Propriétaire d'appartements à Paris : augmenter la rentabilité ?

Bonjour et merci pour la réponse ,

Voici quelques détails,

les deux agences (répartition 2 apparts chacune) prennent 7% environ incluant l’assurance loyers impayés.

Le T3 - 46 m2 (Belleville) est maintenant à 1100 Euros CC. Acheté en1995 environ.

3 studios (Strasbourg StDenis / Voltaire/ République) ont été achetés en 2000 environ .

Deux sont petits (15m2) et le troisième est un T1 cuisine séparée (20 m2).

Philippe30 a écrit :

Vous retirez en moyenne 12 K€ pour un trois pièces de 46 M2 et 3 studios …..vos locataires doivent être très content.

Non , je pense plutôt que ce sont divers travaux mal négociés et mal gérés plus des travaux de copro car les loyers sont ceux du marché (je vais poster les chiffres demain j’aurais les éléments avec moi)

Philippe30 a écrit :

Pour meubler il faudra attendre le départ des locataires car vous ne pouvez pas changer de bail à votre convenance fiscal, ce qui est étonnant pour les studios c’est qu’il soit non meublé…

Ca bouge beaucoup donc ca devrait aller …

Philippe30 a écrit :

Toutefois sur Paris la mise en location meublé est  assujetti à la déclaration et autorisation de la préfecture de police.

Ah ? Mais tout le monde le fait non ?

Philippe30 a écrit :

Le statut LMP ne vous apportera pas plus de rentabilité , vous devrez en outre répondre  aux nouvelles réglementations de ce statut stipulant un revenu locatif supérieur à 32.000 ET des revenus locatifs supérieurs à l’ensemble de vos autres revenus.
Sachez que le LMP est assujetti aux cotisations sociales minimales ou sur le résultat si celui-ci est supérieur au plancher de la sécurité sociale.
Regardez les livres de Mr Le boulch et Mr Vinson sur le sujet des LMP ( attention à bien prendre la dernière édition 2011 car la loi à changée en 2009)
Pour atteindre les 24 Ke / an après cotisations , charges , impôts cela me semble difficile au vue des rendements actuels de vos biens.

Le statut LMP me servirait surtout à cotiser pour la retraite (à moins de trouver un autre moyen) et je sais que ca ne va pas améliorer la rentabilité en soi. Je vais chercher ces livres.

Merci pour toutes ces infos; je reviens avec les chiffres précis demain

@Philippe: concernant la location meublée avec élection de résidence principale, es-tu sûr qu’il faut une déclaration?

Je pensais que ce n’était que pour les locations meublées "courtes"

As tu quelques infos dessus?

GBL a écrit :

C’est 23 000€ de recettes ttc, pas 32 000€ (sans doute une faute de frappe).

Merci de d’avoir rectifié GoodByLenine , j’ai saisie trop vite

C’est effectivement 23.000 € minimum de revenus locatifs pour prétendre au statut de LMP mais il faut prévoir plus large pour les périodes de vacances locatives.

BorderLine a écrit :

@Philippe: concernant la location meublée avec élection de résidence principale, es-tu sûr qu’il faut une déclaration?

Je pensais que ce n’était que pour les locations meublées "courtes"

As tu quelques infos dessus?

C’est exact , j’étais resté sur l’idée qu’il fallait déclarer une location meublée sur Paris mais après recherche il s’avère que cela ne concerne que les meublés saisonniers.

Vous possédez un meublé de tourisme sur Paris ou bien vous souhaitez transformer votre logement en meublé de tourisme ? N’oubliez pas qu’il est obligatoire depuis un décret du 23 décembre 2009 de le déclarer auprès de votre Mairie.

