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#1 08/08/2017 12h14

Membre (2016)
Réputation :   10  

Bonjour à tous,

Je loue actuellement un appartement de 60m² en nue qui me rapporte environ 150€-200€ par mois, impôts déduits. Je suis au régime réel et bien sûr je paie beaucoup trop d’impôts sur cet investissement.
Je suis à la recherche de solutions qui me permettent soit de créer du déficit, soit d’avoir une fiscalité plus intéressante.

Pour le moment, j’envisage de faire quelques travaux de rénovation (remplacement des fenêtres) qui me permettront de créer un peu de déficits. Mais c’est une solution temporaire car l’appartement est propre. Il n’y a pas d’autres travaux à effectuer. Je cherche donc d’autres alternatives.
J’ai vu aussi qu’on pouvait racheter son bien en montant une SCI, mais il me semble qu’on ne peut pas être majoritaire dans cette situation car cela serait assimilé à de la vente à soi-même et je risquerais de perdre les avantages liés à la SCI.

Avez-vous des idées, des pistes de réflexions pour améliorer ma fiscalité ?

Merci wink

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, location

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[+2]    #2 08/08/2017 12h28

Membre (2012)
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Réputation :   84  

Bonjour Jeromem,

La vente à soi-même est autorisée. Aucun soucis à ce niveau. Pour une SCI, vous devez impérativement être 2 associés au moins à la constitution.

Une SCI (ou société de manière plus large) n’est pas en soi un mécanisme d’optimisation fiscale.

Ce qui l’est, c’est le mode d’imposition de la société. Si c’est une SCI à l’IR (semi-transparente dans le jargon), passez votre chemin, l’impact fiscal sera strictement le même.

En revanche, si vous faites optez cette société pour l’IS, alors là, l’intérêt peut être réel. En bref, si vous donnez en location via une société à l’IS, votre bien immobilier sera amorti. Un amortissement est une charge fictive, destinée à compenser la perte de valeur (théorique) de votre bien. Généralement un bien immobilier s’amortit entre 20 et 30 ans (à définir avec votre comptable).

Par exemple, si le bien vaut 100 000 € et que vous l’amortissez sur 25 ans, alors vous pourrez défalquez chaque année 4 000 € de charges en plus (= 100 000 / 25).

Le taux d’imposition est également attrayant : barème évoluant de 15% (dans la limite de 38 120 €) à 28% au-delà.

Maintenant, attention au revers de la médaille :

- une société à l’IS impose le recours à un comptable (comptez entre entre 500 € et 1 500 €) ;

- le régime de la cession du bien vous expose au régime des plus-values professionnelles : vous ne pourrez pas bénéficier des abattements pour durée de détention. La cession emportera une plus-value calculée à partir du prix de cession, à laquelle sera soustraite la valeur nette comptable de votre actif (valeur d’immobilisation - amortissements pratiqués). En d’autres termes, si vous avez un projet de cession, même à long terme, l’option à l’IS n’est peut être pas pertinente (vous paierez plus tard ce que vous n’avez pas payé au fil de l’eau).

Pour conclure, tout dépend du rendement de votre bien, de votre TMI actuelle, de votre projet de revente à long terme ou non.

Si vous avez pour projet de réaliser de nouveaux investissements dans l’immobilier loué nu à l’avenir, la société à l’IS peut être une alternative de qualité.

Despe

Dernière modification par Despe44 (08/08/2017 12h32)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#3 08/08/2017 12h32

Membre (2017)
Réputation :   109  

C’est un peu difficile à dire car votre fiscalité ne se résume pas à celle de l’immobilier.
Avez-vous un crédit sur l’appartement, avez-vous une capacité d’emprunt significative ?
Une possibilité est d’acheter un autre bien avec beaucoup de travaux à faire de manière à créer un déficit foncier.

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[+2]    #4 08/08/2017 13h28

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Vous devez être le 100 000e à vous poser la même question. Vous avez fait une recherche sur le forum ?

Pour répondre en très très court :
- faire des travaux, sur ce bien-ci ou sur un autre. Le déficit foncier se calcule sur l’ensemble des immeubles loués nus, donc il "suffit" d’acheter un immeuble avec 100 ke de travaux pour ne plus plus payer d’impôts sur les revenus fonciers pendant quelques années. Avez-vous envie d’acheter un second bien, êtes-vous prêt à gérer des travaux importants ?

- passer ce bien en location meublée, LMNP au réel. 60 m² loué meublé, pas évident.

- SCI : bof bof. Regardez bien tout : coût de constitution de la SCI ; lourdeur de gestion (AG annuelle, s’entendre avec les autres sociétaires, faire les calculs pour fournir à chaque sociétaire son revenu foncier à déclarer à l’IR) ; imposition de la PV (en apportant votre bien à la SCI, c’est une cession, vous êtes donc imposable à la PV sur la différence entre votre prix d’achat et votre prix de vente).
SCI IR : ça ne change rien, vous serez imposé pareil (c’est chaque sociétaire qui est imposé sur ses revenus fonciers, exactement comme s’il détenait en direct l’immeuble, ou plutôt s’il détenait en direct le pro-rata de ses parts dans l’immeuble).
SCI IS : inconvénients déjà cités auxquels il faut ajouter 5 % de droits de mutation lors de l’apport à la SCI.

Au total, il n’y a pas de mystère : il est normal de payer des impôts sur un revenu. Si cela ne vous va pas, revendez pour placer sur des enveloppes défiscalisées (PEA par exemple).

Dernière modification par Bernard2K (08/08/2017 13h28)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 09/08/2017 10h35

Membre (2016)
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Merci à tous pour vos réponses.

Je vais me renseigner davantage sur la SCI à l’IS, mon but étant de me créer une rente avec les loyers, de capitaliser et de me servir plus tard de cet argent comme complément de salaire pour diminuer mon temps de travail salarié.

Toutefois, sur le bien dont je parle, il semblerait que la SCI ne soit pas une bonne solution. J’ai acheté ce bien 100k€, mais il en vaut 200k€. Ça ne serait a priori pas rentable de le racheter vu le montant des mensualités.

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#6 09/08/2017 10h45

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jeromem a écrit :

J’ai acheté ce bien 100k€, mais il en vaut 200k€.

Ca a été discuté dans votre présentation mais vous n’avez pas répondu.

1) est-ce que vraiment, vous avez acheté ce bien 100k€, mais il en vaut 200k€ ?
2) est-ce que vous avez hérité de la moitié (valeur 100 k€) et avez racheté l’autre moitié à votre co-héritier (frère ou soeur probablement) pour 100 k€ ?

Dans le cas 1), vous risquez une imposition sur une PV de 100 k€ (en cas de revente ou d’apport à une SCI) alors que le cas 2) est normal et l’imposition sur la PV serait nulle.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#7 09/08/2017 12h00

Membre (2016)
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Mon cas est le 2).
Je n’avais pas pensé à cette histoire de plus-value, mais a-priori donc aucun problème de ce côté là.

Actuellement, j’ai des mensualités de 340€ sur ce bien, pour un loyer de 820€. J’ai fait une rapide simulation, si je devais le racheter 200K€ via une SCI à l’IS, même en obtenant un prêt sur 25 ans, les mensualités seraient trop élevées.

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#8 09/08/2017 12h02

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Rien ne vous empêche de vous l’acheter moins cher que ce qu’il ne vaut réellement.


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#9 09/08/2017 12h36

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Oui mais vous auriez du cash qui permettrait de financer un autre projet qui permettrait d’avoir plus de loyers…

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#10 09/08/2017 14h44

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Despe44 a écrit :

Rien ne vous empêche de vous l’acheter moins cher que ce qu’il ne vaut réellement.

Si. Les Impôts qui sont très attentifs à ces cas de vente à soi-même. Une des conditions pour ne pas se prendre un redressement, c’est de valoriser honnêtement le bien à son prix de marché.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#11 09/08/2017 14h59

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Admettons Bernard2K.

Néanmoins, dans la pratique, quel serait l’intérêt de l’Administration fiscale ?

Pour exemple, considérons que la vente a lieu pour 150 000 € au lieu de 200 000 €.

Déjà, l’Administration devrait prouver qu’il existe une différence sérieuse entre la valeur d’acquisition et la valeur économique réelle. Dans un marché immobilier tendu par endroit, une négociation de 25% du prix de vente est loin d’être hérétique.

Dans la pratique, la perte liée à des frais d’enregistrement diminués à l’acquisition (environ 5,80% de la valeur du bien, soit 2 900 €), serait compensée par des amortissements moindres, augmentant l’IS à payer à long terme (50 000 € x 15% = 7 500 €).

Dans ce contexte, même si je comprends votre propos, je ne suis pas certain que l’Administration ait un réel intérêt pécuniaire à contester une valorisation réduite dans le cas présent.

Dernière modification par Despe44 (09/08/2017 19h03)


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#12 09/08/2017 15h01

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Et que pensez-vous d’une solution SCPI déficits fonciers ? Il semblerait que l’achat de 100€ de ces SCPI génère un déficit foncier de 65€.

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#13 09/08/2017 16h41

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Le "problème" c’est qu’il y aura souvent aussi une moins-value substancielle (50 € ?)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 26/10/2017 15h41

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Je relance le sujet car a priori en passant en loyer intermédiaire et en profitant de la loi Cosse, il me serait possible de repasser en cash-flow positif (actuellement je suis à -15/-20€ par mois).
Je loue en zone A à une étudiante qui touche les APL et qui n’atteint pas le plafond des 37K€. Il faudrait seulement diminuer le loyer de 70€ pour respecter les conditions.

Mais, avant de me lancer dans des calculs précis, j’ai besoin de savoir s’il est possible de baisser le loyer au renouvellement d’un bail ou en cours de bail. Cela est-il possible ?

Merci smile

Dernière modification par jeromem (26/10/2017 18h23)

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