Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 25/09/2017 06h28

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   153  

Bonjour,

Je vous soumets une idée, dont je voudrais avoir vos avis sur la pertinence, la légalité ainsi que la faisabilité.

Les problématiques/hypothèses sont les suivantes :
  o les taux de crédit immobilier sont bas, et on répète donc à longueur de journée que c’est intéressant d’emprunter, ce qui est je pense vrai !
  o je n’ai pas le temps ni l’envie de m’occuper d’un bien immobilier locatif (mais resterait les SCPI alors)
  o de manière générale, je préfère que l’argent soit investi dans des ETFs capitalisants actions (hors PEA car pleins ou bientôt pleins) plutôt que dans des SCPI, car le patrimoine familial global est déjà bien exposé à l’immobilier et aux fonds euros
  o on considère que la "localisation" du patrimoine entre les enfants et les parents est indifférente
  o mes parents possèdent une résidence secondaire
  o Je gagne suffisamment pour payer l’emprunt sans en tirer de revenus locatifs

Se pose donc la question : comment emprunter pour acheter des actions au final ?

J’ai imaginé le montage suivant :
  o j’emprunte disons 200k€ à la banque, complété par un apport si besoin
  o j’achète à mes parents la maison, au prix du marché
  o mes parents investissent ces 200k€ dans des actions

Pour en revenir aux critères initiaux, commençons par la pertinence :
  + si on regarde au niveau de la famille globalement, l’exposition a augmenté de 200k€, et le passif a augmenté de 200k€ (chez moi).
  + On peut raisonnablement espérer que le rendement des actions sur les 15 prochaines années soit supérieur au taux du prêt (et l’inflation rentre en jeu)

  - on localise des biens à forts rendement (actions) chez les parents, et des biens à faible rendement (résidence secondaire) chez les enfants, ce qui augmente à terme les droits de successions, mais c’est la contrepartie de l’augmentation du patrimoine grâce à l’emprunt
  - paiement de l’impôt sur les plus values, si la maison a moins de 22 ans, et des cotisations sociales si moins de 30 ans. Dans notre cas supposons que le bien est acquis depuis plus de 30 ans
  - paiement des frais de notaire. Je connais mal ce genre de problématiques. J’ai l’impression que de toute façon à la succession il faudra les payer, mais ils ont l’air moins élevés à la succession.

La légalité :
  + La maison serait payé au prix du marché, l’objectif n’est pas de faire de donation déguisée
  + Je ne vois pas ce qui empêcherait les transactions intra-familiales.
 
La faisabilité
  + même à l’étranger j’ai envie de tenter d’obtenir un prêt (bonnes relations avec la banque)

  - La banque empêche t-elle ce genre de transactions ?

Merci d’avance pour vos conseils !

Mots-clés : emprunt, famille, immobilier, parents


Markets are not perfect, but everybody else is worse

Hors ligne Hors ligne

 

#2 25/09/2017 07h53

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2009  

Bonjour,

petits "détails" :
-  sur les frais de notaire : 8 %. Si vos parents vendent 200 k€, vous payez 216 k€. Vos parents ont des diags immobiliers à faire pour 1 k€ environ.
- une maison coûte en imposition et en entretien.

Mais surtout : vous ne parlez pas du tout de l’envie, du goût et des capacités de chacun. Or il semblerait que :
- Vos parents aiment l’immobilier et sont contents d’avoir une résidence secondaire.
- Vous aimez les actions et ne connaissez pas grand chose à l’immobilier.
Finalement, la diversification souhaitable est faite entre les générations : à eux l’immobilier, à vous les actions. Vu que leur patrimoine (ou une partie de leur patrimoine) doit vous revenir à terme, cette diversification est pertinente !

Inverser en quelque sorte la propriété de chacune des solutions préférées de chacun me semble une mauvaise idée. Chacun va se faire "ch…" avec le truc que l’autre lui a refilé :
- vous allez râler contre les tracasseries et les frais insoupçonnés que vous apporte la résidence secondaire
- vos parents ne vont pas bien gérer les actions ; vous passerez plein de temps à leur dire "il faut vendre cela et acheter ceci". Certes, vous pourriez les gérer à distance pour eux, mais dans ce cas, sont-ce encore "leurs actions" ? Si vos parents ont d’autres héritiers potentiels, ceux-ci verront peut-être d’un mauvais oeil que vous gériez 200 k€ du patrimoine de vos parents. Même vos parents, avec l’âge venant, pourraient faire un coup de parano et s’inquiéter que ça soit vous qui gériez leur bien (avec l’âge, le cerveau peut évoluer de façon étonnante et on a déjà vu des gens charmants devenir tout à fait parano !).

