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#1 11/08/2017 22h09 → Local commercial : possibilité de location saisonnière ? (erp, local commercial, location saisonnière)

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Bonjour à Tous,

Comme annoncé dans ma présentation, j’ai depuis quelques années l’envie de faire de la location saisonnière.

Je me suis engagé en province sur un immeuble, local commercial (ancien cabinet d’avocat) de 300m2 avec 4 places de parking. Il est actuellement en affectation local commercial.

J’ai pour projet de faire 4 chambres de location saisonnière avec des prestations plutôt  standing (sauna, déco soigné etc), pour moi c’est assimilé à une location meublé touristique. L’accueil maximum sera de 8 personnes.

Les 4 chambres ne peuvent pas être considérés comme des chambres d’hôtes étant donné que l’immeuble ne sera pas ma résidence principale.

J’avais cru comprendre que la location saisonnière toute l’année est assimilé à une activité commerciale et que les grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille etc demandaient aux propriétaires un changement de destination habitation --> usage commercial. Je pensais donc que l’on pouvait utiliser directement un immeuble à usage commercial en faisant une simple déclaration à la mairie (le formulaire Cerfa N° 13566*02) ainsi qu’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Apres renseignements pris à l’urbanisme de ma ville, il m’indique que je suis dans l’obligation de demander un changement d’affectation en habitation.

Le hic c’est qu’après consultation du PLU de la ville sur la zone en question, le passage en habitation est est plutôt stricte :

Sont admises :
"Les constructions à usage d’habitation destinées aux personnes dont la présence est rendue nécessaire pour assurer la direction, le gardiennage ou la surveillance des activités".

Étant donné que la capacité d’accueil ne sera pas au delà de 5 chambres et 15 personnes, l’immeuble ne devrait pas être assimilé à un hébergement hôtelier.

J’avoue que je suis un peu en panique car le mois d’août est propice au congés et je n’arrive pas à trouver des réponses à mes questions.

Est-il possible d’exercer la location saisonnière dans un local commercial ?

Ai-je bien été renseigné par la personne de l’urbanisme ? Suis-je dans l’obligation de demander en changement d’affectation en habitation ? Comment faire étant donné que le PLU l’interdit ?

Merci à toutes les personnes qui prendront le temps de lire et qui pourront m’aiguiller.

Bien à vous,

Ramon

Mots-clés : erp, local commercial, location saisonnière

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#2 12/08/2017 10h01 → Local commercial : possibilité de location saisonnière ? (erp, local commercial, location saisonnière)

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Bonjour,

pour commencer, pouvez-vous préciser si votre bien est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants ou une ville départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ? Si oui, vous êtes concerné par le changement d’usage rendu obligatoire par l’article 631-7 du CCH : Code de la construction et de l’habitation - Article L631-7 | Legifrance

Ensuite, vous mélangez plusieurs notions :

1) la destination d’un local. Cela relève de l’urbanisme et c’est de cela que parlait (avec raison) la personne qui vous a renseigné. Cf. : Dans quel cas le changement de destination d?un immeuble est soumis à autorisation ou à déclaration ? Quel est le contrôle effectué sur ce point ? | Légibase Urbanisme

2) l’usage d’un local. Les gens que la ville de Paris poursuit sont ceux qui louent, en meublé touristique, un local à destination d’habitation sans avoir procédé au changement d’usage. Nuance subtile mais très importante entre destination et usage ! Cf. mon message qui date déjà de plus d’un an : (2/2) Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ?

3) enfin, il y a la fiscalité de l’activité. J’en parle aussi dans mon message mis en lien juste au-dessus. Pour le particulier qui exerce cette activité, plusieurs situations sont possibles :
- location meublée en LMNP (au réel de préférence, plus avantageux). Ou en société : SCI IS, SARL, SAS, même si c’est généralement moins intéressant.
- activité para-hôtelière. Il faut fournir au moins 3 des 4 services suivants : petit-déj, nettoyage des locaux pendant le séjour, linge, réception. Notez que le ménage des locaux à l’arrivée et aux départs ne suffit pas, il faut qu’il y ait la possibilité d’un ménage en cours de séjour. Ainsi, il suffit de ne pas fournir petit-déj et ménage durant le séjour pour ne pas entrer dans l’activité para-hôtelière.
- activité hôtelière : bien connue et bien définie.

La situation assez kafkaïenne du loueur de meublé touristique est la suivante :
- le local loué doit d’abord être un logement, être à destination d’habitation. On n’a pas le droit de faire séjourner des touristes dans une cave… ou un bureau (ce que vous envisagez).
- puis, parce que c’est une activité "professionnelle", il faut dans les villes de plus de 200 000 habitants, demander un changement d’usage.
- enfin, il y a la fiscalité. Si vous déclarez votre activité en LMNP alors que vos locaux ont gardé une destination officielle de bureaux, un contrôleur des impôts pointilleux pourrait se rappeler que le LMNP nécessite de louer des logements. Le statut LMNP, avec ses avantages, sauterait.

Vous êtes en panique au mois d’août parce que vous êtes déjà engagé sur ce projet sans avoir approfondi auparavant la possibilité légale de le réaliser. La faute à qui à votre avis ? Aux gens qui sont en congés au mois d’août ? Ou à vous, qui avez foncé tête baissé sans avoir pris la peine de lire des informations qui sont disponibles sur le forum ou en quelques heures de recherche internet ?

Je me rappelle un bloggeur, gourou auto-proclamé de l’immobilier, qui faisait des opérations très rentables mais olé-olé par rapport à la loi. Notamment, un local commercial à Lyon transformé en meublé touristique, sans déclarer de changement de destination à l’urbanisme. On s’était accroché sur le présent forum, à cause de ses nombreuses approximations. D’après lui, c’est lui qui a raison, il faut foncer et gagner de l’argent, et les gens trop pointilleux, comme moi, sont des empêchés qui ne font rien et ne réussiront jamais.

Moi je dis juste qu’il faut être conscient du risque légal. Savoir sur quoi on ne respecte pas la loi, savoir la probabilité de se faire gauler, et savoir la gravité de ce qu’on risque (un risque étant défini à la fois par sa gravité et sa probabilité. Risque de se faire écraser par un astéroïde : gravité très élevée, mais probabilité très faible). Et savoir comment on pourrait respecter la loi pour ne plus encourir ce risque.

Dernière modification par Bernard2K (12/08/2017 10h40)

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#3 12/08/2017 12h44 → Local commercial : possibilité de location saisonnière ? (erp, local commercial, location saisonnière)

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Bonjour Bernard,

Merci pour le temps passé à votre réponse et la clareté de celle-ci.

Tout d’abord le bien se situe en Lorraine dans la ville de Metz (- de 200 000 habitants). La précipitation vient du fait que pour moi l’emplacement est idéal au projet ainsi que son prix, l’existence aussi de places de parking sécurisées se prêtait vraiment à mon projet.

Je reconnais m’être précipité sur l’affaire sans en avoir les connaissances nécessaires et force est de constater que j’ai fait pas mal d’amalgames.

Si j’avais eu connaissance il y a quelques temps de ce forum, j’aurai certainement pris des renseignements avant de foncer tête baissée.

De plus, je ne voulais pas forcément jeter la pierre aux différents interlocuteurs en congés mais dans l’urgence je cherchais des réponses à mes questions . . .Je me suis vraiment emmêlé les pinceaux entre les deux notions usage et destination !

Ce qui m’a aussi induit en erreur et que l’agence immobilière jouait sur le fait qu’il était possible de passer l’immeuble en habitation (sécurité pour moi en cas de non fonctionnement de l’activité) mais Apres renseignements pris à l’urbanisme le PLU est très restrictif sur cette zone :

Comme évoqué dans mon premier post :
Sont admises  : "Les constructions à usage d’habitation destinées aux personnes dont la présence est rendue nécessaire pour assurer la direction, le gardiennage ou la surveillance des activités"

Il sera donc pas possible pour moi de le passer en habitation.

La solution serait-elle d’utiliser la destination hébergement hôtelier ou para hôtelier (quid avantages/inconvénients ?) de moins de 10 chambres ?

La fiscalité à bien sur son importance ainsi que le choix de la structure juridique mais dans un premier temps j’aimerai savoir si je peux utiliser ou non cet immeuble pour le projet initial.
Si je ne peux l’utiliser je suis encore dans mon delai de rétractation.

Il est aussi important pour moi de savoir si je m’engage dans 1 réglementation ERP en cas de destination hôtelière. La mise stricte aux normes ERP à un coût qui fera que l’investissement ne sera plus intéressant.

Pour terminer, je veux être absolument dans la légalité et n’ai pas l’intention de me lancer dans une activité qui serait pas forcément autorisée.

Merci à tous ceux qui ont pris le temps de lire.

Bien à vous,

Ramon

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#4 12/08/2017 13h41 → Local commercial : possibilité de location saisonnière ? (erp, local commercial, location saisonnière)

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Merci pour les précisions. Personnellement je vois deux pistes se dessiner :

Piste 1) location meublée.
Côté urbanisme : vous ne faites rien, vous ne faites aucune déclaration. Vous pouvez espérer que l’urbanisme de la ville ne se plaigne pas (tant qu’il n’y a pas de nuisance). Mais vous savez que vous êtes hors la loi…
Côté impôts : vous pouvez espérer que les Impôts ne repèrent pas que ce que vous louez en LMNP au réel n’est pas une habitation. Peut-être que ça serait encore plus discret dans une structure à l’IS (SARL, SAS, SCI IS…). Attention à bien mesurer toutes les conséquences de l’assujetissement IS (notamment possiblement assujettissement au RSI ou son remplaçant, pour le gérant même non salarié : et plus-value professionnelle à la revente du bien, c’est à dire amortissements déduits, c’est à dire une grosse imposition sur la PV à payer).

Piste 2) parahôtelier. Comme expliqué plus haut il vous faut assurer 3 des 4 prestations. S’agissant d’une activité commerciale, il faut être en entreprise : entreprise en nom propre, ou SARL ou SAS. La SCI est exclue.
Assujettissement à la TVA mais possibilité d’être en franchise en base (à vous de voir si vous préférez récupérer la TVA sur vos achats, mais facturer de la TVA sur la location, ou si vous renoncez aux deux à la fois avec la franchise en base).
Côté urbanisme : peut-être sera-t-il plus facile d’obtenir de l’urbanisme un changement de destination pour une activité parahôtelière ?
Côté fiscalité : comme toute activité commerciale. Bien vérifier toutes les conséquences y compris là aussi les charges sociales du gérant.
ERP : a priori non puisque moins de 15 personnes.
Notez que cela "coince" votre bâtiment dans cette destination et que cela peut compliquer la revente. En effet, l’autre usage de chambres, c’est l’habitation, mais vous ne pourrez pas le vendre comme un logement puisque pas à destination d’habitation. Il vous faut donc trouver un acheteur qui veut spécifiquement continuer l’activité parahotelière ; ou bien un acheteur qui veut refaire des bureaux et est prêt à payer tout l’aménagement de sa poche.

A vous d’approfondir ces pistes et de bien mesurer toutes les conséquences.

Concernant votre délai de rétractation : le délai légal de rétractation de 10 jours prévu par l’article 271-1 du CCH ne s’applique que pour de l’habitation. A priori, vous n’avez pas de délai de rétractation. Cela dit, il faut relire attentivement le compromis. Si le vendeur vous a accordé explicitement un délai (alors qu’il n’était pas légalement obligé de le faire) et qu’il a signé en bas, il est probable que la force du contrat l’emporte et que vous ayez le délai de rétractation prévu dans le compromis. Alors relisez bien le compromis. Si le compromis vous accorde un délai de rétractation, vous l’avez (probablement) ; s’il ne le mentionne pas, vous ne l’avez pas.

Dans ce cas, la seule solution pour vous dédire est de faire jouer une clause prévue au compromis et notamment la non obtention du financement bancaire. Si vous avez déjà fait valoir à l’agence et/ou au vendeur que vous avez obtenu un prêt, c’est râpé ; et dans ce cas, si vous vous dédisez vous risquez de devoir payer les pénalités prévues au compromis (généralement 10 %).

Quant aux vérifications à faire AVANT de signer : ne pas connaître le forum ne vous exonère pas ! Par exemple, l’agence vous dit que ça peut être transformé en habitation : c’est à vous de vérifier sur le PLU ! C’est la base, c’est l’indispensable ! Ne jamais croire l’agence sur parole. Les documents d’urbanisme des grandes villes sont presque toujours disponibles sur internet et sont riches d’information. Exemple : j’avais vu une jolie petite maison isolée, très calme, pas chère. J’étais enthousiaste ! Je regarde le PLU : c’est situé à 100 mètres du fourreau réservé au passage d’un futur grand axe routier. Je n’ai même pas contacté le vendeur, ça ne m’intéressait plus.

Bref, c’est une leçon pour vous : toujours vérifier la faisabilité technique, économique, réglementaire, le montant des travaux etc. AVANT de signer. Ne jamais croire l’agence ou le vendeur, toujours vérifier par soi-même. C’est une leçon qui risque d’être amère et/ou coûteuse.

Dernière modification par Bernard2K (12/08/2017 16h29)

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#5 12/08/2017 17h44 → Local commercial : possibilité de location saisonnière ? (erp, local commercial, location saisonnière)

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Merci Bernard !

Je pense donc opter pour la piste 2.

Existe-t-il un risque de se faire refuser par la mairie le changement de destination para hôtelière ?

c’est certain que si j’y laisse des plumes, cela me servira de leçon 😥

Dernière modification par Ramon (12/08/2017 17h45)

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#6 13/08/2017 18h19 → Local commercial : possibilité de location saisonnière ? (erp, local commercial, location saisonnière)

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Sur l’obtention du changement de destination : aucune idée, je n’ai jamais pratiqué.

Sur la structuration de l’activité : pour exercer l’activité parahotelière, il faut effectivement une entreprise : vous en nom propre, ou SARL ou SAS etc.
Mais la propriété de l’immeuble peut être différente :
- vous personnellement qui louez à l’entreprise.
- Une SCI IR ou IS qui loue à l’entreprise.

Il faut bien étudier pour voir quelle structuration est la mieux adaptée, avec toutes ses conséquences (fiscalité, charges etc.).

Je préviens que je connais pas assez cela pour vous conseiller plus avant. Soit d’autres foreumeurs connaissent et vous diront quelque chose ; soit il faut maintenant que ce soit vous qui étudiez cela, avec les conseils d’un spécialiste de préférence (expert-comptable ou autre).

Dernière modification par Bernard2K (13/08/2017 18h19)

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