse, que ce soit pour les revenus fonciers ou le BIC. Mais c’est en tout cas ce que j’en ai compris.

Dernière modification par Bernard2K (13/10/2017 17h49)


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[+1]    #6 13/10/2017 17h51

Membre (2013)
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Bonjour Malloc;

Pour moi cette charge est déductible SI vous achetez le bien et je rajouterai la même année.

En vertu de :

Art 13 du CGI
1. Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu.

Car cela ne fait pas partie également des charges expressément exclues par l’article 31 du CGI.

Toutefois si cela vous chagrine comprenez bien que le fisc n’a pas grand chose à gagner à venir vous redresser pour 300€ de base fiscale…

Néanmoins si toutefois vous souhaitiez vous assurez de la déductibilité de la charge, vous pouvez :
Payer le prestataire APRES votre acquisition, car c’est la date de décaissement de la charge qui compte pour son caractère déductible en imposition à l’IR.
Vous lui remettez un chèque qu’il n’encaissera qu’après votre signature.

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#7 15/10/2017 22h40

Membre (2017)
Réputation :   3  

Bonsoir Pryx,

Je vous remercie pour votre réponse. Il me semblait bien avoir lu ce ’’en vue de l’acquisition’’ quelque part.

Je n’aurais de facture que pour le diagnostique de la toiture : 144€ TTC. Il est donc certain que même si cela ne devait pas être déductible, un redressement serait vraiment surprenant.

En réalité ma question se valait plus générale. Peut-on acheter de l’équipement avant de signer ?
Je considérerai donc que oui.

Bonne soirée,

Malloc.

PS : si cricri77700 devrait passer par là, pouvez-vous nous donner votre avis ?

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#8 16/07/2020 20h45

Membre (2020)
Réputation :   11  

Bonsoir à tous,

Je relance cette conversation car nous nous posons sérieusement la question avec mon mari, et je ne trouve pas de réponse, même sur le site des impôts (s’il le faut, je les contacterai directement).

Nous allons bientôt acquérir un immeuble dans lequel nous souhaitons faire des travaux avant la remise en location. Pour cela, nous avons commencé à faire un listing de tout ce qu’il nous faut. Dans l’idéal, nous voudrions acheter un maximum de matériaux à l’avance, afin de pouvoir gagner du temps (notamment les cuisines).

Sachant que l’immeuble rentrera dans notre patrimoine la même année que les factures d’achat, pensez-vous que nous puissions anticiper les achats et déduire les factures alors que nous n’étions pas propriétaires à la date d’achat des matériaux?

Je précise que l’entièreté de nos locations sont en nom propre, nues, et que ce sera également le cas pour cet immeuble.

Je vous remercie par avance.


"… ce n'est pas l'intelligent qui est devant mais plutôt l'audacieux." Robert Kiyosaki

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#9 16/07/2020 21h12

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En #2, Bernard2K semblait plutôt être sur une impossibilité (et je suis assez de son avis).

Autre problématique : pour une raison ou une autre, vous n’achetez pas l’immeuble (crédit non accordé, vendeur qui se rétracte, diag mauvais, etc).
Vous faites quoi de votre matériel ?
Certes beaucoup de magasins le reprennent maintenant, mais votre gain de temps sera une perte de temps! (surtout si en plus certains matériels sont abîmés et vous ne l’avez pas vu avant)

Dernière modification par gunday (16/07/2020 21h13)

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#10 16/07/2020 22h17

Membre (2020)
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Concernant un possible non-achat, cela ne devrait pas poser de problème et auquel cas, nous en assumerions les conséquences. Et en vue des biens que nous avons, nous utiliserions les matériaux ailleurs (nous avons de futurs projets, notamment de construction, sur lesquels nous pourrions utiliser les marchandises achetées même si les factures ne correspondent pas, étant donné que ce sera de la construction donc non déductible).

Merci pour votre réponse. Je vais tenter d’obtenir l’avis des impôts également pour en être sûre, et quand ils m’auront répondu, je communiquerai l’information ici.


"… ce n'est pas l'intelligent qui est devant mais plutôt l'audacieux." Robert Kiyosaki

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[+1]    #11 16/07/2020 22h30

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Je rappelle au passage que, pour déduction des revenus fonciers, les factures doivent être à votre nom mais à l’adresse du bien en question, avec identification de l’appartement le cas échéant (ex : "31 avenue de la gare, appart n°12" ou "appartement 2e étage droite"). Je ne vois pas bien comment réorienter les matériaux vers un autre appartement dans ces conditions.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#12 17/07/2020 07h11

Membre (2020)
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Oui Bernard2K, je précisais justement que le matériel serait réorienté vers des projets sur lesquels nous ne pouvons pas déduire les travaux (projets d’auto-construction). Mais l’idéal serait de ramener le matériel en magasin, ce qui serait en très grande partie, voire en totalité, faisable.


"… ce n'est pas l'intelligent qui est devant mais plutôt l'audacieux." Robert Kiyosaki

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#13 23/07/2020 09h13

Membre (2020)
Réputation :   11  

J’ai eu une réponse orale du centre des finances publiques.
Mon cas concerne de l’achat en nom propre et de la location nue (leur réponse diffère peut-être selon le mode d’exploitation).
Lorsque les matériaux ET le bien sont achetés la même année, alors nous pouvons déduire les factures, mêmes antérieures à la date d’acquisition de l’immeuble.

Ceci m’a été communiqué oralement. J’ai aussi posé la question par écrit. Si j’ai une réponse écrite, je la posterai en commentaire.


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Favoris 1    #14 27/07/2020 15h41

Membre (2020)
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Ci-dessous la réponse écrite des impots.

. a écrit :

Bonjour,

Afin de pouvoir déduire le montant du matériel destiné à l’amélioration de votre logement destiné à la location, vous devez être propriétaire de votre logement comme indiqué dans le BOI-RFPI-DECLA-20.

. Conditions générales de déduction
120

Pour être admises en déduction, les charges doivent répondre à certaines conditions générales, sauf dérogations prévues expressément par la loi (notamment pour les déductions spécifiques). Ainsi, ces dépenses doivent :

- se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
- avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ;
- avoir été effectivement supportées par le propriétaire ;
- avoir été payées au cours de l’année d’imposition ;
- être justifiées.
Les factures seront à reporter à l’adresse du logement.

Cordialement.


"… ce n'est pas l'intelligent qui est devant mais plutôt l'audacieux." Robert Kiyosaki

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