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#51 15/09/2017 22h38 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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A mon avis c’est foutu. Vu l’attitude du vendeur et de l’AI il n’accepteront jamais une baisse à la hauteur de l’ampleur des travaux à réaliser.

Vous allez faire perdre du temps à 3 entreprises, et du coup le jour où vous aurez vraiment besoin d’elles, elles ne reviendront pas vu que vous leur avez fait perdre du temps la fois d’avant.

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#52 15/09/2017 22h45 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Merci à vous, pour les réponses apportés.

Demain je vais essayer de contacter le propriétaire de l’immeuble pour essayer de le questionner, et de discuter avec lui pour voir si il serais plus ouvert à une grosse négociation,

Sinon effectivement c’est pas terrible de faire perdre du temp à des sociétés.

Sinon dans tout les cas je pense que dans quelques mois, sont immeuble sera toujours à vendre…. je pourrais peut être rebondir aussi à un moment quand il verra que il ne peut pas le vendre à son prix qu’il le désire…. ^^

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#53 16/09/2017 10h57 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Gantar a écrit :

… je pourrais peut être rebondir aussi à un moment quand il verra que il ne peut pas le vendre à son prix qu’il le désire…. ^^

Sauf que vous n’avez aucune chance de savoir quand ce moment arrivera… faites lui plutôt une proposition à un prix ferme en lui disant que vous serez à sa disposition quand il aura intégré le prix véritable du marché. Précisez qu’i faudra malgré tout que vous n’ayez pas trop d’engagements par ailleurs à ce moment là (histoire de lui mettre un peu la pression).
J’au une fois procédé ainsi et le vendeur est revenu "la queue entre les jambes" au bout de 2/3 mois en plantant l’agence "de mauvais conseil" (je l’avais contacté en direct).

Si le prix du bien est vraiment trop élevé, celui-ci fini généralement par être vendu à un prix faible (plus de visibilité sur le marché)

Dernière modification par DDtee (16/09/2017 11h18)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#54 16/09/2017 11h11 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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je n’ai pas encore contacter le propriétaire mais celui-ci à la fin de la visite sans l’agent immobilier m’a dit quon pouvez s’arranger entre nous pour ne pas à avoir à passer avec l’agence.

Je vais le contacter cette après midi pour voir.

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#55 16/09/2017 11h14 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Après avoir visité avec une agence vous risquez d’être maintenant dans l’illégalité si vous traitez en direct avec le vendeur !
Vous avez obligation légale (voir bon de visite) de continuer à traiter via l’agence…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#56 16/09/2017 20h07 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Je viens de regarder sur internet et effectivement cela va me poser problème……

Par contre j’ai vu que le propriétaire avait mis une annonce lui même, et je l’ai appelé la veille de la visite avec l’agence,

On peut dire que j’ai visité avant avec le propriétaire seul, et le lendemain avec l’agence mais dans tout les cas cela reste l’agence qui han prendre obligatoirement la commition ?

De plus l’agent immobilier sur place n’avait jamais vu le bien non plus je trouve cela limite… car il le visité en même temp que Moi en faite … donc il m’a pas servi à grand chose … hmm

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#57 16/09/2017 22h38 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Pourquoi avez vous visité avec l’agence, si vous aviez le contact du propriétaire ?
C’est le proprio qui vous a dit de passer par l’agence?
Avez vous signé un bon de visite avec l’agent?

Vous pouvez sans doute faire une offre directement au proprio, mais si il a signé un mandat d’exclusivité avec l’agence, vous allez certainement devoir payer l’agence.

Le mieux et de l’intégrer dans votre offre, comme ça vous êtes tranquilles.


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#58 16/09/2017 23h33 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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L’agent immobilier ma fait signer un bon de visite le jour de la visite …. hmm

Je ne sais pas si il a signé un mandat d’exclusivité.

J’ai pu voir sur internet qu’il y a trois type de mandat : Exclusif, Semi-exclusif et mandat simple.  Mais dans tout les cas comme j’ai visité avec l’agence je ne pourrais pas faire autrement que de donner une commission a l’agent immobilier ?

En faite JR, je ne connaissais absolument pas comment ça fonctionné pour les Agences immo…. du coup maintenant je comprends hmm

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#59 17/09/2017 08h12 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Si il as un mandat exclusif (c’est souvent le cas).
Oui vois allez sans doute payer la com.
Le mandat est souvent signé pour 3 mois donc le vendeur pourra sans doute résilier le mandant après ce délai.
A condition que l’agent ne trouve pas un autre acheter.

Mais ça me semble mal engagé votre projet.
Si le proprio a négligé l’entretien de son immeuble est fait du bricolage, vous risquez d’avoir des surprises, pour un premier projet je vous déconseille ça.

Ma suggestion c’est de faire une offre très basse du genre -50% du prix en justifiant les travaux…
Et de le relancer dans un ou deux mois. Ca vous donnera plus d’expérience pour la suite.
Pendant ce temps allez voir d’autres biens. Des affaires il y en a d’autres et sans doute mieux.


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#60 17/09/2017 08h25 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Je pensé justement éventuellement en fonction du pris des travaux, effectuer une offre à 50% de son prix, apres je ne suis pas pressé, si c’est pas le bien la j’en verrais des autres ^^

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#61 17/09/2017 21h13 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Bonsoir à tous, j’ai de nouvelle informations concernant l’immeuble mais j’ai cherché sur internet sans plus de précision,

Concernant les diagnostiques, Le propriétaire me dit que  :

Diagnostique du plomb date de 2010, que celui ci avait été réalisé au 1er étage, et que en classe 1 dans le salon 10% et chambre 7% et que en classe 2 et 3 il n’y a rien…

j’ai trouvé ça comme info : Selon les résultats, si au moins un revêtement classé 1 ou 2 est décelé: Il est rappelé au propriétaire du bien, l’intérêt de veiller à l’entretien des revêtements recouvrant les peintures au plomb ou des revêtement contenant du plomb afin d’éviter leur dégradation future.

Du coup si je y a un acquéreur, il faut juste veiller au bon entretien des peintures y a pas d’obligation de faire les travaux pour enlever le plomb obligatoirement ?

Concernant l’amiante il date également de 2010 et il m’a dit qu’il n’y en a pas du tout car il n’y a même pas d’isolation sur les murs qu’il m’a dit (cela confirme bien la vue de mes yeux lors de la visite ^^ )
- le diagnostique amiante est valable indefiniement si il n’y a pas de présence c’est bien ça ?

Pour le DPE il me dit en avoir que 1 seul, de classe E (chauffage gaz) sans isolation ça pique !!
- pareil il doit y avoir 1 DPE par appartement ?

Il n’a pas de diagnostiques concernant l’installation gaz, la tuyoterie a 20 ans, et les chaudières sont de 2013 a 2015… il devrait en avoir un ? Car pour lui il m’a dit que en changeant les chaudières c’est pas obligatoire !?

Pour l’électricité il m’a dit : il est au norme ! Le dernier diag pour l’électricité a été fait y a 20 ans ! (J’ai rigolé) du coup aujourd’hui je pense qu’il n’est plus au norme….

Pour les thermites la zone n’est pas affecté du tout donc il me semble d’après internet que c’est pas obligatoire, loi carrez non plus car pas de copropriété….

Du coup suite à toute les infos, je le questionne sur le tarif légèrement et sur l’agence immobilière, il m’a dit que par rapport à l’agence elle n’a pas l’exclusivité du tout et qu’il peut le vendre soit meme de son côté….

Il me dit que lui est son fils ne sont pas vraiment bricoleur, effectivement j’ai pu le constater lors de ma visite lol ! Du coup niveau tarif il m’informe que il voudrait en tirer au moins 150 000€ au lieu de 175 000 affiché, mais qu’il est ouvert à toute proposition….

Dernière modification par Gantar (17/09/2017 21h30)

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#62 18/09/2017 00h33 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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J’ai l’impression qu’ils se foutent quand même un peu de vous …

Dernière modification par Bigem64 (18/09/2017 00h34)

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#63 18/09/2017 08h13 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Oui, il se fout de vous.

Diagnostics
- les diags ont manifestement été faits sur un seul appartement. Or, il faut les faire sur l’immeuble entier. Ses diags antédéluviens ne vous apprennent rien.
- amiante : il n’y en a pas que dans l’isolation. Il peut par exemple y en avoir dans des tuyaux d’évacuation d’eau.
- élec et gaz : c’est "installation de moins de 15 ans", le changement de chaudière ne suffit pas, donc ils restent obligatoires.
- surface loi Carrez : effectivement pas obligatoire dans ce cas, mais l’acheteur peut l’exiger.

Au total, vu l’état de l’immeuble et la mauvaise foi évidente du vendeur, l’acheteur devrait exiger des diags totaux (gaz, élec, amiante, plomb, DPE, mérule, surface loi carrez, risques naturels…) et sur tout l’immeuble. C’est le minimum de précaution de bon sens !

- agence : si le RdV de visite a été pris auprès de l’agence et/ou si vous avez signé un bon de visite, la commission de l’agence est due, car c’est l’agence qui a mis en relation le vendeur et l’acheteur.
- le prix est délirant compte tenu de l’ampleur des travaux. Notez que des travaux importants font des soucis, un risque (risque de découvrir d’autres problèmes en cours de route, risque de budget qui explose, risque de mauvaise réalisation par les entreprises, etc.).
Habituellement ça fait aussi du délai de mise en location (pendant lequel vous avez des dépenses mais pas de revenus), mais là tout est loué vous disiez ? Dans ce cas, ça vous ajoute la complexité de devoir faire des travaux progressivement, avec des nuisances pour les locataires.
Donc la somme prix de vente + travaux devrait être INFERIEURE au prix de marché du bien, pour que la différence "paie" le risque et les ennuis que vous prenez. Manifestement le vendeur n’est pas prêt à faire cela.

Le vendeur veut le beurre, l’argent du beurre et le cul de la crémière. Il ne veut pas faire les diags ou alors le strict minimum ; il ne veut pas payer l’agence, et il ne veut pas non plus baisser le prix ou à peine. C’est du foutage de gueule.

Vous pouvez presque parier aussi sur le fait qu’il doit y avoir des impayés de loyer… Bon courage pour remettre les locataires dans le droit chemin, ou pour les expulser.

Pour ma part je n’interviendrai plus sur ce cas désespéré.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2017 08h27)

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#64 18/09/2017 09h22 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Vous avez totalement raison Bernard2K, je vois bien que le vendeur est vraiment de mauvaise foi….

En tout cas pour une première expérience (visite, rendez vous avec agence, découverte du bien, etc…) je pense avoir appris pas mal de chose concernant le cas ….

En tout cas, je suis vraiment content de pouvoir échanger avec vous tous sur le forum car j’obtiens de très bon conseilles ainsi que vos avis.

Je vais passer mon tour sur celui ci, et continuer de chercher smile

Dernière modification par Gantar (18/09/2017 09h25)

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#65 18/09/2017 10h24 → Gantar [59] : étude de cas immobilier (etude, immobilier, question)

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Passez à d’autres visites, d’autres biens, c’est comme cela que vous vous formerez… et oubliez celui-ci smile


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