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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/09/2017 15h32

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Bonjour à tous,

Un cas à vous exposer, je suis dans une situation "originale", complexe et peut être un peu stressante.
Dsl si l’explication est longue, mais je pense que le cas doit être exposé clairement.

Depuis un an je négocie l’achat d’un immeuble. J’ai trouver cette immeuble de 600m2 en centre ville, après une première visite, convaincu du potentiel, j’ai chercher par tous les moyens à me porter acquéreur.
La somme achat + travaux avoisinant le million d’euros et ne pouvant pas financer cela, j’ai fais le tour de mes amis évoluant dans l’immobilier pour trouver un investisseur.

Nous nous sommes mis d’accord avec cet ami, nous ne voulons pas être associé… il achète la totalité de l’immeuble, et s’engage à me revendre une partie sans bénéfice, je prends à ma charge les frais de notaires supplémentaires pour cette double transaction.

Nous partons d’un prix abordable pour cet immeuble, mais au vu de sont état et de la présence de 3 impayés, nous négocions le prix depuis octobre 2016, (c’est long car la vendeuse est représenté par un juge des tutelles). Mon ami à enfin signé le compromis fin juillet.

Etant bien implanté en terme de relationnel sur la ville, j’ai profiter de cette longue période de négociation pour faire sortir les locataires mauvais payeurs avant d’acheter. difficile de présenter un projet viable à une banque avec des impayés en place dans le bien. C’est aussi dans mon intérêt car j’ai fais le pari de me porter acquéreur uniquement des surfaces ou se situe les problèmes d’impayés, au vu des circonstances j’achète à 30% du prix moyen de la ville dans une des plus belle rue. (J’imagine que vous êtes entrain de vous dire que c’est tiré par les cheveux, je suis assez d’accord, mais le gain en vaut la peine.)

Sur le premier mauvais payeur qui disposait d’un bail, j’arrive à le faire sortir sans violence et sans argent en quelques mois.

Le deuxième qui disposait également d’un bail, j’arrive de même à le faire partir en quelques temps sans argent et sans violence.

Il s’avère que le troisième qui n’a pas de bail, est une vague connaissance qui bosse un petit peu sur les chantiers pour arrondir ses fins de mois.

Le cas est plus compliqué, on se connaît vaguement, je connais sa situation difficile, et je pense à cet époque qu’il n’essaiera pas de m’avoir. Je sais qu’il aura du mal à se loger sans argent et on se met d’accord sur une somme d’argent, en échange de laquelle il me signe un préavis non daté et sans nom, puis quitte le logement.
l’idée étant, vu qu’une somme d’argent est en jeu cette fois-ci, d’attendre que mon ami signe le compromis, lui donner son argent à ce moment en échange du préavis, inscrire le nom du propriétaire actuel, et envoyer le préavis de 3 mois. 
Au vu de sa situation difficile, et surement également au vu de ma bêtise, je suis ok à ce moment pour lui donner l’argent et qu’il gère son déménagement et la recherche d’un nouvel appart, puis me donne les clefs sous 10 jours.

Ce locataire/squatteur à 50 ans, on se croise de temps en temps par hasard et franchement je ne voulais le mettre dans une situation difficile.

Ce soir je dois le voir pour les clefs…..  Au tél à midi, Il me dit que sa soeur est au courant de notre arrangement et veut qu’elle porte plainte contre moi, pour cet arrangement….

Pour récapituler ces explications. Je ne suis pas propriétaire, mon nom n’apparaît sur aucun compromis. le notaire et l’agent immo connaisse mon existence, simplement car j’ai visiter, puis leur ai apporter un acheteur sur un plateau. J’ai donner de l’argent à un squatter en échange d’un compromis non signé et non daté. il a un double; j’ai les autres exemplaires que je n’ai pas encore envoyé au vu des complications. Evidemment les préavis sont simplement un courrier type, sans nom, sans date bref aucune preuve.

Du coup on est d’accord on ne peut pas m’attaquer? si je n’utilise pas les préavis, on ne peut pas m’attaquer pour avoir donner 3000 euros. Si je les utilise par contre c’est différent?

