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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/08/2017 16h29 → Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif) (cash flow, immobilier, micro foncier)

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Bonjour,

Après quelques échanges avec plusieurs membres du forum et de nombreuses lectures, j’ai décidé de me lancer dans l’immobilier.

Pour faire court, je signe mon premier CDI en septembre, sans période d’essai avec un salaire net de 2375€ + environ 700€ de variable par mois.

Je suis en négociation pour un T2 sur une grande ville du 77 ou la demande locative ne m’inquiète pas.

Détail de l’opération :

Prix FAI : 105 000€
Bien : T2 proche d’une gare et des commerces, 42m²
Loyer probable : entre 600 et 680€
Divers : le bien a besoin d’un rafraichissement, mais pas de travaux.

Pour pouvoir débloquer mon PERCO, je vais acheter ce bien en tant que RP, il le sera pour les 3 à 4 prochaines années. Suite à quoi je souhaite le mettre en location. Le bien sera financé sur 25 ans à 1.33%. Je décide de financer ce bien sur 25 ans pour pouvoir baisser au maximum la mensualité de crédit car je souhaite investir dans plusieurs biens dans les années à venir.

Calcul du cash flow :

Charges récupérables : 30€
Charges totales : 45€
Taxe foncière 675€
Loyer probable : 650€HC
Régime micro foncier
TMI : 30%
Bien géré en direct
Frais de notaire 8500€

Cash Flow de - 36€/ mois
Avec un prix FAI de 100k€, CF de -16€
Avec un prix FAI de 95k€, CF de +5€.

L’objet de ma négociation est bien évidement celui la.
Que pensez-vous de cette étude de cas ?

J’ai plusieurs points d’interrogations

- Dois-je apporter la différence pour atteindre un cash flow positif, ce qui revient à booster mon investissement dès le départ au lieu de le mettre sous respirateur après…

- Dois je prendre une assurance loyers impayés alors qu’il m’est déjà difficile d’obtenir un CF à 0 ?

- Peut être passer en LMNP plutôt qu’en micro foncier du fait de ma TMI à 30% et d’un impôt déjà important ?

C’est mon premier investissement, je ne suis donc pas encore totalement à l’aise avec l’ensemble des tenants et des aboutissants, vos avis éclairés seront appréciés !

Mots-clés : cash flow, immobilier, micro foncier

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#2 12/08/2017 18h06 → Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif) (cash flow, immobilier, micro foncier)

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Bonjour,

En recalculant tout ça vite fait, je trouve un CF de -124€/mois, sans apport à 105.000€ avec un loyer de 640€ (votre moyenne).

Dans vos frais, n’oubliez pas la garantie crédit logement (~1200€ dans votre cas) et les frais bancaires (négociables) lors de l’achat, puis l’assurance PNO à payer chaque année (150€ environ).

Vous achetez pour débloquer le PERCO ou bien vous voulez débloquer le PERCO pour faire un apport ?

L’assurance loyer impayé, on peut s’en passer à condition d’être assez sélectif et d’exiger une bonne caution solidaire. Mais c’est à vous de voir si vous êtes prêt à vous en passer.

Avec votre TMI le LMNP sera avantageux, à condition d’accepter un turn over plus rapide.
Si vous souhaitez continuer avec d’autres biens ensuite, je pense qu’il vous faut un CF positif et une bonne stratégie fiscale (LMNP ou déficit foncier).

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#3 12/08/2017 18h28 → Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif) (cash flow, immobilier, micro foncier)

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Bonjour,

- Vous n’êtes peut être pas obligé de mettre votre cash immédiatement dans l’appartement si vous l’occuper 3 à 4 ans. Si d’autres opportunités se profilent, vous aurez du cash supplémentaire pour rassurer les banques. Libre à vous de faire un remboursement anticipé plus tard.
- 25 ans, c’est très long, mais cela reste un choix perso.

