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#1 08/09/2017 20h35 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Bonjour,

Le moteur de recherche ne me renvoie quasiment rien sur ce gestionnaire ; je me permets donc de créer un fil dédié afin de collecter quelques retours d’expérience de propriétaires ayant signé avec Domitys.
Je suis en effet en pleine réflexion sur les résidences service et coïncidence, cette entreprise vient de lancer une "promotion" qui consiste à porter à 20 ans la durée du bail initial. Quand on sait que l’un des problèmes principaux des résidences gérées semble être le changement (défavorable au propriétaire) des conditions lors du renouvellement, cela interpelle.
Pour le reste du contexte, il s’agit de résidences senior à des taux bruts affichés autour de 4,25% (jusqu’à 4,40%) réparties sur 8 programmes, avec des prix minimum entre 95 000 et 130 000 €.
Merci.

Mots-clés : domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior

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#2 08/09/2017 21h06 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Des taux bruts affichés autour de 4,25% (jusqu’à 4,40%) : ça ne donne pas trop envie …
Il faudrait calculer le net (après taxe foncières, assurances, etc.).
Admettons un avantage fiscal possible (LMNP générateur de déficit).
Si vous achetez du neuf, dans 20 ans ce n’est plus du tout neuf et donc ça vaut certainement moins cher, et ce n’est pas facile à vendre.
In fine la rentabilité est faible, de nombreux placements feront mieux avec moins de contraintes.

A comparer avec une foncière : on peut viser 5 % de rendement avec la possibilité de vendre à tout moment (en bourse).
Voir aussi les SCPI.


Dif tor heh smusma

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#3 08/09/2017 21h46 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Bonsoir !

Ce genre de produit, c’est un peu définitif :  on ne maîtrise pas les baux, donc pas les loyers. Si la société de gestion décide d’abaisser les loyers …on ne peut que suivre.
Et aussi, les charges sont souvent très élevées (à cause, entre autres, du personnel nécessité pour les services, et des espaces communs très importants). Et il faut payer même s’il n’y a pas de locataire.
Sans oublier que, dans le cas du Meublé, c’est le propriétaire qui doit payer le mobilier défectueux ou en panne (réfrigérateur, cuisinière, etc. )

Donc, prudence, prudence…


M07

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#4 14/10/2017 01h01 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Bonsoir,
Pour une raison qui m’échappe, je n’avais pas vu vos deux réponses. J’ai laissé tomber cette promotion.
En revanche, je regarde toujours pour investir en résidence étudiant/senior d’occasion en région parisienne (rendements bruts autour de 4,75%, donc net autour de 3% sur 9 ans je crois si on compte le notaire, la TF, la compta et les appels de fonds).

M07 : en effet, si baisse de loyer, on est coincé ; mais choisir un bien d’occasion me semble limiter le risque en tout cas si le gestionnaire est là depuis longtemps.
Quant aux charges, elles sont transparentes pour le propriétaire (le gestionnaire s’en occupe - à vérifier ultimement dans le bail évidement).

ArnvaldIngofson : voilà déjà deux fois que j’entends parler de foncières mais si je ne me trompe pas, il s’agit d’actions. Or, mon objectif est de limiter le risque d’une part et le temps passé en gestion/surveillance/stress d’autre part. Enfin, les 5% envisagés sont bruts je suppose ?
Quant à la possibilité de sortir, en effet, c’est non négligeable. Cependant, je cherche a priori à investir sur du très long terme.
Enfin, les SCPI : les 10% de frais d’entrée et la difficulté à comprendre exactement les autres frais m’en avaient détourné (et d’ailleurs empêché d’estimer un rendement net annuel sur 9 ans). Avez-vous une estimation à la louche en partant d’un 4,5% affiché par exemple (sans capitaliser les dividendes car je recherche un complément de revenu) ?

Merci.

