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#1 26/09/2017 11h12 → Portefeuille d'actions de Memes11 (immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bon aller, puisque je ne l’ai pas fait d’ici la, voici un descriptif de mon portefeuille immobilier et SCPI (ce que je gere) pour les AV et actions, c’est ma femme qui gere ca et je ne suis pas totalement a jour donc je passe sous silence ici smile.

Petite parenthese sur l’histoire : j’ai commence avec un studio achete en 2009, plus dans un esprit epargne plutot qu’investissement. il est libre de charge. en fin 2014, lorsqu’un CGPI m’a presente les SCPI et qu’au meme moment, nous etions financierement bien, j’ai repris les investissements et je suis passe a la vitesse superieure.

Immobilier France
- 1 studio en province, libre de charge, prix d’achat FAI 45000 EUR, genere 320 EUR net/mois hors impots en LMNP
- 1 T2 a Brest en province, 50% encore sous pret (fin 2026), prix d’achat FAI 51000 EUR, autofinancement, loue en nu car achete avec locataire en place, sera passe LMNP au changement de locataire
- 3 T1 bis en cours d’acquisition toujours  en province, total FAI 91000 EUR, 100% emprunts sur 15 ans, 2 loues en LMNP, le troisieme avec locataire en place sera passe en LMNP au changement de locataire. Autofinancement sur les 3.

=> bilan: solde positif grace au 1er appartement. l’ensemble des prets devraient pouvoir etre rembourses pour 2030

SCPI
- Immorente, achete fin 2014 pour 48k EUR, financement 15 ans
- PFO2, achete fin 2014 pour 73k EUR, financement 15 ans
- LFP Opportunite Immo, achete fin 2014 pour 30k EUR, comptant
- Novapierre Allemagne, achete mi 2015, 25k EUR, comptant
- PF1, achete mi 2015, 25k EUR Comptant
- Corum Convictions : 31k EUR, achete fin 2016, comptant
- Primovie, achete fin 2016, 30k EUR, financement 15 ans
- Epargne Fonciere, achete fin 2016, 40k EUR, financement 15 ans

=> bilan: on est a peu pres a l’autofinancement sur l’ensemble des SCPI

Immobilier USA
- 1 studio a Miami Beach, achat Juin 2017, 174k USD. voir le fil sur Florida-Invest pour l’histoire. achete avec un pret 5 ans pour 50k USD, le reste comptant.

=> bilan: pour l’instant pas top.

Voila, c’est tout pour l’instant

Mots-clés : immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 26/09/2017 11h15 → Portefeuille d'actions de Memes11 (immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier))

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Vous avez fait votre prêt chez qui pour le studio en Floride ? quel taux ? quelle garantie ? Qui a fait la mise en relation ?

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#3 26/09/2017 11h18 → Portefeuille d'actions de Memes11 (immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier))

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Pret chez HSBC HongKong en pret a la conso (2.8%). d’ou la duree courte (60 mois). cela tombait normalement juste pile poil avec ce qu’on devrait rentrer en loyer.

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#4 26/09/2017 11h33 → Portefeuille d'actions de Memes11 (immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier))

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Beau portefeuille de SCPI,
diversifié avec de grandes classiques performantes et des récentes plus innovantes.

Une juste répartition, en gros 1/3 comptant et 2/3 à crédit, qui assure l’autofinancement.

Le titre de la discussion "Portefeuille d’actions de Memes11" n’est pas approprié puisqu’on y parle que d’immobilier, les actions sont passées "sous silence".


Dif tor heh smusma

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#5 26/09/2017 11h35 → Portefeuille d'actions de Memes11 (immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier))

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Oups, j’ai boulé sur le titre… et je ne peux pas changer…

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#6 26/09/2017 20h57 → Portefeuille d'actions de Memes11 (immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,
Votre TMI (si je ne me trompe pas) est >ou=à 30%. Pensez-vous toujours que vos SCPIs ont été un bon investissement ? Je suis moi même à plein réflexion pour augmenter mes parts de SCPIs (via un crédit) en direct, étant à 30%.
Vos SCPIs au comptant ont été souscris en direct ou via l’AV ?

