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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/09/2017 14h58 → Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?) (biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre)

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Bonjour,

Mon bien est payé maintenant depuis 3 ans et je me pose la question sur ce que je dois faire maintenant.Le vendre et placer l’argent, le vendre et acheter un ou d’autres biens ou le garder et acheter d’autres biens ou …

Je vais vous retracer ma situation :
Je suis détenteur d’un bien (pas de résidence principale) :

   Un studio à Bordeaux,achété il y a 10 ans (sans expérience sur l’investissement locatif), pour un montant de 92 000 € avec 62 000€ d’apport (1ere erreur), j’ai eu un crédit sur 7 ans.
J’ai effectué quelques travaux (menuiserie, cuisine) afin de le rendre plus agréable et diminuer les revenus fonciers.
Dans mon appartement seule la salle de bain pourrait être à refaire, l’immeuble à eu un ravalement de façade et d’intérieur, l’électricité des communs a été refait, en gros pas de gros travaux en vu).

Il est loué nu 450€ charges comprises, je n’ai jamais eu de vacance locative et je n’ai aucun souci avec mon locataire en place depuis 2,5 ans.
Mon bien est estimé (via internet ) à plus de 110000€, je vais faire venir plusieurs agences pour peaufiner le montant.
Les charges hors impôt sur le revenu sont de l’ordre de 1400€/an, avec mon TMI à 14%, je rajoute 530€ d’impôt et 476€ de charges m’emmenant à  3000€ de bénéfice par an (si pas de travaux) ce qu’il fait un investissement à 2,7% (si je ne trompe pas).

Si je le garde, au départ de mon locataire, je pensai passer mon appartement en meublé car plus rentable (je pense).

Que me conseillez vous pour rentabiliser mon investissement de base ?

Je vous en remercie par avance.

Bon week-end

Sebing

Mots-clés : biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre

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#2 16/09/2017 18h36 → Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?) (biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre)

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A la lecture de votre message j’en deduis que vous ne n’envisagez pas d’utiliser ce bien pour la retraite ou loger vos enfants.

Il serait donc sans doute plus rentable et plus liquide d’investir dans de la pierre papier voir dans des actions, d’autant plus que jupiter va de plus en plus s’attaquer aux affreux proprietaires bailleurs.

Neanmoins votre message manque sans doute un peu de contexte sur votre situation et vos projets.

T.


Tyrion Lannister - "a Lannister always pays his debt"

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#3 16/09/2017 20h02 → Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?) (biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre)

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J’ai 41 ans marié, 2 enfants et nous aimerions nous constituer un patrimoine ou autre afin de pérenniser nos beaux jours (retraites).
J’ai un logement de fonction et peut avoir la possibilité de l’avoir un jusqu’à ma retraite (si je ne pars pas de mon travail).
Et mon manque d’expérience me fais douter sur le chemin a prendre.

Merci encore pour le temps que vous prenez pour me répondre.

Cordialement

Sebing

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#4 16/09/2017 20h55 → Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?) (biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre)

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Si vous souhaitez utiliser le levier du credit et avez un gout pour la pierre, l’immobilier est sans doute une bonne approche. Cependant votre gros apport sur votre premier investissement immobilier montre une aversion au credit. Dans ce cas la pierre papier et/ou les actions vous permettrons de combiner meilleurs rendement, diversification et plus quande liquidite.

my 2 cents.

T.

Dernière modification par TyrionLannister (16/09/2017 20h56)


Tyrion Lannister - "a Lannister always pays his debt"

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#5 16/09/2017 22h15 → Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?) (biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre)

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Si la location fonctionne bien et vu votre apport initial il peut être judicieux de le conserver encore un peu pour vous refaire une trésorerie avec les loyers.

Vous devriez faire malgré tout un nouvel investissement immobilier car de toute façon vous n’êtes plus exposé sur le premier.

Ne vous lancez pas dans les placements financiers type action si vous n’êtes pas encore à l’aise avec ça.

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#6 17/09/2017 13h10 → Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?) (biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre)

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Vous pourriez chercher un autre bien avec des travaux à faire pour réaliser un déficit foncier pendant quelques années. Vous profitez ainsi des taux bas et de l’annulation de l’impôt foncier.
Il faudrait trouver une rentabilité supérieure ( donc pas à Bordeaux).
Puis quand le déficit foncier disparait vous renouvelez l’opération au besoin en revendant le 1er studio à ce moment-là , il ne devrait pas avoir perdu de valeur et vous aurez davantage d’abattement sur la PV
Vous n’avez pas forcément eu tord de faire un apport important car ça vous a permis de rembourser facilement le premier emprunt et les taux étaient plus élevés il y a dix ans.

Dernière modification par toufou (17/09/2017 17h59)

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#7 17/09/2017 17h38 → Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?) (biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses smile

Je penses que je vais acheter un autre bien, mais c’est vrai que sur Bordeaux la rentabilité n’est pas au rendez-vous, mais où acheter?(Je cherche vers Bordeaux pour une question de simplicité dans la gestion.)
Un bien avec des travaux j’y ai pensé mais comme la majorité des travaux seront réalisés par un artisan, l’addition risque d’être salée.

"toufou" a écrit :

Vous profitez ainsi des taux bas et de l’annulation de l’impôt foncier.

Pourquoi l’impôt foncier serait annulé?

Je vais aussi explorer aussi la construction de deux maisons en une et les mettre en location.

Merci encore .

Bonne soirée

Sebing

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#8 17/09/2017 17h54 → Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?) (biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre)

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Bonjour,

tout est possible : le vendre, le garder en location nue, le garder mais le louer meublé.

Quelques remarques :
- pour le vendre, il serait mieux qu’il soit vide. Ainsi vous touchez tout le monde (bailleurs, acheteurs de RP…) alors que vendu occupé, vous touchez seulement les investisseurs bailleurs. Donc ça ne presse pas, vous pouvez attendre le départ du locataire pour vendre. Donner congé pour vendre est possible, mais au moins 6 mois avant l’échéance du bail et c’est très contraignant (vous devez faire une offre de vente à votre locataire, et toute baisse de prix consentie à un acheteur potentiel doit faire l’objet d’une nouvelle offre et d’un nouveau délai).
- Vous êtes toujours à Marly le Roy ? Même avec de la famille à Bordeaux, c’est quand même bizarre de choisir d’investir à des centaines de kilomètres de chez soi. La gestion à distance est toujours plus compliquée. Ca serait en faveur de vendre pour investir plutôt près de chez vous. A moins que nous n’ayez l’intention de retourner à Bordeaux prochainement.
- la location meublée est assurément plus intéressante (loué un peu plus cher et surtout fiscalité plus avantageuse). Mais en général le turnover est plus important, et vu la gestion à distance cela pourrait rapidement vous coûter cher en déplacement.
- le vendre dépend de ce sur quoi vous voudriez placer l’argent. Connaissez-vous des placements avec un meilleur ratio rendement/risque ? Si oui, il faut vendre, sinon, il faut garder !
- le vendre dépend aussi de votre allocation de patrimoine actuelle. Vous n’êtes pas prolixe sur ce sujet dans votre présentation. On recommande généralement de diversifier ses placements pour minimiser le risque. Si vous avez une forte proportion d’immobilier, vous pourriez vouloir le vendre pour placer ailleurs que dans l’immobilier.

Dernière modification par Bernard2K (17/09/2017 17h56)

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#9 17/09/2017 17h57 → Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?) (biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre)

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C’est un raccourci : je parle de l’impôt sur les revenus fonciers qui est annulé puisque les revenus fonciers sont annulés par le déficit et pas de la taxe foncière qui croit et embellit chaque année.
Pour ce qui est des travaux, il vaut mieux acheter un appartement à 50000 euros+50000 euros de travaux plutôt qu’un à 100000 euros même si, en fait c’est équivalent du point de vue patrimonial.

Dernière modification par toufou (17/09/2017 18h00)

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#10 17/09/2017 18h40 → Sebing : étude de cas immobilier (vendre ou louer un studio payé ?) (biens, garder, investissement, rentabiliser, vendre)

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Merci pour vos réponses.

@Bernard2K
Oui je suis toujours à Marly le roi et il y a de forte chance que nous redescendions dans 2 ans sur Bordeaux (pas encore a acté).
Jusqu’à la la gestion ne me pose pas de problème même lors de changement de locataire, je fais visiter l’appartement sans ma moi et je viens que pour l’état des lieux entrant et sortant que je fais le même jour.
Pour les travaux, j’ai la chance d’avoir la famille, pas plus tôt qu’il y a 2 semaines, mon locataire avait une fuite au WC, une connaissance y est allé et a changé le toilette.
Mon patrimoine :1 studio et pas de résidence principale
Un peu d’argent mis sur une épargne salariale.

@Toufou
Vous parliez donc bien du déficit foncier.

"Toufou" a écrit :

Pour ce qui est des travaux, il vaut mieux acheter un appartement à 50000 euros+50000 euros de travaux plutôt qu’un à 100000 euros même si, en fait c’est équivalent du point de vue patrimonial.

C’est pas faux avec les frais de notaire moins conséquent et le déficit foncier que l’on peut faire.

Merci encore

Bonne soirée

Sebing

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