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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#201 20/04/2019 21h26 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Je fais une approximation en calculant une moyenne pondérée d’imposition basée sur le CTO au PFU et le PEA aux prélèvements sociaux.

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#202 20/04/2019 21h40 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Vous avez raison Valdec, 8% sur la période, voilà tout de même un sacré moteur ! Et puis viser l’indépendance financière sans prendre de risques est une aberration sauf à attendre la retraite (pourquoi pas d’ailleurs).

Je ne veux surtout pas jouer les pessimistes de service mais je voulais simplement dire que je ne serais pas à l’aise de projeter ma décision d’arrêter mon activité en me basant sur des performances boursières si élevées.

Sans être pessimiste, je partage votre sentiment comme beaucoup ici, il suffit de voir la diversité des investissements évoqués chaque jour en ces lieux. Sinon tout le monde ferait ALL IN sur le S&P500. Et cela ne donne pourtant pas tort à celui ou celle qui le ferait, encore faut-il être cablé pour !

Je préfère de loin une fusée GbLienne (#176) 😁


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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#203 20/04/2019 22h22 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Tout à fait d’accord et favorable à la multi-propulsion smile

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#204 21/04/2019 07h53 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Donc vous conseillerez quoi pour un jeune investisseur lambda* ?

* ni vous ni vos clients hein 😁


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[+1]    #205 21/04/2019 09h37 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Difficile de faire une réponse générale car cela dépend malgré tout de l’investisseur, de ses objectifs (rendement? capitalisation?), de son horizon temporel, de sa surface financière et de sa propension au risque.

En règle générale je suis plutôt adepte de l’investissement en ETF indiciels voire sectoriels pour composer la base du portefeuille car, comme cela a déjà été évoqué de nombreuses foi ici, il est très difficile pour des stock-pickers de battre les indices sur le long-terme.

Mais surtout combien de personnes peuvent suivre toutes les boîtes de leur portefeuille en détail, en étant prêt à agir derrière leurs écrans les jours de résultat? Très peu. Et encore je ne parle pas de profit warning ou autres événements inattendus qui peuvent faire très mal. Ça devient très vite chronophage et assez éloigné de l’idée que je me fais de l’indépendance financière.

Je pense aussi que trop diversifier ne sert pas à grand-chose car cela complique la gestion pour un bénéfice marginal très faible. La plupart des études montrent que 12 à 15 titres apportent l’essentiel de la diversification, à condition bien sûr de ne pas choisir trop d’entreprises dans les mêmes secteurs. Ce nombre peut être réduit dans le cas d’utilisations d’ETFs. Il est toujours possible de se faire plaisir avec quelques boîtes mais pour des proportions moindres.

Pour donner un ordre d’idée d’un portefeuille qui me semble cohérent et efficace sans être trop prenant pourrait être:
-20-30% ETF Europe
-20-30% ETF US
-20-30% ETF autres (émergents? sectoriels? autres?)
-4 ou 5 boîtes pour le restant du portefeuille (3 à 6% par boîte environ)
En tout 8 à 10 titres. Les pourcentages sont indicatifs et peuvent varier en fonction des évolutions de marché (Europe vs US, secteurs, etc.) mais c’est une base de travail qui me conviendrait.

Après je trouve que faire un peu de levier a souvent du sens, le tout étant d’éviter à tout prix l’appel de marge qui tombe toujours au plus mauvais moment. Pour dimensionner le levier ça va dépendre des valeurs d’avances fournies par votre courtier sur les titres en portefeuille. De mon expérience la valeur d’avance est d’environ 70% sur les titres qui pourraient composer le portefeuille ci-dessus.
Donc en se basant sur un net equity de 100 euros à investir, on peut faire 50 euros de levier sans trop de risques: 150 euros investis à 70% de valeur d’avance n’impliquent aucun appel de marge jusqu’à une baisse de 50% de la valeur du portefeuille. Je pense que c’est raisonnable. Il faut bien évidemment prendre en compte le coût du levier par rapport à l’espérance de rendement des actions. Généralement le levier coûte (à nouveau d’après ce que je vois dans mon travail) environ Euribor 3 mois + 0.70%à 0.90%. Je n’ai aucune idée du coût du levier sur les plateformes en ligne.

