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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/09/2017 11h41

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Bonjour,

J’ai beau avoir un revenu professionnel élevés et des dépenses relativement faibles j’ai l’impression que ça ne va pas suffire pour devenir rentier.

Mon constat est simple : je ne serai pas rentier sans m’endetter (intelligemment) 

Je cherche maintenant les options à ma disposition et j’ai l’impression que l’immobilier est le type d’investissement ou il est le plus simple de s’endetter. Est-ce pour autant l’endettement le plus intelligent… je ne sais pas.

L’idee est de m’endetter pour profiter de l’effet de levier.
J’ai pensé à ces options-là :

Numéro 1 : Achat RP. Sans doute le plus simple à mettre en œuvre. Dans ma région la Haute Savoie, les prix sont chers. En étudiant le marché, je me dis que la solution intelligente est à l’achat d’un terrain, réalisation du gros œuvre par un constructeur, et 2nd œuvre par mes soins. J’ai déjà construit avec plaisir un petit chalet de 20m2 de A a Z, et me sens prêt à mener ce projet.

inconvénient : Frein à la mobilité et difficile de garder un patrimoine équilibré, la part d’immobilier devient tout de suite très élevé.

Numéro 2 : Achat de SCPI a crédit. Les rendements ne font pas rêver, et j’ai l’impression que c’est la solution « gagne petit ». En revanche les avantages sont nombreux : peu chronophage et permet de garder une liberté spacio temporelle totale.

Numéro 3 : Création d’une entreprise. Je doute de mes capacités à être à la hauteur, et cela ne correspond pas à mes envies.

Numéro 4 : Achat locatif intelligent. A creuser

Si vous avez d’autre solution d’endettement intelligente, n’hésitez pas à m’en faire part.

J’ai mis beaucoup d’energie pour me former sur la gestion de patrimoine ainsi que pour augmenter mes revenus pourtant aucunes de ces options ne me fait rever et j’ai du mal à me lancer.

J’ai toujours fui les contraintes et je crois que c’est ce qui me bloque aujourd’hui pour continuer mon chemin vers l’independance financiere.

J’aimerai donc ouvrir une discussion autours des questions suivantes:

Est t’on d’accord pour dire que l’endettement facilite l’acces a l’independance financiere?
Quel est selon vous l’endettement le plus intelligent?

Au plaisir de vous lire,

Dernière modification par Enterite (25/09/2017 11h42)

Mots-clés : credit, endettement, levier

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#2 25/09/2017 12h05

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Enterite a écrit :

Si vous avez d’autre solution d’endettement intelligente, n’hésitez pas à m’en faire part.

Pour ceux qui ont un CTO de taille correcte: utilisation de la marge pour faire un emprunt relativement peu cher, sans remboursement de capital (tant que le collatéral reste correctement valorisé)
Cette marge peut permettre d’investir en actions, bien sur… mais peut également servir à placer sur n’importe quel type de support autre.

Attention cependant à ne pas exagérer sur le niveau de levier, pour éviter un appel de marge destructeur.

Est t’on d’accord pour dire que l’endettement facilite l’acces a l’independance financiere?

Il facilite effectivement l’accès à l’indépendance financière… mais aussi l’accès aux grosses pertes.
Il faut garder en tête que qu’un endettement mal choisi, ou tout simplement malchanceux peut être un boulet empêchant d’atteindre cette indépendance.

Quel est selon vous l’endettement le plus intelligent?

A part l’investissement immobilier à cash-flow positif, je dirais que c’est l’endettement dont on n’a pas à rembourser le capital (enfin, pas trop rapidement) donc plutôt in-fine ou marge.
Cela permet de maintenir un niveau d’endettement fixe (et modulable facilement) sans avoir à faire une nouvelle opération.

Je répète mon avertissement: la marge est à manier avec prudence.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 25/09/2017 12h56

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Enterite a écrit :

Numéro 2 : Achat de SCPI a crédit. Les rendements ne font pas rêver, et j’ai l’impression que c’est la solution « gagne petit ». En revanche les avantages sont nombreux : peu chronophage et permet de garder une liberté spacio temporelle totale.

je suis actuellement en train d’étudier cette solution, en marge de l’immobilier locatif direct (notamment pour la facilité de gestion).

Si on suit les recommandés des vendeurs, ça parait "ok" (pas faramineux, mais mieux que rien).
en revanche, dès qu’on fait varier les variables vers des estimations un poil moins favorable, on se rend compte qu’on arrive, sur 10 ans, aux résultats d’un investissement sans crédit avec 4% net par an.
soit je suis très pessimiste, soit j’ai raté quelque chose

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#4 25/09/2017 13h04

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Faith a écrit :

Pour ceux qui ont un CTO de taille correcte: utilisation de la marge pour faire un emprunt relativement peu cher, sans remboursement de capital (tant que le collatéral reste correctement valorisé)
Cette marge peut permettre d’investir en actions, bien sur… mais peut également servir à placer sur n’importe quel type de support autre.

C’est même un outil essentiel de mon point de vue.

Si on prend un rendement global brut à 7%, une marge à 1.25% et un levier de 1.5, on obtient les données suivantes pour une somme X :

- rendement brut sans levier : X * 7%
- somme investie avec levier = x*1.5
- rendement brut avec levier = X*(1.5*7% - 0.5*1.25%) = X*9.875%
- difference de rendement : 41%, soit un rendement net de 6.9% pour une pression fiscale de 30%.

Donc avec un TMI faible, le levier permet de compenser la pression fiscale du CTO vs un PEA, sans immobiliser les sommes pour 5 et 8 ans, au pris d’un risque  légèrement augmenté.

Un levier de 1.5 reste très  raisonnable dans les circonstances actuelles (chez mon courtier, c’est une marge de sécurité de 50%), et 1.25% est le taux actuel pour l’Europe. Si on fait mieux que 7%, c’est encore plus rentable.

C’est aussi un des seuls moyens pour un rentier sans autre revenu de s’endetter. Le crédit Lombard est une autre possibilité mais cela suppose banque privée et plus gros capital.

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#5 25/09/2017 13h25

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Bonjour

Pour les scpi j’avoue être sceptique aussi :

Dans un emprunt immo sur de l’invest on génére un cashflow positif et une renta positive, donc les mensualités du prêt sont absorbés intégralement par les loyers et il en résulte le cashflow (soit un complément de revenu)

Dans un emprunt pour financer une SCPI on emprunte sauf que les rentes seront toujours inférieur aux traites d’un prêt amortissable (sauf renta de fou). le cashflow est négatif, mème si la renta est positive (on met donc de l’argent tout les mois)

Donc oui on se forme un capital, mais on doit faire un effort financier pour y arriver.

Reste la fiscalité qui est a prendre en compte aussi…

Concernant l’endettement, oui il faut passer par la :

-Investir son argent c’est du placement a X% (10 investi a 10% rapporte 1 par an) : Gain=1

-Investir l’argent de la banque qui se rembourse chaque mois c’est de l’enrichissement (10 emprunté investi a 10% rapporte 1 par an (0,11 d’interet, 0,49 de capital payé et 0,40 de cashflow) + vos 10 que vous avez gardé sur votre assurance vie qui rapport 2% soit 0,2 : Gain = 1,09

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#6 27/09/2017 13h34

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Personnellement, j’attends de précisions sur la future "flat taxe". En effet, si les 30% de prélèvement concernent aussi les foncières, je prendrai un crédit pour investir en bourse sur un CTO. Néanmoins, je pense que j’aurai du mal à obtenir un cash flow nul sur la période.

Dernière modification par rocc (27/09/2017 15h47)

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#7 27/09/2017 14h23

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Construire sa RP est une grande aventure mais attention aux points suivants :

- il n’est pas forcément aussi facile d’emprunter pour les travaux à faire soi-même que pour une RP clé en mains.

- boulot énorme. Par rapport à votre chalet de 20 m², faire une maison en partant du terrain nu, c’est juste 10 à 20 fois plus de boulot, en temps et en argent.

- il y a un gros problème de garantie décénnale. S’il apparaît un problème sur la structure, le maçon cherchera à prouver que les désordres viennent de vos travaux. Si vous revendez la maison avant 10 ans, vous serez personnellement responsable de cette garantie vis-à-vis de l’acheteur. Même la notion qui paraît simple d’"achèvement" devient compliquée quand on fait les travaux soi-même et qu’ils ne sont jamais vraiment finis…

- c’est aussi un gros emprunt sur le dos pour un bien qui ne vous rapporte pas (si ce n’est le loyer évité) : le poids moral de ces mensualités à payer restreint beaucoup votre mobilité géographique, professionnelle, et d’une manière générale vos choix de vie. Vous rentrez dans un moule : le travail pour payer la maison, la voiture et subvenir aux besoins de la famille. Vous en prenez pour 20 ou 25 ans.

Mon père a fait ça en parallèle de son emploi et d’une vie de famille : c’est des années de boulot et c’est jamais fini. Il était pourtant du bâtiment et connaissait le sujet.
Il a construit grand (200 m²), au motif que sur le gros oeuvre, construire grand coûte à pleine plus cher que construire petit (par exemple ajouter un étage coûte très peu par rapport à une maison de plein pied ; il faut faire les fondations et la charpente de toute façon) ; il n’empêche qu’ensuite, finir le second oeuvre, c’est un boulot énorme.
Au vu de cette expérience, je ne sais pas si je conseillerais cela à qui que ce soit…

il y a sans doute déjà un sujet qui en parle sur le forum, il faudrait continuer la discussion dans ce sujet plutôt que de faire diverger le présent fil…

Dernière modification par Bernard2K (27/09/2017 14h31)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#8 30/09/2017 19h30

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Merci à tous pour vos messages. J’y cogite beaucoup en ce moment.
Je dois notamment cresuer cette histoire de levier sur cto.

rocc a écrit :

Personnellement, j’attends de précisions sur la future "flat taxe". En effet, si les 30% de prélèvement concernent aussi les foncières, je prendrai un crédit pour investir en bourse sur un CTO. Néanmoins, je pense que j’aurai du mal à obtenir un cash flow nul sur la période.

Pensez vous qu’une banque vous prêterait de l’argent pour ce genre de projet ?

Dernière modification par Enterite (30/09/2017 19h31)

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