PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 06/10/2017 22h21

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bonjour,

Nous débutons dans l’investissement locatif. Après plusieurs mois à nous auto-former sur ce projet et à rechercher des biens, nous avons trouvé dans une commune petite mais plutôt bien située, un immeuble de rapport type maison de village avec terrain à l’arrière, composée d’un local commercial au RDC à louer, un T4 à rénover et des combles aménageables, + cave et dépendance. Après avoir fait nos calculs, nous avons fait une offre de 83.000 € (sur les 90.000 € proposés) qui a été acceptée et sommes en attente pour signer le compromis.

Notre projet serait d’en habiter une partie (nous pensions aux combles) du moins pour une courte période tout en louant le local commercial ainsi que le T4.

Or, sur les quelques banques que nous avons rencontrées pour un premier rendez-vous, la dernière nous a dit qu’il fallait faire 2 prêts distincts : un pour notre RP et l’autre pour le locatif sinon nous ne pourrions pas déduire les intérêts d’emprunts des impôts…

…Ce qui nous a pas mal embrouillé le cerveau. Surtout que les autres banques et courtiers que nous avons approchés ne nous ont pas parlé de cela. Effectivement, au niveau des déductions fiscales, je me doute que nous ne pourrons pas déduire les charges qui auront eu lieu dans l’appartement que nous occupons mais à vrai dire je ne m’étais pas demandé comment les intérêts étaient déductibles dans le cas d’un mélange RP et locatif.

Du coup, nous commençons à nous demander si cela est vraiment une bonne idée de vouloir nous loger dans ce bien. L’idée partait du fait que de toutes façons nous envisagions de déménager dans le secteur et que cela rassurerait sans doute les banques de présenter un projet type "RP + cerise sur le gâteau" plutôt que d’emblée un immeuble de rapport en locatif pour notre premier investissement. A vrai dire, cela nous rassure un peu nous même je pense car les mensualités demandées étalées sur 25 ans ne représentent qu’environ 130% de notre loyer actuel smile

De plus, l’idée n’est pas de rester longtemps mais plutôt le temps de nous "faire la main" sur la gestion du bien puis de trouver une meilleure location alentour. Du coup, après notre départ, j’imagine que les intérêts d’emprunt en question seraient à nouveaux déductibles à 100%….

A vrai dire, le projet est déjà mixte de base étant donné qu’il y a un local commercial et une partie habitable dans l’immeuble. On ne s’est pas mis dans la simplicité pour commencer mais on a l’impression qu’il y a un réel potentiel.

Si vous avez réalisé ce type d’investissement "hybride", n’hésitez pas à me partager votre expérience.
Après de multiples lectures et conseils, nous sommes encore dans l’hésitation d’achat en nom propre / SCI, dont je suis preneuse de conseils également par rapport à cela.

Au plaisir de vous lire.
L. Bouibouis

Mots-clés : fiscalité, immeuble de rapport, imposition, locatif, rp, sci

Hors ligne Hors ligne

 

#2 07/10/2017 00h13

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Bonjour,
sous réserve que vous parliez bien de location nue (non meublée),

vous mélangez deux notions :
- un immeuble est dit "mixte" quand il y a de l’habitation d’une part, et des locaux professionnels d’autre part (commerciaux ou bureaux), que ça soit loué ou non : un commerçant qui est propriétaire  d’un immeuble avec son commerce au RDC et son logement à l’étage est propriétaire d’un immeuble "mixte".
Pour autant, du point de vue des Impôts, quand un immeuble "mixte" est loué, toutes ces locations sont imposée pareil, pourvu qu’elles soient nues (non meublées) : ce sont des revenus fonciers. Ainsi il n’y a pas de notion de mixité du point de vue des impôts : tout est en revenus fonciers.

