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#1 02/10/2017 16h42 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Bonjour,

J’aimerai soumettre une question au forum.

Je suis en couple avec 3 enfants . Nous sommes tous les deux salariés et j’exerce à titre personnel un activité LMNP qui va représenter à terme des revenus supérieurs à notre revenus fiscal salarié car je compte exercer cette activité à plein temps.


En bref au terme de ma démarche de changement de voie professionnelle nous devrions avoir

40 % de revenus salariés et fonciers
60 % de revenus LMNP


Donc je rentrerai dans les 3 règles qui régissent le statut LMP ( que je ne veux surtout pas emprunter à cause du RSI ).

Ces 3 règles sont :

•        Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés  en qualité de loueur professionnel.  ( Aujourd’hui ce n’est pas le cas , juste répertorié à l’insee avec un siret )
•        Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
•        Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

Suite à cela j’ai interrogé un membre du forum ( françois136) sur le sujet et m’a répondu cela :


"Bonjour Maxence,

Je suis dans votre cas, revenus mobiliers et LMNP, sans avoir de revenus professionnels.

Vous n’avez pas d’obligation à passer en LMP si vous ne le souhaitez pas, vous pouvez rester en LMNP, même si vous remplissez les conditions. Vous pouvez le demander mais pas d’obligation.

Dans votre cas et si je ne dis pas de bêtise, dans le cadre de PUMA, vous resterez affilié à votre dernière caisse connue pour la protection Maladie si vos revenus professionnels 2016 sont inférieurs à 3861 euros (10% du PASS) et vous devrez payer au moment de l’impôt sur le revenu :

8% de : Revenus patrimoniaux - 9654 (25% du PASS)

Par exemple, si vous avez touché 15000 euros de bénéfices LMNP :

(15000 - 9654) * 8% = 427,68 euros de corisation PUMA

A confirmer par les autres membres !"


C’est donc cet argumentaire que j’aimerai vérifier en partant du principe que je n’aurai plus aucun revenu salarié , uniquement LMNP et en nom propre .

Merci

Maxence13
PS : Si vous vous réveillez sans objectif , retournez vous coucher !

Mots-clés : immobilier, protection sociale, rentier lmnp

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#2 02/10/2017 16h47 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Maxence13 a écrit :

Ces 3 règles sont :

•        Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés  en qualité de loueur professionnel.  ( Aujourd’hui ce n’est pas le cas , juste répertorié à l’insee avec un siret )
•        Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
•        Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

La question à été maintes fois débattue, il suffit de ne pas remplir un des critères, comme pas d’inscription au RCS, pour ne pas passer LMP.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#3 02/10/2017 16h49 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Bonjour,

Pour le moment, si vous ne vous inscrivez pas au RCS comme loueur professionnel, vous ne serez pas considéré comme LMP, point.

Est-ce que ce sera le cas indéfiniment? Impossible à dire, mais je parie un sac de cacahuètes qu’un jour l’inscription au RCS sera obligatoire au delà d’un chiffre d’affaire plancher.

Wait & See

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#4 02/10/2017 17h32 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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DrMinimal a écrit :

Est-ce que ce sera le cas indéfiniment? Impossible à dire, mais je parie un sac de cacahuètes qu’un jour l’inscription au RCS sera obligatoire au delà d’un chiffre d’affaire plancher.

Si on veut chercher la petite bête, c’est déjà le cas, non pas par rapport à un chiffre d’affaires plancher, mais par rapport à un ensemble de critères qui vous font basculer côté professionnel. Le code du commerce dit :

Article L121-1
Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle.

Les critères que le juge considère pour qualifier l’activité professionnelle sont le nombre des actes, l’importance des revenus tirés de cette activité, dans l’absolu mais aussi en relatif par rapport aux autres revenus, etc.

Or, il ne fait guère de doute que quelqu’un qui travaille "à temps plein" à son activité de location meublée et en tire la majorité des revenus, comme nous l’expose Maxence13, serait considéré par le juge comme un "commerçant" c’est à dire un professionnel.

et

Article L123-3

Faute par un commerçant personne physique de requérir son immatriculation dans le délai prescrit, le juge commis soit d’office, soit à la requête du procureur de la République ou de toute personne justifiant y avoir intérêt, rend une ordonnance lui enjoignant, le cas échéant sous astreinte, de demander son immatriculation.

Donc, il ne fait guère de doute non plus que si quelqu’un demande ainsi votre immatriculation au RCS, le juge vous contraigne à vous immatriculer.

