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#51 24/01/2019 21h00 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Skarklash a écrit :

Non … profession : comptable :-)

Tout s’explique ! Pouvez vous à l’instar de ce qui est fait en page 1 nous donner le détail / exemple des comptes débit / crédit pour une opération d’achat en tenant compte de la passation d’une provision pour dépréciation ?

Merci à tous au tout cas pour votre aide dans ces écritures complexes (j’imagine qu’il s’agit des mêmes écritures pour les SCPI capital fixe ou variable / en dehors du sujet de l’augmentation de capital).

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[+1]    #52 24/01/2019 22h03 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Mémo compta : une bonne source de connaissances

provision sur titres

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#53 13/02/2019 17h41 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Bonjour,
j’ai une question un peu technique, posée à mon comptable (j’attends sa réponse définitive mais il n’a pas l’air super à l’aise avec…aussi, tout retour ici serait le bienvenue).

En sept. 2018, j’ai acheté des bureaux via ma SCI, pour laquelle on tient une comptabilité d’engagement (99% de la SCI appartient à une structure à l’IS).

En année 1 (2018 donc), un assez gros déficit devrait être généré, qui sera ensuite reporté sur les années suivantes. Déficit est en grande partie du aux ’frais de notaire’ et aux frais d’AI.

Mais lors de la signature, j’ai fait une (très) grosse boulette : j’ai oublié de demander de changer le contrat pour que ce soit l’acheteur (ma SCI donc) qui paye la commission de l’AI. C’est le vendeur qui l’a fait.

Je me retrouve donc dans la situation suivante : pas de facture de l’AI et un coût d’acquisition de 150 k€, dont 10 k€ de commission d’AI (c’est comme ça que c’est détaillé dans l’acte) que je ne peut pas passer en charges.

Ma question : est-ce que je peut passer une dépréciation de 10 k€ de cet actif? Ce qui permettrait de diminuer le résultat fiscal d’autant, donc le même résultat que si j’avais passé une facture de 10 k€ en charges.

Mon raisonnement :
- Valeur nette comptable = 150 k€*
- Valeur vénale = 140 k€ (le prix payé - les frais d’AI)
- La valeur d’usage est estimée à 140 k€ (les 10 k€ de commission de l’AI ne vont pas générer de cash flow dans le futur…).

*pour la clarté du propos, je néglige l’amortissement 2018, qui sera très faible.

Rationnellement, 150 k€ ne reflète pas la valeur économique de l’actif. Il me semble donc légitime de passer une dépréciation. Mais peut être que je prend mes rêves pour des réalités…

Qu’en pensez-vous? Est-ce que ça vous semble être une solution raisonnable?

Si c’est trop borderline, j’envisage aussi deux autres options :

- Amortir les 10 k€ de frais d’AI indépendamment du reste, sur 2-3 ans (ce qui serait mieux que rien)
- Laisser tomber, amortir les 150 k€ sur 30 ou 35 ans (option où je paierai le prix de ma stupidité…).

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[+1]    #54 13/02/2019 17h58 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Bonjour,

Techniquement vous n’avez pas payé de frais d’AI. Donc l’option de les amortir sur 2/3 ans n’est pas à considérer pour moi.

Pour la dépréciation pourquoi pas, mais bon, il faut démontrer qu’à la clôture, la valeur actuelle du bien est inférieure à la VNC en fin d’exercice. Et il ne va pas simplement s’agir de dire que les frais d’AI était inclus pour le justifier. Pour moi il faudrait faire évaluer le bien par un (voir plusieurs) AI en fin d’exercice pour s’appuyer sur cette valeur et déprécier ou pas.

Ensuite qui dit dépréciation en N dit test de dépréciation en N+1, N+2 etc pour vérifier (et justifier) qu’il n’y a pas lieu de reprendre cette dépréciation (et donc chaque année avoir à faire évaluer son bien).

Je ne sais pas si pour vous le gain sur le résultat fiscal de la holding en vaut la peine.

Si c’était mon cas, j’amortirais le bien sur 150k sans me compliquer la tache, la charge y sera de toute facon.