- habiter dans le même immeuble que les locaux locatifs pose un problème bien différent. Cette "mixité" n’a rien à voir avec la première.
"Les intérêts ne peuvent être déduits que s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location". Source : RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt point 20.
Pour ma part, je confirme l’analyse de cette banque : il faut deux emprunts distincts sous peine de remettre en cause la déductibilité de l’ensemble.
On pourrait penser que même avec un seul prêt, on peut déduire les intérêts d’emprunt, au pro-rata de la surface locative. Néanmoins, dans la mesure où cette solution n’est pas prévue par le Bofip, c’est un coup à se prendre un redressement fiscal sur l’ensemble.

-par ailleurs, côté travaux, ne sont déductibles que les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Sont exclus les travaux de reconstruction et d’agrandissement. Or, aménager votre RP dans les combles est clairement de l’agrandissement. De plus, les travaux relatifs à une RP sont évidemment non déductibles.
De ce point de vue, il est souhaitable de bien distinguer les travaux sur le locatif d’une part, surfaces qui étaient déjà de l’habitation ou du local commercial avant travaux, et qui sont donc déductibles ; d’autre part sur votre RP (non déductibles). Pour les parties communes, il conviendra de faire un pro-rata des surfaces ; seul le pro-rata des travaux correspondant à la surface du locatif sera déductible.

Après, de façon plus métaphysique, sur l’opportunité de faire sa RP dans le même immeuble que les locataires, cela a été discuté encore tout récemment sur le forum : Achat d’un immeuble de rapport avec un appartement utilisé en résidence principale ? .

PS : sur un immeuble mixte vous n’avez pas 10 jours de rétractation après signature du compromis. Réfléchissez AVANT de signer.

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2017 00h43)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 08/10/2017 22h04

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bonsoir Bernard2K

Merci pour votre réponse précise.

Tout d’abord nous ne savions pas qu’il n’y avait pas de délais de rétractation pour les locaux commerciaux ! Heureusement que vous me l’apprenez… Du coup, quand un bien est mixte, la règle qui "l’emporte" est celle du local commercial ?

Oui on parle de location nue car les appartements sont des T4. A priori ils ne sont pas divisibles selon l’agent immobilière pour cause de quotas de création de logements dans la commune, mais nous sommes encore en attente de la mairie pour avoir les données exactes car il aurait pu être intéressant de diviser le 1er étage en 2 T2. Enfin c’est encore un autre problème.

Concernant les combles, j’ai effectivement pris connaissance que cela correspondrait à une "amélioration" donc pas déductible. Cependant, il s’agit d’un étage avec des fenêtres sur les murs et 2m50 de hauteur sous toiture au point le plus bas (la toiture est à refaire), l’agence nous le vend sur papier d’ailleurs comme un T4 même s’il n’y a visiblement pas eu d’habitation dedans récemment. Sans vouloir jouer sur les mots, jusqu’où s’agit-il d’aménagement de combles ? Est-ce qu’il y a certains travaux dans cet espace récupérables pour être déduits ?

A lire votre réponse et le post que vous avez mis en lien, nous commençons vraiment à nous demander si mettre notre RP dans l’immeuble est une bonne idée. Ca avait l’air d’avoir rassuré notre banquière mais le fait qu’elle n’est pas proposé d’emblée 2 prêts distincts montre qu’au fond elle n’y connait sans doute pas grand chose et c’est le risque de se prendre une claque plus tard…

Hors ligne Hors ligne

 

#4 09/10/2017 07h54

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Et pour prolonger les débats, comme ceux engagés sur votre présentation, il convient de faire bien attention au commerce ciblé ; à ce niveau de tarif dans une région que je connais bien j’imagine - à tort j’espère - qu’il s’agit d’un commerce banal (par différence avec une banque, un assureur pour faire caricatural) ou plus probablement d’un bien vide s’il s’agit du secteur Valentinois.
Très rapidement, en cas d’impayés, vous risquez d’avoir du mal à vivre "ensemble"…

NB : très souvent dans les PLU récents, le changement de destination est interdit afin de favoriser et maintenir la vie de quartier.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#5 09/10/2017 09h29

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bonjour Iqce, oui le changement de destination n’est pas permis mais nous pensions louer le commerce tel quel. Il est plutôt bien situé et facile d’accès donc nous sommes quand même optimistes. Avez-vous de l’expérience avec les commerces ?