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[+1]    #5 14/10/2017 01h21 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Les foncières : oui ce sont des actions, mais elles ne vont pas en PEA.
Dans la catégorie actions elles sont parmi les moins risquées. Et l’immobilier d’habitation est également risqué (surtout aux niveaux de prix actuels).
Si elles sont cotées en continu, rien ne vous oblige à les surveiller de près. Une fois par mois peut suffire.
Les 5 % sont des dividendes ne bénéficiant pas de l’abattement de 40 % (mais la fiscalité va changer).

Les SCPI : il n’y a pas d’"autres frais", vous pouvez effectivement compter sur 4,5 % qui arrivent sur votre compte.
Après il faut compter les taxes et impôts (revenus fonciers).


Dif tor heh smusma

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#6 17/10/2017 00h23 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Sur les foncières :
- du coup, 100% des dividendes sont imposés à l’IR après paiement des prélèvements sociaux, je suppose ? Connait-on déjà les changements envisagés ?
- je n’ai pas compris votre remarque sur la cotation en continu, qui me parait justement devoir nécessiter une certaine vigilance en cas de baisse de la VL (?).
- si on peut actuellement compter sur 5% de dividendes, effectivement, c’est intéressant car j’aurai en 2018 un TMI de 14% (mais de peu je pense, peut-être un tiers grand max, mettons 5% au global pour la suite - option pessimiste).

Les SCPI : les 4,5 % (exemple) subissent donc seulement les PS et l’IR, exactement comme les foncières ?

On aurait donc grossièrement si j’ai bien suivi :

- pour les SCPI : 4,5% (exemple d’une SCPI distributive commercialisée par la Caisse d’Epargne) MAIS avec les 10% de frais au départ, cela fait du 4,1% sur 9 ans - 17,2% de PS - 5% d’IR = 3,2% net de tout ; ou 3,5% si je commence à 5% au lieu de 4,5%)
[mais les rendements baissent tendanciellement il me semble]

- pour les foncières (je néglige les frais de courtage qui sont j’imagine classiques) : 5% - 17,2% de PS - 5% d’IR = 3,89%
[et un peu plus si abattement ou autre nouveau dispositif favorable MAIS avec un risque de bourse : baisse des cours, et donc éventuellement vente… et donc pas de dividende)].

Ça vous parait une base de réflexion pertinente (le 5% pour une foncière est-il dans la moyenne ?) ? Auriez-vous le nom d’une ou deux foncières "classiques" (reconnues, peu risquées) que j’aille voir un peu les documents d’information, et l’historique ?

Merci.

PS : je vais actualiser mon modèle pour les résidences service afin de les faire rentrer dans la comparaison en net de tout (en LMNP au réel) et je posterai ici pour ceux que ça intéresse.

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#7 23/05/2019 19h27 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Pour être un peu plus complet sur Domitys, cet exploitant de résidences seniors est aujourd’hui leader sur un marché en pleine croissance, celui des seniors "fragiles", encore autonomes mais qui ne souhaitent plus vivre seuls. Son modèle économique repose largement désormais sur la vente complémentaire de services aux résidents.

Le dossier de presse 2018 est ici : www.domitys.fr/sites/default/files/Domi … se2018.pdf

Le rapport financier 2018 es là : www.domitys.fr/sites/default/files/Domi … L-2018.pdf

L’un des points forts de Domitys, c’est la qualité de son bail commercial dont il se dit qu’il est l’un des plus favorables aux propriétaires, à la fois en terme de durée (11 ans) et de prise en charge des coûts par l’exploitant. Domitys se vante par ailleurs d’avoir renouvelé sans modifications 100% de ses baux, mais comme leur première résidence sénior remonte à 2008, l’exploit est pour l’instant assez modeste hmm

J’ai uploadé leur bail type, à vos critiques tongue  :
www.devenir-rentier.fr/uploads2/19197_b … omitys.pdf

Dernière modification par Algoret (23/05/2019 19h30)

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#8 23/05/2019 20h53 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Au risque d’etre Rabat joie, je vous invite à visiter les « entrailles » de leurs résidences,  très peu qualitatives en construction pour toutes celles que j’ai vu se monter (vers 2010).

