Le LMNP est-il pertinent avec un grand appartement ?

rlermi · #1

Très chers amis,

Je suis un fervent lecteur, moins fervent rédacteur, mais je ne trouve pas réponse à mon questionnement, malgré une recherche que j’espère avoir été efficace. N’hésitez pas à m’indiquer tout fil de discussion qui répondrait à ma question et mille excuses par avance si je doublonne.

Je suis récent propriétaire d’un appartement en proche banlieue parisienne de 60m² et 4 pièces : un salon et trois chambres. Je souhaiterais, pour des raisons fiscales, louer en LMNP mais je m’interroge sur la pertinence d’un tel choix.

Oublions l’intérêt fiscal.
Il me semble que le régime LMNP est très pertinent pour les petites surfaces pour lesquelles les locataires souhaitent sans doute ne pas avoir à s’ennuyer avec des meubles. Je pense au studio parisien et à l’étudiant qui l’occupe si bien, en mode "clés en main".

En revanche, si l’on souhaite louer un 60m² de 4 pièces dont 3 chambres, est-ce que le LMNP ne serait il pas moins pertinent ?
Mon idée c’est que la cible est plus sédentaire (moins de turn over sur un 60m², surtout avec 3 chambres) et que donc dispose de meubles qu’elle souhaite conserver.

Quel intérêt (hors fiscal) dans ce cas de figure de louer en LMNP ? Pire, est-ce qu’imposer une location meublée ne peut-il pas contraindre la future famille et donc les cibles potentielles ?

Par avance je vous remercie et vous souhaite un excellent week end

Mots-clés : lien, lmnp, surface

investisseur36 · #2

en dehors du régime fiscale aucun intérêt sur les surfaces plus grande a part à faire de la colocation.

En meublé c’est plus de turnover et plus pour étudiants et personne en mission ou après c’est du saisonnier.

Regarder plutôt du coté du cosse sans travaux cela vous donnera un avantage fiscale et pourra attiré une famille qui restera longtemps.

Bernard2K · #3

Je suis d’accord avec tout ce qui dit investisseur36.

Jusqu’au T2, on trouve des gens pour du meublé. T3 à l’extrême rigueur si le loyer n’est pas cher (jeune couple sans enfant ou avec un seul enfant). Mais T4, quelle famille arrive sans un meuble ?

Sur la colocation, attention au fait que si vous faites un bail individuel à chaque locataire, il faudrait que chaque "chambre logement" fasse au moins 14 m² et ait un point d’eau. Cf. Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Si vos chambres ne respectent pas ces critères (14 m² et point d’eau), votre seule solution pour louer meublé en colocation et de façon légale, c’est de faire une coloc avec bail unique. On peut passer une annonce pour le logement complet et attendre qu’un groupe de personnes s’organise pour louer ensemble, mais il me semble que que ça va encore mieux si le bailleur aide un peu la chance (c’est à dire que c’est lui qui trouve les locataires en passant des annonces pour chaque chambre, et leur explique ensuite que ça sera avec un bail unique). Certains bailleurs y arrivent sur ce forum mais c’est un peu sportif (trouver les locataires en un court laps de temps, qu’ils se conviennent les uns les autres, signer le bail et ses longs annexes en multiples exemplaires…).

L’objectif de la coloc est évidemment d’augmenter le loyer globalement perçu ; encore faut-il que ce soit possible. Vérifiez que votre "proche banlieue" ne soit pas concernée par le plafonnement des loyers.

PS : vous questionnez en faisant comme si LMNP et location meublée étaient synonymes. Or, vous, propriétaire en nom propre de ce logement, vous seriez certes LMNP. Mais on peut faire de la location meublée sous d’autres statuts (SARL, SAS ou SCI IS par exemple). Votre question n’est pas spécifique au LMNP, mais plus générale. Le titre de votre file devrait être "location meublée et taille de l’appartement".

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2017 08h18)

Muschmann · #4

Pour ma part je nuancerai .
C’est sur que si l’on oubli le régime fiscal , le LMNP à peu d’intérêt …vu que le régime fiscal est son principal intérêt :-).

A titre d’exemple j’ai acquis cette année en proche banlieue parisienne et mis en location meublée un appartement de 57m2 carrez et 72m2 au sol (grande mezzanine ouverte sur le salon avec plafond cathédrale). J’ai eu beaucoup de demandes et donc put choisir le meilleur dossier. Un couple sans enfant avec une très bonne situation et venant d’être muté dans la région.