À part cela c’est pas mal pour une grande ville, mais les gourous du haut rendement dirons de passer votre chemin! :-)

Dernière modification par FastHand (12/08/2017 18h28)

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#4 12/08/2017 18h50 → Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif) (cash flow, immobilier, micro foncier)

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1/ Pour un bien qui sera votre résidence principale, il peut-être judicieux d’envisager un emprunt à 20 ans au lieu de vingt cinq ans : si vous restez quatre ans, ou cinq ans, vous aurez déjà acquis un capital significatif, qui rassurera les banques pour une autre affaire.
2/Avez-vous intégré les frais de notaires dans vos calculs ?
3/ Envisagez aussi le cas d’une location meublée, avec le système "réel simplifié", bien plus intéressant que le micro-foncier.
4/ Si l’affaire est bonne, ne recherchez pas à tout prix un cash-flow positif en région parisienne. Il vaut mieux sortir trente euros par mois et faire une belle plus-value à terme avec un bien facile à louer que détenir une poubelle qui vous en rapporte cinq euros par mois.
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (13/08/2017 12h42)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 12/08/2017 19h37 → Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif) (cash flow, immobilier, micro foncier)

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Yannick31 a écrit :

Bonjour,

En recalculant tout ça vite fait, je trouve un CF de -124€/mois, sans apport à 105.000€ avec un loyer de 640€ (votre moyenne).

Dans vos frais, n’oubliez pas la garantie crédit logement (~1200€ dans votre cas) et les frais bancaires (négociables) lors de l’achat, puis l’assurance PNO à payer chaque année (150€ environ).

Vous achetez pour débloquer le PERCO ou bien vous voulez débloquer le PERCO pour faire un apport ?

L’assurance loyer impayé, on peut s’en passer à condition d’être assez sélectif et d’exiger une bonne caution solidaire. Mais c’est à vous de voir si vous êtes prêt à vous en passer.

Avec votre TMI le LMNP sera avantageux, à condition d’accepter un turn over plus rapide.
Si vous souhaitez continuer avec d’autres biens ensuite, je pense qu’il vous faut un CF positif et une bonne stratégie fiscale (LMNP ou déficit foncier).

Mince, je suis étonné, j’utilise le très sérieux (je pense) site suivant : Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net
Je vais recalculer mais -124€ me parait énorme pour des mensualités de crédit de 418€ et un loyer autour de 650€ avec de faibles charges, pas d’assurance des loyers impayés, une gestion en direct etc.

Pour les frais bancaires ils sont dedans mais pas affichés, 440€ de frais de dossier. Non je veux acheter et donc j’en profite pour utiliser mon PERCO et ainsi payer mes frais de notaires. J’ai effectué plusieurs versements pour débloquer un abondement conséquent, pour l’achat en particulier.

Merci, je vais continuer de creuser sur le LMNP, mais je me demande si cela ne devient pas ingérable lorsque l’on dispose de plusieurs biens ?

FastHand, effectivement c’est long, mais j’ai un taux très compétitif sur 25 ans à 1.33 pour 1.08 sur 20 ans, l’effort mensuel  supplémentaire vaut il le coup pour une différence pas énorme (environ 7.5k€) ? Encore que… 
Effectivement le rendement ne fait pas rêver mais pour mon premier bien j’ai du mal à me lancer sur un bien à rénover entièrement…

Rastignac : Même malgré la faible différence de taux entre 20 et 25 ans ?
Non je n’intègre pas les frais effectivement.
Effectivement, le LMNP me tente, je me renseigne. Mais quel type de locataire pour du LMNP sur un T2?
Pour le CF c’est mon avis aussi, je veux qu’il soit le meilleur possible mais pas au détriment de la qualité. Je n’ai d’ailleurs pas encore les compétences pour bricoler tout et n’importe quoi, je veux apprendre mais vouloir n’est pas toujours pouvoir, du moins pas immédiatement.

Merci à tous pour vos réponses !

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#6 12/08/2017 20h35 → Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif) (cash flow, immobilier, micro foncier)

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Bonjour,

Ou etes vous dans le 77? C’est quand même le plus grand département d’idf, on passe ainsi de la campagne à la grande ville.

Essayez de viser la plus value que le cash flow positif sur un bien qui sera votre rp sur 1/4 du prêt (je pense aussi que vous devriez partir sur 20 ans).

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#7 12/08/2017 23h13 → Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif) (cash flow, immobilier, micro foncier)

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Alcasisco a écrit :

Je vais recalculer mais -124€ me parait énorme pour des mensualités de crédit de 418€ et un loyer autour de 650€ avec de faibles charges, pas d’assurance des loyers impayés, une gestion en direct etc.