Conclusion : ça passe, parce que personne ne pense à demander au juge de contraindre les LMNP avec CA>23000 € et > autres revenus du ménage à s’immatriculer. Si une telle demande était faite concernant une personne en particulier, il est très probable que le juge contraindrait la personne en question à s’immatriculer, le faisant ainsi basculer en LMP du point de vue des impôts.

Pour le moment, ça passe inaperçu, donc l’"astuce" est de ne pas s’inscrire au RCS.

Dernière modification par Bernard2K (02/10/2017 18h07)

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[-1]    #5 15/10/2017 19h46 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Bonsoir
Un tout grand merci pour vos différentes réponses !
Il est clair que l’astuce est une boite de pandor à ne pas faire ouvrir par nos chers amis du fisc…
Je regarde en ce moment meme le sujet avec un avocat pour avoir un point juridique sur le sujets et bien valider la partie protection social même si françois136 m’avait donné son propre cas qui semble concret.

Je ne manquerai pas de vous tenir informé.

Je viens de voir par ailleurs que les plafonds micro bic passent à 70000 euros désormais, ce qui est une bonne chose.
Je pense que Manu Micron ne peux pas se passer de nous …. depuis 2008 y’a eu une carence énorme en construction de logements , ça repart seulement…

A suivre …..

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#6 15/10/2017 23h31 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Attention toutefois à un point non négligeable :

Une activité LMNP ne permet pas de valider de trimestre de cotisations pour la retraite !
C’est tout à fait normal car on ne cotise pas à une quelconque caisse de retraite.

Si vous arrêtez votre activité de salarié et restez en LMNP, vous vous privez de retraite à terme.

C’est un choix à faire en connaissance de cause bien entendu.

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#7 16/10/2017 20h31 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Merci justement je cherche une solution à cela .

J’avais pensé à faire un prochain projet en SCI à l’IS en me versant un salaire mais je n’ai pas creusé le sujet …

Après voir une activité annexe type autoentrepreneur ou une assurance privée .

Je pense qu’il y a un poste abordé par "parisien" sur le sujet.

Si jamais certain membre ont des idées je suis preneur.

Maxence

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#8 16/10/2017 21h18 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Si vous devenez gérant d’une sci IS, vous devrez cotiser au RSI il me semble…


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#9 17/10/2017 00h43 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Je ne crois pas, cf Qui est affilié au RSI ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#10 20/10/2017 23h48 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Je crois que j’ai trouvé la réponse. La meilleure chose est à priori d’être rémunéré pr la gérance d’une sci à l’is pour des biens loués en location nue

Dans une société civile immobilière :

Le gérant est non rémunéré : là encore il faut se reporter à notre précédent article précisant la situation du gérant non rémunéré d’une société civile et l’absence de prélèvements obligatoires dans ce cas.
Le gérant perçoit une rémunération au titre de la gérance :
Lorsque le gérant est non associé, il relève de fait du régime général des salariés.
Lorsque le gérant est associé :
Si la société civile immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu, si elle est transparente donc, alors le revenu versé au gérant est considéré comme une avance sur le résultat de la société attribué aux associés au terme de l’exercice. Ce revenu n’est donc pas déductible du résultat de la société, et, chez l’associé, pas imposable sous forme de revenus professionnels, mais comme revenus fonciers (plus de précisions dans notre article précédent).
Si la société civile immobilière relève de l’impôt sur les sociétés :
Si le gérant est placé vis-à-vis de la société dans un état de subordination, alors il relève du régime général : il est alors assimilé salarié, c’est à dire qu’il cotise aux même caisses que les salariés mais tout en étant exclus du régime d’assurance chômage. Il acquiert donc des droits à une protection sociale, des droits à la retraite… mais ne peut en aucun cas se prévaloir d’ARE (allocations chômage) au terme de son mandat.
Ce lien de subordination dépend essentiellement des statuts de la SCI.
Si les statuts prévoient un objet social très large, donnant tout pouvoir au gérant pour les opérations de gestion, il semble difficile alors de reconnaître un lien de subordination, et ce indépendamment de la part de capital détenue par le gérant.
A l’inverse, même dans le cas d’une gérance majoritaire, si les statuts limitent considérablement les pouvoirs du gérant (peu fréquent dans la pratique), qu’ils prévoient la convocation des associés et leur accord à une majorité renforcée (que ne possède pas seul le gérant) pour de nombreuses opérations par exemple, alors le lien de subordination créé peut justifier une affiliation au régime général des salariés.

