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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 14/09/2017 18h03 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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Bonjour,
Ca faisait un petit bout de temps que l’idée trottait dans ma tête… et puis j’ai acheté ma résidence principale…
Et maintenant je vous ai lu avec grand intérêt, j’ai découvert vos parcours, vos investissements et vos conseils avisés… et j’aimerai bien me lancer alors je prends tous vos conseils et remarques sur ce projet. Mille mercis !

- En couple, 32 ans, TMI 30%.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Appartement dans un immeuble ancien, F2 de 38m², en RDC.
Déjà rénové et très propre.

LOCALISATION DU BIEN
En PACA, en plein hypercentre d’une ville touristique et universitaire, bien desservie par les transports en commun. Parking payant proche ou gratuit mais éloigné.

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 75 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 450€ (en meublé) sur 10 mois et possibilité de louer à la semaine sur les 2 mois d’été soit : 6300€ envisagés/an (en comptant le taux de vacance à 4%)
- Charges copro : 209€
- Taxe foncière : 450€
- Assurance PNO : 140€
- Pas d’assurance loyers impayés car j’envisage de le louer à des étudiants avec caution des parents.
- Rentabilité brute : 8,5%

FINANCEMENT DU BIEN
Financement à 110% sur 20 ans à 1,40 avec une assurance à 0,24% --> mens de 382€.
- Type de crédit : amortissable

RÉGIME D’EXPLOITATION
Locaton meublée (BIC réel LMNP)

Dernière modification par Margo13 (14/09/2017 18h18)

Mots-clés : hypercentre, immobilier, paca

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#2 14/09/2017 18h51 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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Bonjour Margo13,

Je suis Marseillais. Dites moi le quartier, car j’imagine que c’est Marseille.
Je vous donnerai mon avis (un loueur LMNP classique + saisonnier à Marseille).

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#3 14/09/2017 19h40 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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Et non c’est pas Marseille 🤓 Pour laisser planer le suspense c’est une ville de 100 000 habitants, éloigné du bord de l’eau, avec une vie étudiante et une saison estivale touristique…

Dernière modification par Margo13 (14/09/2017 20h04)

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#4 14/09/2017 20h22 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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75 000e pour Aix c’est cadeau !!!! Foncez alors !!!!!!

Si c’est Avignon, je ne connais pas le marché immo la-bas, donc no comment, je ne me limiterai qu’aux chiffres de rentabilité.

Dernière modification par Este59014 (14/09/2017 20h25)

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#5 14/09/2017 20h30 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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Malheureusement ce n’est pas Aix ! Les prix du centre ville s’envolent sans que les loyers suivent. Dans tous mes calculs sur les biens que je trouve en vente la rentabilité n’est pas aux rendez-vous !

Et je sais bien que je n’atteins pas les fameux 10% de rentabilité brute… une bonne négo est toujours possible pour y parvenir…

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#6 14/09/2017 22h35 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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Je trouve que ce dossier très bien pour commencer, pas extraordinaire mais solide. Le parking est-il essentiel pour les étudiants de cette ville ? Connaissez-vous le loyer précédent ? Depuis combien de temps le bien est-il en vente ?

Bien que je sévisse en banlieue parisienne, je me permets quelques conseils :
Un rez-de-chaussée se vend autour de 20% de moins qu’un deuxième étage, parfois plus lorsque l’environnement perturbe (bruit, population…). Le rez-de-jardin est en général meilleur, surtout avec une petite pelouse. Il existe deux types de rez-de-chaussée : le sombre et le très sombre. Je préfère le premier… Les étudiants, surtout les garçons, sont moins difficiles pour se loger et acceptent ce type de bien lorsqu’il est bien situé.

Pour la négo, vous disposez de deux approches :

A la hache, style DDtee ou Cricri, avec une première offre très basse par rapport aux exigences du vendeur, mais justifiée par une connaissance approfondie du marché et des exemples précis. C’est efficace dans les petites villes et à la campagne, ou lorsqu’un bien est mis en vente depuis longtemps.

A fleuret moucheté, quand le bien vous plaît vraiment dans une zone tendue, style banlieue parisienne. Là, les acheteurs sont nombreux et les bonnes affaires partent très, très vite. J’aime bien faire une offre 5 000 à 7 000 au dessous du prix, en évitant les chiffres ronds. Pour un prix à 75 000, j’offre tout d’abord 69 ou 71 000, pour faire plus "pro", style dossier étudié, gars sûr de lui (pardon pour ce sexisme odieux !) : cela rassure le vendeur…

Dans une négo, comme au poker, il faut deviner ce que l’autre a dans son jeu et quels sont vos rivaux. Dans le cadre d’un rez-de-chaussée, il y a peu de chances qu’un particulier veuille y vivre, c’est donc surtout des investisseurs qui s’y intéressent, en tous cas là où je le pratique. Vu le rendement proposé, correct mais pas super, ça doit négocier sec si un autre est sur le coup. J’enverrai une offre à 69 000, accompagnée d’une simulation de la banque pour "prouver" que je suis suivi…
Bon courage,

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (14/09/2017 22h39)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#7 15/09/2017 07h59 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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Bonjour,

location 10 mois ça n’existe pas. C’est soit un bail étudiant de 9 mois (pas de reconduction automatique), soit un bail normal d’un an (avec reconduction automatique).

