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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/08/2017 16h53 → Immeuble de rapport : que demander avant une visite ? (immeuble, questionnaire, questions, rapport)

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Bonjour,
J’envisage d’investir dans des petits immeubles de rapport.
Je suis en train de me renseigner,d’apprendre à tout les niveaux. Je n’ai pas encore commencé à faire des visites. Je préfère être "compétant" avant .
Je me suis fait une liste de questions,points à vérifier.
Pouvez vous la compléter/modifier ?
Merci.

1) L’immeuble est-il cadastré en plusieurs lots ?
2) Les compteurs d’eau et d’électricité sont-ils individuels ?
3) Le bien est-il aux normes ?Avez vous fait des diagnostics pour l’amiante ? Le plomb ? L’électricité ?
4) Ya t-il des travaux à prévoir ? Si oui avez vous fait une estimation ?
5) Des logements sont-ils vacants ?Si oui depuis combien de temps ?
6) Les loyers sont-ils conventionnés ?
7) Quel est le montant des loyers hors charges ?
8) Quels est le montant des charges ?
Comprennent telles la TMO ?
9) Les logements sont-ils loués meublés ?
10) Superficie carrez/hors carrez de chaque logement
11) Quels est le profil des locataires ? des garants ?
12) Y a t-il eu des impayés sur les 12 derniers mois ? Des procédures sont elles en cours ?
13)  Quel est le montant de la taxe foncière ?
14) Depuis combien de temps de logement est en vente ?
15) Raisons de la vente ?
16) Avez vous eu des offres ?
17) Distance centre / transport ?

Dernière modification par FuturExPauvre (29/08/2017 17h07)

Mots-clés : immeuble, questionnaire, questions, rapport

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#2 29/08/2017 17h20 → Immeuble de rapport : que demander avant une visite ? (immeuble, questionnaire, questions, rapport)

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Bonjour,

Celle du forum ne vous semble pas OK ? Quitte à y rajouter vos données, on capitalise ainsi les avis.

Edit : pas facile à retrouver…sad

Dernière modification par Iqce (29/08/2017 17h32)

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#3 29/08/2017 17h24 → Immeuble de rapport : que demander avant une visite ? (immeuble, questionnaire, questions, rapport)

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Bonjour,

Pour la question 1), je ne vois pas l’impact ou l’acheteur?

En 2), l’eau ne l’est pas toujours, il y a des fois ou seul des compteurs divisionnaires sont la. Pour l’électricité, c’est effectivement obligatoire, un propriétaire ne peut pas faire de revente d’électricité.
La question 2 bis est de savoir ou ils se situent.

Pour la 3), il faut détailler: état des parties communes, façades et toitures, avec date et facture des derniers travaux.
On peut en voir une partie, mais pour la toiture c’est plus complexe.

Pour la 8) il faut aussi faire détailler; les postes sont électricité commune, eau des parties commune, qui fait le ménage, comment sont sorties les poubelles. S’il y a des partie vertes, qui fait les entretiens. Fuir en général les immeubles avec ascenseur qui sont des gouffres financiers et une grosse responsabilité.

13) montant de la taxe foncière + partie des ordures ménagère qui sont a re-ventiler.

pour la 16) malheureusement les réponses seront très souvent floues, même si il faut la poser.
Pour la 17) des qu’on a l’adresse du bien google nous dis tout.

Le plus complexe est de visiter l’immeuble, car il faut coordonner les locataires en place afin de faire les visites de la plupart des lots. Cela permet de se rendre compte de l’état des appartements et du sérieux des locataires en place.

Puis discuter avec les locataires, il y a toujours des choses a apprendre sur la vie d’un immeuble.

Il faut voir l’état des fenêtres, volets…
Les appartements sont-ils équipés de chaudières ou chauffage électrique?

Y a-t-il des personnes sous tutelle? Des mauvais payeurs? Un casse bonbon qui pourrit la vie de l’immeuble?

A+

Ohe

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#4 29/08/2017 17h35 → Immeuble de rapport : que demander avant une visite ? (immeuble, questionnaire, questions, rapport)

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Merci pour vos compléments

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Pour la question 1), je ne vois pas l’impact ou l’acheteur?

Si un jour je veux vendre un seul appartement je devrais démembrer moi même l’immeuble et m’acquitter de la taxe parking.
Et aussi pour la taxe d’habitation comment la faire payer au locataire si c’est un seul lot ?

Dernière modification par FuturExPauvre (29/08/2017 17h36)

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[+1]    #5 29/08/2017 17h36 → Immeuble de rapport : que demander avant une visite ? (immeuble, questionnaire, questions, rapport)

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J’aurais tendance à dire qu’il faut distinguer deux choses :

- la visite sert à voir l’état de l’immeuble. Il faut une grille d’évaluation. Les questions que vous posez durant la visite devraient surtout servir à compléter/préciser ce que vous constatez.

- Vos questions sont pertinentes mais ce recueil de renseignements peut très bien se faire avant ou après la visite car, dans votre liste, je ne vois que deux questions qui nécessitent vraiment d’accompagner la visite physique de l’immeuble : les compteurs et les travaux à prévoir.