Merci, je vais continuer de creuser sur le LMNP, mais je me demande si cela ne devient pas ingérable lorsque l’on dispose de plusieurs biens ?

Effectivement, le LMNP me tente, je me renseigne. Mais quel type de locataire pour du LMNP sur un T2?
Pour le CF c’est mon avis aussi, je veux qu’il soit le meilleur possible mais pas au détriment de la qualité. Je n’ai d’ailleurs pas encore les compétences pour bricoler tout et n’importe quoi, je veux apprendre mais vouloir n’est pas toujours pouvoir, du moins pas immédiatement.

Merci à tous pour vos réponses !

Je calcule le CF avec le site Rendement Locatif, les impôts sont pris en compte et j’avais inclus les frais de notaire (110%) la différence entre nos résultats vient de là.

Un T2 meublé se loue plutôt bien à un jeune actif qui débarque dans une nouvelle région et ne veut pas s’embeter à acheter des meubles et emménager avec une visibilité réduite sur son avenir. Un bien rénové, décoré avec goût et bien équipé (lave linge, four, bonne literie…) Se loue facilement si le secteur est dynamique (après tout dépend du loyer).
La gestion demande un peu de temps lors d’un changement de locataire mais rien à voir avec du saisonnier non plus.

Dernière modification par Yannick31 (12/08/2017 23h23)

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#8 13/08/2017 00h16 → Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif) (cash flow, immobilier, micro foncier)

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Pardonnez-moi si la question est stupide mais il va vivre où Alcasisco à partir du moment où il met en location sa première RP !?

Il redevient locataire ? Auquel cas, vous pouvez déduire le prix de location des CF de l’opération
Il redevient propriétaire ? Comme il aura déjà utilisé son PERCO et une partie de sa capacité d’emprunt, il risque de "payer" le fait d’avoir investi, comment faîtes vous pour l’évaluer ?

@Alcasisco : êtes vous marié/pacsé ? avec un emprunt sur 20 ans, vous aurez encore un encours à la banque de 80 000€ au bout de 5 ans, moment où vous souhaiterez convertir votre RP en RL.
Avec un revenu moyen annuel de 32 400 €, l’encours qu’une banque peut vous accorder "facilement" n’excédera pas 227 000€, soit 147 000€ avec la première opération : pensez-vous pouvoir trouver à nouveau une RP qui vous convienne à ce prix là ?
Je pose la question car vous précisez que c’est votre premier CDI, donc vous devez encore être jeune et 2500€/m² en région parisienne, dans une "grande ville du 77" et proche d’une gare, c’est pas facile à trouver, surtout selon les exigences que l’on peut avoir.

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#9 13/08/2017 13h07 → Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif) (cash flow, immobilier, micro foncier)

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Quelques remarques :

1/Votre stratégie immobilière doit être établie en fonction des buts que vous vous fixez. Ainsi un ancien membre du forum, hélas parti, le brillant et direct ZX-6R, ne jurait que par le prêt en 25 ans pour se constituer une rente rapidement et ainsi "left the race". Il a réussi sur Paris, mais a déménagé en province, par choix personnel, et il a vendu ses appartements parisiens suite à un changement de législation. Sa stratégie, très bonne en 2011-2013, n’est plus très efficace dans les conditions actuelles du marché. ZX a consacré beaucoup de temps à la visite et la gestion de ses biens.
Votre cas diffère nettement. Vous êtes jeune, vous commencez une carrière professionnelle de haut niveau au vu votre salaire : il est très probable que vous bénéficiez d’opportunités professionnelles dans les 3,4 ou cinq ans qui viennent. Et votre salaire peut stagner, mais aussi, plus probablement, monter. Vous allez travailler dur pour réussir. Avec votre profil de CSP+, la question de trouver une autre résidence principale au bout de 3 ou 5 ans, après la mise en location de ce premier bien, ne se pose vraiment pas …

2/ Si vous voulez réussir un début de carrière avec un salaire régulièrement revu à la hausse, il est bon d’avoir sa résidence principale: vous accumulez du capital chaque mois, et vous évitez, pendant quelques années, la gestion des locataires, qui prend toujours du temps et parfois de l’énergie… Cette énergie, il vaut mieux la consacrer, au début, à votre métier.

3/ Une fois que vous aurez "pris vos marques" professionnellement parlant, il sera temps d’envisager l’investissement locatif, et dans l’état actuel de la législation, le LMNP réel simplifié est avantageux. L’assurance loyers impayés est très adaptée à votre profil : moins de stress ( donc plus d’énergie au boulot…) et surtout elle limite les conséquences des erreurs classiques d’un bailleur débutant.
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (13/08/2017 21h27)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#10 13/08/2017 18h51 → Alcasisco [77] : étude de cas immobilier (investissement RP puis locatif) (cash flow, immobilier, micro foncier)

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J’approuve les messages de Rastignac qui me semblent très avisés.

Vu votre métier et vos compétences, je vous encourage à calculer vous-même rentabilité et cahsflow, de façon à mieux cerner comment ça fonctionne. Ca devrait vous prendre quelques dizaines de minutes dans un tableur Excel. A mon avis c’est extrêmement utile de faire soi-même ses calculs plutôt que de prendre le résultat d’un simulateur, de façon à bien comprendre comment une rentabilité se construit (ou se détruit), quels facteurs sont les plus influents etc.

Je pense que vous avez tendance à sous-estimer les charges et les travaux. Un rafraîchissement coûte, même si on le fait soi-même, rien qu’en matériaux. D’autant plus pour une RP qu’on a tendance à vouloir jolie et sur laquelle on a parfois la main lourde au niveau des investissements.

Exemple de calcul en location nue, avec les données du premier message (tout est ramené en annuel) :

Investissement :
Prix FAI : 105 k€
Frais de notaire : 8,5 k€
Travaux : 2 k€ (c’est un minimum à mon avis, vous verrez que vous ne manquerez pas d’idée pour améliorer et rafraîchir votre RP et que ça douille vite)
Investissement total : 115,5 k €

Revenus fonciers bruts : 650x12 = 7800 €

Charges totales : 15€ x 12 = 180 € (Ca me semble trop bas, à vérifier)
Taxe foncière 675€
Assurance PNO : 120 €
Frais de gestion : 20 € (le forfait des impôts, qu’on atteint et dépasse rien qu’en déplacements pour se rendre sur place, publication d’annonces de location etc.)
Intérêts et assurance :1130 €/an (j’ai pris l’année 10 d’un emprunt de 115,5 k€ sur 25 ans à 1,33 + 0,1 % d’assurance.
Entretien : 300 €/an (0,3 % de la valeur du bien : grand minimum pour entretenir un appartement et lui garder son standing ; mais c’est très variable bien sûr, ça peut être 0 pendant 10 ans puis 4000 € d’un coup).

Total charges : 2425 €

Au micro :
Revenus nets imposables : 7800*0.7=5460 €
IR : 5460*0.3=1638
PS : 5460*0.155 = 849
Revenus nets d’impôts = 2973 €/an

remboursement du capital : 4419 (toujours en année 10)
Cashflow : -1446 /an soit -120 €/mois

Au réel :
Revenus nets imposables : 7800 - 2425 = 5375 €
Etc.

Notez que j’ai pris l’année 10 arbitrairement mais qu’il est bien mieux de faire un tableur avec toutes les années de l’emprunt pour bien voir l’effet des intérêts décroissants au fur et à mesure du temps ; notamment en imposition au réel où cette baisse des intérêts se traduit en surcroît d’impôts.

PS : vous allez partir habiter dans cet appartement : n’oubliez pas non plus le coût du déménagement et des meubles, déco, outils, etc. Je ne le compte pas car cela n’a a priori rien à voir avec la mise en location future, mais changer de RP coûte. En contrepartie vous allez récupérer votre caution locative.

Conclusions :
- Jusqu’à l’année 10 ou 11 au moins, le réel est plus intéressant que le micro (intérêts suffisamment élevés pour que la somme des charges soit >30 %)
- Cashflow négatif dans tous les cas.
- Le LMNP au réel (si ce statut est inchangé quand vous mettrez en location) est probablement plus avantageux. Un T2 loué meublé en région parisienne devrait se louer sans trop de difficulté. Calculs à refaire dans le cas du LMNP au réel !

Dernière modification par Bernard2K (13/08/2017 19h02)

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