Déclarer un meublé de tourisme - Paris.fr

http://vosdroits.service-public.fr/F2043.xhtml

Merci de votre remarque
Philippe

Bonjour,

je reprends le fil du départ.
Exemple le 3 Piéces à Belleville/Pyrénées (46m2) loué maintenant 1100 CC.
En 2009 , 11000 Euros annuels de loyer , 1200 FAgence,3400 Toiture,1600 Charges , 600 TF.
Reste 4200 Euros annuel
En 2010 , 11500 Euros annuels de loyer , 1200 FAgence,2000 Charges , 600 TF.
Reste 7700 Euros annuel
En 2011 , 10500 Euros annuels de loyer (un mois vide) , 1800 FAgence (relocation) ,800 Charges (?) , 650 TF , 1600 Tvx
Reste 5650 Euros annuel

C’est très variable d’une année à l’autre et j’ai l’impression de ne pas maitriser certains points (frais de relocation, travaux dans l’appart) en étant loin

Effectivement, la variabilité de votre rendement est bien trop volatile. Je sais pas si j’ai bien fait mon calcul avec tous ces chiffres, mais j’obtiens quasi 11% de frais de gestion et plus de 17% pour la dernière année?

Concernant les charges, si vous devez payer autant, c’est que soit vous avez beaucoup de millièmes (et donc une puissance de vote dans les travaux votés), soit que les travaux réalisés par cette copro sont énormes. Avez vous plus d’infos?

fp11 a écrit :

En 2009 , 11000 Euros annuels de loyer , 1200 FAgence,3400 Toiture,1600 Charges , 600 TF.
Reste 4200 Euros annuel
En 2010 , 11500 Euros annuels de loyer , 1200 FAgence,2000 Charges , 600 TF.
Reste 7700 Euros annuel
En 2011 , 10500 Euros annuels de loyer (un mois vide) , 1800 FAgence (relocation) ,800 Charges (?) , 650 TF , 1600 Tvx
Reste 5650 Euros annuel

On peux constater que vous avez pris des frais de toiture en 2009.
Les charges de copropriété sont relativement constantes.
De nouveau de travaux en 2011 pour 1600 €

Les frais de relocation vous plombent en 2011 , à savoir vous pouvez négocier ces frais de relocation avec  l’agence.

Mon avis est que votre bien est ancien , vous aurez constamment des travaux , il faudrait peur être songer à revoir cet investissement qui semble rapporter peu en rentabilité nette par rapport au loyers perçus

Philippe

BorderLine a écrit :

Concernant les charges, si vous devez payer autant, c’est que soit vous avez beaucoup de millièmes (et donc une puissance de vote dans les travaux votés), soit que les travaux réalisés par cette copro sont énormes. Avez vous plus d’infos?

Non . C’est un vieil immeuble et il y a eu ravalement , toiture etc.
J’y vivais et je l’ai conservé ensuite.
Il est vrai qu’entre les frais de gestion annoncés et le calcul en fin d’année il y a un hiatus, il faut que je regarde de plus près (inclus la Garantie de revenus Locatifs quand même)

fp11 a écrit :

Il est vrai qu’entre les frais de gestion annoncés et le calcul en fin d’année il y a un hiatus, il faut que je regarde de plus près (inclus la Garantie de revenus Locatifs quand même)

Si je peux me permettre , la loi indique que les frais de dossier , d’agence appelez les comme vous voulez sont à la charge 50-50 locataire et propriétaire MAIS cela peu être négocié avec l’agence car à mon sens vous avez pris en 2011 des frais de relocation comme vous l’indiquez.
Ensuite l’agence vous fais un avoir ou je ne sais trop quel manipulation comptable mais en ce qui me concerne je fonctionne comme cela sinon je change d’agence ….

Imaginiez sur un studio avec deux changements de locataires dans l’année et un mois de vacances locatives …..

Philippe

A la lecture de tous les échanges, je me pose la question suivante :  à quel prix pourriez-vous vendre ces biens, dont la rentabilité semble très faible ?

Il y a peut-être d’autres moyens d’obtenir bien plus de revenus annuels, avec moins de risques, que de conserver ces biens !

640k de valeur, pour 12k de revenus annuels (peut-être 18k quand il y aura moins de travaux).

Ca fait un peu moins de 2% (peut-être 3% quand il y aura moins de travaux).

Booooooooooooof  (sauf à compter sur une plus-value, mais avec les prix actuels déjà bien hauts…)