Il apparaît qu’il sera difficile d’obtenir les clefs… dans ce cas je présente ce préavis à la banque au moment de l’achat pour expliquer au banquier que tout va bien qu’il va sortir et une fois propriétaire j’entame une démarche d’expulsion plus conventionnel?

J’espère avoir été clair, et que vous pourrez m’apporter votre avis.
cdt

Mots-clés : dédommagement avant l'achat, impayé, procès

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#2 15/09/2017 15h42

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Je ne vois pas ce que l’on pourrait vous reprocher…
Porter plainte contre quoi ?
Il faut un minimum de motif pour cela et je n’en vois pas un seul.

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#3 15/09/2017 16h07

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Bonjour,

Vous expliquez que vous avez procédé "sans violence" pour les 2 1er cas ; par ailleurs vous expliquer avoir "des relations" etc
A vous lire, on a vaguement le sentiment d’une situation presque "border line" ; c’est peut être totalement faux (en tout cas je comprends votre attitude à titre perso), mais ceci pour en venir au fait qu’il ne faudrait pas que votre "ami" puisse établir en claquant des doigts "un faisceau d’indices" qui laisserait penser, avec témoignages des autres "expulsés" par exemple ou tout simplement parce que vous êtes "connus" (je vous cite), que vous agissez de manière à lui causer un dol au mépris de ses droits.
Si vous avez payé en liquide sans retrait bancaire correspondant à la somme : l’affaire n’ira pas loin.

Mais en réalité, le fait qu’il se cache derrière le prétexte de sa sœur signifie probablement qu’il n’ose pas vous dire en face qu’il veut…Une rallonge.

Dernière modification par Iqce (15/09/2017 17h09)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#4 15/09/2017 17h18

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Vos aimez vous mettre dans la m…

Déjà, l’association verbale avec l’investisseur. Qu’est-ce qui l’empêche de garder tout l’immeuble une fois l’opération réalisée ? Uniquement la parole donnée. Or, vous revendre une partie de l’immeuble à prix coûtant lui fait renoncer à un gros gain (PV de revente ou revenus de la location après rénovation). Espérons que sa parole donnée ne s’envolera pas au vu de ce que cela lui rapporterait de vous faire faux bond… et que vous serez toujours ami après.

L’outil pour faire cet achat en commun et se partager ensuite l’immeuble, sans être durablement associés, existe : la SCI d’attribution. Cela vous aurait sécurisé tous les deux. J’espère que vous-même, ou un autre foreumeur qui voudrait faire la même chose, recourra à cet outil plutôt que de prendre le risque de se retrouver grosjean comme devant.

Ensuite, le cas de ce 3e "locataire/squatteur" : déjà, locataire ou squatteur ? vous dites qu’il n’a pas de bail : en êtes-vous sûr ? Pourrait-il se prévaloir d’un bail oral passé avec la propriétaire actuelle ? Ou même d’une occupation à titre gratuit (prêt à usage) consentie de façon tout aussi orale ? Ca fait une certaine différence !

1) s’il est effectivement squatteur, quelle idée d’aller lui faire faire un courrier de congé ! Il ne peut pas donner congé puisqu’il n’a pas de bail !
Dans la mesure où l’expulsion d’un squatteur est longue et coûteuse, le faire partir contre une somme d’argent liquide est une solution pratique ; mais la somme d’argent, seulement au départ effectif, et en mettant des verrous immédiatement après le départ ! Quelle idée de lui avoir donné l’argent AVANT en échange d’un papier sans valeur !

2) s’il est locataire ou occupant à titre gratuit, alors le courrier de congé est adapté. Mais là aussi, il aurait fallu payer la récompense uniquement au départ effectif.
Notez qu’un courrier de congé doit être envoyé en LRAR ou remis en mains propres contre récepissé ; votre courrier sans trace d’une méthode de remise/envoi est un peu douteux quand même.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2017 04h05)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#5 15/09/2017 18h28

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Bonsoir,
N’aurait-il pas été possible de diviser l’immeuble  en créant une copropriété ?
Je l’ai fait il y a quelques temps pour un grand bâtiment sans problèmes particuliers.