Pour eux le meublé était ce qu’ils recherchaient mais je n’ai eu aucunes remarques à ce sujet lors d’autres visites sauf pour le canapé ou le lit qu’il est toujours possible de "stocker" pour le compte du locataire…

Tout dépend aussi de la situation géographique du bien , de sa configuration et de sa qualité.
Il est vrai pour rejoindre Bernard2K qu’il s’agit plus d’un F3bis que d’un F4 mais en ce qui vous concerne la 3e chambre peut devenir un bureau , toujours apprécié des couples actifs ou une cloison peut tomber pour agrandir la pièce à vivre…
Le mien est proche du centre ville , de la gare et de l’accès autoroutier.
Dans une barre d’immeuble ou essentiellement des familles à faibles revenus vont emmenager je préconiserai surement du nu et encore , il faut tester la demande.
Mon appartement a été entièrement rénové , décoré et équipé avec des matériaux et du matériel de qualité.
Parquet , cuisine américaine (suédoise) , électroménager encastré , dressing et tout ce qui est prevu par decret…Sa configuration lui donne il est vrai un coté "loft" qui parle à une clientèle plus large que strictement familiale .
J’ai clairement opté pour un coté haut de gamme pour séduire et fidéliser . C’est la stratégie que j’adopte en meublé . L’effort du départ est amortie , c’est gratifiant de proposer de belles prestations et de voir des locataires avec des étoiles dans les yeux.
Je suis à prêt de 9% de renta brut (7,5 net net)à 15km de Paris et avec un aspect patrimoniale, mon bien étant dans un environnement que j’estime de qualité .
(je posterai le détail dans ma présentation la semaine prochaine).

Pour ce qui est du turnover plus important en meublé , je suis loin d’en être sur.
Je n’ai pas encore de recul sur ce bien mais j’ai aussi une maisonnette d’une 60aine de m2 que je loue aussi meublé. Les précédents locataires sont resté 4 ans et à leur départ j’ai reloué , toujours meublé en 1 mois .

Je vous conseillerai de passer une annonce fictive sur LBC en précisant bien que le bien est meublé et de voir les retours.

Dernière modification par Muschmann (07/10/2017 11h21)

Bernard2K · #5

Pour rejoindre Muschman : c’est vrai que ça peut se tenter. Plus la zone est recherchée plus la "clientèle" est importante et on peut alors trouver des gens intéressés par du meublé même si c’est 0,5 % de la clientèle totale, 0,5 % de 10000 personnes ça peut suffire ; alors 0,5 % de 50 personnes ça ne permet pas de louer.

Comme je l’ai déjà expliqué, mes parents ont loué pendant 20 ans un T3 en péphérie d’une grande ville et ils n’ont jamais eu de vacance locative. Mes les gros arguments étaient : de plein pied avec jardin. Les locataires étaient donc des amateurs de jardinage et des possesseurs de chats. L’appartement avait un "avantage concurrentiel".

Vous pouvez aussi laisser une latitude de clientèle en ciblant plutôt une famille mais en indiquant dans l’annonce "colocation acceptée".

Mais c’est certain que tout meubler coûte et que si vous n’avez de certitude trouver des locataires pour du meublé, c’est un pari risqué…

Muschmann · #6

L’avantage concurrentiel est pour moi à considérer des l’achat. Emplacement , jardin / terrasse , l’aménagement ou encore la déco à intégrer dans les calculs. Il est toujours profitable de se démarquer.

Pour le cout du meublé c’est vrai aussi . Toutefois le régime fiscal vient le contrebalancer largement.Il faut faire ses projections.
Perso je fais du meublé "complet" jusqu’au linge de maison , mais la liste fixée par décret n’est pas si énorme que cela.
Meme une famille sera ravie de trouver une cuisine équipée et neuve et pourra toujours revendre son frigo et son lave vaisselle. On m’a déjà demandé de reprendre un Lave linge c’est vrai.
Si votre cuisine comporte un bar + tabouret, cela sera le coin repas . Pas besoin d’acheter une table de salle à manger et des chaises. Il existe aussi des tables basses modulables qui font donc double emploi et évitent un achat supplémentaire etc
Petite astuce , je n’avais qu’un lit et 2 tables de nuits, je les ai mis dans la 2e chambre pour les photos pour m’éviter l’achat s’il s’averai inutile .J’ai précisé lors des visites que je les fournirai si les locataires le souhaitais. Idem pour la TV (que vous n’etes pas tenu de fournir d’ailleurs).

Tester le marché et faites vos calculs c’est le meilleur moyen de savoir quoi faire.

