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#1 04/08/2017 15h52 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Bonjour à tous,

J’aurai besoin de votre aide concernant mon cas.
Je souhaite investir dans un troisième bien locatif et cette fois-ci dans la montagne (ALPES DU NORD). Je possède déjà deux appartements (avec deux crédits sans apport) et je ne sais pas si c’est une bonne opération au niveau fiscalité (help me).

----------------------------------------------------------------------

CONCERNANT LE FUTUR BIEN:



Ce bien sera dans une station de ski familiale budget 160 000€ max.
Je pourrais faire un apport de 25 000€.

Le bien sera un appartement meublé et loué à la semaine (géré par une agence).
Nous profiterons du bien personnellement quelques semaines par an.

-----------------------------------------------------------------------

CONCERNANT MA SITUATION:



Je suis pacsée. Ensemble nous gagnons environ 43 000€/an

Je possède personnellement

un bien locatif nu dans l’ANCIEN

sur NANCY (géré par mes soins).
Date d’achat : 2014
Crédit sur 17 ans
Valeur d’environ 85 000€ (tout compris lors de l’achat)
Je dépense environ 150€/mois de ma poche (credit et charge, taxe - locataire)

Je possède avec mon compagnon

un bien locatif nu dispositif LOI PINEL

sur BEZIERS (géré par une agence)
Date d’achat: 2016
Crédit sur 25 ans

investissement PINEL sur 12 ans

Valeur d’environ 165 000€ (Tout compris lors de l’achat)
Nous dépensons environ 350€/mois de ma poche  (credit et charge taxe - locataire)

NB: Grace à la loi PINEL nous ne payons pas d’impôts sur le revenu.

-----------------------------------------------------------------------

QUESTION:



1/Si j’achète ce bien avec mon compagnon. Est-ce que je continuerai à bénéficier de la loi Pinel (dans le sens pas d’impôt sur le revenu à payer) ?

2/Je vais me retrouver avec un bien nu locatif ancien nu, un bien nu locatif LOI PINEL et un bien locatif meublé. Comment puis-je optimiser le tout ? (micro foncier, sci, des idées?)

Le but pour nous et de défiscaliser un maximum. Éviter d’être assommé par les impôts tout en investissant.

Petite précision concernant le 3eme bien je ne souhaite pas "changer d’avis" (je suis consciente qu’une EPHAD ou autre bien pourrait être plus rentable qu’un appartement à la montagne mais c’est un rêve pour moi smile ).

Merci beaucoup pour votre aide.

Mots-clés : défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel

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#2 08/08/2017 00h00 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Bonjour,

1/Si j’achète ce bien avec mon compagnon. Est-ce que je continuerai à bénéficier de la loi Pinel (dans le sens pas d’impôt sur le revenu à payer) ?

Oui. Cependant la loi Pinel vous octroie une réduction d’impôt mais ne vous "garantit" pas un montant d’impôt. En d’autres termes, si votre investissement vous rapporte, vous pouvez à nouveau payer des impôts alors même que votre opération Pinel est en cours.
Pour faire simple, votre opération vous fait bénéficier d’environ 3 300€ d’impôts :
- si votre impôt "normal" est de 2000€ d’impôts, l’opération Pinel le ramène à 0 €
- si votre impôt "normal" est de 3000€ d’impôts, l’opération Pinel le ramène à 0 €
- si votre impôt "normal" est de 4000€ d’impôts, l’opération Pinel le ramène à 700 €

2/Je vais me retrouver avec un bien nu locatif ancien nu, un bien nu locatif LOI PINEL et un bien locatif meublé. Comment puis-je optimiser le tout ? (micro foncier, sci, des idées?)

C’est difficile à dire sans avoir pris connaissance vos projets court/moyen/long terme… Envisagez-vous de revendre les biens ? Préparez-vous une transmission ? Aurez-vous besoin de liquidités pour un achat de résidence principale ? Etc…

Le but pour nous et de défiscaliser un maximum. Éviter d’être assommé par les impôts tout en investissant.

Pour l’instant cela semble être chose faite, attention néanmoins au façons d’y parvenir ; vous avez investi à Béziers mais avez vous anticipé la potentielle moins-value qu’il y aura à la sortie de l’opération ? Le prix moyen au m² dans cette ville est de 1200€-1500€, voire 2000€ si justifié ; en général le prix du neuf à Béziers est de 2500€ voire 3000€ au m² (donc minimum 20% de moins value en moyenne) ! Pourquoi avoir pris un engagement de location sur 12 ans alors que les 3 dernières années ne vous font économiser que 1%/an contre 2%/an les 9 premières années ?

Petite précision concernant le 3eme bien je ne souhaite pas "changer d’avis" (je suis consciente qu’une EPHAD ou autre bien pourrait être plus rentable qu’un appartement à la montagne mais c’est un rêve pour moi smile ).

Vous semblez donc avoir choisi l’ordre de vos priorités ; sur cette future acquisition vous n’êtes plus dans une dynamique d’investissement (purement objective) mais sur un achat "coup de cœur"que vous essayez de rentabiliser afin de diminuer l’impact de cette dépense sur votre trésorerie. Cela n’a rien de mauvais mais il faut en être conscient(e).
Mon conseil serait donc de commencer par trouver un bien qui vous plaise réellement, puis d’étudier par la suite l’impact de cette acquisition sur votre trésorerie pour évaluer la faisabilité du projet ; ce que vous semblez déjà avoir fait.
Là où je souhaite attirer votre attention, c’est sur la façon de procéder au calcul ; comment avez-vous estimé le nombre de semaines louées par an ? Avez-vous compté les frais d’agence, les charges de copro, les frais de nettoyage, le changement/réparation des meubles, les impôts inhérents à cette opération ?

Bien cordialement,

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#3 08/08/2017 14h43 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Bonjour,

vos deux premiers appartements sont en revenus fonciers, alors qu’une location meublée est imposée en BIC. Cette 3e opération n’aura donc aucune influence sur la fiscalité de vos opérations précédentes.

Pour ce 3e bien meublé, vous serez LMNP (loueur de meublé non professionnel). Notez qu’en meublé, les recettes imposables sont le loyer CC.
Deux solutions :
- micro-BIC. Abattement de 50 % forfaitaire sur les recettes.
- réel. Cela vous oblige à prendre un expert-comptable pour la compta. Vos semaines d’occupation devront être déclarées comme une recette fictive. Avantage : amortir l’investissement.

Dans tous les cas, vous finirez par payer des impôts. Il n’est pas possible d’ajouter du revenu et de ne pas payer d’impôts dessus.

Pour un investissement en station de ski "familiale", je vous conseille d’être très attentive à avoir une altitude suffisante pour un enneigement suffisant même dans 20 ans. L’enneigement se réduit d’année en année. Certaines stations de moyenne altitude sont condamnées à dépérir.

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#4 10/08/2017 11h53 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Bernard2K a écrit :

vos deux premiers appartements sont en revenus fonciers, alors qu’une location meublée est imposée en BIC.

Faux. Le statut LMNP est soumis au régime (micro-)BIC mais une location meublée peut être pratiquée par un individu ou par une société.

Bernard2K a écrit :

Deux solutions :
- micro-BIC. Abattement de 50 % forfaitaire sur les recettes.
- réel. Cela vous oblige à prendre un expert-comptable pour la compta. Vos semaines d’occupation devront être déclarées comme une recette fictive. Avantage : amortir l’investissement.

Faux. Le recours à un (cabinet) expert-comptable est fortement recommandé mais pas obligatoire, au même titre que l’adhésion au CGA (libre à chacun de vouloir "gonfler" artificiellement son résultat de 25%).
Il n’y a pas que l’investissement qu’on peut amortir, mais également déduire toutes les charges de gestion, taxe foncière, nettoyage, facture eau/électricité, intérêts d’emprunts, et, sous-réserve que ce soit bien le cas, les frais de déplacement sur place si caractère professionnel (des fois que vous souhaitiez changer de gestionnaire ou remplacer la télé qui a été cassée par les jeunes la semaine dernière).

Bernard2K a écrit :

Dans tous les cas, vous finirez par payer des impôts. Il n’est pas possible d’ajouter du revenu et de ne pas payer d’impôts dessus.

Faux. Tout dépend de ce que vous appelez "revenu". Lorsque vos travaux (par exemple) sont supérieurs aux revenus locatifs, votre résultat peut-être nul voire négatif. C’est ce qui permet, entre autres montages, de defiscaliser au travers d’un déficit foncier. Vous avez bien des revenus et pourtant l’opération génère une économie d’impôt.

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#5 10/08/2017 12h01 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Caceray a écrit :

Bernard2K a écrit :

vos deux premiers appartements sont en revenus fonciers, alors qu’une location meublée est imposée en BIC.

Faux. Le statut LMNP est soumis au régime (micro-)BIC mais une location meublée peut être pratiquée par un individu ou par une société.

Certes. Je voulais dire : en tant que particulier, vous serez LMNP imposé en BIC.

Quelle est la pertinence de créer une société pour gérer un appartement à la montagne ?

C’était une réponse adaptée à ce cas particulier et non pas une affirmation générale.

Bernard2K a écrit :

Deux solutions :
- micro-BIC. Abattement de 50 % forfaitaire sur les recettes.
- réel. Cela vous oblige à prendre un expert-comptable pour la compta. Vos semaines d’occupation devront être déclarées comme une recette fictive. Avantage : amortir l’investissement.

Faux. Le recours à un (cabinet) expert-comptable est fortement recommandé mais pas obligatoire, au même titre que l’adhésion au CGA (libre à chacun de vouloir "gonfler" artificiellement son résultat de 25%).

Certes. Il fallait comprendre "quasi-obligé". Faire sa compta soi-même, au réel, en prenant la responsabilité de la méthode comptable et notamment de l’amortissement, n’est pas recommandé. Vu les questions qu’elle pose, mistik n’est sans doute pas comptable, donc j’en avais déduit qu’elle devrait recourir à un expert-comptable. C’était une réponse adaptée à ce cas particulier et non pas une affirmation générale.

Bernard2K a écrit :

Dans tous les cas, vous finirez par payer des impôts. Il n’est pas possible d’ajouter du revenu et de ne pas payer d’impôts dessus.

Faux. Tout dépend de ce que vous appelez "revenu". Lorsque vos travaux (par exemple) sont supérieurs aux revenus locatifs, votre résultat peut-être nul voire négatif. C’est ce qui permet, entre autres montages, de defiscaliser au travers d’un déficit foncier. Vous avez bien des revenus et pourtant l’opération génère une économie d’impôt.

Je maintiens : vous finirez par payer des impôts. Les amortissements (en LMNP au réel) ou le déficit foncier (en revenus fonciers) n’ont qu’un temps. On finit toujours par payer des impôts.

Je maintiens que mes réponses étaient pertinentes car adaptées à la demande de mistik. Vous êtes là pour rendre service aux gens ou pour pinailler pour le plaisir ?

Dernière modification par Bernard2K (10/08/2017 12h06)

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#6 10/08/2017 13h08 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Bernard2K a écrit :

Certes. Je voulais dire : en tant que particulier, vous serez LMNP imposé en BIC.

Quelle est la pertinence de créer une société pour gérer un appartement à la montagne ?

C’était une réponse adaptée à ce cas particulier et non pas une affirmation générale.

Adaptée à la montagne peut-être, mais adaptée aux projets de l’investisseur ?
Si un projet de studio au bord de la mer est dans les cartons, n’est-ce-pas pertinent d’envisager une société soumise à l’IS dans laquelle on laisserait les bénéfices pour la future acquisition, plutôt que d’encaisser les loyers soumis à l’IR+PS ?

Bernard2K a écrit :

Je maintiens : vous finirez par payer des impôts. Les amortissements (en LMNP au réel) ou le déficit foncier (en revenus fonciers) n’ont qu’un temps. On finit toujours par payer des impôts.

Encore une fois tout dépend des montages !
- Son investissement en loi Pinel ne devrait pas générer d’impôt (économie au titre du dispositif >> impôts au titre du dispositif)
- Une acquisition périodique avec travaux, cumulée avec les déductions, permet de défiscaliser continuellement les revenus jusqu’à une revente globale de tous les bien (à la retraite par exemple). Si plus-value, l’impôt ne s’applique pas sur le revenu mais sur la plus-value, dont l’assiette imposable bénéficie d’un abattement selon la durée de détention.

Bernard2K a écrit :

Je maintiens que mes réponses étaient pertinentes car adaptées à la demande de mistik. Vous êtes là pour rendre service aux gens ou pour pinailler pour le plaisir ?

Comme je suis profondément égoïste, mon objectif premier était de participer aux débats dans le but de m’enrichir de nouvelles connaissances et de confirmer/infirmer celles déjà acquises.
Comme je suis également du métier, j’évite de fermer les portes en mettant le doigt sur ce que les gens sont obligés de faire et j’essaye de comprendre pourquoi ils veulent le faire avant de leur rendre service et de leur expliquer comment faire. Cf mon premier message :

mistik a écrit :

2/Je vais me retrouver avec un bien nu locatif ancien nu, un bien nu locatif LOI PINEL et un bien locatif meublé. Comment puis-je optimiser le tout ? (micro foncier, sci, des idées?)

Caceray a écrit :

C’est difficile à dire sans avoir pris connaissance vos projets court/moyen/long terme… Envisagez-vous de revendre les biens ? Préparez-vous une transmission ? Aurez-vous besoin de liquidités pour un achat de résidence principale ? Etc…

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#7 10/08/2017 17h16 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Caceray a écrit :

Adaptée à la montagne peut-être, mais adaptée aux projets de l’investisseur ?
Si un projet de studio au bord de la mer est dans les cartons, n’est-ce-pas pertinent d’envisager une société soumise à l’IS dans laquelle on laisserait les bénéfices pour la future acquisition, plutôt que d’encaisser les loyers soumis à l’IR+PS ?

Parce que le LMNP au réel est bien plus intéressant que la SCI IS. En première approche :
- dans les deux cas, amortissement de l’investissement qui permet de réduire voire d’annuler le résultat pendant de nombreuses années.
- PV du particulier en LMNP au réel, PV professionnelle (amortissements déduits) dans le cas de la SCI.

S’il n’est pas impossible de faire une SCI IS pour du meublé, c’est un montage qui est plutôt décommandé. Le LMNP au réel est plus avantageux.

Donc, vous faites encore du pinaillage et de la digression gratuite, en évoquant une SCI IS pour du meublé alors que ce n’est pas recommandé et qu’il existe un régime plus avantageux.

Dernière modification par Bernard2K (10/08/2017 17h24)

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#8 10/08/2017 21h06 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Bernard2K a écrit :

Parce que le LMNP au réel est bien plus intéressant que la SCI IS. En première approche :
- dans les deux cas, amortissement de l’investissement qui permet de réduire voire d’annuler le résultat pendant de nombreuses années.
- PV du particulier en LMNP au réel, PV professionnelle (amortissements déduits) dans le cas de la SCI.

S’il n’est pas impossible de faire une SCI IS pour du meublé, c’est un montage qui est plutôt décommandé. Le LMNP au réel est plus avantageux.

Le premier argument n’en est pas un puisque, comme vous le dîtes, les deux modèles sont équivalents sur ce point.

Le deuxième argument est basée sur une revente hypothétique des biens. C’est un argument pour vous, mais qu’en est-il de l’investisseur ? Si l’acquisition d’autres bien similaires sont à venir, il vaut mieux que la société empoche 50k de loyers imposés à 15%, plutôt qu’un particulier imposé à 14% au titre de l’IR et à 15.5% au titre des PS.

Encore une fois, vous conseillez cette personne sur des objectifs qui sont les vôtres. Si elle n’avait pas précisé ses motivations (cf ci-dessous), vous auriez certainement commencé par dire que l’idée était ultra-mauvaise avant de comprendre pourquoi la montagne !

mistik a écrit :

Petite précision concernant le 3eme bien je ne souhaite pas "changer d’avis" (je suis consciente qu’une EPHAD ou autre bien pourrait être plus rentable qu’un appartement à la montagne mais c’est un rêve pour moi smile ).

Bernard2K a écrit :

Donc, vous faites encore du pinaillage et de la digression gratuite, en évoquant une SCI IS pour du meublé alors que ce n’est pas recommandé et qu’il existe un régime plus avantageux.

On reboucle avec ce qui a été écrit deux lignes au-dessus là… vous aurais-je contrarié ?

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#9 11/08/2017 08h45 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Caceray a écrit :

C’est un argument pour vous, mais qu’en est-il de l’investisseur ? Si l’acquisition d’autres bien similaires sont à venir, il vaut mieux que la société empoche 50k de loyers imposés à 15%, plutôt qu’un particulier imposé à 14% au titre de l’IR et à 15.5% au titre des PS.

En LMNP au réel, c’est le résultat qui est imposable. Avec le jeu des amortissements, il n’y a (généralement) pas de résultat positif donc pas d’imposition, pendant des années. On peut avoir une imposition nulle alors même que le cashflow de trésorerie est positif. Le LMNP au réel est donc bien adapté à un "serial investisseur" en meublé et donc cet argument en faveur de la SCI IS ne tient pas. Cf. l’exemple de cricri77700 entre autres.