Sous dimensionnement des infrastructures de base pour les services proposés en électricité et plomberie, économies de bout de chandelle rendant les équipements prévus inadaptés, les chantiers me rappelaient le qualificatif que Coluche utilisait pour les maisons Merlin, peu flatteur.

De fait, je ne pense pas du tout que ce type de construction vieillisse correctement, donc un risque très important de charges d’entretien qui explosent.

Dernière modification par serenitis (23/05/2019 20h54)

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#9 03/12/2019 01h00 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Au vu du bail, ce risque est très largement porté par l’exploitant. L’investisseur n’est à priori pas concerné sauf bien évidemment déconfiture totale de Domitys :-)
Quoi qu’il en soit pour les résidences ayant passés les 11 premières années, les baux ont été renouvelés sur la base des derniers loyers, pourvu que ça dure…

Dernière modification par Algoret (03/12/2019 01h01)

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#10 07/01/2020 23h05 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Autre avantage non négligeable en comparaison des SCPI et des foncières; avec le statut LMNP l’amortissement du bien et les quelques frais (comptable, taxe foncière, prov charge copro) sont déductibles du revenu foncier ce qui, compte tenu d’un loyer garanti de 4% en moyenne, un résultat fiscal nul voir déficitaire et donc pas d’imposition sur quasi 20 ans.

Domitys garanti le versement du loyer même en cas de vacance locative.

Ceci n’altère en rien les risques concernant la qualité de la réalisation et de l’exploitant, mais d’un point de vue rendement financier c’est un support qui apparaît très intéressant pour se faire un complément de revenu ou un patrimoine foncier.

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#11 08/01/2020 00h13 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Sapinus, je m’inscrit en faux sur la pas mal de vos arguments. En effet :
    - pouvoir déduire des frais n’a jamais amélioré la rentabilité d’un investissement… et comparer 4% de loyer brut d’un LMNP  avant prise en compte de ces frais à, disons, 4% (net de frais) versés par une SCPI (ou 4% net de PFU pour le dividende d’une foncière) est une grosse erreur.
    - le résultat fiscal d’un LMNP ne sera à priori jamais négatif : les amortissements ne peuvent pas rendre le résultat (le BIC) négatif; ils peuvent au mieux le rendre nul et générer des amortissements différés qui pourront diminuer le BIC des (limités à 10 en étant LMNP) exercices suivants.
    - qui dit LMNP au réel (c’est nécessaire pour imputer des amortissements) dit tenue d’une comptabilité, donc des frais/charges pour payer le comptable en plus (par rapport à SCPI/foncières). 
    - la garantie que Domitys fourni ne tiendra que … tant que Domitys sera en mesure de l’assurer (si jamais Domitys a des difficultés fimnancières, cette garantie ne vaudra plus rien, et l’investisseur aura quand même du mal à récupérer la jouissance de son bien).
    - rien n’empêche Domitys d’imposer des travaux (dont eux seuls détermineront le prix) le jour où ils l’estimeront nécessaire, ni de proposer une révision à la baisse du loyer lors du renouvellement du bail (et vous serez le pot de terre contre le pot de fer). Et ceci n’est pas que de la théorie, si on se fie aux nombreux témoignages d’investisseurs dans des résidences des homologues de Domitys. 
    - les perspectives de plus-value à terme sur un investissement comme dans une résidence gérée par Domitys sont quasi nulles (contrairement à celles sur des SCPI/foncières)

Pour évaluer la solidité de Domitys, il faut regarder les comptes publiés par Domitys Invest, ici. Le dernier bilan publié est celui au 31/12/2017 (pas bon signe de ne pas avoir publié 2018, ni rien entre 2012 et 2016…) qui montre un résultat certes positif, mais assez modeste par rapport au chiffre d’affaire.
Tant qu’à faire confiance à un exploitant de résidences gérées (ce à quoi je suis réticent), je préfèrerais faire confiance par exemple à Reside Etudes dont les résultats financiers (résultat net / CA > 10%) sont bien plus solides, et régulièrement publiés : ici.