Dernière modification par MichMouch (13/02/2019 17h59)

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#55 13/02/2019 18h43 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Chouette analyse, logique et rapide.

Si le fait que le prix d’acquisition contenait une commission d’intermédiaire n’est pas une justification suffisante en soi, ça tournerait en effet à l’usine à gaz (réévaluation chaque année…). Je n’avais pas identifié ce point.

Par contre, je ne comprend pas pourquoi je ne pourrai pas décomposer le bien en plusieurs composantes et appliquer un amortissement spécifique à chaque composante. Conceptuellement, j’ai acheté quatre choses :
- Un terrain
- Un immeuble
- Des meubles (c’était meublé)
- Des frais de commission (10 k€).

Pourquoi est-ce que je ne pourrai pas amortir différemment les 10 k€ ?

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#56 13/02/2019 18h52 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Vous ne pouvez pas amortir des frais d’agence parce qu’ils ne constituent pas une immobilisation et que donc ils ne se déprécient pas. Enfin si j’ai bien compris votre question.

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#57 13/02/2019 18h53 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Parce que les frais d’AI étant à la charge du vendeur, techniquement vous ne les avez pas achetés.

De mon point de vue :

Conceptuellement, j’ai acheté quatre choses :
- Un terrain
- Un immeuble dont le prix a été majoré par le vendeur pour se payer les frais d’AI.
- Des meubles (c’était meublé)
- Des frais de commission (10 k€).

On retombe dans le biais ou l’acheteur a systématiquement l’impression de payer les frais d’AI parce que les prix de vente sont toujours gonflés pour que le vendeur retrouve son net vendeur.

Mais dans les faits vous avez bien acheté un bien à 150k sur lesquels sont calculés les FDN que vous payez et les FAI que le vendeur paie (ne lui reste que le net vendeur).

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[+1]    #58 13/02/2019 19h16 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Bonjour

Sans hésiter, ne rien faire de la sorte !

Vous allez amortir La valeur globale de 150 ke sur la duree, certes plus longue que celle que vous escomptiez, mais ce sera moins de PV quand vous revendrez…

Je suis dans le même montage que vous, et m’etais pose la question de revenir sur des VNC d’amenagements devenus caduques, ce dont mon EC m’a dissuadé : pour lui, jouer avec cela revient à adresser une alerte aux impôts qui semblent peu apprécier ce petit jeu et les incitent à un contrôle : pour ma part, moins c’est borderline, mieux c’est !

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#59 13/02/2019 19h16 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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MichMouch, si les frais d’agence avaient été une charge acquéreur, ils n’auraient pas plus été amortissables. C’est la nature de la dépense qui l’empêche d’être amortie pour ce qu’elle est, pas le fait qu’elle soit à la charge de l’acquéreur ou du vendeur. Les frais d’agence supportés par l’acquéreur peuvent tout au plus, sur option, majorer le coût de l’immobilisation qui sera, elle, amortie.

Dernière modification par pierrejacques11 (13/02/2019 19h23)

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#60 13/02/2019 19h30 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Je rejoins l’avis de Serenitis qui rajoute l’argument de la PV.

MichMouch, si les frais d’agence avaient été une charge acquéreur, ils n’auraient pas plus été amortissables. C’est la nature de la dépense qui l’empêche d’être amortie pour ce qu’elle est, pas le fait qu’elle soit à la charge de l’acquéreur ou du vendeur. Les frais d’agence supportés par l’acquéreur peuvent tout au plus, sur option, majorer le coût de l’immobilisation qui sera, elle, amortie.

Je ne vois pas ou est-ce que j’ai dis qu’il fallait amortir les frais d’AI en tant que tel, mais puisque vous soulevez cette question, vous avez raison, si les frais d’AI avaient été à la charge de l’acquéreur, alors ceux-ci pourraient être passés en charge pour leur montant ou bien inclus dans le cout d’acquisition et donc amortis au même rythme que l’immobilisation. De même pour les frais de notaire.