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#206 21/04/2019 09h47 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Sur Degiro, le levier me coûte 0,11% par mois, c’est vraiment peu cher.

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#207 21/04/2019 09h52 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Valdec a écrit :

Personnellement je suis peut-être trop conservateur mais je fais mes calculs avec 4% net d’impôts en temps normal et 5% les jours où j’en ai besoin mentalement.

Idem pour moi:
J’en suis à 3,81 %.
Chacun peut faire son tableau de répartition PEA - CTO et calculer avec la fiscalité actuelle…
Pour l’historique SP500 (1965-2015) ,j’ai calculé 5,8 % net d’inflation mais brut de fiscalité.

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#208 21/04/2019 10h04 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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traz a écrit :

Sur Degiro, le levier me coûte 0,11% par mois, c’est vraiment peu cher.

Ça fait plus de 1.3% par an, ça reste correct et pas trop pénalisant pour faire du levier en effet. Les taux que j’indiquais (0.7 à 0.9%) sont par an.

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[+1]    #209 21/04/2019 10h06 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Michel a écrit :

Donc vous conseillerez quoi pour un jeune investisseur lambda* ?

* ni vous ni vos clients hein 😁

À 25 ans, pas de mystère, le moteur, c’est vous !

À un jeune investisseur, avec a priori un faible capital, je conseillerais d’investir d’abord sur lui-même, à 25 ans c’est de loin l’investissement le plus rentable.
De plus à cet âge là le capital n’est souvent pas assez conséquent pour produire grand chose, attention à ne pas y passer trop de temps.

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#210 21/04/2019 10h32 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Mais alors qui pilote la fusée ?
Nous sommes d’accord dangarcia, un jeune investisseur doit connaitre son moyen de transport et savoir démarrer les moteurs. Encore faut-il être installé dans la cabine face au tableau de bord et pas dans la salle des machines à bricoler uniquement le moteur #3 !


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[+1]    #211 21/04/2019 13h52 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Le premier pilier à travailler serait d’obtenir une qualification permettant d’émarger à plus de 2K net par mois, et une fois obtenue, de travailler pour évoluer rapidement vers les 3K pour arriver à ces fameux 1K net d’épargne mensuel.

Pendant cette phase (de travail acharné pour évoluer professionnellement), épargner autant que peu se faire. Pour cela il faut être rigoureux et suivre ses dépenses. Je conseillerai d’établir un bilan mensuel de ses dépenses (revenus/dépense) pour identifier les sources de gains ( assurance/ téléphone / frais bancaire etc).
Les premiers 20k€ devraient être placé de manière sécurisé sans trop s’en soucier.

Même si on place toutes son épargne sur un livret A ( Le PEL ne me semble plus intéressant maintenant),  ouvrir plusieurs AV chez différents assureurs ainsi qu’un PEA est essentiel, pour prendre date.

Investir à crédit le plutôt possible est pertinent à mon sens.  Afin de profiter des crédits à consommation actuel (taux inférieur à 1%) pour les -30 ans pour investir ( Reit/SCPI) un montant n’impactant pas trop la capacité d’épargne. l’intérêt principal étant la possibilité d’emprunter sur 10 ans avec 5 ans de décaler.

Nous voila à 27 ans 2700€ net (1K épargne/ mois) / 25.000e d’épargne sur le livret, PEA et AV ouverts avec 5 ans d’antériorité Fiscal.

Maintenant il faut se poser la question de sa sensibilité au risque pour placer l’argent actuel/ épargne à venir.

Je conseillerai de placer sur les 25K :
- 20K sur une assurance vie, avec un bon fonds euro. Mais surtout de regarder les conditions d’octroi des avances ( taux, montant minimum). Ce type de crédit ( ex: av bourso, pour une AV de 20K possibilité d’emprunter 10K sur 3 ans à 0.99%), a mon sens a toute sa place dans une stratégie d’investissement boursier.
- 5k restants sur Livret A ( j’ai une préférence malgré le taux plus faible pour CEL, car on acquière des droits à un prêt pas chers pour demain…)

L’investissement des 1 K d’épargne:
A ce stade là, on doit avoir une idée sur son allocation d’actifs (% action/% fonds euros, je ne prend pas en compte l’immobilier dans cette répartition qui à mon sens est une enveloppe bien à part)