Si le lien de subordination entre le gérant et la société civile immobilière n’est pas reconnu :
Ou bien la SCI a l’obligation d’une imposition à l’IS, en raison d’une activité commerciale incompatible avec l’imposition à l’IR (voir les cas d’imposition obligatoire à l’IS) : dans ce cas, le gérant relève, comme le gérant d’une société commerciale, du régime social des travailleurs non salariés (du RSI par conséquent).
Ou bien la SCI a opté pour l’imposition à l’IS, mais son activité est civile, et relève de la simple gestion de patrimoine : c’est là qu’un vide juridique semble apparaître.

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#11 20/10/2017 23h57 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Message de Modération :

Rappel de la charte du forum :

notre charte a écrit :

10. Vos sources, toujours, vous préciserez


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 21/10/2017 08h41 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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En plus je ne vois pas bien ce que ça apporte. L’article met surtout en avant l’intérêt d’être gérant rémunéré d’une SCI IR. Or, une SCI louant du meublé (à plus de 10 % de son CA) est forcément IS. Votre questionnement initial est sur les revenus de locations meublés, donc je ne vois pas en quoi l’article que vous a repompé sans citer la source répond de près ou de loin à votre problématique.

Par ailleurs n’oubliez pas qu’une SCI IS est imposée à la plus-value du professionnel lors de la revente d’un immeuble. Lors de l’exploitation, c’est assez comparable au LMNP ; à la revente c’est beaucoup moins avantageux. Vous avez donc intérêt à rester LMNP aussi longtemps que possible.

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#13 25/10/2017 22h54 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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GoodbyLenine a écrit :

Message de Modération :

Rappel de la charte du forum :

notre charte a écrit :

10. Vos sources, toujours, vous préciserez

Voici la source :

Régime social gérant SCI - Creation SCI

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#14 26/10/2017 00h10 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Bernard2K a écrit :

En plus je ne vois pas bien ce que ça apporte. L’article met surtout en avant l’intérêt d’être gérant rémunéré d’une SCI IR. Or, une SCI louant du meublé (à plus de 10 % de son CA) est forcément IS. Votre questionnement initial est sur les revenus de locations meublés, donc je ne vois pas en quoi l’article que vous a repompé sans citer la source répond de près ou de loin à votre problématique.

Par ailleurs n’oubliez pas qu’une SCI IS est imposée à la plus-value du professionnel lors de la revente d’un immeuble. Lors de l’exploitation, c’est assez comparable au LMNP ; à la revente c’est beaucoup moins avantageux. Vous avez donc intérêt à rester LMNP aussi longtemps que possible.

Merci pr votre retour Bernard , j’essayais juste de creuser sur les problématiques de retraites d’un LMNP qui a été salarié pendant plusieurs années .
Je connais l’histoire des plus value sur une SCI à l’IS en cas de revente , encore faut il revendre…

Je cherche néanmoins des solutions ? Si vous en avez je suis preneur.

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#15 26/10/2017 09h55 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Si la société civile immobilière relève de l’impôt sur les sociétés :
Si le gérant est placé vis-à-vis de la société dans un état de subordination, alors il relève du régime général : il est alors assimilé salarié, c’est à dire qu’il cotise aux même caisses que les salariés mais tout en étant exclus du régime d’assurance chômage. Il acquiert donc des droits à une protection sociale, des droits à la retraite

Bjr

Je me permets de revenir sur mon article qui pour moi a une certaine pertinence concernant les droits à la retraite d’un gérant d’immobilier  qui se verserai un salaire via une sci à l’is. En effet si un lien de subordination est avéré c’est le régime général qui s’impose et non le RSI.

C’est donc ce point que je souhaitais mettre en avant.

Par ailleurs le gérant minoritaire , égalitaire , ou majoritaire d’une SCI is n’est jamais affilié au rsi.

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#16 26/10/2017 13h29 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Maxence13 a écrit :

Par ailleurs le gérant minoritaire , égalitaire , ou majoritaire d’une SCI is n’est jamais affilié au rsi.

C’est plutôt le contraire, me semble-t-il, pourvu qu’il soit associé et qu’il perçoive une rémunération.

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#17 26/10/2017 14h15 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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La qualité de "gérant de SCI" n’emporte pas affiliation au RSI (voir le lien dans mon message #9, plus fiable que le texte cité par Maxence13, qui a été produit par une SARL lambda au capital de 1k€, et qui indique avoir repris des textes trouvés sur d’autres sites (d’avocats; certes, mais datant de quand ?, portant sur des situations dans quel contexte ?)).


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#18 26/10/2017 14h54 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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J’ai effectivement vu ce lien mais il n’est pas forcément exhaustif. Le memento "sociétés civiles" fait état de l’existence d’une circulaire de l’ACOSS de 1973 (!) sur le sujet, qui confirmerait le rattachement des gérants associés rémunérés de sociétés civiles aux TNS (circulaire ACOSS 73-31 du 12/6/73).

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#19 26/10/2017 19h40 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Il y a aussi RSI & Dividendes des SCI à l’IS ? qui discute de ce point (avec notamment une réponse du RSI datant de 2013, et quelques extraits du Groupe Revue Fiduciaire et décisions de la Cour de cassation), et des cas dans lesquels le dividende du gérant d’une SCI IS peut ou ne peut pas se retrouver assujetti au RSI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#20 11/11/2017 16h14 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Bonjour,

J’envisage également de louer mes meublés en LMP en abandonnant mon activité professionnelle actuelle.

Combien vais-je cotiser pour ma couverture maladie ?

J’ai lu dans les précédents messages :

"Dans votre cas et si je ne dis pas de bêtise, dans le cadre de PUMA, vous resterez affilié à votre dernière caisse connue pour la protection Maladie si vos revenus professionnels 2016 sont inférieurs à 3861 euros (10% du PASS) et vous devrez payer au moment de l’impôt sur le revenu :

8% de : Revenus patrimoniaux - 9654 (25% du PASS)

Par exemple, si vous avez touché 15000 euros de bénéfices LMNP :

(15000 - 9654) * 8% = 427,68 euros de corisation PUMA

Que signifie PUMA et PASS ? Que represente chiffre 9654 ?

Le plus simple n’est il pas de répondre c’est la cotisation minimun de la structure la moins coûteuse pour obtenir le statut de LMP ?

Je pense à  l’EURL ou SARL ?

Est ce exact ?

Merci pour vos réponse !

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#21 11/11/2017 17h28 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Lire Cotiser pour sa retraite sans travailler ? et Protection sociale du rentier : santé et retraite ? et d’autres dans Vivre rentier et le rester - Devenir rentier

Barème de cotisation pour un LMP (qui sera un "commerçant" pour le RSI)  sur la base du bénéfice (ce BIC sera le "revenu professionnel") de son activité de location meublée : Cotisations et contributions


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#22 29/11/2017 21h37 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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sgiloc a écrit :

Bonjour,

J’envisage également de louer mes meublés en LMP en abandonnant mon activité professionnelle actuelle.

Combien vais-je cotiser pour ma couverture maladie ?

J’ai lu dans les précédents messages :

"Dans votre cas et si je ne dis pas de bêtise, dans le cadre de PUMA, vous resterez affilié à votre dernière caisse connue pour la protection Maladie si vos revenus professionnels 2016 sont inférieurs à 3861 euros (10% du PASS) et vous devrez payer au moment de l’impôt sur le revenu :

8% de : Revenus patrimoniaux - 9654 (25% du PASS)

Par exemple, si vous avez touché 15000 euros de bénéfices LMNP :

(15000 - 9654) * 8% = 427,68 euros de corisation PUMA

Que signifie PUMA et PASS ? Que represente chiffre 9654 ?

Le plus simple n’est il pas de répondre c’est la cotisation minimun de la structure la moins coûteuse pour obtenir le statut de LMP ?

Je pense à  l’EURL ou SARL ?

Est ce exact ?

Merci pour vos réponse !

Bonsoir tout est là Protection sociale d’un rentier/retraité précoce résident en France…
en page 4

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#23 10/09/2018 10h10 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Bonjour,

J’aimerai soumettre une question au forum.

Je fais plus de 23000€ de recettes pour des locations de tourisme meublées et je dois donc m’affilier au rsi.

Pour m’affilier au RSI, ça coince car si j’ai un numéro siret, je ne suis pas dans leur base de données.
Il paraît qu’il faut que je crée une entreprise individuelle pour pouvoir déclencher mon affiliation au RSI. (je suis au réel simplifié)

Est- ce vrai ?

Merci d’avance pour vos réponses …

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#24 21/10/2018 19h52 → Rentier : peut-on éviter de passer en LMP et le RSI ? (immobilier, protection sociale, rentier lmnp)

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Bonsoir

Avez vous finalement trouvé la reponse à votre question ?

Maxence

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