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#61 14/02/2019 01h18 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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MichMouch a écrit :

Parce que les frais d’AI étant à la charge du vendeur, techniquement vous ne les avez pas achetés.

De mon point de vue :

Conceptuellement, j’ai acheté quatre choses :
- Un terrain
- Un immeuble dont le prix a été majoré par le vendeur pour se payer les frais d’AI.
- Des meubles (c’était meublé)
- Des frais de commission (10 k€).

On retombe dans le biais ou l’acheteur a systématiquement l’impression de payer les frais d’AI parce que les prix de vente sont toujours gonflés pour que le vendeur retrouve son net vendeur.

Mais dans les faits vous avez bien acheté un bien à 150k sur lesquels sont calculés les FDN que vous payez et les FAI que le vendeur paie (ne lui reste que le net vendeur).

Il ne s’agit pas d’un biais mais d’un fait écrit dans le compromis et dans l’acte définitif (150 k dont 10 K€ de frais de commissions de FA). En tant qu’acheteur, j’ai bien payé 10 k€ de FAI. Les FDN sont quand à eux un autre sujet.

Sur la forme, vos réponses vont dans le sens de ce que je soupçonnais, sans vouloir l’écrire : je vais payer mon inattention, mon manque d’attention aux détails et ma stupidité. J’aurai du me souvenir qu’il fallait demander de changer ’à la charge du vendeur’ par ’à la charge de l’acheteur’.
Je ferais plus attention la prochaine fois.

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[+1]    #62 14/02/2019 08h07 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Je viens de relire l’acte définitif de la vente de la maison de mes parents, et ça n’est pas écrit :
"150 k dont 10 K€ de frais de commissions de FA", mais (j’adapte avec votre prix) :

"La vente est conclue moyennant le prix de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150.000,00 EUR)"

et beaucoup plus loin dans le document :

"Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’Agence NNNN.
En conséquence, le VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de DIX MILLE EUROS (10.000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse."

Je confirme donc tout à fait les interprétations précédentes :
- le prix qu’a payé votre société est 150 000
- le vendeur a payé 10000 à l’agent, et même si votre société le "reconnaît", ça n’est certainement pas une dépense qu’elle a fait, puisque c’est indiqué que c’est à la charge exclusive du vendeur.

Donc c’est 150 000 € à amortir, et c’est tout.

Par ailleurs, même à supposer que vous ayez payé cette commission, il faut se rappeler les définitions d’une charge et d’un amortissement : est-ce que cette commission est une charge courante, susceptible de revenir tous les ans ? Ou bien s’agit-il d’une dépense qui est indispensable à un achat immobilier, achat qui est par définition durable et mérite donc d’être amorti ? Même si votre société avait payé cette commission, il eut été plus logique de l’amortir, AMHA ; bien que l’inscription en charge soit aussi possible.

Dernière modification par Bernard2K (14/02/2019 08h08)

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#63 14/02/2019 08h54 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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carignan99 a écrit :

Sur la forme, vos réponses vont dans le sens de ce que je soupçonnais, sans vouloir l’écrire : je vais payer mon inattention, mon manque d’attention aux détails et ma stupidité. J’aurai du me souvenir qu’il fallait demander de changer ’à la charge du vendeur’ par ’à la charge de l’acheteur’.
Je ferais plus attention la prochaine fois.

Vous êtes bien dur avec vous-même, alors même que de mon point de vue, cela ne change strictement rien à la qualité intrinsèque de votre affaire sur la durée de détention de votre bien comme je vous l’écrivais plus haut.

Votre montage holding-sci-fille locataire va vous permettre de réaliser d’autres points bien plus intéressants, comme par exemple de passer des aménagements valorisants en charge comptable de la fille qui profiteront à la sci.

comme nous en avons échangé sur une autre file liée au CICE, ca tombe très bien puisque la baisse de charges va augmenter l’assiette taxable de la fille si rien n’est fait !

on ne peut pas gagner sur tous les tableaux, et il y a bien plus à gagner sur l’ex cice que sur des frais d’agence imputables ou non

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#64 14/02/2019 10h05 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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A tous

retours tous très sympas et constructifs et qui me mènent à la conclusion suivante : je vais arrêter de me faire des nœuds au cerveau. Mon but était de passer les FAI en charges (pour gonfler le déficit en année 1). Je n’ai pas fait les démarches nécessaires pour pouvoir le faire. Tant pis pour moi.
En relisant vos retours, je m’aperçois que bidouiller un truc bizarre (dépréciation par ex.) relève sans doute de l’usine à gaz + potentiellement agacer le fisc.

@Bernard2k : sur mon acte il est écrit - "moyennant le prix principal de cent cinquante mille euros (150 000,00 EUR) dont 10 000 Euros de commission d’agence à la charge du vendeur…". Sur la forme, c’est bien le vendeur qui paye et pas la sci. Sur le fond, c’est la sci.

Après, charge ou amortissement, c’est un débat sans fin et sans ’bonne’ ou ’mauvaise’ réponse.

Dans le contexte, ma vision est que l’immeuble est un actif tangible dont la valeur au bilan doit refléter au mieux sa valeur économique. L’amortissement permet de constater une ’usure’ irréversible et graduelle de ce bien : le gros œuvre, les aménagements etc. Par contre, les frais d’acquisition (frais ’de notaire’ et FAI) se dégradent immédiatement, dés que j’ai signé l’acte.

Dit autrement : l’immeuble va me rendre service pendant 30-40 ans, je l’amorti sur 30-40 ans. Le notaire et l’AI me rendent service pendant quelques mois, jusqu’à la signature. Il n’est donc pas illogique de les amortir sur un seul exercice, donc de les passer en charges.

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#65 14/02/2019 12h02 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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carignan99 a écrit :

Sur la forme, c’est bien le vendeur qui paye et pas la sci. Sur le fond, c’est la sci.

Non, la SCI ne paie pas cette commission. Elle paie un prix global, qui permet au vendeur de payer à son tour un prestataire.

Dernière modification par Bernard2K (14/02/2019 12h06)

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#66 14/02/2019 12h49 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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carignan99 a écrit :

Sur la forme, vos réponses vont dans le sens de ce que je soupçonnais, sans vouloir l’écrire : je vais payer mon inattention, mon manque d’attention aux détails et ma stupidité. J’aurai du me souvenir qu’il fallait demander de changer ’à la charge du vendeur’ par ’à la charge de l’acheteur’.

En a-t-on le droit? Et, cela se fait-il facilement? Comment sont contrôlés les professionnels?

J’ai l’impression que c’était une formalité avant mais depuis la loi ALUR, c’est fini les mentions du type « FAI » ou « Honoraires inclus » (arrêté du 10 janvier 2017). Maintenant, c’est spécifié dans toutes les annonces de vente si les frais d’AI sont à la charge du vendeur ou de l’acheteur.

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[+1]    #67 14/02/2019 12h55 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Il est possible d’inverser la charge de la commission d’agence dans l’acte authentique. L’AI n’est pas partie à l’acte et n’a rien à dire. La loi impose à l’AI de spécifier ’charge vendeur" ou "charge acheteur" dans l’annonce, conformément au mandat ; mais l’acte de vente peut inverser cette charge. On en avait discuté avec xazh.

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#68 14/02/2019 13h01 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Pierrot31 a écrit :

J’ai l’impression que c’était une formalité avant mais depuis la loi ALUR, c’est fini les mentions du type « FAI » ou « Honoraires inclus » (arrêté du 10 janvier 2017). Maintenant, c’est spécifié dans toutes les annonces de vente si les frais d’AI sont à la charge du vendeur ou de l’acheteur.

L’annonce est de mon point de vue l’expression des souhaits du vendeur. Et ne préjuge en rien des souhaits de l’acheteur. La rencontre des deux souhaits par négociation conduit à un accord final qui définit toutes les modalités y compris qui paie quoi.
D’ailleurs les notaires expriment souvent les us et coutumes qui ne sont pas des obligations. Dans tel département c’est le vendeur qui prend ca à sa charge habituellement ou au prorata temporis.

Dernière modification par Kabal (14/02/2019 13h01)

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#69 14/02/2019 13h09 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Bernard2K a écrit :

Il est possible d’inverser la charge de la commission d’agence dans l’acte authentique. L’AI n’est pas partie à l’acte et n’a rien à dire. La loi impose à l’AI de spécifier ’charge vendeur" ou "charge acheteur" dans l’annonce, conformément au mandat ; mais l’acte de vente peut inverser cette charge. On en avait discuté avec xazh.

Possible peut-être mais si ce n’est pas conforme au mandat ce n’est pas légal.

Le notaire doit percevoir les droits d’enregistrement sur les frais d’agence si le mandat ne stipule pas expressément qu’ils sont une charge acquéreur.

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#70 14/02/2019 13h15 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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@pierrejacques11
Je me suis fait la même réflexion mais, à mon avis, dans ce cas:
- Le 1er mandat est déchiré
- un second mandat est signé

Et tout le monde est content (ou presque: le notaire perd un peu…)

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#71 14/02/2019 14h18 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Le mandat est enregistré et numéroté donc il ne se déchire pas !

Pour la légalité d’un éventuel avenant de dernière minute qui basculerait la charge du paiement je donne ma langue au chat (mais à mon avis çà ne passe pas non plus).

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#72 14/02/2019 14h25 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Vous semblez sous entendre que cela ne peut pas être soumis à changement suite à une négociation. Est-ce explicitement indiquer dans la loi ALUR ? Pour moi, tout est négociable (à quelque exception genre les frais de notaire) donc il doit être possible de changer celui qui paie les charges.

J’ai un cas précis en tête. L’annonce indique à la charge l’acquéreur mais celui-ci fait une offre "acte en main". Comment cela se passe ?

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#73 14/02/2019 15h13 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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En effet, les mandats sont enregistrés et numérotés donc on ne peut pas les déchirer.

Pour autant, j’ai déjà vu des biens avec un prix qui diminue rapidement après la première publication: je suppose qu’il doit y avoir un nouveau mandat qui "annule et remplace" le précèdent.

Il se peut que ce soit la même chose (signature d’un nouveau mandat qui "annule et remplace" le précédent) s’il y a un basculement des frais d’AI du vendeur vers l’acheteur avant la signature du compromis (ou de la promesse).

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[+1]    #74 14/02/2019 16h05 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Je n’ai pas de réponse pour l’avenant, juste un avis. En l’occurrence, amender un mandat au dernier moment afin de faire basculer la charge du paiement des honoraires aurait quelle motivation hormis celle, purement fiscale, d’éluder le paiement d’une partie des droits d’enregistrement ?

Normalement le paiement est prévu pour peser sur une des deux parties et cela se répercute sur le type d’annonce fait par l’agent afin de vendre le bien, puis in fine sur l’acte de vente.

Pour ce qui est de la modification du prix, il existe en tout cas une disposition expresse en cas de commission forfaitaire (article 75 du décret de 72 www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArtic … dateTexte=):

Si le mandat prévoit une rémunération forfaitaire, celle-ci peut être modifiée lorsque le prix de vente ou de cession retenu par l’engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat.

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#75 14/02/2019 17h17 → Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité , écritures, bons plans… (comptabilité, sci is, scpi, écritures)

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Ah ben je me suis peut être flagellé pour rien.

La thèse de pierrejacques11 est aussi émise sur cimm.blog (source : ici).
Thèse = d’après ce blog, l’article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, interdit de fait de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Sinon, la publicité émise par l’AI (qui spécifiait qui paye les FAI) serait rétroactivement considérée comme mensongère.

Note : je n’ai pas vérifié la fiabilité de la source ni n’ai particulièrement creusé cette analyse.

@pierrejacques11 : faire basculer la charge du paiement vers l’acquéreur n’est pas nécessairement motivé pour des raisons fiscales. Il peut l’être aussi pour des raisons économiques et permettre de passer ces frais en charges, comme le prévoit le PCG. C’est ce que j’avais en tête.

Dernière modification par carignan99 (14/02/2019 17h19)

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