C’est vrai que le fait d’habiter ou non dans l’immeuble, nous le concevions un peu comme un "filet de sécurité", sachant que c’est notre premier investissement, étant donné que les mensualités demandées ne dépasseraient que de peu notre loyer actuel. Partir sur un projet plus classique ou on loue la totalité (les 2 apparts + le commerce) est plus une prise de risque mais comme tout projet locatif me direz vous…

C’était aussi un argument pour convaincre les banques car nous n’avons pas le plus simple des profils (tous 2 auto-entrepreneurs) avec des revenus net moyens sur les 3 dernières années de 2500 € / mois pour le couple hors allocs. Dans nos premiers entretiens, nous avions présenté le projet tel quel et cela semblait rassurer notre interlocuteur.

Ceci dit, ce que je trouve bizarre avec le recul, c’est que même les courtiers que nous avons abordés (qui font aussi de la gestion de patrimoine) ne nous ont pas parlé de cette histoire de deux crédits.

En mettant de côté la question d’être à côté de ses locataires, et juste pour en avoir le coeur net, qu’est-ce que cela implique comme frais supplémentaires et autres conséquences, le fait de faire 2 crédits au lieu d’un ? Hormis deux frais de dossier ?

Merci de vos lumières…

Hors ligne Hors ligne

 

#6 09/10/2017 10h25

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Une seule expérience avec une location à un assureur le "cabinet Cazaban" : le locataire est parti avec un an d’impayé (dépôt de bilan) et la facture de téléphone pour le bailleur ainsi que d’autres désagréments mais sans commune mesure, bien que le fait d’avoir des entrées sorties incessantes dans l’immeuble (un seul accès) ne soit pas si neutre.

Dernière modification par Iqce (09/10/2017 20h16)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#7 09/10/2017 20h07

Membre (2017)
Réputation :   1  

Iqce, gloups, c’est pas rassurant tout ça… Du coup vous avez trouvé un meilleur locataire après ? Ou vous avez revendu ?

Pour la question de demande de prêt, je me permets d’insister pour avoir d’autres avis. Aujourd’hui on a appelé 2 nouveaux courtiers cette fois-ci en affichant un projet 100% locatif et ils n’étaient pas du tout partant pour nous suivre, avec des remarques prémâchées du type "mais vous êtes auto-entrepreneurs" et "vous n’avez qu’à acheter plutôt votre résidence principale"… bref, pas très excitant.

Je me permets de poser une question, tout en étant consciente qu’elle est un peu "borderline" : qu’est-ce qui nous empêche de demander un crédit en disant que ce sera notre RP (ou RP + locatif) et faire du locatif une fois le prêt obtenu ? Je suppose que le notaire va écrire que nous achetons dans le but de faire une RP + locatif. Est-ce que c’est grave si après les travaux nous trouvons rapidement des locataires et "changeons d’avis". Et si la banque nous impose finalement 2 prêts distincts (je rappelle que pour l’instant notre banque à qui nous avons présenté un projet RP + locatif ne nous a proposé qu’un seul prêt).

Car à vrai dire, nous nous étions nous même mis dans une projection assez souple de ce type : nous pourrions y habiter ou bien si nous trouvions très rapidement des locataires nous pourrions trouver une location pour nous-même dans les environs. Idem, pour le local commercial, cela pourrait servir de galerie / studio pour mon conjoint qui est photographe, du moins en attendant qu’il soit loué. Ce sont des solutions de "secours" qui nous ont rassuré nous-même et au passage notre banquière à qui nous avons confié ce projet initial…

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums