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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/08/2017 20h22 → Sebing [Angoulême] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport de 3 T2) (angouleme, immeuble, immobilier)

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Bonjour,

Dans la recherche d’un nouvel investissement (propriétaire d’un studio payé à Bordeaux), une agence m’a proposé un immeuble en cours d’enregistrement.
J’aurai tous les renseignements demain ou après-demain et je vais donc profiter pour faire un point avec vous et savoir quels sont les renseignements complémentaires que j’aurai besoin et si c’est un bon investissement.

C’est un immeuble de 2 étages qui contient un T2 par niveau (3), il est à 70 000€ FAI et il y aurait 30 000€ de travaux à effectuer (Electricité…), j’attend les devis détaillés.
Cet immeuble a commencé a être rénové (1 appartement et les autres auraient été mis à nu(démolition des murs…))
Il se situe à Angoulême à 1,8 kilomètre de la gare et à 5/6 kilomètres des FAC.
Je compte faire un achat en crédit total (immeuble, travaux, notaire)

L’ appartement refait n’est pas loué car reste à restaurer les parties communes.
Les T2 pourraient se louer 400€ HC et se vendre 50 000€ l’unité (dires de l’agent pas encore contrôlé car pas la surface des T2).

L’agent immobilier n’avait pas tous les renseignements car c’est son responsable qui est en train de le rentrer.

A première vue c’est un beau projet sur papier mais je ne connais que la location d’un appartement en copropriété et non la gestion d’un immeuble entier.

Concernant l’achat que dois je demander en particulier pour un immeuble ?

Comment se passe la gestion d’un immeuble ?
Dois-je créer la copropriété ?
Pour l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, que me conseillez vous, prendre une agence de nettoyage?

Pourrais-je déduire tout ou une grosse partie des travaux ?

Merci par avance pour les informations et conseils que vous donnerez.

Cordialement

Sebing

Mots-clés : angouleme, immeuble, immobilier

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#2 07/08/2017 21h43 → Sebing [Angoulême] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport de 3 T2) (angouleme, immeuble, immobilier)

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Bonsoir,

Vous devriez regarder l’état général du bâtiment et de la toiture qui sont des postes assez lourd en cas de mauvais état.

Vous n’êtes pas obliger de créer une copro car vous serez l’unique propriétaire de cet immeuble.

Si vous comptez revendre l’immeuble à la découpe, dans ce cas, vous devrez créer une copro avec la rédaction d’un règlement intérieur,…

Vous pouvez créer un syndic bénévole ou chacun des locataires nettoient son palier (en général, les locataires sont assez content d’économiser les frais de nettoyage). Si les locataires jouent le jeu, c’est intéressant de pratiquer ainsi.

Pour les travaux, vous pourrez les déduire et/ou amortir de vos impôts que vous soyez en direct ou en société (pas d’amortissement en cas de location nue).


Parrainage BOURSE DIRECT/RedSFR

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#3 07/08/2017 21h54 → Sebing [Angoulême] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport de 3 T2) (angouleme, immeuble, immobilier)

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Bonsoir Pitivier93,

Merci pour vos informations.
Pouvez vous m’en dire plus sur le syndic bénévole où chaque locataires effectueraient une partie du ménage.
Je pensai que les syndics étaient pour là pour la gestion de l’immeuble et ne savais pas que les locataires pouvaient participer ainsi.

Merci encore.

Bonne soirée

sebing

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#4 08/08/2017 03h08 → Sebing [Angoulême] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport de 3 T2) (angouleme, immeuble, immobilier)

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Je vous conseille vivement la lecture du forum et les discussions qui abordent certains points dont le syndic bénévole.
Votre "étude" comporte plein (trop) d’imprécisions et votre niveau de connaissances me semble insuffisant, c’est à vous d’y remédier:

sebing a écrit :

Dans la recherche d’un nouvel investissement (propriétaire d’un studio payé à Bordeaux), une agence m’a proposé un immeuble en cours d’enregistrement.

Ca commence mal.

sebing a écrit :

L’ appartement refait n’est pas loué car reste à restaurer les parties communes.
Les T2 pourraient se louer 400€ HC et se vendre 50 000€ l’unité (dires de l’agent pas encore contrôlé car pas la surface des T2).

Il y a trop de conditionnel, venant de l’agent qui plus est, quelle crédibilité peut-on apporter à ces données?

sebing a écrit :

Concernant l’achat que dois je demander en particulier pour un immeuble ?

Comment se passe la gestion d’un immeuble ?
Dois-je créer la copropriété ?
Pour l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, que me conseillez vous, prendre une agence de nettoyage?

Pourrais-je déduire tout ou une grosse partie des travaux ?

Bon je ne vais vraiment pas être sympa mais là trop de questions tue les questions.
Cela vous aide sûrement à mettre vos idées en place mais ce n’est pas aux forumeurs de reprendre chaque point pour vous les soumettre, vous partez de très bas, n’y voyez aucune critique de ma part, simple constat et tout le monde en est passé par là donc je ne peux que vous conseiller d’approfondir et soit vous investir à 200% si vous envisagez sérieusement de vous lancer dans un tel projet, soit de freiner vos ardeurs et viser plus simple et raisonnable, ce qui n’a rien de négatif ou d’un constat d’échec, moi-même je ne m’aventurerais pas là-dessus sans davantage d’expérience et de partenariat avec des entreprises locales.
L’apprentissage peut aller vite je ne dis pas cela pour vous décourager. Une fois en confiance avec quelques entreprises réactives et compétentes vous pouvez vous sentir avoir des ailes mais là cela ne me semble pas encore le cas, méfiance et prudence donc.

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#5 08/08/2017 06h57 → Sebing [Angoulême] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport de 3 T2) (angouleme, immeuble, immobilier)

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Bonjour KC44,

C’est vrai que mes connaissances sont faibles à ce sujet, c’est pour cela que je me renseigne sur le forum et autre afin de m’instruire.
C’est juste qu’il y a beaucoup de conditionnels venant de l’AI et je compte avoir suffisamment de tenants et d’aboutissements avant de prendre ma décision.
Je ne vais pas m’emballer mais je vais quand même étudier cette proposition avec sérieux, ça m’emmènera de l’expérience.

Je vous remercie pour vos réponses.

Cordialement

Sebing

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#6 08/08/2017 08h59 → Sebing [Angoulême] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport de 3 T2) (angouleme, immeuble, immobilier)

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Bonjour,

L’ appartement refait n’est pas loué car reste à restaurer les parties communes.
Les T2 pourraient se louer 400€ HC et se vendre 50 000€ l’unité (dires de l’agent pas encore contrôlé car pas la surface des T2).

Je vous conseille de vérifier par vous même, soit en vous fiant à des bien similaires dans le secteur, soit en consultant un guide de valeurs vénales rédigé par une association de notaire.

C’est un immeuble de 2 étages qui contient un T2 par niveau (3), il est à 70 000€ FAI et il y aurait 30 000€ de travaux à effectuer (Electricité…), j’attend les devis détaillés.

Avez-vous estimé les frais d’acquisition et les droit d’enregistrement aux hypothèques pour l’emprunt ?

Si votre objectif est d’avoir un placement de rendement, il est important de commencer par calculer le rendement brut de votre opération ; il n’a pas beaucoup de sens mais il a au moins le mérite de vous donner une valeur théorique maximale que vous ne pourrez jamais dépasser à cause des charges et des impôts afférents à l’opération.

Dans votre cas, en reprenant vos données, on tombe sur un rendement brut de 14,4%
(Revenus locatifs = 3 x 400 x 12 = 14 400 € / Investissement initial = 70 000 + 30 000 = 100 000 €)

Avec un rendement brut potentiel aussi élevé, on peut s’étonner qu’il n’y ait pas plus de demande augmentant naturellement le prix d’acquisition.

Ensuite, avant de vous lancer dans le calcul des différentes charges et impôts à payer pour obtenir un rendement net, je vous conseille de bien définir le montant des travaux à faire dans un futur immédiat/proche (< 5 ans). Si vous avez 30 000€ de rénovation à l’acquisition + 30 000€ d’isolation de toiture que vous remarquez en novembre à la période des pluies, on peut raisonnablement considérer que l’investissement était de 140 000€ (en rajoutant les frais de notaire, hypothèques, etc…) ; on obtiendrait alors un rendement brut de 10,29% (- 4% par rapport par rapport au premier calcul) !