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#6 16/09/2017 08h59

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Bonjour,

Cette une solution que nous avons proposé aux vendeurs, mais la propriétaire réelle est sénile, le notaire peut coopératif, les filles de la propriétaires sont à l’étranger, peut communicantes, et je crois que vu le nombre d’impayés, elles ne veulent plus entendre parler de tout cela et se débarrasser simplement du bien, quitte à le vendre en dessous de sa valeur mais avec le moins d’embêtement possible. Elles ont donc refusé, mettant en avant que si elles divisent avant vente, nous nous exposons à un droit de préemption de chaque locataire en place, ce qui est vrai d’ailleurs, mais au vu des locataires présent le risque serait vraiment proche de 0.

Les conditions du compromis sont: Un seul acheteur et sans clause suspensive.

Nous ne connaissions pas la sci d’attribution mentionnée par Bernard 2K, nous avons donc opter par un achat en bloc de mon "associé" puis une mise en copropriété avec création de lots et un achat de ma part des lots concernés.

Il est clair que la division et mise en copro aurait été une meilleure solution.

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#7 16/09/2017 09h07

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Si la propriétaire actuelle avait divisé avant de vendre, elle aurait pu vendre à la découpe, et plus cher. Il fallait donc acheter l’immeuble en bloc.

Une SCI d’attribution sert justement à acheter (ou construire) en bloc, puis on divise et chaque associé reçoit ses lots correspondants au nombre de parts qu’il a dans la SCI (ce qui crée bien évidemment une copropriété). Quand cette division est finie, la SCI est dissoute. Pour la propriétaire, ça respecte sa volonté de vendre sans souci supplémentaire puisqu’elle ne s’occupe de rien. Le compromis peut être signé par l’un des futurs associés (votre ami en l’occurrence), mais avec une clause de substitution. Après c’est à votre notaire de bosser (avec un géomètre) pour mettre en place la SCI entre le compromis et l’acte authentique. Il y a besoin du géomètre pour établir la répartition des lots dès avant la création de la SCI, de façon à savoir combien de parts chacun doit prendre (si par exemple vos futurs lots représentent 41 % de la valeur totale il faut que vous preniez exactement 41% des parts).

C’est donc l’outil qui correspond exactement à ce que vous vouliez faire. Votre notaire aurait dû vous le suggérer.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2017 09h17)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#8 16/09/2017 09h52

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Iqce a écrit :

Bonjour,

Vous expliquez que vous avez procédé "sans violence" pour les 2 1er cas ; par ailleurs vous expliquer avoir "des relations" etc
A vous lire, on a vaguement le sentiment d’une situation presque "border line" ; c’est peut être totalement faux (en tout cas je comprends votre attitude à titre perso), mais ceci pour en venir au fait qu’il ne faudrait pas que votre "ami" puisse établir en claquant des doigts "un faisceau d’indices" qui laisserait penser, avec témoignages des autres "expulsés" par exemple ou tout simplement parce que vous êtes "connus" (je vous cite), que vous agissez de manière à lui causer un dol au mépris de ses droits.
Si vous avez payé en liquide sans retrait bancaire correspondant à la somme : l’affaire n’ira pas loin.

Mais en réalité, le fait qu’il se cache derrière le prétexte de sa sœur signifie probablement qu’il n’ose pas vous dire en face qu’il veut…Une rallonge.

Bonjour,

Par les termes "bien implanté en termes de relationnel", je ne sais pas si l’on s’est bien compris, je ne veux pas dire que j’ai des relations particulièrement hautes placées.
Simplement, par mon métier (commercial) je rencontre bcp les commerçants de la ville et j’ai bcp développé mon réseau. L’immobilier m’aide aussi à connaitre énormément d’artisans et agents immobilier. Enfin mon mode de vie d’un citadin à peine trentenaire étant peu chez moi et souvent dans les restaurants-nars, complète ce maillage, qui aujourd’hui m’aide bcp dans les affaires, même si j’ai encore énormément à apprendre.