Partons sur  50% action/ 50% fonds euros, nous allons donc affecter mensuellement l’ensemble de l’épargne sur 20 mois sur les actions

Mais là concernant l’affectation, plutôt titre vif/ ou trackers? Je plaiderai en faveur des trackers si l’étude des bilans ne vous botte pas, alors que ss c’est quelque chose qui plait, titre Vif. Je pense qu’il faut être le plus pragmatique possible afin de choisir la situation, que l’on pense être en capacité de mieux tenir dans le temps.
La rigueur dans la démarche est la clef de sa réussite boursière et donc patrimonial.

Utiliser sa capacité d’emprunt:

Nous avons une stratégie définie concernant l’investissement de notre épargne. Maintenant il faut doper sa capacité d’épargne via un effet de levier

-L’investissement locatif:
Je dirais qu’un jeune célibataire ne vivant pas à Paris à toute intérêt, si il pense rester 2-3 ans au même endroit, d’acheter son F1/F2. En pensant location lors de l’achat afin de le mettre en location lors de son départ avec un prêt le plus long possible.
-De faire un investissement locatif dans un studios => chrinophage, mais potentiellement avec le plus fort levier
-D’investir dans les SCPI => difficile pour des montages inférieurs à 300K d’obtenir un Cf positif ( voir file malochat)

Comme abordé plus haut nous avons choisi une AV, permettant de profiter de d’avance à taux et condition intéressante. Je pense que cette réserve doit être gardé pour effectuer un renforcement après un baisse des marché de l’ordres de 20-30% pour renforcer sa partie action. Mais peu aussi l’être de manière moindre mais pas inintéressante quand même pour un investissement dans un autre fonds euro. (Les petites rivières fonds les grands fleuves)

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#212 21/04/2019 14h27 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Un élément tout simple : vivre en couple permet de véritables économies d’échelle et permet d’augmenter très sensiblement le montant pouvant être épargné mensuellement sans effort.

Donc - dans cet objectif d’alimenter la fusée - plutôt que d’essayer de sur-investir dans votre travail, parfois au détriment de votre santé, trouvez vous juste une tendre moitié raisonnablement économe.

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#213 17/06/2019 09h52 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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J’aime beaucoup ce topic d’une manière générale. Plein de bon sens, il permet de se projeter, et d’aborder cette première phase avec enthousiasme.

L’auteur montre bien l’importance de l’épargne pendant la phase une.
Il est évident que 2K par mois, en début de carrière, c’est pas donné à tout le monde. On peut imaginer, plus simplement, un couple avec une force d’épargne de 1K chacun par exemple. Ne crachons pas dans la soupe, un couple, parti de rien, qui se constitue des actifs net de dettes de 500K en 10 ans, c’est quand même pas mal. Ça permet d’envisager l’avenir sereinement.

Personnellement, je pense que je n’irai pas au bout de la phase 3, et m’arrêterai en 2.2/2.3 pour profiter de la vie et surtout consommer la croissance du capital. J’ai quelques rêves à réaliser.

Bravo Vauban pour l’initiation de ce post qui résume à lui seul la marche à suivre pour tendre vers l’indépendance financière.

Dernière modification par LoopHey (17/06/2019 09h56)

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#214 17/06/2019 12h25 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Bonjour,

Je sens que ce post va fortement nuire à ma réputation (déjà pas bien élevée) mais tant pis , je me lance ….

Je viens de découvrir cette file de discussion qui me laisse un peu perplexe. J’ai commencé la lecture et les 2 premières pages sont un florilège de grand n’importe quoi … Les hypothèses me paraissent au mieux extrêmement optimistes (rendements, capacité d’épargne, …) mais cela a été relevé par les participants. En revanche, je suis surpris que personne n’ait relevé les erreurs évidentes :

vauban a écrit :

Performance de 15 % après impôts - Du grand n’importe quoi ?

Complètement surréaliste ? Du grand n’importe quoi ? Voilà de biens grands mots peu factuels. Avec 5 % de performance sur de l’immobilier à crédit et 10 % sur des actions après impôts et nous y sommes, par exemple.