Autre facteur important à prendre en compte, votre TMI ; l’investisseur moyen est situé sur une tranche à 30%. De plus les prélèvements sociaux représentent 15,5% (en passe d’évoluer ?).
Cela veut dire que dans un monde idéal où vous n’avez aucune charge et des revenus garantis non-stop, vous serez imposé à hauteur de 45,5% de vos recettes, ou encore que vous ne toucherez que 54,5% de vos recettes.

Pour reprendre l’exemple basé sur un rendement de 14,4%, celui-ci passe immédiatement à 7,85% après impôts (5,61% en reprenant le rendement brut de 10,29%). Bien évidemment cela ne tient pas compte d’éventuels travaux d’amélioration (et non de rénovation), qui passent en déduction et augmentent la valeur du bien.

Bref, je commence à brasser de l’air…

Pour conclure, comme disais kc44, il faut être plus précis sur les hypothèses de départ, qui vont jouer un rôle crucial dans le futur rendement. Le montant investi (100k) est relativement faible, et un écart d’investissement de 10k-20k peut fortement impacter le rendement tant attendu.

NB : Quel est l’objectif principal ? Créer du patrimoine ? Rendement à long terme ? Faire gonfler la trésorerie ?

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#7 08/08/2017 11h11 → Sebing [Angoulême] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport de 3 T2) (angouleme, immeuble, immobilier)

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Propriétaire d’un immeuble = pas de copropriété.

Le cas semble assez intéressant mais vous ne devez pas croire tout ce que vous dit l’agence. Vous devez faire votre propre expertise de l’immeuble et du projet.

Concernant le coût de la rénovation à entreprendre, vous devez absolument faire votre propre chiffrage. Visitez l’immeuble de fond en combles, avec une personne compétente (maître d’ouvre, entrepreneur général du bâtiment).

Concernant les avantages fiscaux :
- si vous louez nu, seuls les travaux sont déductibles (déficit foncier en revenus fonciers au réel). Faites une recherche sur ces termes sur le forum et sur l’internet jusqu’à ce que vous ayez bien compris ce régime.

- si vous louez meublé, vous pouvez amortir non seulement les travaux mais aussi le prix d’achat de l’immeuble. Cela conduit généralement à une imposition nulle pendant de nombreuses années. Le régime est le LMNP au réel. Là aussi, faites une recherche sur ces termes sur le forum et sur l’internet jusqu’à ce que vous ayez bien compris ce régime. Ce régime est encore plus intéressant que le déficit foncier ; mais il y a une certaine complexité (déclaration P0i, option pour le réel, comptabilité à faire faire à un expert-comptable).
Généralement, ce sont plutôt les studios et T1 qui sont loués meublés mais pour des T2 ça peut être jouable. A vous de vérifier la demande locative pour du T2 loué meublé sur cette ville.

Pitivier93 : beaucoup d’erreurs dans votre post :

Pitivier93 a écrit :

Vous n’êtes pas obliger de créer une copro car vous serez l’unique propriétaire de cet immeuble.

Ce n’est pas "pas obligé" : il est impossible de créer une copropriété quand il y a un seul propriétaire.

Si vous comptez revendre l’immeuble à la découpe, dans ce cas, vous devrez créer une copro avec la rédaction d’un règlement intérieur,…

Faux aussi :
Quand on veut revendre à la découpe, on fait un allotissement (c’est à dire qu’on fait inscrire au cadastre, sur la même parcelle, autant de lots qu’il y a d’appartements) et l’on fait établir un projet de règlement de copropriété.

La copropriété est crée de facto dès lors qu’il y a deux propriétaires (ou plus) pour des lots sur la même parcelle. Quand il y a un seul propriétaire, il n’y a pas de copro, quand il y en a deux ou plus, la copropriété est créée : c’est la loi qui le dit ! Donc quand on prévoit de vendre à la découpe, on fait un projet de copropriété, mais la copropriété n’existera que quand il y a aura un second propriétaire pour un des lots de la même parcelle.

Vous pouvez créer un syndic bénévole ou chacun des locataires nettoient son palier (en général, les locataires sont assez content d’économiser les frais de nettoyage)

Un syndic bénévole est quand un des copropriétaire accepte de gérer la copro. Cela n’a rien à voir avec le cas présent où il n’y a pas de copro puisque sebing serait propriétaire de l’immeuble.

Et en tout cas, cela n’a absolument rien à voir avec les locataires qui font le ménage ! Vous confondez.

Dernière modification par Bernard2K (08/08/2017 13h07)

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