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Forums des investisseurs heureux

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#1 31/07/2017 13h49 → Nush [92] : étude de cas immobilier (investissement immobilier) (bagneux, immobilier, investissement)

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Bonjour à tous,

Afin d’apporter plus de clarté et suites à mon précédent post, je poste ici les données relatives à l’investissement locatif réalisé récemment (mon tout premier)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2.5 (T2 mais avec une 2nde chambre sous comble)
- Année de construction (Ancien)
- Étage (2 sur 2, lumineux, 36m2 carrez, 50 habitables)
- Vide (anciennement occupé par un locataire indésirable ayant été mis dehors par la maréchaussée)
- Si appartement : syndic bénévole
- Chauffage collectif
- persiennes
- Eau commune mais électricité individuelle
- Études de la copropriété: 3 copropriétaires, gestion très correcte.

LOCALISATION DU BIEN

- Bagneux
- A 10 minutes à pied des futurs métro 4 et 15 mais également 10 minutes du centre-ville.
- L’arrivée des deux métros devrait mécaniquement entraîner une hausse non négligeables des prix de l’immobilier même si le but de cet investissement n’est pas la plus-value.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 166k
- 850 HC + 100€ de charges (eau, edf et chauffage collectif)
- Taux de vacance faible, l’emplacement est correct et s’agissant d’un F3, on en parle ici de familles qui resteront plus longtemps.
- Géré en direct
- Travaux immédiats : 10k de peintures, sdb et cuisine (prix en compte dans le prix de 166k global)
- Taxe foncière hors TEOM - 600€ environ.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 100€/an (ce sont les estimations dont je dispose sur Internet mais je compte bien affiner
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés - Non (c’est un choix)

- Rentabilité brute - 6,13%
- Rendement net - 5,08%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 10k
- Type de crédit : classique
- Taux du crédit avec assurance 1.75 + assurance à 0.09
- Durée du crédit - 25 ans
- Épargne de précaution : 10k (wahou…)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Après échange avec aussi bien le comptable que des agences immo, vu la liste "light" des meubles obligatoires, je vais partir sur du LMNP

CASH FLOW

Rendement locatif me donne 80€ de CF positif chaque mois en comptant les frais liés au comptable également.

Vous m’avez alors posé plusieurs questions/remarques :

Bernard2K a écrit :

Remarques :
- vous négligez des charges : charges de copro restant à charge du propriétaire ; travaux d’entretien courant ; CFE et expert-comptable si LMNP au réel.
- le loyer semble optimiste.
- l’emprunt sur 25 ans est optimiste. La plupart des banques ne prêtent pas sur plus de 20 ans en locatif. De plus, la différence des taux fait qu’il est généralement coûteux d’emprunter sur 25 ans (sur les 5 ans supplémentaires, 2 à 3 ans sont entièrement constitués d’intérêts+assurance supplémentaires).
- la rentabilité nette nette (impôts déduits) n’est pas du tout la même si loué meublé (LMNP au réel) ou si loué nu (revenus fonciers). L’investissement n’est pas le même non plus (il faut compter quelques milliers d’euros en meubles et déco si loué meublé). Il vous faut donc d’abord décider si ce type de bien peut se louer meublé avant de déterminer une rentabilité nette, qui vous informera réellement sur la pertinence de cet investissement.
- au total, je ne crois pas à la rentabilité nette de 5 % ni au cashflow positif. Rien que le coût annuel de l’emprunt représente en général de l’ordre de 1,2 à 1,5 % de l’investissement/an (en année médiane ; nettement plus au début), donc votre renta brute de 6,1 % devrait passer en-dessous de 5 % rien qu’avec le coût de l’emprunt, et donc descendre très nettement en dessous de 5 % en intégrant les charges réalistes.

Pour ma part, 6 % de rentabilité brute, dans l’ancien, avec travaux, sous les combles (surchauffe en été ?), je trouve que ce n’est pas assez.

Je vous confirme que même si elles n’apparaissent pas sur ce tableau, les charges non répercutés sont prises en compte dans le CF, en effet avec un syndic bénévole et très peu de parties communes elles sont faibles.
- Concernant le loyer, celui-ci est résultat d’une étude de l’existant et pas d’un pif-o-mètre, bien que sous combles, il s’agit d’un F3
- Au niveau emprunt celui-ci est validé aussi bien côté courtier que bancaires, même s’il arrive que certaines rechignent, cela n’a pas été le cas ici.

J’ai essayé d’être le plus exhaustif dans les charges prises en compte (aussi bien comptables que liés aux travaux, au mobilier etc.), il en résulte d’après mes calculs et ceux de "rendement locatif" un léger CF positif dans les premières années dans le cadre d’un investissement LMNP.

Pandora64 a écrit :

Si on s’en tient au dernier montant indiqué pour le 36 m2  , vous êtes en CF négatif sur 25 ans … frais de comptabilité intégrés et sans vacance locative .

De plus , mais ne connaissant pas votre secteur , je ne pense pas que ce logement soit adapté en lmnp à un couple avec 1 enfant ou alors , il ne comptera pas y rester longtemps . Je ne vois pas l’intérêt pour une famille de loger en meublé sur une longue période .

Je ne comprends pas votre remarque, pour un emprunt à 152K comme celui-ci je trouve dans mon cas avec une vacance locative et en intégrant les frais comptables un CF positif de quelques dizaines d’euros par mois.

Pour avoir repris la liste des meubles à fournir en LMNP je ne trouve pas qu’ils soient incompatibles avec l’apport de ses propres meubles sauf quelques légères exceptions.
Aucune obligation d’un canapé ou tv par exemple qui sont les meubles "de base" auxquels les gens tiennent.
Le seul qui pourrait faire doublon serait le lit en effet mais j’imagine qu’un arrangement est tjrs possible pour racheter celui du nouvel arrivant ou stocker l’actuel à la cave.

Je vous remercie tous les 2 pour vos remarques très pertinentes !

Mots-clés : bagneux, immobilier, investissement

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#2 31/07/2017 17h02 → Nush [92] : étude de cas immobilier (investissement immobilier) (bagneux, immobilier, investissement)

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Concernant les charges, le cash-flow etc. : avec vos précisions supplémentaires et en lisant bien attentivement, c’est plus clair.

Notamment, votre cashflow est favorisé par un emprunt qui ne couvre pas la totalité (152 sur 166, ce qui fait d’ailleurs 14 k€ d’apport et pas 10 k€), une durée de 25 ans et des taux très faibles (1,75 + 0,09 % sur 25 ans, il me semble que c’est assez exceptionnel).

Concernant les charges de copro : tant mieux si les copropriétaires sont économes. Vous dites : "peu de parties communes". Pourtant, il y a une façade, une toiture, des réseaux… Une réfection de toiture, par exemple, peut devenir indispensable et coûter cher. Dans ce cas, les charges bailleur augmenteront d’autant plus, en proportion, qu’elles étaient très faibles auparavant.

Concernant le meublé et la liste de meubles : la liste n’est qu’un minimum. Mais n’oubliez pas l’article 1 du décret : " Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination." https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe … rieLien=id
Si par exemple le séjour ne contient qu’une table et 4 chaises parce que la liste ne dit pas explicitement "canapé, "meuble TV", "TV", "bureau ou meuble informatique", on peut raisonnablement contester le fait que l’appartement soit meublé, parce que le mobilier de ce séjour est quand même très limité par rapport à la destination habituelle d’un "séjour".

De plus : habituellement, un meublé s’adresse à des gens qui veulent louer un meublé. Mettre des meubles de qualité et une déco de bon goût permet d’attirer des gens, et de louer plus cher qu’un appartement nu. Regardez les photos "après travaux" de pandora : c’est tellement joli, avec la déco qui va bien au bon endroit et l’harmonie des couleurs, qu’on dirait un catalogue de magasin de meubles, ou bien un épisode de "maison à vendre" après les travaux de home staging. https://www.devenir-rentier.fr/t13664

Si vous meublez a minima avec des éléments bon marché, en disant au locataire potentiel "mais je peux les enlever si vous avez déjà vos meubles", vous aurez certes l’avantage fiscal, mais pas l’avantage en termes d’attractivité vis à vis des locataires.

Au total, je reste réservé sur la rentabilité de l’opération. Vous aurez peut-être un cashflow légèrement positif les premières années si tout va bien. Au long terme néanmoins vous aurez un cashflow négatif (avec la diminution des amortissements déductibles et des intérêts déductibles), ce qui n’est pas un drame dans l’absolu : ce n’est pas de l’argent jeté par les fenêtres, puisque vous désendettez le bien. L’opération sera surtout intéressante à la revente, si le quartier gagne en valeur avec l’extension du métro etc. C’est bien de viser une plus-value (incertaine par nature), mais c’est encore mieux d’avoir une rentabilité élevée dès le début.

Dernière modification par Bernard2K (31/07/2017 17h04)

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#3 01/08/2017 23h10 → Nush [92] : étude de cas immobilier (investissement immobilier) (bagneux, immobilier, investissement)

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J’avais calculé le cf par rapport au 1er bien que vous avez présenté ( celui avec syndic pro ).
Donc ici , si nous avons un syndic bénévole , a combien estimée vous les charges ?
De plus , pour votre emprunt , a combien s’élèveraient les frais rattachés au prêt ? Frais dossier et coût de la garantie ?

Je rejoins évidement Bernard sur la qualité d’un meublé . On peut toujours effectuer le minimum syndical pour meubler , mais les personnes prêtes à payer pour louer du meublé et la différence de prix par rapport à de la location nue  , ne se contenteront pas de ce minimum. Ils chercheront mieux ailleurs si ils trouvent .
C’est sur, les meubles ont un coût non négligeable , mais le jeu en vaut la chandelle . Mettez vous à la place du locataire et croyez moi , si en plus du coup de cœur , il y a tout ce dont il a besoin pour y vivre , c’est gagné pour vous .

Dernière modification par pandora64 (01/08/2017 23h29)


"Meublé féminin"

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#4 02/08/2017 11h37 → Nush [92] : étude de cas immobilier (investissement immobilier) (bagneux, immobilier, investissement)

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Je vous remercie messieurs pour vos interventions.

Je pense que nous sommes sur la même longueur d’onde sur le niveau de qualité du mobilier à proposer dans un appartement, cela reste ma préoccupation numéro 1.
Je n’ai pas du tout l’intention de faire du cheap mais de proposer un bien de qualité, remis à neuf (tout du moins ponçage, peinture).

Bernard j’ai bien intégré l’article 1 du décret, je vais cependant rester en zone grise c’est à dire "meubler à minima selon les éléments strictement évoqués dans le décret"

Nous parlons ici d’un F3 et le meubler entièrement même avec goût risque de limiter le nombre de personnes intéressées, je préfère tenter de le meubler partiellement mais en laissant au locataire une latitude pour apporter leur touche, se sentir chez eux et rester durablement dans ce logement.

Enfin, vos conclusions sont proches des miennes Bernard, je pense dégager potentiellement un léger CF dans un premier temps qui s’estompera probablement avec les futurs travaux et baisse des amortissements. Ce bien a également pour but de me mettre le pied à l’étriller, découvrir la gestion locative, faire des erreurs et pourquoi pas viser plus rentable dans quelques années.

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