Donc si j’applique la méthode de calcul du rendement de Vauban, je devrais pouvoir y arriver sans trop de problème :
Livret A (0,5%) + Assurance Vie (2.5%) + PEA (5%) + SCPI (5%) = 13% de rendement ! Facile !

Et si en plus je calcule mon patrimoine net en oubliant le remboursement des prêts immo comme dans le tableau ci-dessous, alors ca devient vraiment un jeu d’enfant !

Kili a écrit :

Colonnes :
1 Epargne annuelle
2 Cumul épargné   
3 Gain bourse   
4 Cumul bourse   
5 Somme empruntée   
6 Gain immo   
7 Cumul immo   
8 Capital net (hors impôts de sortie bourse)

0                               
1      12000    12000    0    0    100000    5 000    5000    17 000
2     12000    24000    840    840    100000    5 000    10000    34 840
3     12000    36000    1680    2520    100000    5 000    15000    53 520
4     12000    48000    2520    5040    200000    10 000    25000    78 040
5     12000    60000    3360    8400    200000    10 000    35000    103 400
6     12000    72000    4200    12600    200000    10 000    45000    129 600
7     12000    84000    5040    17640    300000    15 000    60000    161 640
8     12000    96000    5880    23520    300000    15 000    75000    194 520
9     12000    108000    6720    30240    500000    25 000    100000    238 240
10    12000    120000    7560    37800    500000    25 000    125000    282 800
11    18000    138000    8400    46200    500000    25 000    150000    334 200
12    18000    156000    9660    55860    500000    25 000    175000    386 860
13    18000    174000    10920    66780    700000    35 000    210000    450 780
14    18000    192000    12180    78960    700000    35 000    245000    515 960
15    18000    210000    13440    92400    700000    35 000    280000    582 400
16    18000    228000    14700    107100    700000    35 000    315000    650 100
17    18000    246000    15960    123060    1000000    50 000    365000    734 060
18    18000    264000    17220    140280    1000000    50 000    415000    819 280
19    18000    282000    18480    158760    1000000    50 000    465000    905 760
20    24000    306000    19740    178500    1000000    50 000    515000    999 500
21    24000    330000    21420    199920    1000000    50 000    565000    1 094 920
22    24000    354000    23100    223020    1200000    60 000    625000    1 202 020
23    24000    378000    24780    247800    1200000    60 000    685000    1 310 800
24    24000    402000    26460    274260    1200000    60 000    745000    1 421 260
25    24000    426000    28140    302400    1200000    60 000    805000    1 533 400

On est donc en possession d’un capital non négligeable dont la rente conviendra elle aussi au plus grand nombre.

Comme quoi, c’est pas difficile de devenir rentier : il suffit d’être nul en maths !

Plus sérieusement, je suis vraiment surpris que personne n’ait relevé de telles erreurs qui discréditent totalement le sujet du topic …

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#215 17/06/2019 12h44 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Il ne faut pas lire 5% de rendement sur l’immo, mais 5% sur l’immo à crédit. Ça démultiplie le rendement sur les fonds apportés.

Après je suis d’accord que les hypothèses sont (très) optimistes, même s’il est sur que certaines personnes plus douées (ou plus chanceuses ?) les atteindront.

Dernière modification par Erwan (17/06/2019 12h45)

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#216 17/06/2019 12h50 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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15% / an ne me semble pas aberrant, perso j’ai même bien + que cela sur les 4 dernières années.

Bien entendu il faut utiliser d’autres méthodes qu’une simple épargne mensuelle. Je parle bien entendu d’utiliser au maximum l’effet de levier du crédit immobilier.

Pour faire simple, vous utilisez vos 2000€ d’épargne pour lever 20k€ à la banque que vous empruntez à 1.5% sur 20 ans et qui vous permettent d’acquérir des biens à un rendement de 10% brut soit environ 7% net d’impôts si vous utilisez les bons modes d’exploitation. Vous auto-financez votre bien et vous créez du patrimoine en remboursant votre crédit tous les mois. Sur certains mode d’exploitation comme la location courte durée, vous pouvez atteindre sur certaines opérations du 25% brut soit environ 15% net d’impôts. 

C’est vite très puissant et je connais plusieurs investisseurs qui ont levé 500k€, 800k€ voir + en très peu de temps et se constituent un patrimoine énorme lorsqu’il sera remboursé

Dernière modification par Stinky (17/06/2019 14h41)

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[+3]    #217 17/06/2019 18h12 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Bonjour Bandini,

Merci pour votre message.

J’ai déjà expliqué les hypothèses que j’avais prises comme base de ces calculs. Elles vous semblent farfelues. Soit. Peut-être auriez-vous appris quelque chose en approfondissant le sujet car il ne s’agit bien évidemment pas d’investir son épargne sur Livret A, Assurance Vie ou SCPI.

J’ai également précisé que chacun pouvait adapter les hypothèses que j’ai prises à sa situation.

Hypothèses "extrêmement optimistes"

1/ Concernant la capacité d’épargne, le salaire net en France est de 2219 € / an en 2019. Moyennant un effort important, il ne semble donc pas impossible d’atteindre un effort d’épargne de 2000 € / mois sur une période de 10 ans par exemple pour un couple composé de deux personnes ayant ce revenu moyen et se serrant la ceinture. Par ailleurs, je ne serais pas surpris que le salaire moyen des personnes visitant ce forum soit en réalité bien supérieur à cette moyenne. Enfin, il me semble avoir croisé ici plusieurs personnes dont les salaires sont élevés (parfois supérieurs à 6 chiffres en annuel net après impôts).

2/ Pensez-vous qu’un niveau de rentabilité net à 5 % / an sur de l’immobilier résidentiel locatif en direct soit impossible à atteindre en tenant compte du taux d’intérêt du crédit ? Vous trouverez plusieurs exemples de personnes sur ce forum qui atteignent des rendements brut dépassant 12 % / an (et dépassant également 5 % / an (en net après impôts) et après soustraction du taux du crédit).

3/ Concernant les investissements en actions, avec une gestion active en direct, déclareriez-vous qu’il soit impossible d’atteindre une performance supérieure à 10 % / an ? Plusieurs investisseurs en actions ont pourtant des performances bien supérieures, sur ce forum, sur une période supérieure à la durée de vie de ce forum.

De mon côté, comme je l’ai écrit, je ne me fixe pas comme objectif une performance de 15 % / an, ce qui n’a de toute façon pour moi qu’une importance mineure à ce stade, mais je ne l’exclue pas non plus a priori. Si le scénario que je décrivais requiert des efforts importants pour y parvenir, il ne me semble pas non plus impossible à atteindre en pratique.

Erreurs évidentes

Ce qui nuit à votre réputation, à mon sens, n’est pas tant le nombre de points que vous pensez devoir vous être retirés que la manière grossière dont vous déformez mes propos.

Ce que j’ai écrit, c’est qu’il est par exemple possible d’atteindre une performance de 15 % / an en cumulant une performance de 10 % / an en actions et une performance de 5 % / an sur de l’immobilier résidentiel locatif à crédit. Je voulais simplement par là illustrer le fait qu’une performance de 15 % / an sur son patrimoine net pouvait s’obtenir en panachant une performance moindre en actions et des investissements en résidentiel locatif avec un niveau de levier raisonnable. Certains atteindront une performance supérieure sans crédit sur des placements uniquement en actions. D’autres atteindront une performance supérieure avec crédit sur des placements uniquement en immobilier. Enfin, les plus nombreux n’atteindront pas ce niveau de performance et/ou ne deviendront pas rentiers.

Pour simplifier, postulons qu’à chaque instant, une personne possède un patrimoine net de X placé en actions et une dette X (donc à hauteur de son patrimoine net) placée sur de l’immobilier résidentiel locatif à crédit.

Postulons également qu’il soit possible de réaliser une performance brut en résidentiel locatif à 12 % / an, que le coût de maintenance, et des impôts représentent 5 % / an et que le coût du crédit soit de 2 % / an.

Postulons enfin qu’il soit possible de réaliser une performance (net) en actions à 10 % / an.

Sous ces hypothèses, la performance globale sur le patrimoine net X, tenant compte de l’effet de levier du crédit, sera de 10 % + 5 % soit 15 % / an.

Dans votre déformation abusive de mon propos, vous additionnez les rendements de chacun des supports que vous listez sans tenir compte du coût du crédit ni des moyens (improbables) que vous utiliseriez pour lever ce crédit, ce qui est en effet manifestement erroné.

Conclusion

Bandini a écrit :

Comme quoi, c’est pas difficile de devenir rentier : il suffit d’être nul en maths !

Si vous voyez d’autres erreurs manifestes dans mes propos, je demeure à votre écoute et suis prêt à partager avec vous mon avis de "nul en maths", dont je ne doute pas qu’il pourrait néanmoins vous être profitable.

Sans rancune.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (17/06/2019 18h58)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

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#218 18/06/2019 12h31 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Bonjour Vauban,

Je peux connaitre votre performance annuelle en bourse depuis que vous avez commencé ?

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#219 18/06/2019 14h54 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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La réponse (à début 2019) semble figurer sur Portefeuille d’actions de Vauban (2/3)
(En cliquant sur l’icone de portefeuille, en dessous du nom de vauban, vous l’auriez trouvée….)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#220 31/07/2019 13h25 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Je viens de relire les pages de ce topic, et même après plusieurs lectures, à divers moment, on déniche d’autres informations.

Un post de Chrichri, m’a fortement surpris et m’a fait réfléchir.

Plutôt que d’épargner pendant 20 ans constamment, ne vaut t-il mieux pas épargner pendant 10 ans, puis arrêter l’épargne et laisser son capital grossir ?

Dans mon cas, j’ai une différence au bout de 20 ans de 372 000 € (d’après mes projections excel).

Ça signifierai une perte de 372 000 € en 10 ans --> environ 26% du capital total si on consomme entièrement la force d’épargne.

Pour retravailler l’étude, j’ai pris 8% pour le PEA net et 5% net sur le CTO.

J’obtiens en fin d’année 20 avec une épargne constante de 23 400 € par an --> 1 049 000 €
En arrêtant l’épargne au bout de 10 ans --> 676 552 €

Je me suis laissé allé à dire au bout de 10 ans, on achète une RP, une maison sympa pour la petite famille, disons 500 000 € (le prix par chez moi).

500 K€ sur 20 ans à 1.5% tout compris représente 2344€ mensuel --> Plus que la capacité d’épargne de départ. Mais moins que la capacité d’épargne plus le loyer en cours de 1000 € HC.
Je considère donc que 3000€ - 2344€ = 656 € seront alloué aux impôts, entretiens de la maison et charges.
Au bout de 120 mois le capital restant du est de 264 000 € --> 236 K€ de patrimoine net en plus des 676 552 € (je ne tiens pas compte de l’impôt foncier, de l’augmentation ou diminution du prix du bien).

Nous obtenons donc 676 552 + 236 000 = 912 552 €

La différence entre continuer et arrêter l’épargne pour l’investir dans sa RP est de 1 049 - 912 = 137 K€.

Pour résumer :
- choix de continuer l’épargne pendant 20 ans : gagnant sur le plan financier, mais pas de bien être de devenir propriétaire, d’avoir une maison pour sa famille contre rester en appartement de 65 m2 jusqu’à 46 ans.
- choix d’arrêter et d’acheter sa RP : Perdant sur le plan financier, gagnant sur le cadre de vie. Mode de vie beaucoup mieux pendant 10 ans pour 137 K€ de moins de capital au final.

J’ai terminé l’étude en considérant 5 ans de plus soit jusqu’à 51 ans.

Je trouve pour le cas de l’épargnant : Capital à 51 ans 1,58 M€
Le cas de l’achat immo : Capital financier 1.01M€ + 364 K€ de payé pour la maison = 1.37 M€
Différence de 210 K€ sur 15 ans.

Bien entendu, si l’on prend une augmentation du prix du bien de 2% par an sur 15 ans, il n’y a plus que 37 100 € d’écart entre les deux cas. Je ne prends pas non plus en compte de capital de ma conjointe.

Je serai ravi d’échanger avec vous sur ces hypothèses.

Dernière modification par LoopHey (31/07/2019 14h28)

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#221 31/07/2019 15h20 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Les chiffres sont difficiles à suivre.
Cependant votre raisonnement illustre bien l’importance de l’endettement dans la construction d’un patrimoine.
Mais pourquoi attendre 10 ans alors que vous pourriez le faire aujourd’hui ?

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#222 31/07/2019 16h36 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Bonjour
Si je peux me permettre, je pense que vous sur planifier les choses, difficile de comprendre l’objectif à atteindre/ valider avec une telle simulation.
Je ne prendrais pas le detail des chiffres ( vite fait 650 par mois en plus pour la maison c’est beaucoup pour l’entretien, et pas de revalorisation des loyers si locataire).

IL y a un gros biais dans votre calcul : 
- vos besoins évoluent et vous vous adaptez a eux dans le cadre de l’achat ( maison a 500 k), alors que vous figer le cadre ( le carcan je dirai) dans la location.
- il faudrait passer à la location d’une chambre en plus, ou d’un jardin etc. …
- l’achat de la RP vous fait intégrer l’effet de levier du credit par rapport à une épargne pure
- cela aurait du sens à regarder dès maintenant ( et sur des projections à moyen terme) l’arbitrage entre acheter et louer ( ce que vos faites d’une manière une seule fois dans votre simul)

Pour ma part, je ne planifie pas vraiment ( ie à peu près une idée de mon capital maintenant, mais je n’ai jamais vraiment projeté). J’essaie, et l’exercice n’est pas facile de mettre quelques "guides" sachant que "humainement" je cederai a quelques sirènes.
1) sur une augmentation de salaire de X %, qu’est-ce que j’essaie de mettre dans l’épargne plutôt que dans la conso.
2) sur un palier d’épargne de XXX euros … combien vous " offrez vous" pour quelques plaisirs ( voyage/ montres … ou Porsche smile )
3) quand vos amis seront dans leur pavillon piscine, peut-être que les 65 m² seront plus difficiles à supporter et la " consolation" de vous dire que vous avez 500k et 1M dans 8 ans pour etre rentier sera marginal quotidiennement.

Cdt

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#223 31/07/2019 19h34 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Si je le fais maintenant (achat RP) ma capacité d’épargne sera très impactée. De 2000€ par mois je passerai à 685€.

L’idée était plutôt de montrer que les 10 premières années comme étant les plus importante pour capitaliser, vite de part la force de l’épargne.
Ensuite acheter et laisser ce capital grossir tout seul sans plus y injecter d’argent.

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#224 31/07/2019 20h00 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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Ce n’est pas tout a fait ca .

dire que 1 euros " maintenant " a plus de valeur qu’un euro dans 10 ans … oui a priori il vaut mieux l’avoir maintenant  vous capitalisez 10 ans de plus ..
Pas sur de devoir le prouver.

Ce que je vous disais etait plus sur des modes de vie comparable:
1) vous achetez aujourd’hui un appart de 65 M2  VS vous etes locataire pendant 10 ans
=> vous comparez l’enrichissement

2) idem pour la periode suivante ou vous louez une maison ..

Cela revient a dire " quelle est ma meilleure allocation entre  IMMO et produit financier selon les hypotheses qu’on aurait choisi de valider" . ( ex vous prenez 8 en PEA , je prends 5 )

cdt

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#225 07/08/2019 06h25 → Rentier en 20 ans : comment lancer sa fusée ? (actions, intérêts composés, épargne)

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J’ai fait des calculs qui me semble plus réaliste.

- Epargne initiale à 25 ans de 135.000 €
- Effort d’épargne mensuel d’environ 1000 €/mois
- Taux d’inflation de 1.7 %
- Rendement de l’épargne 6 %

- Emprunt immobilier de 80.000 € à 1.40 % sur 15 ans
- Rendement immobilier de 3 %

Objectif : 650.000 € de capital (pour 3250 €/mois) - Inflation 2019

En 16 ans, les revenus passifs permettent de prendre son indépendance financière.

Si je prends un rendement de 15 %, je pense que l’on peut encore gagner quelques années.

https://image.noelshack.com/fichiers/2019/30/2/1563871876-capture31.png

https://image.noelshack.com/fichiers/2019/32/3/1565152216-test1.png

N’hésitez à commenter si vous avez des remarques.

Tata

Dernière modification par Ezerian (07/08/2019 06h30)

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