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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/08/2017 23h14 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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Réputation :   15 

Bonjour,

Je viens ici discuter d’un projet d’achat en cours. Il s’agit d’un T1 vendu loué et déjà meublé.
Mon objectif est de réussir à financer cet investissement tout en préservant, voire en améliorant ma balance locative afin de conserver ma capacité d’emprunt pour pouvoir envisager d’autres investissements dans le futur.

Par balance locative, j’entends le ratio entre 70% du loyer et le montant de l’échéance utilisé par certaines banques. Ce paramètre m’importe autant que le cashflow réel

Nous souhaitons minimiser l’apport, voire même tenter d’obtenir le légendaire financement à 110%, mais l’objectif principal est bien de préserver notre capacité d’emprunt

- Statut: Fonctionnaire, age 35, TMI 14%, revenus

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Faibles
- Fiscales: En apprentissage par l’erreur
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): Moyenne, mais capable de dialoguer avec les artisans
- Sociales: Grand timide qui essaye de se soigner
- Temps disponible: Peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement
- Année de construction 1950
- Étage (2/2 sans ascenseur), luminosité traversant est/ouest, surface 30m²,
- Déjà occupé en meublé
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel gaz
- Volets ordinaires
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels ? relevés manuels
- Études de la copropriété : 6 copropriétaires, majoritairement bailleurs
- Concierge : non
- Décoration : neutre et propre

LOCALISATION DU BIEN

- 42, Le Coteau(banlieue de Roanne)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Probablement pas

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 42000
- Loyer déjà pratiqué 300€ +20 de charges
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 7%

- Travaux immédiats: aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun
- Coût des travaux à 5 ans: un coup de peinture au changement de locataire
- Coût des travaux à 10 ans: rien de quantifié mais la façade et la toiture devrons forcement être refaite un jour. Je vais provisionner 300€ par ans

- Taxe foncière hors TEOM: 390€
Charges de copro: 350
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): à voir
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: Garant

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 8,5%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance
- Durée du crédit 15 ou 20 ans
- Frais de tenue de compte (150€)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (2000)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée: BIC réel LMNP

CASH FLOW

Revenu pris en compte 70% de 320€ soit 224€

_____________

Financement 1 durée intermédiaire avec apport des frais de notaire
durée: 215 mois (limite avant changement de taux)
taux: 1,65%

Apport: 4000€
Financement: 38000€

Échéance de prêt: 204,28€
Assurance: 0,24% x 2 têtes à 100% = 15,20€

Trésorerie mensuelle: +4,52€
Coût total du crédit: 5 919,15 €

_____________

Financement 2 durée maximum avec apport des frais de notaire
durée: 240 mois
taux: 1,70%

apport: 4000€
Financement: 38000€

Échéance de prêt: 186,88€
assurance: 0,24% x 2 têtes à 100% = 15,20€

Trésorerie mensuelle: +21,92€
Coût total du crédit: 6 852€

_____________

Financement 3 durée maximum sans apport
durée 240 mois
taux 1,70%

apport 0€
Financement 42000€

Échéance de prêt 206,56€
assurance 0,24% x 2 têtes à 100% = 16,80€

Trésorerie mensuelle= +0,61€
Coût total du crédit: 7 573 €
_____________

La démarche vous semble t’elle bonne?
Quel est selon vous le financement le plus pertinent au vu de l’objectif annoncé?
(Je préfère le 3, madame préfère le 1).

Dernière modification par petitproprio (30/08/2017 15h13)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie


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#2 30/08/2017 09h27 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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Bonjour,

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée: BIC réel LMNP

Est-il déjà loué meublé ou devez-vous attendre la fin du bail actuel pour changer de statut ?

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

Avez-vous fait estimé ces travaux ? Vous avez calculé une trésorerie mensuelle, sur différents scénarii, et intuitivement je dirais qu’ils n’en tiennent pas compte.

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (2000)

Si l’épargne est réellement "immobilisée" sur un compte, j’aurais tendance à dire que vous devriez la compter dans votre rendement.
Un compte épargne classique rapporte souvent moins de 2% et le rendement que vous avez calculé est supérieur à 8% ; en combinant les deux, le rendement diminuera (très légèrement) forcément.

