Colocation en résidence principale et statut à la revente ?

Wd · #1

Bonjour à tous,

Question fiscalité j’étudie le projet de passer ma RP en colocation. Pas mal de changement dans ma vie personnelle fait que je suis seul propriétaire de ma RP disposant de 3 chambres une que j’occupe et de 2 autres dont je n’ai pas l’utilité. Afin de rentabiliser cette espace je souhaite louer ces 2 chambres avec accès aux pièces de vie.

J’ai sondé un peu le marché le tarif pour ce genre de prestation est de 400e par chambre toute charges comprises en meublée.

Dans ce genre de situation comment déclarer cette source de revenu ?

Une exonération totale est applicable à condition de respecter un plafond de 135€/m2/an que je dépasse. Les chambres font 12m2 chacune l’appartement entier fait 127m2

Le micro BIC est il applicable ?
Précision j’ai déja une activité en LMNP au réel en parallèle.

Je ne veux surtout pas perdre le statut de RP car ce projet fait suite à de lourds travaux donnant une plue value non négligeable donc qu’en est il en cas de revente ?

L’avantage pour moi de cette colocation repasser mon taux d’endettement à 0 tout en me logeant et pouvoir me positionner sur de nouveaux projets.

Merci par avance.

Dernière modification par Wd (01/08/2017 13h14)

Mots-clés : colocation, meublée, plue value, résidence principale

Bernard2K · #2

Bonjour,

3 solutions :

1) location "pièce de la résidence principale" : exonéré mais effectivement limité à 135€ par an par m² ; fois 12 divisé par 12, ça vous fait 135 €/mois et par chambre. Notez que c’est le loyer HC, mais vous pouvez difficilement facturer plus de 50 € de charges par mois, ça vous permettrait de monter à 185 € CC/mois et par chambre. Notez qu’il faut que ça soit la résidence principale du locataire ; ce critère étant considéré comme respecté pour les étudiants, apprentis, travailleurs saisonniers.

2) location meublée : la règle est qu’on ne peut pas avoir le micro si une même activité est déjà imposée en BIC au réel. Vous dites "en parallèle". Ce n’est pas "en parallèle", c’est la même activité ! Donc forcément au réel. Ca ne vous ferait pas perdre l’avantage du régime de la PV du particulier, puisqu’en LMNP on garde la PV du particulier (sauf si la loi venait à changer). L’avantage est que vous pouvez louer aussi bien en saisonnier/temporaire que pour quelqu’un dont c’est la résidence principale.
2a) Si location saisonnière/temporaire, vous pouvez faire le bail que vous voulez (location de chose encadrée par le code civil). Il faut pour cela que le locataire ait une résidence principale ailleurs.
2b) Si location RP du locataire : bail encadré par la loi de 1989, donc 9 mois minimum pour étudiant (non renouvelable), 12 mois pour les autres (avec renouvellement automatique).

3) location nue : l’inconvénient est que vous êtes très fortement encadré par la loi de 1989. Vous êtes obligé de faire un bail de 3 ans renouvelable automatiquement. De plus vous êtes censé louer un "logement", c’est à dire que la chambre devrait contenir WC, douche, kitchenette : ce n’est pas adapté.

A mon avis c’est la solution 2) la plus adaptée. Car solution 1) pas assez rémunératrice, 3) bien trop contraignante et inadaptée.

Notez bien que dès que c’est la résidence principale du locataire, vous êtes engagé dans la durée (même en meublé). Si vous voulez vendre la maison, il sera difficile de vendre une maison avec des chambres louées et des locataires durablement installés !
Donc, solutions pour garder une maison vendable relativement rapidement :
- 2a) faire seulement de la location saisonnière/temporaire, le locataire ayant une résidence principale ailleurs.
- 2b) résidence principale du locataire, mais seulement à des étudiants (bail de 9 mois non renouvelable).

Dernière modification par Bernard2K (01/08/2017 13h46)

Wd · #3

Merci pour votre réponse rapide et plus que compléte.
Comme vous l’avez indiquez la solution la plus propice a ma situation est la 2b location avec bail de 9 mois, ou saisonnier temporaire. Dans l’objectif d’une vente futur (2018)
Est ce que cela releve de la location meublé que je devrais déclaré en tant que LMNP au reel ? Est ce considéré comme un établissement secondaire nécessitant une déclaration 1447 ? Ou je déclare cela en tant que revenu foncier ?

Bernard2K · #4

Wd a écrit :
Est ce que cela releve de la location meublé que je devrais déclaré en tant que LMNP au reel ?

Oui, comme je l’ai expliqué si vous avez bien lu.

Est ce considéré comme un établissement secondaire nécessitant une déclaration 1447 ?

Probable. Demandez conseil à votre expert-comptable.

Dicci · #5

Je me permets de vous mettre en garde et de vous conseiller d’attendre 6 mois - 1 an de collocation avant de vous lancer dans d’autres projets basés sur les revenus locatifs tirés de cette colloc.

Bien qu’avec la superficie de votre bien, il est clair que vous ne vous marcherez pas dessus à 3. Il faut garder en tête que louer "un accès" à sa résidence principale ça reste troquer son intimité contre de l’argent. Et à mon sens, si ça peut ne pas être dérangeant à court-terme (comme ça peut l’être), ça peut vite le devenir. D’autant plus si vous êtes amenés un jour à ne plus y vivre seul (couple/enfants).