Qui plus est, le cashflow de trésorerie d’un bien acheté à crédit, même avec un bon rendement, reste relativement faible. Même si cet excédent de trésorerie est laissé dans la société au lieu de se verser des dividendes, ça ne sera généralement pas suffisant pour l’acquisition d’autres biens ; tout ou plus cela constituera un petit apport ou cela permettra de financer des travaux. Non, pour enchaîner les acquisitions, ce qui compte le plus, c’est l’accès au crédit ; pas sûr que la SCI IS soit avantageuse sur ce point…

Quasiment tous les praticiens (loueurs de meublés) et spécialistes (avocats spécialisés etc.) décommandent la SCI IS pour la location meublée, il doit y avoir de bonnes raisons.

Dernière modification par Bernard2K (11/08/2017 11h37)

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#10 11/08/2017 09h22 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Bonjour,

Histoire de faire retomber la pression et de tenter de mettre tout le monde sur une voie consensuelle ( smile ) - ce débat quoique redondant sur ces fondamentaux - est instructif pour les paresseux comme moi qui n’ont pas creusé le thème de la SCI IS, alors ne peut on pas envisager la situation suivante :

- Tartempion se lance dans l’investissement immobilier ; il choisit le LMNP car on lui à dit que "c’était bien"
- Tartempion réalise que ça marche bien et comme il veut éviter l’imposition il recommence et devient au final un cricri n°2 (sans vexer cricri, le seul et inimitable) ;

Au bout de quelques années Tartempioncricri2 réfléchit :

- soit à revendre son 1er achat LMNP pour profiter de la vie et éviter de trop payer d’impôts car à force il devient difficile de gérer de nouveaux achats défiscalisant
- soit à basculer ses biens en se les rachetant dans une SCI IS avec en perspective l’idée d’être son propre salarié et de transmettre aux siens en les associant par le biais d’un salaire ou en vue de l’héritage pour réduire les frais de succession (inexact peut être) ?
Dans ce dernier cas il y aura sans doute une régularisation à payer vis à vis des avantages fiscaux perçus avec les biens amortis basculés dans la SCI…

?

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#11 11/08/2017 12h48 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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Bernard2K a écrit :

En LMNP au réel, c’est le résultat qui est imposable. Avec le jeu des amortissements, il n’y a (généralement) pas de résultat positif donc pas d’imposition, pendant des années. On peut avoir une imposition nulle alors même que le cashflow de trésorerie est positif. Le LMNP au réel est donc bien adapté à un "serial investisseur" en meublé et donc cet argument en faveur de la SCI IS ne tient pas. Cf. l’exemple de cricri77700 entre autres.

Qui plus est, le cashflow de trésorerie d’un bien acheté à crédit, même avec un bon rendement, reste relativement faible. Même si cet excédent de trésorerie est laissé dans la société au lieu de se verser des dividendes, ça ne sera généralement pas suffisant pour l’acquisition d’autres biens ; tout ou plus cela constituera un petit apport ou cela permettra de financer des travaux. Non, pour enchaîner les acquisitions, ce qui compte le plus, c’est l’accès au crédit ; pas sûr que la SCI IS soit avantageuse sur ce point…

Quasiment tous les praticiens (loueurs de meublés) et spécialistes (avocats spécialisés etc.) décommandent la SCI IS pour la location meublée, il doit y avoir de bonnes raisons.

Avec le LMNP au réel, nous avons tous compris que l’objectif était de déclarer un résultat le plus bas possible.
Comme vous le soulignez, l’amortissement, combiné aux charges, permet d’obtenir un résultat bien souvent négatif (pas positif = négatif), déficit qui est reportable. Formidable. Mais… reportable à vie ?

Nous avons déjà établi que le déficit ne pouvait s’imputer sur le revenu global donc impossibilité de "réduire les impôts" avec le statut LMNP, donc aucun intérêt de se retrouver en déficit, l’idéal étant d’avoir un résultat nul.

Premier exemple (faible rendement):
Mistik investit à la montagne. L’enneigement est de moins en moins bon en hiver et l’été l’appartement se loue bien mais beaucoup moins cher, et ce de manière plutôt régulière sur les 20 prochaines années, accusant ainsi un déficit de 2 000€ tous les ans (avec le jeu des amortissements etc).
Année 2017, début d’opération : Mistik constate le déficit mais se rassure car on lui a expliqué que le déficit est reportable l’année suivante.
Année 2018 : Mistik constate que son coup de coeur coûte plus cher que prévu et accuse un nouveau déficit de 2 000 €. Tant pis, on le rajoute à l’addition des déficit, puisqu’ils sont reportables.
Année 2042 : Mistik a fini de rembourser son emprunt, d’appliquer le gros des amortissements, et se dit qu’elle va commencer à pouvoir imputer son déficit colossal de 25*2 000 = 50 000 €. Mais en appelant son comptable, elle se rend compte que le déficit imputable n’est que de 6*2 000 = 12 000 € ! Pourquoi ? Parce qu’on lui a dit que le déficit est reportable certes, mais pas que c’est vrai uniquement dans la limite des 6 années précédentes.
En SCI IS, le déficit est reportable sans limitation dans le temps.

Deuxième exemple (fort rendement):
Mistik investit à la montagne. Déjà rodée par les deux premiers investissements immobiliers, et motivée par le super rendement de Cricri77700 à 18,8%, elle parvient à générer 3% de rendement nets d’impôts.
Dans ce cas, Mistik sera très contente mais contrariée que de constater que pour générer 4 800€ de revenus supplémentaires (ou capitalisés), elle a du s’acquitter de (environ) 2 000€ au titre de l’IR+PS. Elle sera d’autant plus contrariée qu’ayant posée la question avant d’investir, on lui a dit que de toute façon la "meilleure" façon d’investir en location meublée, c’est sous le statut de LMNP.
En passant par un statut SCI IS, la société était imposée à 15%.

Troisième exemple (rendement correct):
Mistik investit à la montagne. Sérieuse et appliquée, elle applique à la lettre les conseils du forum et parvient à générer un résultat proche de 0 €. Pas de bénéfice, pas de déficit, les locations sont "moyennes" tout au long de l’année mais cela lui convient parfaitement.
En cours d’opération, la France décroche le titre d’organisatrice des JO d’hiver, et, grand fruit du hasard, dans la station de Mistik !
Quelle aubaine se dit-elle ! Elle parvient ainsi à générer un résultat exceptionnel de +7 000 € sur la saison ! Mais la joie n’est que de courte durée car Bercy apprend la nouvelle et exige sa commission de (environ) 2000 €… Tant pis se dit-elle, c’est toujours mieux que rien… sauf si elle avait envisagée la SCI IS.
Mais l’histoire ne s’arrête pas là.
La hausse de fréquentation exceptionnelle, et les touristes enthousiastes d’encourager leur sportif national, on fortement abusé sur la boisson et causé quelques dégâts. Les travaux de réparations se chiffrent à 7 000€ (oui le hasard fait bien les choses).
Et là, Mistik est embêtée : elle a tellement bien fait son travail que son résultat, déjà égal à 0 €, ne lui permet pas de déduire ces travaux exceptionnels, et elle sait que son prévisionnel de chiffre d’affaire, ne lui permettra pas de l’imputer sur les 6 prochaines années (les prochains JO se déroulant à Athènes). Elle finit par se rassurer en se disant que le surplus de l’an dernier finance les travaux ; ce qui est déjà faux, car elle n’a "perçu" que 5 000€ après impôts.
Dans le cas de la SCI IS, elle aurait pu appliquer son droit du report en arrière, lui permettant d’imputer le déficit de l’année N sur l’année N-1, elle en aurait été doublement gagnante !

J’en vois déjà venir certains qui vont me dire que mes exemples sont marginaux et qu’ils sont approximatifs. Mais de toute façon, le projet entier est approximatif de notre point de vue à tous.
Personne, en dehors de Mistik (et encore), n’a de réelles informations quant à :
- Durée de l’emprunt
- Taux de l’emprunt
- Capacité d’emprunt
- Frais de gestion
- Surface de bien
- Emplacement
- Prévisions de charges
- Provisions pour travaux
- Prévisionnel du CA
- Amortissements
- Futurs projets d’acquisition ou de revente
- Evolution de la fiscalité du couple (actuellement à 14%)

Et j’en passe…

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#12 30/09/2017 14h22 → Mistik [42] : étude de cas immobilier (achat d'un 3e bien immobilier et défiscalisation) (défiscalisation, immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel), loi pinel)

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merci pour vos réponses.

Vous me conseillez donc de monter une SCI?

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