J’ai pu remonter jusqu’a eux par des gérants de café, qui leur ont donné mon numéro et c’est eux qui m’ont appelé.

Comme on est en face d’une population vivant de petits boulots en restauration et de petits boulot sur les chantiers, et que c’est deux secteurs ou je connais bien une partie des acteurs de la ville, ça peut paraître idyllique mais vraiment sans menaces hormis mettre en avant que si on ne trouve pas de solutions j’achèterai quand même, que je n’abandonnerai pas comme la propriétaire actuelle proche de 90 ans, que l’on entamera un procédure certes longues, mais qu’a terme il sortiront quand même, et qu’en plus ils seront blacklistés par de nombreuses personnes. (évidemment je n’achèterai jamais avec 3 impayés)

En contre partie je me suis engagé, tout comme mon associé, à les faire bosser sur le déblaiement et les petites finitions du projet et à les conseiller auprès d’autres investisseurs pour ce genre de petits boulot.

Au final, il n’y a pas eu de papier signé, ils ont simplement fait une enveloppe avec les clefs du logement qu’ils ont envoyé au notaire… et lors de la rédaction du compromis, mon associé a fait marquer que ces deux logements étaient vides. Pour ces deux locataires , il y avait bien un bail. Même en absence de préavis formel, je pense que si il est marqué sur le compromis que le logement est vide, nous ne risquons pas grand chose.

Pour le troisième, les choses se passent moins bien, j’étais un peu dépassé hier, car cette affaire me bouffe pas mal d’énergie depuis un an maintenant.
Mais j’espère encore dénouer ce dernier noeud.

Si la propriétaire actuelle avait divisé avant de vendre, elle aurait pu vendre à la découpe, et plus cher. Il fallait donc acheter l’immeuble en bloc.

Une SCI d’attribution sert justement à acheter (ou construire) en bloc, puis on divise et chaque associé reçoit ses lots correspondants au nombre de parts qu’il a dans la SCI (ce qui crée bien évidemment une copropriété). Quand cette division est finie, la SCI est dissoute. Pour la propriétaire, ça respecte sa volonté de vendre sans souci supplémentaire puisqu’elle ne s’occupe de rien. Le compromis peut être signé par l’un des futurs associés (votre ami en l’occurrence), mais avec une clause de substitution. Après c’est à votre notaire de bosser (avec un géomètre) pour mettre en place la SCI entre le compromis et l’acte authentique. Il y a besoin du géomètre pour établir la répartition des lots dès avant la création de la SCI, de façon à savoir combien de parts chacun doit prendre (si par exemple vos futurs lots représentent 41 % de la valeur totale il faut que vous preniez exactement 41% des parts).

C’est donc l’outil qui correspond exactement à ce que vous vouliez faire. Votre notaire aurait dû vous le suggérer.

Merci pour cette information, en dehors du cas de ce locataire, je vais voir aujourd’hui si il y a une clause de substitution dans le compromis, je mange avec mon ami "associé" ce soir. Je sais que l’on avait évoqué une close de substitution mais de mémoire celle-ci avait été rejetée également, mais je vais faire le point la-dessus.

Ensuite, le cas de ce 3e "locataire/squatteur" : déjà, locataire ou squatteur ? vous dites qu’il n’a pas de bail : en êtes-vous sûr ? Pourrait-il se prévaloir d’un bail oral passé avec la propriétaire actuelle ? Ou même d’une occupation à titre gratuit (prêt à usage) consentie de façon tout aussi orale ? Ca fait une certaine différence !

1) s’il est effectivement squatteur, quelle idée d’aller lui faire faire un courrier de congé ! Il ne peut pas donner congé puisqu’il n’a pas de bail !
Dans la mesure où l’expulsion d’un squatteur est longue et coûteuse, le faire partir contre une somme d’argent liquide est une solution pratique ; mais la somme d’argent, seulement au départ effectif, et en mettant des verrous immédiatement après le départ ! Quelle idée de lui avoir donné l’argent AVANT en échange d’un papier sans valeur !

