Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (premier immeuble de rapport)

adadou70 · #1

VOTRE PROFIL

- Homme de 25 ans, Pacsé avec un enfant, salarié cadre 30k net ,TMI 14%

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble composé de 1 T5 de 70m² et 2 T3 (43m² et 49 m²)
- 2 logements sur 3 sont actuellement occupés, lors de la vente un seul bien sera occupé.
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels

LOCALISATION DU BIEN
Le bien se situe a envions 15 min d’une capital départemental

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 97.565€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé (375+375+420) soit 1260€ mensuel ( 15120€ annuel)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: Je n’ai pas encore décidé mais potentiellement 8% du loyer soit 1210€ annuel

- Travaux immédiats: refaire un volet de store et potentiellement mettre des cuisines en place soit environs 5.000€

- Taxe foncière hors TEOM 1200€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) pour ma simulation je me suis basé sur 550€ peut être auriez vous une estimation plus fiable?

- Rentabilité brute : 15,5%
- Rendement opérationnel brut :10.2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: si possible 110%
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 2.1 (1.75%+ ass 0.2%)
- Durée du crédit 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 15K

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

CASH FLOW

En moyenne sur 20 ans 2K annuel une fois tout payé.

Mon questionnement porte sur la création ou non d’une SCI à IS, d’après mes simulations je double de cash flow annuel… notament à cause de l’imposition à 15%, mais si je sors de l’argent de la SCI il sera de nouveau taxé à mon TMI + PS?

Mots-clés : adadou70, immeuble de rapport, immobilier

Caceray · #2

Ce qu’il faut comprendre avec l’administration fiscale, c’est qu’absolument tous vos revenus (y compris la petite enveloppe de grand-mère pour Noël) doit être déclaré et par conséquent soumis à l’IR.

Dans quelques situations, cette administration fait un "geste", un cadeau fiscal, une péninsule…(je m’emporte) sous la forme d’un abattement forfaitaire ou autres déductions mais cela reste marginal.

D’autre part, revenus mobiliers/immobiliers = PS sans sommation !

Conclusion, IR + PS.

CQFD.

Bernard2K · #3

Cela semble un projet très rentable. D’une manière générale, je vous encourage à vérifier s’il y a un loup : locataire qui ne paie pas, travaux importants à cause d’un défaut dans la construction ou de la vétusté…

adadou70 a écrit :
si je sors de l’argent de la SCI il sera de nouveau taxé à mon TMI + PS?

Oui après abattement de 40 % (comme tout dividende de société).

Comparaison IR/IS : SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé… (bien lire jusqu’au bout).

En résumé : ce que vous économisez sur la durée d’exploitation, vous le retrouver en imposition sur la PV à la cession. Pour un TMI de 14 %, je ne suis pas convaincu par la SCI IS (qui comporte des inconvénients : formalités, AG annuelle, expert-comptable pour l’établissement d’une comptabilité de type entreprise). Cela dit, ça dépend de votre objectif, de la durée envisagée de détention, de l’évolution future de vos revenus…

Caceray a écrit :
Ce qu’il faut comprendre avec l’administration fiscale, c’est qu’absolument tous vos revenus (y compris la petite enveloppe de grand-mère pour Noël) doit être déclaré et par conséquent soumis à l’IR.

Faux. je vous invite à explorer la notion de "présent d’usage" que vous semblez ignorer.

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2017 22h47)

Caceray · #4

Faux. je vous invite à explorer la notion de "présent d’usage" que vous semblez ignorer.

Incroyable mais vrai ! Je m’endormirai moins bête.

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Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (premier immeuble de rapport)

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adadou70 a écrit :

Caceray a écrit :

#4 09/08/2017 22h33

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