Ainsi, poser toutes ces questions durant la visite induit un "bavardage" qui risque de vous distraire du but principal de la visite. De plus, les poser durant la visite augmente le risque de réponses imprécises ou erronées car le vendeur n’aura pas tous les documents sous les yeux pour vérifier avant de répondre.

Enfin, le recueil de renseignements que vous faites avec ces questions, s’il peut être oral dans un premier temps, devra absolument être confirmé par l’envoi de documents écrits. Les paroles s’envolent, les écrits restent. On dirait qu’en posant ces questions vous espérez avoir des réponses précises et honnêtes ; or à mon avis les réponses qu’on vous donnera ont surtout valeur de "pré-renseignements" qu’il faudra valider ensuite par les écrits correspondants.

Il me semble bien plus pertinent d’utiliser la visite pour vraiment bien établir l’état de l’immeuble :
- AVANT la visite, insister pour accéder à tous les logements, à toutes les parties (combles, garages, etc.) A celui qui organise la visite de faire en sorte d’avoir toutes les clés et/ou d’obtenir la présence des locataires au moment de la visite. Combien de défauts du bâtiment sont, comme par hasard, sur la partie qu’on n’a pas pu visiter car on n’avait pas les clés (ou tout autre prétexte du même tonneau).
- Pendant la visite, aller partout, noter, prendre des photos (demande l’autorisation du locataire pour les parties privatives).

Donc, AMHA, laissez de côté toute question qui n’est pas relative à l’état de l’immeuble. Ca peut se faire avant ou après. Durant la visite, il faut rester concentré sur l’état de l’immeuble.

Cela dit, le bavardage est aussi très utile pour apprendre des choses au détour de la conversation. L’effet "commère" est redoutable pour obtenir des informations. Quand j’ai visité mon immeuble pourri, j’ai eu la chance d’avoir les deux locataires présents (j"avais insisté pour cela). Ceux-ci se sont lâchés, par petits bouts, sur l’état de l’immeuble, sur l’ampleur des travaux, etc. Je faisais durer la conversation avec plaisir en apprenant plein de choses ; l’AI était assez catastrophé mais ne pouvait pas faire taire les locataires. wink

PS : j’avoue que j’ai eu très peu d’occasions de visiter des biens à vendre ; dont un seul immeuble de rapport. Lors de cette visite d’immeuble, en fait, entre les photos, les discussions, et les choses à noter, je n’ai pas réussi à tout faire d’un coup. Ca faisait 3 tâches à mener de front, et je n’y arrivais pas. Vu que la discussion était très instructive et qu’il fallait être dans une relation sympathique pour que les infos continuent à affluer, je ne pouvais pas faire le gratte-papier ; ça aurait tari la discussion. J’ai donc largement négligé les notes écrites, n’en prenant peut-être que 10 ou 20 %. Mais dès que la visite a été finie, je me suis trouvé un endroit calme et j’ai rempli ma grille de notes que j’avais préparé.
Ca a fonctionné car :
- le fait d’avoir établi ma propre grille de notes faisait que je savais où regarder et quels renseignements recueillir pendant la visite. Même si je ne notais pas par écrit durant la visite, mes observations étaient "formatées" par ma grille de notation.
- en le remplissant juste après la visite, j’avais encore tout en tête. Mon "buffer" de mémoire immédiate a bien fonctionné. Mais si j’avais repoussé cette tâche ne serait-ce que de deux heures, je pense que j’aurais oublié déjà des choses.

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2017 18h12)

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#6 29/08/2017 17h38 → Immeuble de rapport : que demander avant une visite ? (immeuble, questionnaire, questions, rapport)

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Iqce a écrit :

Bonjour,

Celle du forum ne vous semble pas OK ? Quitte à y rajouter vos données, on capitalise ainsi les avis.

Edit : pas facile à retrouver…:(

Oui j’ai déjà cherché.
J’ai juste trouver la check list pour le locataire

Bernard2K a écrit :

- presque toutes les questions que vous posez se vérifient sur des papiers qu’on se fait envoyer avant de signer. Les paroles s’envolent, les écrits restent.

Oui effectivement c’était juste pour faire un premier filtre.
Mais jamais je ne prendrais les réponses pour argent comptant.

Dernière modification par FuturExPauvre (29/08/2017 17h41)

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[+2]    #7 29/08/2017 17h51 → Immeuble de rapport : que demander avant une visite ? (immeuble, questionnaire, questions, rapport)

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Bonjour,

je me suis fait ma petite Check List Perso (format A3, feuillet).

Ca "vaut ce que ça vaut", on peut assurément l’améliorer, mais elle me va bien, elle me permet d’avoir un avis global sur le bien en question.
Inconvénient : elle est assez longue. La remplir à 100% demande du temps (mais c’est une base pour avoir en tête les éléments à comparer pour tout achat, tout du moins, de mon point de vue).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_clp-p1.jpg

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Comme je rejoins Bernard sur cette remarque :

- la visite sert à voir l’état de l’immeuble. Il faut avoir les yeux grand ouverts et avoir une grille qui sert à noter ce que l’on voit.

cette Check List Perso est donc plutôt orientée : "que dois-je retenir de ce que j’ai vu sur place ?".

Bonne visite !

Frédéric


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#8 29/08/2017 18h08 → Immeuble de rapport : que demander avant une visite ? (immeuble, questionnaire, questions, rapport)

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