Si vous voulez être sûr d’avoir l’appartement libre pour les locations d’été, il faut donc faire un bail de 9 mois.

T2 pour un étudiant, c’est grand. Y a -t-il deux chambres indépendantes, pour envisager une colocation ? Ou bien est-ce séjour+une chambre, ce qui pourrait intéresser un couple ?

Vous n’avez pas prévu de budget meubles/déco. Or, si des étudiants peuvent se contenter de meubles un peu plus sommaires, pour la location saisonnière en revanche des meubles et une déco complets et de qualité sont un gros plus. Il faut que, sur les photos, on sente "vacances sympa et confortable" et que le logement soit vraiment "tout équipé". Pour atteindre cela, il y a un budget à prévoir !

Autre différence étudiants/location saisonnière : en saisonnier, il faut beaucoup de couchages. Sur un T2 on s’attend à trouver au moins 4 couchages, voire 5 ou 6. Il faut trouver la solution pour que ces couchages soient présents en saisonnier sans encombrer les étudiants.

@Rastignac, sur la négo : tout dépend de l’équilibre offre/demande. Cricri négocie des immeubles totalement décrépis, en indivision, en milieu rural et, souvent, avant qu’aucune annonce ne soit publiée. Personne n’achète cela à part lui, donc il fait son prix (son dernier immeuble : 156 €/m², MDR !).

Ici on parle d’un T2 rénové et propre au centre d’une ville touristique de 100 000 habitants… La demande doit être bien plus importante donc la marge de négociation est faible. ON est dans votre situation "fleuret moucheté". Là il faut savoir être très réactif car les choses peuvent se boucler très vite.

Dernière modification par Bernard2K (15/09/2017 09h04)

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#8 15/09/2017 13h12 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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Bonjour,

Je me nourris de vos conseils avisés. Pour le bail ce sera donc 9 mois sans tacite reconduction.

C’est un séjour + chambre donc j’envisage un mobilier : lit + canapé lit --> 4 couchages possibles pour le saisonnier. Pour le budget mobilier je vais calculer ça en voyant ce que l’actuelle propriétaire laisse.

Pour la négo, il faut que je fasse mes armes… et je ferai "nana sûre d’elle" (@rastignac) appuyée par la proposition de financement de ma banque (ou d’une autre d’ailleurs).

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#9 15/09/2017 13h42 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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@Bernard2K
Pour la stratégie à la hache, je pensais surtout à DDtee, qui a pratiqué les simples maisons de ville en plus des immeubles comme Cri-cri. Pour la méthode à adopter, je ne crois pas à "la hache" dans ce cas, entre autre parce qu’il n’y a pas de travaux à faire, ce qui élimine nombre d’investisseurs et rend le prix du bien plus aisé à fixer. Pour autant, je ne suis pas sûr du tout que nous soyons en zone tendue, avec "fleuret moucheté": Margot n’a pas précisé la ville, étudiante, qui n’est ni Marseille, ni Aix. Le bien est un rez-de-chaussée, toujours plus difficile à vendre qu’un autre appartement, et il fait 38m2, soit un peu grand pour du meublé. A vue de nez, je dirai que Margot est dans une zone "semi-tendue", que l’affaire semble correcte, sans plus, et qu’il existe une marge de manoeuvre. Après, ce ne sont que des suppositions, il vaut mieux être sur place.
@Margot
Choisissez toujours votre notaire, jamais celui de l’agence. Si possible, faites une visite supplémentaire avec un gars du bâtiment, qui détecte l’état réel de l’immeuble. Pour la fac, renseignez vous sur le loyer que paient les étudiants : êtes-vous dans les prix ? Visitez plusieurs biens, vous devez devenir une spécialiste de votre marché local, pour pouvoir vous jeter sur la bonne occasion. La stratégie se mettra ensuite en place, naturellement, qu’elle soit à la hache, au fleuret moucheté, au sabre ou à l’épée… Le tout est de gagner le duel…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (15/09/2017 13h47)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#10 15/09/2017 14h20 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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Margo13 a écrit :

LOCALISATION DU BIEN
En PACA, en plein hypercentre d’une ville touristique et universitaire,

Je penche pour Avignon, sans en être certain !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#11 15/09/2017 17h59 → Margo13 [PACA] : étude de cas immobilier (achat d'un T2) (hypercentre, immobilier, paca)

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@job Trop fort !
Je continue mes investigations sur le marché en visitant d’autres biens et en comparant leur rentabilité…

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