Revenu pris en compte 70% de 320€ soit 224€

Couvrez ce raisonnement que je ne saurais voir ! Cela confirme ma première intuition…

J’imagine que vous avez pris ce revenu en compte pour le calcul de la trésorerie mensuelle ; pour ce faire, prenez les "vrais" chiffres :
- loyers annuel
- taxe foncière
- charges
- intérêts

Etape 1 : calcul du résultat foncier
Etape 2 : calcul de l’impôt (IR + PS)
Etape 3 : calcul de la trésorerie mensuelle

C’est la base, vous trouverez des exemples à foison sur ce forum, qui s’appliqueront parfaitement à votre cas de figure.

Seule remarque, en général ces exemples se font à la 10ème année d’opération ; or vous avez des travaux de prévus en année 5 et 10.
Je vous conseille donc d’appliquer le raisonnement sur ces deux années là, après estimation du montant des travaux.

La demarche vous semble t’elle bonne?
Quel est selon vous le financement le plus pertinent au vu de l’objectif annoncé?
(Je préfère le 3, madame préfère le 1).

1 ) Le choix le plus pertinent est toujours celui choisir par Madame
2 ) Si Madame se trompe, se référer au 1)

Sans avoir les chiffres définitifs, et le résultat de votre calcul de trésorerie mensuelle, il est difficile de répondre, mais à priori, j’irai plutôt dans votre sens à savoir le troisième scénario (il faudra convaincre Madame).
Vous avez des travaux prévus en années 5 et 10 ; le fait d’allonger la durée de remboursement dégagera de manière générale un CF plus élevé, vous évitera probablement de "bloquer" 2000€ sur un compte, et de mettre un apport de 4000€ (près de 10% de l’investissement total).

Dernière modification par Caceray (30/08/2017 09h30)

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#3 30/08/2017 11h33 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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Bonjour,

Je vais faire très simple pour certain mais en ce qui me concerne avant toute chose, je regarde la rentabilité brute.
Dans votre cas:

(300 (Loyer) *12)/42000= 8,57%

Ce n’est pas assez haut, il vous faut au minimum 10% et même si vous pouviez soustraire la taxe foncière dedans tout en étant au dessus de 10% se serait un plus.

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#4 30/08/2017 12h36 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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Réputation :   313 

petitproprio a écrit :

Mon objectif est de réussir à financer cet investissement tout en préservant, voire en améliorant ma balance locative afin de conserver ma capacité d’emprunt pour pouvoir envisager d’autres investissements dans le futur.

Par balance locative, j’entend le ratio entre 70% du loyer et le montant de l’échéance utilisé par certaines banques. Ce paramètre m’importe autant que le cashflow réel

Quelques remarques concernant ce qui semble être votre priorité : pouvoir enchaîner les investissements.

- Ne prenez pas ces 70%, en effet souvent indiqués par les banques, comme une donnée fixe. Elle peut évoluer selon les rapports construits avec votre interlocuteur.

- Choisissez impérativement un interlocuteur décisionnaire
. Vous les trouverez dans trois réseaux (C Epargne, C Mutuel et CIC) et nulle part ailleurs. Les autres banques ont plusieurs niveaux de décision et vous ne discutez pas avec celui qui décide, donc aucune chance d’emporter l’adhésion si vous sortez des strictes règles.

- Impressionnez votre interlocuteur par les dossiers que vous lui présentez : excellente rentabilité, connaissance parfaite du marché, de la fiscalité, de l’environnement législatif etc

- Parlez de relation construite dans la durée avec votre interlocuteur, parlez lui clairement de vos objectifs à court et long terme et demandez lui précisément ce qu’il attend de vous afin de pouvoir vous accompagner.

- Faites le tour des réseaux bancaires (les 3 cités), plusieurs agences si il le faut, jusqu’à trouver le bon partenaire qui vous accompagnera.


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#5 30/08/2017 17h48 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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@Caceray
Oui il est déjà loué en meublé avec un locataire en place. C’est aussi pour cela que je pense maintenir la gestion locative par l’agence pour ne pas avoir à gérer la passation de locataire moi même.

Pour le cout des travaux je n’ai rien fait estimé, je vais essayer de constituer une provision de 300€ par an.

Pour l’épargne de précaution oui elle est constituée sur un compte épargne séparé mais existe déjà pour nos autres bien. C’est histoire de ne pas chercher des sous pour le moindre truc qui lâche.

Mais j’ai fait mes calculs détaillés avec mes paramètres et tombe effectivement sur une trésorerie mensuelle négative.

Entrées
Loyer x11: 3300€
Provisions pour charges: 220€
__________
3520 €

Sorties
Taxe foncière: 350€
CFE: 250€?
Comptable: 150€
Assurance emprunt: 202€
Echéances de pret: 2480€
Gestion locative: 270€
Charges récupérables: 240€
Charges non récupérables: 110€
Provisions pour gros travaux: 300€
IR: quasi zéro d’après le comptable mais c’est à faire calculer
__________
4102 €

Flux de trésorerie annuel négatif de 582€ soit 48,5€

Qui peu s’améliorer en fonction de l’assurance, de la CFE et en gérant en direct et se dégrader en fonction des travaux de la fiscalité et de la vacance.

Je vais essayer de travailler avec madame pour rester sur la plus grande durée en argumentant qu’on pourra toujours réduire la durée par après, mais jamais la rallonger.

@Caceray, @Ddtee
Pour le raisonnement des 70% c’est simplement celui de mon banquier, les chiffres détaillés  ne l’intéressent pas et comme c’est lui qui tiens les cordons de la bourse…

En fait, avec mon beau dossier trop détaillé (façon rendement locatif) j’ai même eu l’impression qu’il pensait que je cherchais à l’embrouiller. Il m’a quand même servi pour répondre à ses questions rapidement et avec assurance pour qu’il saisisse dans son logiciel, mais je suis reparti avec. Il a préféré se retrancher derrière les 70%.

Finalement, les chiffres que je lui ai présenté (optimisé en ne prenant pas en compte la CFE, la compta et la provision pour gros travaux) j’arrivai finalement pas loin de ses 70%, ce qu’il a interprété comme une validation de sa méthode de calcul donc on est tombé d’accord.

Tout ça pour conclure que tant que je continue avec lui, c’est lui le maitre du jeu et que je raisonne en jouant avec ses propres règles.

C’est effectivement une des banque citées par DDtee, mon interlocuteur n’a pas l’air particulièrement calé en immo mais semble disposé à me suivre, même si je sais qu’en réalité il se contentera de suivre la décision de sa société de cautionnement.

@Shakaiolos
Effectivement je cherchais mieux, mais je n’ai eu une disponibilité suffisante que quelques semaines pour faire des visites, et cette fenêtre de tir est terminée. C’est le projet qui m’a paru le meilleurs parmi les visites que j’ai pu faire. Je préfère transformer l’essai pour me mettre le pied à l’étrier que de continuer à chercher au risque de procrastiner.

Je me dit qu’au pire je ne serais qu’obligé de piocher dans mon épargne pour faire remonter le cashflow artificiellement.

Dernière modification par petitproprio (30/08/2017 17h49)


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#6 30/08/2017 19h05 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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petitproprio a écrit :

Pour le raisonnement des 70% c’est simplement celui de mon banquier, les chiffres détaillés  ne l’intéressent pas et comme c’est lui qui tiens les cordons de la bourse…

Par expérience, c’est le banquier d’une affaire ou deux…
Si vous souhaitez en réaliser un plus grand nombre il vous faut trouver un autre partenaire et avoir une relation de confiance inscrite dans la durée avec lui (en commençant par ne pas lui mentir en oubliant des charges)

My 2 cents

Dernière modification par DDtee (30/08/2017 19h08)


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#7 30/08/2017 22h18 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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DDtee a écrit :

petitproprio a écrit :

Pour le raisonnement des 70% c’est simplement celui de mon banquier, les chiffres détaillés  ne l’intéressent pas et comme c’est lui qui tiens les cordons de la bourse…

Par expérience, c’est le banquier d’une affaire ou deux…
Si vous souhaitez en réaliser un plus grand nombre il vous faut trouver un autre partenaire et avoir une relation de confiance inscrite dans la durée avec lui (en commençant par ne pas lui mentir en oubliant des charges)

My 2 cents

Je pense que vous avez raison, il fait en réalité étudier le dossier par la société de cautionnement. Il est juste assez confiant pour passer le temps à saisir tout ça et à envoyer. Je ne pense pas qu’il défendra le dossier en cas de refus, surtout que le montant est très modeste. S’il me suit sur un ou deux dossiers ce sera déjà pas mal.

Après parler de mensonge pour une CFE dont j’ignore le montant réel et pour une provision sur des travaux pas vraiment prévus, je vous trouve un peu sévère mais je comprends l’idée. C’est vrai que si un jour je veux passer à la vitesse supérieure, il faudra que j’arrive à bâtir une relation de confiance avec un banquier plus impliqué, je tacherais d’y penser si je démarre finalement une relation avec une autre banque.


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#8 31/08/2017 10h09 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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DDtee a écrit :

- Choisissez impérativement un interlocuteur décisionnaire. Vous les trouverez dans trois réseaux (C Epargne, C Mutuel et CIC) et nulle part ailleurs. Les autres banques ont plusieurs niveaux de décision et vous ne discutez pas avec celui qui décide, donc aucune chance d’emporter l’adhésion si vous sortez des strictes règles.

Bonjour,

Sans vouloir remettre votre parole en cause, vous êtes sur pour la Caisse d’Epargne? Car il me semblait que justement ils devaient passer par d’autres niveau de validation justement?

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (31/08/2017 10h10)

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#9 31/08/2017 11h40 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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Ces trois réseaux ont des organisations régionales, des différences peuvent donc exister selon les régions.
Cependant, je confirme que ces trois banques sont organisées sur le principe d’interlocuteurs décisionnaires avec des niveaux d’engagement (montant de prêts) différents selon le niveau hiérarchique (conseiller, directeur d’agence…)

Généralement quand un conseiller veut dire non, il dit que cela vient de la hiérarchie, du comité d’attribution des prêts etc. C’est plus "facile" que de dire directement non. D’ailleurs ils ne disent jamais être décisionnaires…

Un simple conseiller peut cependant avoir besoin de consulter sa hiérarchie si le prêt dépasse le montant sur lequel il est décisionnaire.

A titre d’exemple et de mémoire dans mon coin au CMumu le conseiller peut s’engager sur environ 150K€/200K€, le directeur d’agence sur 1M€, il existe selon les agences 1 ou 2 niveaux hiérarchiques intermédiaires avec des niveaux de décisions qui vont avec.


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#10 01/09/2017 12h21 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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Merci pour ce retour.

J’avais éliminé la caisse d’épargne justement car lors de mon dernier entretien avec eux ils devaient justement remonter les dossiers plus haut. Enfin, c’est ce que j’en avais compris.

Il me semblait que la Bred avait ce fonctionnement de proximité, je verrais cela lors de mon rendez-vous avec eux.

A+

Ohe

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#11 11/09/2017 23h09 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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Je reviens sur ma propre file pour donner des nouvelles:
Finalement, je ne suis pas allé au bout du premier projet cité, car j’en ai trouvé très similaires mais meilleur sur plusieurs points:

-Il est à Roanne même, à proximité immédiate de la zone piétonne. Donc selon moi mieux situé.
-Il est moins cher: 39000€, négocié 37000€
-La copro est plus petite: 5 copropriétaires
-Il est aussi vendu avec un locataire en place en meublé mais le loyer est plus élevé: 320€+30 € de charges
-Il est mitoyen d’un grenier vendu avec l’appartement, qui pourrait peut-être donner lieu à une extension.

J’ai tout de même identifié des défauts:
-la copro était (visiblement mal) gérée en syndic bénévole. Un syndic pro est en train de reprendre la main mais je n’ai pu obtenir d’autres PV d’AG que celui nommant le syndic pro. Il y a donc une incertitudes sur les charges estimées par le syndic pro à 380€.
-la taxe foncière est un peu plus élevée: 420€
-le stationnement est payant dans le secteur.

Nous avons déjà signé le compromis.
J’ai aussi convaincu madame de partir sur 20 ans.

Je vais donc bientôt savoir si mon banquier est vraiment prêt à me suivre. On a monté le dossier (taux proposé à 1,80% hors assurance) mais je continue à rechercher ailleurs en parallèle.

à ce sujet, je me posait une question sur les "usages" en la matière. Il y a quelques années j’avais monté le dossier de demande de prêt dans deux banques, et avait signé l’offre éditée par la banque la plus rapide. Lorsque j’ai finalement reçu l’offre de prêt de la seconde banque, le banquier de la seconde banque s’était montré assez choqué que j’ai monté deux demandes de prêts en parallèle. Pour ma part j’avais estimé que les accords de principe ne valaient pas grand chose et que tant que je n’avais pas d’offre de prêt en main, je n’avais rien.

Alors, qu’en pensez vous, monter deux dossiers en parallèle, ça se fait ou ça ne se fait pas?


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#12 12/09/2017 06h53 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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Ca se fait, point. C’est le jeu ma Lucette.
Celui qui vous fait ressentir son aigreur apprenant cela est un goujat, vous n’avez aucun compte à rendre. Il sera le premier à vous abandonner à votre sort le jour où on lui propose la moindre opportunité ailleurs et les conseillers changent régulièrement donc la priorité numéro un est votre intérêt personnel.
De plus c’est une garantie pour vous si un des dossiers traîne ce qui est fréquent dans certaines banques à certaines périodes de ponts, congés ou RTT (fin du calendrier interne pour les prendre).

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#13 12/09/2017 07h32 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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Il était choqué, le pauvre ? C’est quand même amusant. Choqué qu’on puisse le mettre en concurrence ? Il vit dans quel monde ce monsieur ?

Combien de personnes ont vu leur projet d’investissement retardé voire annulé parce qu’ils avaient fait une demande à une seule banque qui a refusé ou n’a pas répondu à temps ? Consulter (au moins) deux banques n’est pas seulement une mise en concurrence parfaitement normale et saine, mais c’est, de plus, une mesure de sécurité pour éviter de se retrouver le bec dans l’eau !

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2017 07h36)

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#14 12/09/2017 10h59 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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A sa place, je serais également choqué.

C’est une chose de mettre en concurrence les banques pour leur offre mais une fois que vous avez eu l’accord de principe de la banque, vous avez du lui dire, au moins oralement, "tope là". J’imagine que vous ne l’avez pas prévenu que c’était la "course à l’échalote".

Ensuite, lui (et son service de gestion) ont passé du temps pour vérifier/éditer l’offre de prêt.  Temps perdu pour que vous preniez la "première" arrivée. Est-ce pour autant la meilleure?

Ce n’est pas parce qu’il n’y a pas d’engagement juridique qu’il n’y a pas d’engagement moral à ne pas faire perdre leur temps aux personnes rencontrées.

Imaginons que vous ayez à nouveau besoin de cette banque ou de ce conseiller. On comprendrait qu’il passe rapidement sur votre dossier, non?

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#15 22/09/2017 22h13 → Petitproprio [42] : étude de cas immobilier (financement d'un studio meublé) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), trésorerie)

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Notre petit projet avance. J’ai vu pas mal de banques. J’ai obtenu une proposition pour un financement des frais de notaires mais pas des frais de dossier (on attend la réponse de la société de cautionnement). Mais la plupart ne voulaient pas entendre parler de financement total et voulaient soit un règlement des frais de notaire + frais de dossier et de cautionnement, soit de la moitié.

pour les offres que j’ai eu les taux sont entre 1,70 et 2% sur 20 ans.

Quelques surprises:
-J’ai vu un banquier pour qui le projet est trop petit pour du prêt immo.
-J’ai vu une banquier qui ne veut pas y aller car j’ai le profil du client trop informé pour qu’il puisse me vendre des produits (mais peu être étais-ce une manière flatteuse de me dire non)
-J’ai vu une banque ne voulant pas financer car le bien est en dehors du département.
-Un autre m’a averti qu’il prenait 70% des loyers en compte (normal), sauf pour les LMNP en bail professionnel pour lesquels il prend 0% des loyers en compte (raison de plus pour éviter ces produits)


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