En résumé : possible, mais mauvaise idée !

A l’inverse, je recommande que chacun gère son patrimoine selon ce qu’il aime et ce qu’il maîtrise, et les vaches seront bien gardées.

Dernière modification par Bernard2K (25/09/2017 08h00)


Les années passent…

Hors ligne Hors ligne

 

#3 25/09/2017 08h11

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   364  

Bonjour,

Excusez moi si je n’ai pas tout compris, mais j’ai l’impression d’une erreur monumentale en terme de gestion.

Vos parents ont une RS : achetez leur uniquement la NP et laissez leur l’usufruit. Vous évitez les frais de succession et votre montage est bien plus cohérent sur le LT, et vos parents continuent à profiter de leur RS.
Et vos parents investissent sur une AV en actions…Sur laquelle ils pourront faire des retraits à terme dont vous profiterez peut être etc

Ca me semble d’aplomb.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

Hors ligne Hors ligne

 

#4 25/09/2017 09h43

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   402  

Bonjour Treffon,

ce que vous décrivez est possible mais est-ce vraiment souhaitable?
Patrimonialement parlant, si vos parents ont déjà un patrimoine confortable, quel intérêt de le faire gonfler encore plus au détriment du vôtre (car s’endetter pour une résidence secondaire qu’il faudra entretenir, comme placement immobilier, c’est quand même très moyen)?

Avec un prêt immobilier de 200ke (et probablement plus si je comprends bien) et sans souhaiter une gestion immobilière active, vous pourriez par exemple regarder des solutions comme celle-ci (en les adaptant à votre situation) :
Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’IS

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (25/09/2017 10h32)

Hors ligne Hors ligne

 

#5 25/09/2017 10h18

Membre
Réputation :   24  

Je pense avoir saisi ou vous voulez en venir. l’idee serait donc d’investir en actions avec un emprunt. Le changement de main de la RS est un moyen detourne d’obtenir un pret. En fait, c’est presque un pret hypothecaire fait a l’echelle de la famille (les puristes vont me foudroyer…).

Je pense qu’au niveau legalite, tout est OK. Vos parents ont tout a fait le droit de vendre leur RS. Vous avez tout a fait le droit d’acheter une RS…

Par contre, la ou il faut bien ficeler, c’est sur les relations familiales. En faisant ce que vous suggerez, vous bougez 200k de patrimoine peu risque (la RS) des mains de vos parents aux votres. et, le passif de 200k cree de votre cote est contre balance avec un actif de 200k (les actions) chez vos parents. Cet actif est plus risque.

- imaginons (ce que je ne vous souhaite pas) que vos actions se cassent la figure… prenons l’exemple d’une baisse de 50% d’ici au deces de vos parents (ce que je vous souhaite le plus tard possible). Comment vos freres et soeurs vont-ils reagir face a cette perte sur leur heritage? les 200k qui devaient etre distribues ne sont plus que 100k…
- imaginons maintenant l’inverse. les 200k d’actions deviennent 800k… comment gerez-vous avec vos freres et soeurs la repartition?

Eventuellement, vos parents peuvent isoler la RS du reste du patrimoine immobilier et faire d’ores et deja la repartition entre freres et soeurs via testament, mettez a jour apres la vente de la RS pour affecter le portefeuille d’action a votre heritage, vos freres et soeurs gardant leur part respective d’immobilier.

Il reste enfin la relation avec les parents. Je pense que si vous avez panse a ce montage, vous etes en confiance avec vos parents, mais pensez-y qd meme.

Bonne chance


L'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt… et qui font quelque chose de leur journée.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 25/09/2017 20h24

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   153  

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

@Bernard2K, Memes11 je comprends bien vos remarques, mais en fait c’est un cas un petit peu particulier car nous "mélangeons" tout:
- c’est en fait moi qui gère tous les placement financiers de mes parents et de mes frères/soeurs
- en fait pour simplifier j’ai dit que c’était seulement moi qui l’achèterait, mais très probablement on fera à part égales avec mes frères/soeurs
- la résidence secondaire aura en pratique le même usage, en maison familiale utilisée par tous, c’est juste un déplacement "comptable" depuis leur patrimoine vers le mien/celui des autres enfants.  C’est eux qui continueront à s’occuper de la maison.

Vos remarques sont 100% pertinentes mais j’ai la chance d’avoir une relation très ouverte à propos de tout ca avec mes parents et frères/soeurs, donc cela s’applique moins.

Iqce a écrit :

Vos parents ont une RS : achetez leur uniquement la NP et laissez leur l’usufruit. Vous évitez les frais de succession et votre montage est bien plus cohérent sur le LT, et vos parents continuent à profiter de leur RS.
Et vos parents investissent sur une AV en actions…Sur laquelle ils pourront faire des retraits à terme dont vous profiterez peut être etc

Effectivement je n’y avais pas pensé ! ça pourrait être pas mal.

J’ai deux doutes :

- Je connais "bien" le démembrement en donation, où l’usufruit se réunit à la nue propriété de manière gratuite à la succession. Il faut que je me replonge dans le bofip, mais il me semble que c’est différent quand la nue propriété a été acquise à titre onéreux et non pas donnée. Savez vous si je récupérerais l’usufruit gratuitement ? Sinon je regarderais le bofip et tenterait de répondre

- est-ce que la banque financerait l’achat d’une nue propriété ? A tenter.

cat a écrit :

Patrimonialement parlant, si vos parents ont déjà un patrimoine confortable, quel intérêt de le faire gonfler encore plus au détriment du vôtre (car s’endetter pour une résidence secondaire qu’il faudra entretenir, comme placement immobilier, c’est quand même très moyen)?

Je vois ce que vous voulez dire, mais si on regarde au global (parents+enfants) :
- la résidence secondaire reste dans le patrimoine global (et son rendement faible)
- 200k€ d’actions on été acheté avec un prêt immo.
=> le rendement global du patrimoine a augmenté (effet de levier)

Certes cela se paie au prix d’une augmentation des impôts sur la succession, mais c’est le corollaire d’un placement actions qui aura réussi et grandi en valeur au dessus de 200k€.

Memes11 a écrit :

Je pense avoir saisi ou vous voulez en venir. l’idee serait donc d’investir en actions avec un emprunt. Le changement de main de la RS est un moyen detourne d’obtenir un pret. En fait, c’est presque un pret hypothecaire fait a l’echelle de la famille (les puristes vont me foudroyer…).

Exactement !

Memes11 a écrit :

- imaginons (ce que je ne vous souhaite pas) que vos actions se cassent la figure… prenons l’exemple d’une baisse de 50% d’ici au deces de vos parents (ce que je vous souhaite le plus tard possible). Comment vos freres et soeurs vont-ils reagir face a cette perte sur leur heritage? les 200k qui devaient etre distribues ne sont plus que 100k…
- imaginons maintenant l’inverse. les 200k d’actions deviennent 800k… comment gerez-vous avec vos freres et soeurs la repartition?

J’aurais dû exposer plus en détail mais je ne voulais pas trop complexifier la situation, mais globalement on fera à parts égales avec mes frères et soeurs, et du coup les actions seront aussi à part égales à la succession. Pas de problèmes de ce côté là.
Aussi, les 200k€ ne représenteraient pas l’essentiel du patrimoine actions de mes parents, cela serait mélangé au reste.


Markets are not perfect, but everybody else is worse

Hors ligne Hors ligne

 

#7 25/09/2017 20h46

Membre
Réputation :   37  

Vos remarques sont 100% pertinentes mais j’ai la chance d’avoir une relation très ouverte à propos de tout ca avec mes parents et frères/soeurs, donc cela s’applique moins. a écrit :

Je vous souhaite que cela dure mais rien ne le garantit. Pour ma part, j’ai toujours considéré que l’argent et la famille, c’est l’huile et l’eau.


Adde parvum parvo magnus acervus erit

Hors ligne Hors ligne

 

#8 25/09/2017 23h38

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   402  

@ Treffon

Si le patrimoine des parents est >> au patrimoine des enfants et que ces mêmes parents sont volontaires pour optimiser la transmission à leurs enfants il me semble que le plus judicieux est plutôt de garder les actifs à bas rendement chez les parents et à haut rendement chez les enfants.
En l’état, ce n’est pas vraiment ce que vous imaginez ici : la résidence secondaire devrait rester dans le patrimoine des parents (au moins l’usufruit en tout cas). Pour vous fournir un effet de levier intéressant, vos parents pourraient par contre vous consentir un prêt familial avec des liquidités disponibles, en vendant de l’immobilier, ou en sollicitant des avances sur des contrats d’assurance-vie.

Par exemple, si vous souhaitez quand même acquérir cette résidence secondaire (mauvais plan selon moi), le mieux, au lieu que vos parents conservent cette somme pour investir dans un portefeuille d’actions, serait qu’ils vous consentent un prêt familial avec l’ensemble de la somme que vous venez de leur verser (un prêt long sur au moins 15 ans).
Bilan : créance à rendement nul pour vos parents donc freine la progression de leur patrimoine et prêt à taux zéro pour vous donc vous permet de faire gonfler plus rapidement le vôtre avec l’effet de levier.

Dernière modification par cat (25/09/2017 23h39)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 26/09/2017 00h01

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   153  

Bonjour Cat,

merci pour vos suggestions.

Cat a écrit :

il me semble que le plus judicieux est plutôt de garder les actifs à bas rendement chez les parents et à haut rendement chez les enfants.

Tout à fait, je pratique cette philosophie en ayant "bientôt" un patrimoine 100% actions et en laissant les fonds euros et immobilier chez les parents.

Cat a écrit :

vos parents pourraient par contre vous consentir un prêt familial avec des liquidités disponibles, en vendant de l’immobilier, ou en sollicitant des avances sur des contrats d’assurance-vie.

L’immobilier n’est malheuresement pas vendable, c’est soit des dispositifs fiscaux soit des résidences principales/secondaires que l’on veut garder.
J’ai regardé les avances sur AVs mais ce que proposait l’assureur était délirant (dans les 4% il y a un an).

Cat a écrit :

vos parents […] vous consentent un prêt familial avec l’ensemble de la somme que vous venez de leur verser (un prêt long sur au moins 15 ans).

C’est une bonne idée. J’ai un peu peur de l’avis du fisc sur ce genre de montages. Avez-vous une expérience ? Mais oui peut être à terme, par ex pour un achat immobilier personnel, on fera ce genre de prêts.

Dernière modification par Treffon (26/09/2017 00h01)


Markets are not perfect, but everybody else is worse

Hors ligne Hors ligne

 

#10 26/09/2017 00h49

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   402  

Bonsoir Treffon,

Pour les avances, sur les contrats que j’avais regardés, c’était souvent quelque chose comme : taux fonds euros + 1% (donc aux alentours de 3% actuellement).
Dans une structure à l’IS, vous pouvez acheter de l’usufruit notamment de parts de SCPI avec des rendements élevés (>> 3%, souvent avec un TRI entre 8 et 10%) grâce notamment à l’amortissement comptable de l’usufruit. En outre vous pouvez généralement vous arrangez pour rembourser l’avance dans les 6 ans. Il faut bien entendu avoir monté la structure IS qui va bien en amont.

Je ne vois pas ce que pourrait avoir à redire le fisc sur un prêt familial convenablement déclaré.
Néanmoins, je n’ai pas d’expérience concrète (mais j’ai également déjà réfléchi à des solutions de ce type).

Bien à vous,
cat

Hors ligne Hors ligne

 

#11 26/09/2017 01h39

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   153  

Bonjour

L’assureur des contrats est plutôt vieux jeux, je crois que c’est taux fonds euros + 2%…

Pour la société à l’IS, j’ai peur que dans mon cas cela soit compliqué (je suis à l’étranger) et il doit falloir être super précis pour éviter tout problème avec le fisc, je n’ai pour l’instant pas envie de me plonger dedans. Mais merci pour la suggestion !

Pour le prêt effectivement ça a l’air légal, mais je pense que le fisc serait à même de dire que le but principal d’un prêt à ses enfants investi en action capitalisantes est d’éviter l’impôt (notion d’abus de droit si je ne trompe pas).


Markets are not perfect, but everybody else is worse

Hors ligne Hors ligne

 

#12 26/09/2017 07h13

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   402  

Bonjour Treffon,

Eviter quel impôt? Si vos parents décèdent avant que vous ayez remboursé l’ensemble de la somme, la créance restante sera bien évidemment comptabilisée dans le patrimoine de la succession. Sinon, ils auront récupéré la somme. Vous freinez juste la croissance de leur patrimoine au bénéfice du vôtre.

Quand à la société à l’IS, je ne suis pas suffisamment spécialisé mais quel serait le problème dû au fait que vous soyez à l’étranger. Si c’est une société civile, vous devrez avoir des associés en France, frère/soeur, éventuellement parents (voir quand même si c’est opportun).

Bien à vous,
cat

Hors ligne Hors ligne

 

#13 26/09/2017 07h50

Membre
Réputation :   83  

Bonjour,

Vos parents vous "prêtent" la somme vous en faites ce que vous voulez.
Sauf que ce prêt ne pourra pas être à taux 0 ,les autres héritiers pourraient vous demander des comptes sur cet avantage.
Vu l’importance de la somme il faudra effectuer un acte chez le notaire.
Les intérêts que percevront vos parents seront soumis au régime d’imposition des RCM.

Pas sur que ça soit vraiment intéressant, un prêt classique semble moins casse tête.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 26/09/2017 09h01

Banni
Réputation :   1  

Au vue des différents éléments, il ne semble pas très rentable d’effectuer ce type d’opération…
L’idéal serait d’utiliser votre marge pour emprunter.
Vos parents pourraient éventuellement vous prêter une certaine somme ou emprunter eux-mêmes sur les marchés (et vous seriez en charge de la gestion, comme vous semblez déjà le faire).

Le reste ne me paraît ni rentable, ni simple.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 26/09/2017 14h20

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   152  

Bonjour,
Juste pour éclaircir un détail :

Treffon a écrit :

Je connais "bien" le démembrement en donation, où l’usufruit se réunit à la nue propriété de manière gratuite à la succession. Il faut que je me replonge dans le bofip, mais il me semble que c’est différent quand la nue propriété a été acquise à titre onéreux et non pas donnée. Savez vous si je récupérerais l’usufruit gratuitement ? Sinon je regarderais le bofip et tenterait de répondre

Lors de l’extinction de l’usufruit, celui-ci rejoint toujours la nue-propriété en franchise de droit.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #16 26/09/2017 17h09

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   402  

Bonjour,

mehdi57 a écrit :

Sauf que ce prêt ne pourra pas être à taux 0

j’aimerais bien savoir ce qui empêche de faire un prêt à ses enfants à taux zéro : à mon avis rien (mais je peux me tromper).

mehdi57 a écrit :

Pas sur que ça soit vraiment intéressant, un prêt classique semble moins casse tête.

Aucun justificatif à fournir, des taux imbattables, des conditions (durée du prêt, remboursement anticipé, différé d’amortissement, …) négociables en direct avec les parents, je ne vois pas comment on peut dire que c’est plus compliqué qu’un prêt classique.

@ Treffon
Je ne sais pas de quels moyens précis vous disposez avec vos parents et à quel point vous êtes sur la même longueur d’onde avec vos frères et soeurs mais vous pourriez par exemple imaginer la chose suivante :
1/ créer une société civile patrimoniale avec vos frères et soeurs, à part égales (comme cela tout le monde en profite de la même manière). Il pourrait probablement vous nommer gérant, vu la situation que vous décrivez pour la gestion des placements.
2/ vos parents prêtent à leurs héritiers tout l’argent qu’ils souhaitent et cet argent est réinvesti dans la société. Chaque associé pourra éventuellement amener des fonds supplémentaires dans la mesure de ses moyens par l’intermédiaire du compte courant d’associé. La société pourra également s’endetter auprès de la banque pour acheter par exemple des parts de SCPI.
3/ vous faites fructifiez le tout pendant de longues années en passant à l’IS afin de bénéficier d’une fiscalité favorable pendant la phase de capitalisation.
4/ Vous aurez à la fin une belle tirelire où chaque héritier pourra puiser en temps voulu (ou leurs enfants) et à laquelle vos parents auront largement participé en consentant un (des) prêt(s) à leurs héritiers.

Autre chose : à mon avis, vous devriez oublier le rachat de la résidence secondaire.
Plus simplement, vos parents pourraient donner la nue-propriété de manière anticipé à leurs héritiers, si ils le souhaitent.

Dernière modification par cat (26/09/2017 17h09)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #17 26/09/2017 18h04

Membre
Réputation :   83  

Bonjour,

Je me répète: en ayant un taux à 0 vous bénéficiez d’un avantage que les autres héritiers n’ont pas.Les frères et sœurs peuvent demander la réintégration de cet avantage dans la succession, possiblement des conséquences fiscales.

Aucun justificatif:Il faudra tout de même aller chez le notaire pour ficeler les conditions du prêt et déclarer le prêt sur un cerfa.A tout moment il vous faudra garder les preuves de votre remboursement que le FISC peut vous demander.

La créance des parents est un actif taxable à l’ISF s’ils le paient et les intérêts sont soumis à imposition.

Il faudra en plus souscrire une assurance décès, si comme vous l’avez dit lors du décès du préteur les sommes sont réintégrées à la succession si l’emprunteur décède ce sont ses héritiers qui rembourseront.

J’ajoute que si je gérais l’argent de ma famille je n’irai pas leur emprunter de l’argent pas cher, parce qu’au final il feront un mauvais placement et je m’enrichirai moi même au détriment de mes parents.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

Hors ligne Hors ligne

 

#18 26/09/2017 18h48

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   402  

Bonsoir mehdi57,

je note vos explications et vous en remercie. Je ne vois néanmoins pas grand chose d’insurmontable dans vos explications mais Treffon fera le tri pour ce qui le concerne.

mehdi57 a écrit :

J’ajoute que si je gérais l’argent de ma famille je n’irai pas leur emprunter de l’argent pas cher, parce qu’au final il feront un mauvais placement et je m’enrichirai moi même au détriment de mes parents.

Je crois que l’on diffère totalement ici (mais cela doit dépendre de l’historique familial). Arrivé à un certain moment de sa vie, avec une bonne retraite et un patrimoine très confortable qui suffisent très largement à couvrir le train de vie, je ne vois pas bien l’intérêt des parents de continuer à s’enrichir. A part de souhaiter finir les plus riches du cimetière. Sans compter que :
* cela risque d’alourdir la succession.
* les parents risquent de privilégier les actifs peu risqués (livrets, fonds euros) au détriment d’actifs plus risqués sur lesquels pourraient se positionner la génération suivante parce qu’avec un horizon de temps différent. L’évolution globale du patrimoine familial pourrait donc être accélérée par un transfert plus rapide vers les jeunes.

Bien à vous
cat

Dernière modification par cat (26/09/2017 18h58)

Hors ligne Hors ligne

 

#19 26/09/2017 21h16

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   153  

Bonjour,

merci encore une fois pour votre aide et vos remarques.

cat a écrit :

Eviter quel impôt? Si vos parents décèdent avant que vous ayez remboursé l’ensemble de la somme, la créance restante sera bien évidemment comptabilisée dans le patrimoine de la succession. Sinon, ils auront récupéré la somme. Vous freinez juste la croissance de leur patrimoine au bénéfice du vôtre.

Je veux parler des droits de succession sur la plus value obtenue par le placement en actions du prêt.
Si 200k€ sont placés, disons qu’ils augmentent à 400k€ à la succession, et que le taux marginal de succession est de 30%, alors il y a payer 400kx0,3 = 120k€.

Si ils sont chez les enfants, alors il y a à payer seulement 200k€ (montant du  prêt).

D’un autre côté, le portefeuille ainsi hérité est purgé des plus values à la transmission. Avec la loi macron et la flat tax 30%, ca revient "à peu près" au même (avec taux de succession de 30%), au "détail" près que si le portefeuille est chez les enfants on peut reporter cette taxe en ne vendant pas (cf sujet de parisien sur les enveloppes capitalisantes).

@Cat : Je vais étudier plus en détail ces sociétés à l’IS. Le problème est que pour faire ces formalités il faut du temps sur place… Mais bon ca peut être une solution à mettre en place quand je reviens en france dans quelques années.

@mehdi57 : sur le prêt à taux zéro, comme dit cat c’est possible d’en faire un, mais vous avez raison sur l’égalité : si j’en fait un, tous les autres enfants en auront un aussi. Je fais attention à avoir la plus stricte égalité avec mes frères/soeurs.

Cat a écrit :

Plus simplement, vos parents pourraient donner la nue-propriété de manière anticipé à leurs héritiers, si ils le souhaitent.

En fait je suis déjà au max des plafonds de donation

Mehdi57 a écrit :

J’ajoute que si je gérais l’argent de ma famille je n’irai pas leur emprunter de l’argent pas cher, parce qu’au final il feront un mauvais placement et je m’enrichirai moi même au détriment de mes parents.

Je suis dans une situation un peu différente, mes parents ne considèrent pas l’argent comme "à eux" mais comme "à nous tous" avec les enfants, l’objectif global est de le transmettre efficacement sans préoccupation de qui à quoi (à part l’égalité entre les enfants).
Par exemple, je gère l’allocation d’actifs Actions/Obligations/immobilier au global (ce qui me permet d’avoir un objectif personnel de 100% actions).

@Goldex : merci pour l’info.
@iqce Je me suis un peu plus penché sur l’achat de la NP seulement, et en fait la règle de calcul de la PV à la revente dans ce cas est défarovable.

voir ce lien :
- Paragraphe B2, cession de la pleine propriété dans le futur, 1 er cas, sous-cas A : achat de la nue propriété, récupération de l’usufruit à prix zéro suite à son extinction naturelle.

droits-finances.commentcamarche.net a écrit :

la plus-value sera égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de la nue-propriété, le prix d’acquisition fiscal de l’usufruit étant égal à zéro.

M. Martin achète 900 la nue-propriété d’un immeuble. Après le décès de l’usufruitier, il revend l’immeuble pour 1700. La plus-value taxable est de 800.
Toute acquisition en nue-propriété doit donc tenir compte de l’importance de la plus-value fiscale en cas de revente avant le délai d’exonération.

En fait il faudrait acheter l’usufruit plus tard, ou le donner pour éviter une importante plus value. Ou sinon attendre 30 ans, mais je ne vois pas m’engager sur 30 ans à garder ce bien.

Dernière modification par Treffon (26/09/2017 21h24)


Markets are not perfect, but everybody else is worse

Hors ligne Hors ligne

 

#20 26/09/2017 21h31

Membre
Réputation :   40  

Je veux parler des droits de succession sur la plus value obtenue par le placement en actions du prêt.
Si 200k€ sont placés, disons qu’ils augmentent à 400k€ à la succession, et que le taux marginal de succession est de 30%, alors il y a payer 400kx0,3 = 120k€.

Si les actions sont placées sur une assurance-vie et que vos parents ont plus de 70 ans, la plus-value est hors droits de succession

Dernière modification par sm94 (26/09/2017 21h32)

Hors ligne Hors ligne

 

#21 26/09/2017 21h42

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   153  

@Sm94 : je ne savais pas ce détail, thanks.
Cependant ils ont moins de 70 ans.


Markets are not perfect, but everybody else is worse

Hors ligne Hors ligne

 

#22 27/09/2017 01h00

Membre
Réputation :   83  

Re,

Pour les versements après 70 ans l’abattement est de 30500€ en l’occurrence ici 170 k seraient rapportables à la succession soumis aux droits de succession.

C’est avant 70 ans qu’il faut constituer le plus gros de son assurance vie pour profiter de l’abattement de 152500€ par enfant.

Si vous êtes 3, 200k c’est hors succession jusqu’à 450k.

Edit suite à la correction de Goldex (soumis au droits de succession et non pas rapportable à la succession).

Dernière modification par mehdi57 (27/09/2017 19h11)


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #23 27/09/2017 08h59

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   152  

mehdi57 a écrit :

Pour les versements après 70 ans l’abattement est de 30500€ en l’occurrence ici 170 k seraient rapportables à la succession.

Certainement pas, l’assurance vie est hors succession quelque soit le montant et l’age du souscripteur lors du versement des primes.

Il faut donc comprendre "soumis aux droits de succession" et non "rapportable à la succession" ce qui fait une énorme différence.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

Hors ligne Hors ligne

 

#24 27/09/2017 09h23

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   402  

Bonjour Treffon,

Treffon a écrit :

@Cat : Je vais étudier plus en détail ces sociétés à l’IS. Le problème est que pour faire ces formalités il faut du temps sur place… Mais bon ca peut être une solution à mettre en place quand je reviens en france dans quelques années.

Pour ce qui concerne le montage de sociétés, et également pour avoir un regard extérieur sur l’optimisation de la transmission de vos parents à leur descendance, je vous conseille (vivement) de vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine. Vous pourriez, par exemple, contacter un de ceux qui animent régulièrement ce forum comme stephane, carpediem, Crown ou autre…

Treffon a écrit :

En fait je suis déjà au max des plafonds de donation

Vous voulez dire que vos parents ont utilisé tout l’abattement disponible pour chaque enfant? Car sinon il n’y a aucun plafond ;-).
Vérifiez quand même (difficile de l’évaluer sans connaître les détails : le nombre d’enfants, la taille du patrimoine global,  la taille du patrimoine hors succession, la situation maritale de vos parents, …) que le patrimoine de vos parents ne gonfle pas sensiblement plus vite que la reconstitution des abattements.
Vous “pourriez” être dans ce cas car vous semblez dire que vous “pourriez” payer jusqu’à 30% de frais de succession, ce qui pour moi signifie que le patrimoine dans la succession doit déjà dépasser (nb parents)*(nb enfants)*(plafonds pour le taux à 20% : 552 325 euros). Ce qui fait, si vous êtes par exemple 3 enfants avec vos 2 parents, un patrimoine (non déjà donné et hors assurance-vie) assez sensiblement supérieur à 3 millions d’euros (peut-être revu à la baisse suivant la situation maritale de vos parents).
Si le patrimoine vos parents est effectivement de la taille discutée ci-dessus, leur patrimoine risque fort de gonfler plus vite que la reconstitution des abattements.
Dans ce cas, il y des pléthore de possibilités (pour une succession en ligne directe) pour se préparer et se ramener au cas où les frais de succession sont (relativement) indolores :
* augmenter le patrimoine hors succession (contrats d’assurance-vie avant 70 ans),
* augmenter le nombre de bénéficiaires des contrats (en incluant par ex. la génération suivante, les conjoints?),
* faire une donation-partage transgénérationnelle pour inclure les petits-enfants (avec de nouveaux abattements),
* effectuer bien entendu tous les dons manuels possibles,
* prêter de l’argent à ses enfants,
* faire des donations à titre onéreux….
Si vous n’êtes pas concerné par ce que je vient de décrire, vous pouvez effectivement gérer un portefeuille d’actions de 200ke pour vos parents (mais qui ne viendrait pas du rachat de la résidence secondaire par vous même ;-)), cela devrait avoir un impact peu significatif sur la succession (sauf si vous faites des performances boursières époustouflantes avec).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (27/09/2017 10h38)

Hors ligne Hors ligne

 

#25 27/09/2017 17h25

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   153  

Bonjour Cat,

effectivement je pensais me tourner vers un CGP pour ces problématiques.

Nous avons déjà en place/fait les AVs et les donations, sachant que je n’ai pas d’enfants ni neveux pour l’instant.
Pour les donations à titre onéreux j’y pensais, mais comme on ne sait pas comment va évoluer la loi et comme il vaut mieux différer l’impôt je ne l’ai pas fait.
Reste le prêt à taux zéro qui a l’air d’une super idée, je la mettrais en place dans les années à venir.

Merci pour tous ces conseils pour l’optimisation de la succession.
Pour en revenir au sujet initial qui était plus d’obtenir du levier au niveau familial via un prêt immo, je vais voir avec la banque ce qui est possible, et ensuite il faut que je regarde si le jeu en vaut la chandelle (droits de mutation, coût du prêt etc). A priori ca serait plutôt l’acquisition de la pleine propriété.
Je vous tiendrais au courant si ca se fait.

Dernière modification par Treffon (27/09/2017 17h28)


Markets are not perfect, but everybody else is worse

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur