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#1 14/09/2017 14h37 → Oceane [93] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (achat, conseils, investissement)

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Bonjour à tous

Je souhaite vous soumettre une nouvelle étude de cas pour un investissement immobilier.
J’ai 42 ans en couple avec deux enfants. Mes investissements immobiliers sont en mon nom propre , ma compagne ne souhaite pas investir.
Nous possédons une RP  depuis 2014 . L’arrivée de notre nouveau bébé va nous faire changer de RP d’ici trois ans.
J’ai déjà investi sur trois studio en Lmnp, ils sont à l’équilibre au niveau du cash flow et ont toujours été loué sans vacances locatives.
Je gère en direct car je réside à moins de 10 minutes.
TMI de 14%

Un studio en rez de chaussée proche métro situé dans l’immeuble ancien où je réside. Paris est à une station de métro.
Je suis membre du conseil syndical , l’immeuble est très bien gérer.
Ravalement,cage d’escalier ont été refaits il va peu de temps.
Prêt immobilier simulation 449€ sur 20 ans, 520€ sur 25 ans.
À défaut de prêt à 110% j’apporterai les frais de notaire.

Prix de vente 100000.
Surface 20m2
Frais de notaire 7500.
Loyer HC 520*12= 6240.
TF 400.
Charge copropriété 50.
Assurance Pno 60.
Entretien courant 300.
Charge de gestion 20.
Intérêt prêt et assurances année 10 ,1000.
Total charges : 2380
Loyer HC : 6240

Revenu net imposable
6240-2380=3860

Impôt TMI 30% : 1756
Impôt TMI 14% : 1138

Revenu net net  tmi30 : 2103€
Revenu net net tmi14 : 2722€

Rentabilité brute 30: 6.24%
Rentabilité net net : 2.1
Rentabilité net net tmi14 : 2.7

Le studio est actuellement loué sans incidence, il est cependant loué en dessous du prix du marché qui est plutôt 650/700€.

Merci de vos retours.
En espérant que je n’ai rien oublié.

Océane

Mots-clés : achat, conseils, investissement

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#2 14/09/2017 14h58 → Oceane [93] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (achat, conseils, investissement)

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Intéressant.[rectification après avoir relu le bon de post Bernard2K, j’avais calculé 100 000 tout compris] A votre place, je ferais une offre à 88 000 (si rez-de-jardin), avec un accord de la banque pour faire sérieux, en arguant le fait que c’est un rez-de-chaussée, puis je prendrais un prêt à 20 ans à 110 %. S’agit-il d’un rez-de-jardin ? Quelle est la distance (en minutes en marchant…) du studio à la station de métro ? Sachez qu’un rez-de-chaussée se vend en moyenne 20% moins cher qu’un second étage, voire plus bas si la rue présente des problèmes (bruit, population etc.). Un rez de jardin est généralement meilleur, plus calme, surtout lorsqu’il y a une petite pelouse où une dame âgée peut sortir le chien ou le chat. Il faut donc nous préciser le prix moyen du m2 du quartier pour voir si l’affaire est bonne. Là, à 100 000 FAI, vous êtes à 5 000 le mètre, donc le prix moyen d’un studio équivalent au deuxième étage doit tourner à 6 250 euros le mètre environ. Avez-vous calculé les conséquences de l’encadrement des loyers quant à votre investissement ? Avec 520 euros de loyer H.C., vous êtes à 26 euros par m2, et donc un peu trop haut me semble-t-il… Mais on peut toujours s’arranger avec certains locataires… Je vous fournis juste quelques arguments de négo…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (14/09/2017 16h35)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#3 14/09/2017 15h03 → Oceane [93] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (achat, conseils, investissement)

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Bonjour,

C’est une location nue, qui serait donc en revenus fonciers au réel, c’est bien ça ? Si oui, vos calculs semblent bons. Seule remarque, vous calculez vos renta sur 100 k€, or si j’ai bien compris l’investissement est 107,5 en incluant les frais de notaire.

Commentaires :
- rentabilité assez basse
- quid de l’encadrement des loyers, actuel ou futur ? Vous pensez que le loyer actuel est trop bas, mais pourrez-vous l’augmenter ? D’ailleurs quand vous dites "prix du marché qui est plutôt 650/700€" : vous prenez en compte l’étage ? En RDC c’est toujours moins cher.
- L’appartement aura-t-il besoin de travaux, à terme ? Vous mettez 300 €/an d’entretien, mais quand il y a un locataire en place, c’est souvent presque rien tant que le locataire est là, et à son départ il est temps de faire la grosse rénovation qu’on a retardée. Est-ce le cas ?

Dernière modification par Bernard2K (14/09/2017 15h05)

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#4 15/09/2017 00h12 → Oceane [93] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (achat, conseils, investissement)

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Bonjour

La rentabilité pour un studio proche Paris vous semble trop peu? ,pensez vous que je devrais envisagé d’autres types d’investissement plus rentable ?

J’ai possibilité de modifier le bail en meublé
Merci à vous, J’ai effectivement omis d’
lntégrer les frais de notaire à mon calcul.

Concernant l’encadrement des loyers c’est la grande énigme ,je suis l’affaire de près car cela aurait un impact considérable pour moi…
Le loyer pourrait être porté à 650 € après travaux et ce après le départ du locataire qui doit bénéficier d’une mutation d’ici une année.
C’est une ancienne loge de gardien avec une belle hauteur sous plafond et une mezzanine accueillant le lit.
Les travaux seraient mineur , un rafraichissement en peinture et une cuisine cause goût du jour.
Après réflexion les frais d’entretien sont surevalué.

Merci de votre retour

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#5 15/09/2017 00h23 → Oceane [93] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (achat, conseils, investissement)

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Je ne peux vous répondre, je ne connais pas la ville, ni la distance appartement-métro. Et je n’aime pas parler en l’air… Vous avez cependant des pistes de réflexions, quant à la décision elle vous appartient…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#6 15/09/2017 00h35 → Oceane [93] : étude de cas immobilier (investissement locatif) (achat, conseils, investissement)

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Rastignac a écrit :

Intéressant.[rectification après avoir relu le bon de post Bernard2K, j’avais calculé 100 000 tout compris] A votre place, je ferais une offre à 88 000 (si rez-de-jardin), avec un accord de la banque pour faire sérieux, en arguant le fait que c’est un rez-de-chaussée, puis je prendrais un prêt à 20 ans à 110 %. S’agit-il d’un rez-de-jardin ? Quelle est la distance (en minutes en marchant…) du studio à la station de métro ? Sachez qu’un rez-de-chaussée se vend en moyenne 20% moins cher qu’un second étage, voire plus bas si la rue présente des problèmes (bruit, population etc.). Un rez de jardin est généralement meilleur, plus calme, surtout lorsqu’il y a une petite pelouse où une dame âgée peut sortir le chien ou le chat. Il faut donc nous préciser le prix moyen du m2 du quartier pour voir si l’affaire est bonne. Là, à 100 000 FAI, vous êtes à 5 000 le mètre, donc le prix moyen d’un studio équivalent au deuxième étage doit tourner à 6 250 euros le mètre environ. Avez-vous calculé les conséquences de l’encadrement des loyers quant à votre investissement ? Avec 520 euros de loyer H.C., vous êtes à 26 euros par m2, et donc un peu trop haut me semble-t-il… Mais on peut toujours s’arranger avec certains locataires… Je vous fournis juste quelques arguments de négo…

Rastignac

Bonjour

Le studio n’est pas situé en rez de jardin, il a deux hautes fenêtres à 1m90 du sol.
Le séjour sur la rue face à un café qui fait un peu de bruit…
La cuisine sur la cour de l’immeuble constitué de box.
Le métro est à 600 mètres soit 7 min à pied.
Je dois le revisiter dans les prochains jours avant de faire une proposition avec tous les arguments dont ceux que vous évoquez.
Pour infos un trois pièces de 47m2 a été vendu 280000€ 3eme étage.
Un deux pièces de 31m2 donnant sur jardin a été vendu également 170000€ rez de jardin.
La fourchette de prix est entre
5400 et 6000 du mètres car l’immeuble est bien entretenu.
Pour l’encadrement des loyers c’est le grand quizz car je suis au dessus sur tous les biens….
Je peine à trouver du 110%.. mais je resterais sur 20 ans si les choses venaient à se concrétiser.
Devrais je le lancer malgré un cash flow négatif..
Merci d’avoir pris le temps pour m’éclairer à ce sujet.

@Rastignac

La ville est Pantin du côté Hoche,
J’ai lu que vous aviez investi sur Aubervilliers, j’ai tenté de le faire mais la surpopulation masculine m’afreiné
Êtes vous satisfait de vos achats ? Sur Aubervilliers ?

Océane

Dernière modification par oceane (15/09/2017 00h52)

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