2) s’il est locataire ou occupant à titre gratuit, alors le courrier de congé est adapté. Mais là aussi, il aurait fallu payer la récompense uniquement au départ effectif.
Notez qu’un courrier de congé doit être envoyé en LRAR ou remis en mains propres contre récepissé ; votre courrier sans trace d’une méthode de remise/envoi est un peu douteux quand même.

Bonjour, concernant la situation locataire ou squatteur, la situation exacte, il était en ménage avec la locataire mais sans apparaître sur le bail, ils se sont séparés, et la locataire est partie en respectant les formalités nécessaires. Lui de son côté, à souhaiter reprendre le logement, mais au vu de sa situation, la propriétaire n’a pas voulu le prendre comme locataire et signer un bail. là ou elle a fait une erreur, c’est qu’elle a accepté un loyer, qu’il lui a verser pendant quelques mois. depuis 3 ans aucun loyer n’est versé.
Je sais qu’il y a un procès en cours, même si je n’ai pas les tenants et aboutissants, mais dans ce procès il est justement question que la situation soit l’équivalent d’un bail verbal. Ce qui me paraît cohérent. C’est pourquoi, j’ai voulu signer un préavis.

Pour le courrier, l’idée de départ était effectivement d’effectuer un envoi en recommandé. Je lui faisais signer le préavis avant pour l’engager psychologiquement et à la remise des clefs nous allions ensemble à la poste pour qu’il fasse son envoi.

Enfin, oui quelle idée de lui avoir donner l’argent avant, au vu de la situation actuelle, je me dis que j’ai vraiment été très très mauvais, ça saute aux yeux vous me direz. dans cette histoire, je me suis un peu retrouvé face à la misère de plusieurs personne de plus de 50 ans, même si en tant que bailleur, j’ai un discours assez ferme normalement la dessus, et même si pour les deux premiers j’ai du regarder mon intérêt avant tout, sur ce dernier cas que je connais vaguement, je me suis laisser attendrir, et quand il m’a dit qu’il avait vraiment besoin de cet argent, et qu’il me donnerait les clefs sous 10 jours, je lui ai fais confiance.

Si les choses ne se terminent pas comme je le souhaite, je me dirai:
1. si on ne fait rien on ne perds jamais.
2. le jeu en valait la chandelle.
3. Plus jamais de confiance avec ce type de profil.

Si les choses se finissent bien:
Ouf.

Je sais que de l’extérieur et avec un esprit plus structuré que le mien, cette histoire peut paraître tiré par les cheveux, mais j’ai l’impression que pour obtenir de grosses rentabilité, avec des moyens de départ limité, il faut chercher des affaires ou personne ne s’embarquerait et les solutionnées.

Finalement je le vois aujourd’hui à suivre…

Dernière modification par willy (16/09/2017 12h25)

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#9 16/09/2017 13h03

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Au final, il n’y a pas eu de papier signé, ils ont simplement fait une enveloppe avec les clefs du logement qu’ils ont envoyé au notaire… et lors de la rédaction du compromis, mon associé a fait marquer que ces deux logements étaient vides. Pour ces deux locataires , il y avait bien un bail. Même en absence de préavis formel, je pense que si il est marqué sur le compromis que le logement est vide, nous ne risquons pas grand chose.

Vous êtes optimiste.

Si ces locataires se rappellent qu’ils ont un bail en cours, ils peuvent revenir habiter quand ils veulent. De préférence après rénovation, autant avoir un appartement refait à neuf, pour le même loyer qu’avant. Si le propriétaire refuse de les laisser accéder à "leur" logement, ils peuvent agir en justice, probablement en référé : il suffit de brandir le bail sous le nez du juge, et celui-ci ne pourra que reconnaître qu’il est valide et sommer le propriétaire de remettre l’appartement à disposition du locataire.