Dernière modification par Muschmann (07/10/2017 13h08)

Greenwich · #7

J’ai entre-autre un appartement T3 de 64m2, bien meublé avec tv, lave-linge etc…situé dans une grande ville. Il se loue très bien et à un très bon prix. Ce sont soit des jeunes couples actifs ou beaucoup aussi de colocation entre collègues, donc l’avantage c’est qu’ils se connaissent et que je ne fais qu’un bail unique, j’ai aussi des demandes d’entreprises pour leurs salariés.
Les grands appartements meublés sont rares et dans les villes dynamiques il y a pas mal de demandes.
Pour les meubles j’utilise principalement la marque suédoise bien connue, contrairement aux ides reçues c’est solide…et cela fait des appartements sympa et jeune, c’est ce que me dise en premier les visiteurs…(qui n’en peuvent plus de visiter des meublés qui ont les meubles dépareillés de la grand-mère).Je pense qu’il y a de la demande pour les T4 aussi, quitte à le présenter comme T3 avec bureau effectivement.

Bourru · #8

Bonjour,

Effectivement pour un grand appartement avec 3 chambres la location meublée perd de son "potentiel"…

Ceci dit vous avez peut être vos chances pour des salariés en déplacement…
C’est mon cas, je loue avec 2 collègues un grand appartement en meublé (bail unique).

Pour un public famille cela fait pour vous un couple avec 1 ou 2 enfant.
J’ai du mal à imaginer ce public sans meuble mais cela doit exister…

Existe il déjà des annonces de location d’appartement semblable au votre dans le secteur? Si oui, repérez quelques annonces et voyez si elles disparaissent : Cela pourra vous donner une indication du potentiel locatif de ce bien.

Bon courage

rlermi · #9

Merci beaucoup à tous, j’apprécie vos conseils.

Je vais tenter l’annonce fictive LBC, mais je n’ai aucune photo (actuellement c’est en très mauvais état), les travaux démarrent dans 10 jours.

[Edit]
Je suis allé voir les annonces sur LBC et même en étant assez large sur les critères (juste sur une surface entre 50 et 70m²), il n’y a que trois annonces en meublé, qui ont toutes moins de 10j : c’est plutôt positif je pense…
[/Edit]

Je peux au choix faire un bureau ou agrandir le salon en effet, j’y ai pensé…

Quant à la colocation, je suis pas sûr d’être très motivé par ce type de bail, j’ai peur d’avoir pas mal de rénovation entre deux baux !

Dernière modification par rlermi (09/10/2017 16h27)

Muschmann · #10

Je vous conseille pour l’annonce d’utiliser une adresse mail dédiée .
Pour les photos , Google image , le net en général en regorgent.
Par contre prenez quelque chose de réaliste et qui ressemblera à ce que vous allez réellement proposer en terme de qualité et de prestations si vous voulez que votre annonce test et les retours qu’elle va générer aient une quelquonque valeur informative pour vous.
Si vous réalisez les travaux rapidement vous pourrez même éventuellement quand ils seront finis ,recontacter les meilleurs dossiers ayant répondu . Vous pouvez aussi si vous souhaitez donner suite répondre que le bien (fictif) est loué mais que prochainement vous allez en proposer un autre identique à la location et le faire visiter durant les travaux.
Perso je ne le fais pas car je mise sur l’effet "Wow" et préfère faire les photos et les visites une fois tout fini et au maximum de son potentiel.

Dernière modification par Muschmann (09/10/2017 16h40)

rlermi · #11

Ok…
En revanche j’ai 40k de travaux sur cet appartement, du coup même sans l’intérêt fiscal du LMNP, j’ai l’intérêt fiscal du déficit foncier (que je n’ai pas en LMNP).
J’avais peur que les plus values en cas de revente du bien dans le cadre du LMNP soient calculées sur la valeur du bien amorti, mais il semble qu’il s’agit du prix d’achat (c’est fou !), donc finalement même s’il me prive du déficit foncier, le LMNP est hyper intéressant…

Muschmann · #12

Vous avez beaucoup d’ infos et de sources ici même au sujet des deux régimes.A vous de voir…
40k de travaux pour 60m2 c’est un gros budget. Vous avez de gros postes à refaire j’imagine.

rlermi · #13

Yes, je vais laisser murir et réfléchir.
Pour les travaux, oui, tout est à refaire (elec, plomberie, peintures, cuisine + sdb).
En proche banlieue parisienne, 600€/m² déclaré, c’est plutôt bon marché me semble-t-il

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