Ne vous enfermez pas dans une obligation financière de garder votre RP en collocation, la situation pourrait vite devenir infernale…

Dernière modification par Dicci (03/08/2017 09h13)

Wd · #6

Merci pour votre réponse, mais je souhaite que cette situation reste temporaire. Idéalement collocation jusque Juin 2018 avec mise en vente de l’appartement début 2018 en précisant qu’il ne sera libéré qu’a cette date. J’ai 26 ans sans enfant a mon age cette situation ne me pose pas de problème.

J’ai contacté mon comptable j’attend une réponse definitive, le premier retour que j’ai, est qu’il faudrait bien faire une 1447 mais sans amortir le bien uniquement déclaré les revenue des loyers

Bernard2K · #7

Si vous voulez que ça reste temporaire vous êtes encore dans le bon timing. Dépêchez-vous de publier les annonces car les étudiants louent dès maintenant pour septembre, et surtout faites bien un bail meublé de 9 mois (ni plus ni moins) sans renouvellement tacite, en précisant dans le bail que c’est pour un étudiant.

Comme ça vous aurez 9 mois de revenu et pourrez revendre le bien vide dès fin juin 2018.

Choisissez bien vos locataires en fonction de votre feeling vu que vous allez devoir cohabiter avec eux. sur la solvabilité, je vous conseille de demander systématiquement l’engagement d’une caution solidaire (les parents en général). Il y a un formalisme bien précis à respecter pour cette caution (passage à recopier à la main, bail à signer par la caution etc.) : vous trouverez cela facilement sur internet.

PS : depuis la loi ALUR, il est interdit de louer par des baux individuels des logements de moins de 14 m² dépourvus d’un point d’eau. Car cette location est considérée comme une "division" non conforme aux articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Cf : Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Or, l’interprétation stricte de ceci est que chaque chambre que vous louez est un "logement" de 12 m² dépourvu de point d’eau, donc c’est illégal. Je sais que c’est débile puisque les locataires auront accès au reste de la maison, vaste et pourvue en sanitaires ! Mais c’est la loi.

Deux façons de faire :
1) n’en tenir aucun compte et louer quand même. Il y a 99,9 % de chances que vous n’ayez aucun problème.
2) ou bien, si vous voulez rester dans la plus stricte légalité, ne louer qu’à des locataires temporaires qui ont une résidence principale ailleurs. Cf : (2/2) Immobilier locatif : louer à une personne étrangère ?

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2017 07h43)

Wd · #8

Merci pour cette précision concernant la loi Alur effectivement je n’étais pas au courant de cette subtilité. Sur mon secteur enormement de maison sont en collocation avec des baux individuel je n’avais jamais entendu parlé de ça.

J’ai de mon coté eu une réponse de mon comptable :

Les revenus obtenus par la location meublée de la chambre qui est dans votre résidence principale s’ajoutent à vos autres revenus en tant que location meublée. Comme pour l’autre appartement que vous avez déjà en location meublée, on va comptabiliser les produits et les dépenses afférents à cette location pour déterminer un revenu global
Pour payer la CFE sur ce nouvel appart loué meublé vous devez déclarer sa création au greffe du tribunal de commerce formulaire PO i

C’est avec votre notaire que vous devez valider le maintien de l’exonération pour vente de votre résidence

Actuellement mon notaire est en vacance jusqu’au 17 je n’ai donc toujours pas toutes les informations.
Declarer ma résidence principal comme un second bien pour ensuite la retirer en Juin me semble compliqué.

Les chambres ne sont actuellement pas encore meublé est ce qu’il ne serait pas plus simple de les louer nue et donc rester sur des revenues foncier et non BIC ? J’ai deux candidats qui dispose de leurs meubles quitte a demander un loyer inférieur.

Je trouve les démarches lourdes surtout dans mon cas ou cela restera quelques chose de temporaire.

Bernard2K · #9

Location nue : non, car cela vous obligera à un bail de 3 ans, ce qui n’est pas compatible avec votre volonté que ça reste pour seulement 9 mois.

concernant la déclaration d’un second bien loué meublé en LMNP au réel : LMNP : déclaration d’un second bien immobilier ? Nouvelle déclaration P0 ?

Pour la PV : je n’avais pas compris que vous visiez l’exonération de la PV de la résidence principale. C’est un peu scabreux car c’est à la fois votre résidence principale et à la fois une location.

Avez-vous calculé combien ça vous coûterait en appliquant la PV du particulier (c’est à dire sans l’exo RP mais avec les divers abattements applicables) ? Ce calcul vous permettra de mesurer combien ça vous coûterait de perdre (éventuellement) l’exo pour RP.

Notez qu’il vous reste la solution d’un loyer payé en liquide et non déclaré. Mais, c’est pas légal. C’est pas bien, je vous le déconseille formellement !

Wd · #10

Justement je veux absolument rester dans la légalité et dormir tranquille. Je viens d’appeller le service des plue value immobilière sur mon secteur et exposé mon cas. Pas de problème concernant l’exoneration si au moment de la revente je suis le seul occupant des lieux. Concernant la CFE j’ai essayé de joindre le service concerné mais pas de réponse pour l’instant, la dernière interaction que j’ai eu avec eux le statut LMNP leurs semblaient totalement inconnue …

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#1 01/08/2017 12h27

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#3 02/08/2017 09h01

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Wd a écrit :

#5 03/08/2017 09h11

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