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#1 17/09/2017 09h28

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Parmi les idées reçues concernant les SCPI et colportées même parmi les professionnels, j’en citerai deux:

*  "Le report à nouveau (RAN) est très important"
Une SCPI serait d’autant plus meilleure qu’elle aurait un report à nouveau élevé, exprimé en mois de dividende.
Quelle bétise! Qui se précoccupe du RAN lorsqu’il achète une foncière cotée ou toute autre action cotée?
Eh bien, c’est à peu près pareil pour les SCPI.

*  le gestonnaire de SCPI qui affirme: "Si ma SCPI a bien performé ces dernières années:
-  c’est parce que nous avons eu la chance de ne pas avoir eu un afflux de souscipteurs quand les marchés immobiliers étaient hauts
- ou c’est parce que nous avons volontairement limité les soucriptions quand les marchés étaient hauts"

C’est une affimartion fantaisiste et erronnée. Certes un afflux de souscriptions quand les marchés sont hauts peut avoir un impact négatif sur les autres souscripteurs, mais il est très faible et du second ordre. Et il est possible de structurer une SCPI (en particulier en choisissant judicieusement les prix de sosucription et de retrait) pour que cet impact soit nul.

D’ailleurs, aucun gérant de SICAV ne lance de telles affirmations. Pouquoi en serait-il différemment pour les SCPI?

Je ne vais pas ici démontrer ces points en détail: c’est vous qui le ferez, car il est plus instructif de réfléchir que de lire la solution …

Dernière modification par parisien (17/09/2017 09h30)

Mots-clés : idées reçues, ran, scpi

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#2 17/09/2017 10h12

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Entièrement d’accord avec vos affirmations, parisien. wink

Toutefois, l’étude du RAN d’une SCPI peut tout de même apporter quelques informations intéressantes:

1- Si la SCPI pioche régulièrement dans le RAN, cela signifie peut-être que les actifs ne sont pas forcément aussi qualitatif… mais ce n’est valable qu’en période de souscription fermée. Car le RAN peut fluctuer considérablement lorsqu’il y a beaucoup de souscriptions et donc d’investissements.

2- Si le RAN est élevé, cela montre un niveau de prudence important de la SCPI. C’est pour cela qu’il est intéressant de calculer le RAN en nombre de mois de loyer. 2 à 3 mois de loyer sont généralement considérés comme un niveau moyen correct de réserve. Certaines SDG (Foncia par exemple) conservent une réserve qui peut aller jusqu’à 6 mois ou plus de loyers.

3- Un RAN élevé a un impact négatif sur la performance, aujourd’hui où le rendement monétaire est nettement inférieur au rendement de l’immobilier commercial. Mais cela facilite la gestion et stabilise la distribution trimestrielle.

Quant à la performance que s’attribue les gestionnaires, on peut résumer toutes leurs pensées en 2 phrases:
- Si la SCPI perfome, c’est grâce à leur bonne gestion,
- Mais, si la SCPI ne performe pas, c’est de la faute d’un marché difficile !

lol


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+2]    #3 17/09/2017 10h31

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WhiteTiger a écrit :

Un RAN élevé a un impact négatif sur la performance, aujourd’hui où le rendement monétaire est nettement inférieur au rendement de l’immobilier commercial.

Votre phrase est en fait une troisième idée sur les SCPI !
Beaucoup croient en effet - dont vous apparemment - que le RAN est placé en liquidités (donc rapportnt très peu en ce moment), disponibles pour être versés aux souscripteurs à tout moment.

Mais le RAN est un pur concept comptable. Et rien n’interdit de le placer, au moins en partie, en autre chose y compris en immeubles …

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#4 17/09/2017 10h56

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En effet, le RAN est un concept comptable et un stock, pas un flux, il n’est pas placé il représente le stock de flux passés (somme) générés par un RN positif (pour vulgariser)

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#5 17/09/2017 11h00

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roudoudou a écrit :

il n’est pas placé

Je n’ai pas compris votre phrase (vous dîtes "en effet" puis juste après l’inverse de ce qu’affirme à juste titre @parisien) et ce passage en particulier induit en erreur.
J’avais déjà lu que le RAN pouvait très bien correspondre à un immeuble, à mon sens il est donc placé.
La notion de rendement monétaire pour le RAN est aussi hors sujet.

Dernière modification par kc44 (17/09/2017 11h03)

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#6 17/09/2017 11h03

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Pour le report à nouveau (RAN), d’accord que son niveau (en jours) n’est pas très important.
Si on avait une crise immobilière, dont la durée compte en années (la dernière 1990-1996), avoir 1 ou 3 mois de RAN ne change pas grand chose.

Par contre c’est son évolution qui importe.

Une SCPI qui a pour politique d’augmenter son RAN (souvent le cas des récentes qui partent de 0) désavantage ses porteurs de parts, qui payent un impôt sur des revenus non distribués.

A l’inverse, une SCPI qui a pour politique de diminuer son RAN trop important avantage ses porteurs de parts, qui perçoivent un revenu non imposé.


Dif tor heh smusma

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#7 17/09/2017 20h21

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Surin a écrit :

roudoudou a écrit :

il n’est pas placé

Je n’ai pas compris votre phrase (vous dîtes "en effet" puis juste après l’inverse de ce qu’affirme à juste titre @parisien) et ce passage en particulier induit en erreur.
J’avais déjà lu que le RAN pouvait très bien correspondre à un immeuble, à mon sens il est donc placé.
La notion de rendement monétaire pour le RAN est aussi hors sujet.

Il n’est pas placé financièrement (comprendre - forcément -) et vous avez bien compris : je suis en ligne avec la remarque ci dessus de Parisien, je n’ai pas dit le contraire, vous avez mal lu (ou interprété mes propos)

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