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#7 27/09/2017 00h39 → Portefeuille d'actions de Memes11 (immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier))

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etant non-resident, mon TMI est un taux unique a 20%. Je pense que c’est quand meme toujours interessant, certes, ce n’est pas le plus interessant, mais c’est un placements simple.

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#8 02/10/2017 15h57 → Portefeuille d'actions de Memes11 (immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier))

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Serait il indiscret de vous demander la ou les banques qui vous prête pour acheter les SCPI de votre choix et les conditions que vous avez pu obtenir pour vos différentes opérations d’achat de SCPI à crédit svp ?

Je réfléchis à une opération d’achat de SCPI à crédit et ces informations m’aideraient beaucoup dans ma prise de décision !

La proportion en achat à crédit et achat comptant est elle sciemment construite afin d’obtenir un autofinancement ?

Merci d’avance !


Parrainages disponibles pour HelloBank (80€), Boursorama (80€), Fortuneo (80€), Binck (100€) et LinXea.

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#9 02/10/2017 16h15 → Portefeuille d'actions de Memes11 (immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Vous avez acheté ou vos studios et comment vous les gérez ? vous êtes loin de la France ?

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#10 03/10/2017 04h50 → Portefeuille d'actions de Memes11 (immobilier, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier))

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@MyDividendGrowth : toutes mes operations d’emprunts ont été faites avec BPALC, les premiers prets étaient a 3.2%, je les ai fait reviser a 1.9% en debut 2017, apres avoir refait une vague d’emprunt a ce taux. ce sont tous des prets sur 15 ans.

Le choix de la repartition comptant/financement est purement personnel, mon CGPI me conseillait de profiter de l’effet de levier de l’emprunt, ayant une épargne dispo et peu de visibilité sur ma capacité d’épargne future (je ne sais quelles etudes feront mes enfants, ni meme quel sera mon salaire d’ici 2-3 ans…), j’ai préféré faire des operations auto-financées, comme ca, on se casse la tete pour monter un projet, puis on le laisse tourner sans avoir a s’en pré-occuper (bon, c’est pas tout a fait sans rien faire, mais c’est si peu que ca compte pas vraiment comme de l’effort, ni d’épargne, ni de temps).

Le calcul de répartition doit bien évidement se faire avec les taux d’intérets et de rentabilité que vous avez sur les SCPI que vous considérez.

@roudoudou : mes studios sont achetés dans le grand ouest, l’agence qui m’avait vendu le premier en 2009 assurait la gestion, je n’ai a l’époque pas vraiment fait de recherche sur le sujet et leur ai laisse en gestion. Ils ont eu une mauvaise passe qui s’est traduit par de la vacance sur mon bien mais comme je ne m’en occupais pas activement a ce moment la, j’ai laisse passer. Au moment de l’achat du 2eme bien (toujours avec la meme agence), le propriétaire de l’agence partait en retraite et l’agence a change de propriétaire (et d’enseigne), c’est depuis beaucoup mieux géré et je n’ai plus eu de vacances, enfin, surtout depuis qu’il m’a conseillé de meubler pour louer plus vite (ce qui fiscalement est aussi un bon plan smile ). Les 3 nouveaux biens (l’un des trois acheté aussi avec cette meme agence) seront aussi gérés avec eux. Il m’offre une ristourne selon les conditions suivantes:
- la gestion des 2 biens est pour l’instant facturées 9.99% HT (pas de commission au changement de locataire)
- si je met le 3eme bien acheté chez eux en gestion, il me fait 15% de ristourne sur la gestion de ce bien
- si je met les 3 biens nouvellement achetes, il me fait 15% de ristourne sur la totalite des 5 biens, soit un taux global de 8.5% HT
Le prix de la gestion peut paraitre assez élevé, ils ont en fait un autre tarif (7.99%) mais qui laisse la commission d’un mois de loyer pour la recherche de locataire, ayant des locataires qui restent entre 6 mois et 2 ans, c’est donc tout a mon avantage de payer 2% de plus par mois (sur 2ans, cela représente 48% d’un loyer, et non 100% comme la commission).

et pour la derniere question: oui, je suis a HongKong, donc loin de la France. Mes parents sont neanmoins tres proches de mes investissements et me rendent des services de temps en temps quand vraiment il faut.

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