Avant d’investir, lisez Investissement LMNP avec Domitys : vos avis sur le LMNP packagé ? ou Emimilie : étude de cas immobilier (LMNP en résidence gérée vs LMNP en direct ?) ou Emimilie : étude de cas immobilier (achat puis location) ou Nexity et résidences étudiantes : attention à la rédaction du bail commercial ! ou Renouvellement de bail en EHPAD avec Orpea : quelles pratiques ? ou (26/32) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs ou Résidences de tourisme Pierre & Vacances et indemnité d’éviction ? ou d’autres encore.

Accessoirement, en LMNP, on n’a en aucun cas des "revenus foncier", mais on réalise des "BIC" (Bénéfices Industriel et Commercial), ce qui se déclare tout à fait différemment.

Un promoteur immobilier et agent, de formation bancaire, qui souhaite se réorienter sur la GP, comme vous (cf votre présentation), devrait savoir tout ceci.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 08/01/2020 09h01 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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@GoodbyLenine : c’est une personne qui vient juste de s’inscrire avec une toute petite présentation et dès sa première intervention vient nous vanter les bienfaits de Domitys donc on peut supposer qu’il est lié à cette société ou à sa commercialisation ? ( le référencement de ce forum sur google fait du mal à tous les vendeurs de rêve packagé ).

@Sapinus : vous oubliez surtout tous les inconvénients du bail commercial, cf toutes les affaires foireuses d’achat en center parc, pierre & vacances et autres pièges à gogo.


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) -- La bible des obligations

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#13 08/01/2020 18h05 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Je ne vante pas les produits Domitys pas plus que ceux de leurs concurrents.

J’ai été un peu simpliste dans mes propos et je prends note de bien faire attention aux détails la prochaines fois.

En effet j’aurais du préciser qu’en LMNP ce sont des BIC et non du foncier.
En effet, j’’aurais aussi dû préciser que le résultat fiscal ne pouvait être négatif mais au mieux nul et qu’alors les excédents "négatifs" faisaient l’objet de reports (charges sur 10 ans et amortissements sans limite sauf erreur).

Compte tenu d’un rendement moyen brut de 4%, déduction faites des quelques charges (comptable, la taxe foncière et la charge de copro) et de l’amortissement, le rendement reste modeste.
Si l’on finance le bien avec un crédit amortissable pour un effet de levier le rendement net approche toutefois les 7%.

Chacun voit midi à sa porte et en effet on peut considérer que le rapport n’est pas élevé, mais ceci me paraît rester relativement correct sur un investissement immobilier sans contrainte de gestion locative pour qui veut investir sur un secteur économique en forte croissance.

Oui ces produits restent tributaires du groupe exploitant la Résidence qui d’ailleurs détient une forte part des tantièmes de copro et c’est là qu’est le plus gros risque, ceci étant, les performances des SCPI ne sont elles pas tributaires des décisions et capacités de leur gérants?

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#14 08/01/2020 18h14 → Résidences pour seniors (LMNP) avec Domitys : vos avis sur Domitys ? (domitys, lmnp, résidences gérées, résidences senior)

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Pourquoi vouloir faire un parallèle avec les SCPI ?
Les gérants de SCPI ne possèdent pas de parts des SCPI qu’elles gèrent ou c’est anecdotique, ça n’a absolument rien à voir avec un gestionnaire propriétaire de tantièmes et qui gère lui-même sa "copro".
Vraiment avec ce genre de faux arguments on peut douter de votre sincérité en mettant en avant ce type de placement spécialement avec un gestionnaire plutôt mal vu ici.
Votre 4% est sorti du chapeau, il ne faut pas faire de généralités en immobilier, il y a ceux qui s’en sortent avec tel produit et ceux qui vont échouer avec le même, svp tâchez de rester plus factuel.

Quant au "secteur économique en forte croissance", l’expérience montre que ceux qui ont investi dans ces produits sortent en moins-value s’il arrivent à sortir, en tout cas si ça prend de la valeur c’est bien inférieur aux bien environnants. Ca n’est en rien un gage de rendement.
Autre faux argument donc …


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