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#1 29/09/2017 16h51

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Bonjour,

Je viens de terminer mon deuxième projet immobilier qui m’a permis d’engranger de l’expérience et de me rendre compte de certaines erreurs lors de mon précédent achat (cash flow négatif par exemple). Peu importe, j’ai suivi les travaux, un petit réseau se crée, une comptable en qui je fais confiance et qui à l’air de maitriser le LMNP.

Pour en arriver à la chose suivante : Dans la même rue il y a une surface abandonnée (comme un garage) qui a attiré mon attention. En fouillant sur le forum j’ai réussi à trouver le moyen  d’obtenir le nom du propriétaire qui est autre que la Mairie. Celle-ci a entrepris depuis des années de réhabiliter complètement le centre ancien et les travaux on débuté à certain endroit. En me renseignant j’ai réussi à récupérer le numéro de la personne en charge des biens de la commune et j’aimerai la contacter pour lui faire part de mon intérêt pour ce bien. Je me lance dans la description puis je poserai certaines questions dont je n’arrive pas à trouver réponse…

VOTRE PROFIL

Concubiné, 29 ans, TMI à 0 pour l’instant car rotationnel à l’étranger, revenus locative : 21240 euros l’année prochaine.
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : Une comptable de mon statut LMNP et des futurs déclarations
- Fiscales : compliqué avec mon statut particulier mais j’ai quelques bases
- Artisanales : Peinture ok pour le reste je fais faire
- Temps disponible : Un mois sur deux

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Garage (à confirmer avec la destination) d’une superficie de 39m2 complètement abandonné et qui fait tache à la rue qui est en réhabilitation. Mon projet est d’en faire deux studios d’environ 20m2 chacun.

LOCALISATION DU BIEN

- Bouches du Rhône, dans le centre d’une  ville de 35000 habitants. Gros bassin d’emploi, demande locative forte (j’ai pu m’en apercevoir avec mon précédent bien et l’annonce fictive sur LBC). Je ne compte pas sur une énorme plus value mais comme la Mairie a pour but de reconquérir le cœur de la ville je peux croire en une plus value si un jour je décide de vendre.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Je table sur un prix du bien entre 500 et 700 euros du m2 donc entre 19500 et 35000 euros
- Loyer envisagé : Entre 900 et 1000 euros pour la création de deux studios
- Pas de frais de gestion locative
- Travaux immédiats : Toiture propre a vue d’œil, pour le reste : Tout reste à faire donc environ 60000 euros
- Taxe foncière : 500 euros ( j’ai 80 m2 et je paye 1000 euros de taxe foncière )
- Assurance PNO : 2 x 75 euros
- Rentabilité brute : en partant sur un achat à 25000 + 60 000 de travaux + 5100 de frais de notaire avec des revenus locatifs bas : (900*12)/(5100+60000+25000) = 12% brut pour un cas défavorable

FINANCEMENT DU BIEN

- Financement à 110% avec des valeurs non négociés prises sur MT.com :
Crédit sur 15 ans (1.53% + assu à 0.36%) : 587 euros.
Crédit sur 20 ans (1.74% + assu à 0.36% : 471 euros.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée BIC réel LMNP

CASH FLOW

Cash flow avec des loyers à 900 euros et un crédit sur 15 ans : 900*12-(587*12-500-150) = 3106 euros
Cash flow avec des loyers à 900 euros et un crédit sur 20 ans : 900*12-(471*12-500-150) = 4498 euros

C’est une petite surface qui me permettra de prendre de l’expérience sur un projet de rénovation complète. Pas trop de risque car les fonds ne sont pas  conséquents et que la rentabilité pour un projet comme celui ci est dans mes objectifs. Concernant la Mairie et la raison principale pour laquelle je vous écris : j’aimerai avoir vos retours d’expérience et vos conseils qui me permettraient de contacter la personne en charge des biens de la commune et de lui proposer l’idée d’acheter ce bien. En gros je suis un peu perdu sur le discours à tenir et sur les points à mettre en avant et sur la démarche à suivre.

Mots-clés : credit, immobilier, mairie, studio

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#2 29/09/2017 19h34

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Bonjour,

Ce fût un peu mon job par le passé coté Mairie ; mais il y a des fonctionnaires de la FPT qui vous en diront plus.

1- je ne comprends pas ce que vous dîtes au sujet de la personne en charge des biens ; il s’git sans doute d’un technicien. Il ne pourra que vous dire si un projet concerne ce bien, mais sans doute qu’un simple coup d’oeil sur le net ou vous trouverez le PLU vous en apprendra autant : postez ce que vous trouvez ici et on en reparle.

2- le seul moyen d’acheter un bien public communal me semble être en passant par le Maire après décision du conseil (sauf si le Maire ou l’adjoint on délégation du CM jusqu’à hauteur de… euros, ce qui me semble rare). Si le bien est financièrement important, il est recommandé voir indispensable (très gros montants, on oublie) que le Maire obtienne une estimation des Domaines ; ou d’un professionnel compétent.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 29/09/2017 22h54

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Il me semble qu’il y a deux solutions :
- soit la mairie a un projet précis pour ce bien (création d’une micro-crèche ou autre truc du même genre) et ils ne vendront pas.
- soit le projet éventuel s’est perdu dans les limbes et ils pourraient envisager de vendre.

Donc, la question que je poserais à cette personne est simple : pour ce bien sis à tel endroit, avez-vous un projet précis ou bien seriez-vous disposé à vendre ? Sachant que vous voulez globalement réhabiliter le centre ville et que je veux faire deux jolis petits logements ce qui correspondrait à votre objectif.

Ensuite, sur le prix, pour un bâtiment où il y a tout à faire, je trouve que le prix que vous envisagez est relativement élevé. Mais la première question est : la mairie est-elle disposée à vendre ? Sinon, c’est râpé.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 30/09/2017 10h42

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Bonjour,

A Iqce,
J’ai rencontré la chef projet du centre ancien qui m’a mis en relation avec une personne au service foncier. Concretement je ne sais pas si c’est elle qui va pouvoir me renseigner mais ej vais me rendre en Mairie des que possible, recuperer le PLU et le poster sur le forum.

A Bernard2K,
la situation est bien résumé, si la Mairie à un projet c’est réglé mais comme ce bien est laissé à l’abandon depuis des années, je m’interroge…

Concernant le prix, je vais approfondir mes recherches pour cibler une fourchette mais c’est vrai que 750 euors du m2 pour un "garage" c’est élevé.

En lisant ma description je me suis aussi rendu compte que j’ai fais une erreur au niveau des frais de notaire. ils tourneront plus autour des 3000 euros au lieu de 5100…Baisse sur le prix du bien plus baisse des frais de notaire = Rentabilité qui augmente !

Je prepare discours pour en savoir plus debut de semaine prochaine.

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#5 30/09/2017 11h44

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A plusieurs reprises, j’ai tenté d’acheter un bien à une commune. A chaque fois l’estimation des domaines s’est montré bien trop élevée à mon opinion.
Un dialogue sur la durée avec un adjoint à l’urbanisme m’a révélé que la mairie peut plus ou moins piloter le prix des domaines en lui demandant selon son envie d’encourager ou de freiner le projet par offre basse ou élevée, c’est bon à savoir wink


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#6 30/09/2017 12h05

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C’est à dire DDtee ?

La Mairie a entrepis la rénovation du centre ville donc mon projet peux les intérrésser je pense. Au vue de la surface (39m2), cela peux etre interressant pour eux que se soit un particulier qui s’en occupe plutot que deleguer ça à une boitre privée ou faire appele à un maitre d’ouvre non ?

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#7 30/09/2017 13h22

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Cyril01 a écrit :

C’est à dire DDtee ?

Je n’ai rien à vous préciser ne connaissant pas votre environnement communale… il ne faut cependant peut-être pas vous attendre à une estimation raisonnable des domaines, c’est pas trop leur genre smile
Vous viendrez nous donner le résultat…

Dernière modification par DDtee (30/09/2017 13h23)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#8 01/10/2017 15h52

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Je peux me fixer une limite de prix à payer tout en négociant bien évidemment le prix que la mairie souhaite si bien évidemment ils sont vendeur.

Je vais faire estimer les travaux en rajoutant un pourcentage sur le devis final ( +20 % sur le devis final lors de ma précedente rénovation…).

Pour le reste j’ai une idée precise des montants ( assurance PNO, TF, etc etc ) et je me fixe comme rentabilité brut au dessus de 12% avec des loyers de 450 euros chaque studios.

Bon plan d’attaque non ?

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#9 02/10/2017 21h40

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Bonsoir,

J’ai eu la mairie et donc la personne en charge des biens foncier de la ville.

Elle a pu me renseigner sur le bien en question: c’est une dépendance qui n’a pas comme destination l’hébergement ou l’habitation. Le bien se situant dans un zone inondable il est impossible pour moi de faire changer la destination de ce bien. Je ne sais pas si elle m’a dis ça pour me décourager ou si c’est la vérité, je n’ai pas encore rencontré de cas similaire… Je vais fouiller sur le forum, je ne dois pas être le seul à avoir rencontrer un problème de ce genre !

Si ça se confirme, je clos ce projet et continue mes recherches.

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#10 02/10/2017 21h46

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Il faut voir ce qui est indiqué :

1- dans le PLU comme indiqué plus haut
2- et se reporter aux annexes du PLU à savoir en l’occurrence le PPRi

Ainsi vous saurez si vous êtes en zone bleu ou rouge et si le changement de destination est autorisé sous conditions etc etc

Je veux bien aider, mais il faut lire ce qui est rédigé.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#11 02/10/2017 21h52

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D’accord iqce, je vais récupérer ces documents et je vous tiens informé.

Une question : supposant qu’il est possible de changer la destination, est ce que la mairie peut m’en empêcher quand même ?

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#12 02/10/2017 22h25

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Théoriquement non ; dans la pratique, c’est une autre histoire qui peut finir à coups d’avocats.
Et puis si jamais le PLU est en cours de révision, sous certaines conditions c’est également possible. Idem pour le PPRI si un nouveau doc est en gestation et que l’état du risque est "suffisamment connu" (termes juridiques) pour faire basculer le bien en zone rouge s’il était en bleu, il y a application du R 111-2 du Code de l’urbanisme (ancienne codification) qui équivaut au "principe de précaution".
Ce R 111-2 à également bon dos pour justifier des refus abusifs d’ailleurs, mais j’en arrête là de peur de vous perdre dans des détails inutiles.

Edit : en fait lorsque l’on a une idée "immobilière" le B A BA consiste à lire la règle du jeu : ce qui est écrit dans le PLU (ou en son absence, l’interprétation du RNU + loi montagne ou loi littoral). Cela évite parfois bien des calculs réflexions et déplacements etc

Dernière modification par Iqce (02/10/2017 22h28)


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#13 03/10/2017 06h09

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Il me semble que vous passez beaucoup du temps sur un projet bien hypothétique, alors que les conditions de base peuvent être vérifiées rapidement :
- comme dit Icqe, vérifier le PLU pour savoir ce qui peut être fait sur cette parcelle. Vous parlez de "récupérer" ce document, comme si c’était un parcours du combattant. Or, la plupart des PLU sont en ligne, en tout cas sur des communes de cette importance. Vous avez dit Bouches du Rhône et 35 000 habitants, c’est soit :
www.vitrolles13.fr/habiter-a-vitrolles/ … nisme-plu/
soit :
Marignane
(20 secondes pour les trouver en tapant nom de la commune + PLU dans un moteur de recherche).

- le cadastre peut aussi être consulté en ligne pour avoir des informations sur cette parcelle.

- ensuite, si vos vérifications montrent qu’il est possible de faire quelque chose d’un point de vue urbanistique, la question suivante est de savoir si la mairie veut vendre. Si elle ne veut pas, c’est plié. Non ?

Dernière modification par Bernard2K (03/10/2017 06h13)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#14 03/10/2017 18h07

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DDtee a écrit :

Cyril01 a écrit :

C’est à dire DDtee ?

Je n’ai rien à vous préciser ne connaissant pas votre environnement communale… il ne faut cependant peut-être pas vous attendre à une estimation raisonnable des domaines, c’est pas trop leur genre smile
Vous viendrez nous donner le résultat…

Les domaines font une estimation, mais la mairie peu le vendre en dessous du prix fixé par les domaines.
Cela implique parfois quelques difficultés au dossier quand le prix du bien vendu est en dessous du prix fixé par les domaines, comme par exemple devoir appliquer des loyers modérés, dans votre cas je ne pense pas mais il l’est dans le cas d’un achat de logement social.
D’où peu être comme vous dites des estimations non raisonnables…

Dernière modification par Clashe (03/10/2017 18h09)

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#15 03/10/2017 18h48

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En fait pour préciser mes posts supra, désormais la Mairie peut directement consulter la base de donnée des Domaines avec un code et mdp pour se faire une idée des prix.
La consultation des domaines avec déplacement des agents sur site est plutôt devenu rare et réservée aux gros dossiers, cas particuliers sensibles etc

Dernière modification par Iqce (03/10/2017 18h49)


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