Même le fait qu’ils aient des impayés et qu’ils aient abandonné le logement ne suffit pas à résilier le bail. Les impayés permettent de résilier le bail après une action en justice longue et compliquée. De même, l’abandon du logement permet de faire résilier le bail, mais en justice, après mise en demeure, constat d’huissier d’abandon du logement, etc. Donc le bail a une force considérable, c’est un peu un chewing-gum qui colle à votre chaussure tant qu’il n’est pas résilié en bonne et dûe forme.

Pour ne pas avoir ce risque sur les épaules, vous auriez dû leur faire donner congé à la propriétaire actuelle, quitte à mettre un peu d’argent en dédommagement, comme vous avez fait pour le 3e locataire.

Il ne vous reste plus qu’à éspérer qu’ils "oublient" ce bail et ce logement. Si jamais quelqu’un leur met en tête de faire valoir leurs droits (au hasard, le 3e locataire, vu qu’ils se connaissent et qu’ils doivent se recroiser), vous n’êtes pas au bout de vos peines.

concernant la situation locataire ou squatteur, la situation exacte, il était en ménage avec la locataire mais sans apparaître sur le bail, ils se sont séparés, et la locataire est partie en respectant les formalités nécessaires. Lui de son côté, à souhaiter reprendre le logement, mais au vu de sa situation, la propriétaire n’a pas voulu le prendre comme locataire et signer un bail. là ou elle a fait une erreur, c’est qu’elle a accepté un loyer, qu’il lui a verser pendant quelques mois. depuis 3 ans aucun loyer n’est versé.
Je sais qu’il y a un procès en cours, même si je n’ai pas les tenants et aboutissants, mais dans ce procès il est justement question que la situation soit l’équivalent d’un bail verbal. Ce qui me paraît cohérent. C’est pourquoi, j’ai voulu signer un préavis.

Il serait utile d’en savoir plus sur ce procès. Déjà qui attaque qui : est-ce le locataire qui attaque la proprio pour faire reconnaître le bail, ou est-ce la proprio qui attaque le locataire pour faire payer les loyers en retard et/ou obtenir l’expulsion ?

S’il est bien locataire, le courrier de congé n’était pas une mauvaise idée. Vu que l’appartement appartient toujours à la propriétaire, le mieux serait qu’il envoie son courrier de congé en LRAR à cette propriétaire (donc au juge des tutelles ?). Là vous auriez un congé en bonne et due forme, donc un appartement vide.

Après ce congé donné régulièrement, il faut encore s’assurer qu’il quitte les lieux, sinon, vous avez un squatteur sur les bras.

Il me semble que vous n’avez plus 36 solutions : il faut le convaincre d’envoyer le congé en bonne et dûe forme (donc en LRAR à la propriétaire actuelle). Il va sans doute falloir rallonger un peu d’argent pour le convaincre ! Mais de l’argent donné au départ effectif, cette fois-ci, ne faites pas deux fois la même erreur.

Notez que s’il a fait un premier procès, c’est qu’il peut en faire un deuxième. S’il arrive à prouver que vous avez "acheté" son congé, vous êtes mal. Ne laissez aucune trace (ni SMS, ni aucun autre écrit).

Je sais que de l’extérieur et avec un esprit plus structuré que le mien, cette histoire peut paraître tiré par les cheveux, mais j’ai l’impression que pour obtenir de grosses rentabilité, avec des moyens de départ limité, il faut chercher des affaires ou personne ne s’embarquerait et les solutionnées.

Certes, mais il faut le faire avec méthode et avec des solutions inattaquables. Notamment, il faut qu’au final, les papiers soient en règle, quelles que soient les méthodes éventuellement borderline employées pour obtenir ce résultat. En particulier, il aurait fallu que l’ensemble des locataires donnent congé en bonne et due forme.

Vous n’êtes pas le premier, les propriétaires pensent souvent que pourvu que le locataire soit parti, c’est bon. Mais un bail en cours est un outil redoutable si le locataire décide de le faire valoir. Il importe donc de résilier ce bail en bonne et due forme.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2017 13h40)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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