Conditions d'emprunt pour petit développeurs immobiliers : comparatif USA/France

Bonjour a Tous,

je suis un investisseur et developpeur immobilier actif sur le marche americain depuis 2011.
Je suis francais de Paris a l’origine et je pense en ce moment a revenir m’installer en France pour des raisons familiales.

Ma question est quel est le contexte actuel et les conditions d’emprunt pour le developpement immobilier en France? Est ce que les financements sont faciles a obtenir?
Je n’ai pas encore prospecte auprès des courtiers et organismes financiers.

Pour exemple, aux US il est relativement aise d’obtenir un financement une fois que le foncier est acquis en cash(sans hypotheque dessus) et que les etudes et permits de construction sont obtenus; il suffit normalement de presenter un business plan detaille avec etude de marche, analyse financiere, etudes comparatives etc.
Les developpeurs avec un bon historique peuvent emprunter pour l’acquisition et la construction.

Les ratios doivent etre les suivant(ils dependent evidement de la qualite de l’emprunteur, du projet et des montants):

capacite d’emprunt maximum:

75% de la valeur future du bien
85% du cout du projet (en incluant le prix du foncier et des couts de developpement)

Ce qui veut dire que si votre terrain represente au minimum 15% du cout total du projet, la construction poura etre financee a 100%
Il faudra justifier que votre projet fasse au minimum 20% de profit net pour qu’il soit considere comme viable(sachant q’un projet dure 2-3 ans) La raison est qu’en dessous de ce seuil les risques sont trop importants en cas de retournement du marche ou de probleme pendant la construction.

L’emprunt se divise en 2 parties, un credit de construction a un taux élevé(entre 5 et 10%), et ensuite un credit permanent a un taux plus faible (4,5% -5%)

Le credit de construction fonctionne comme une carte de credit; on ne paye des interet qu’a partir du moment ou chaque depense est effectuee. Une reserve d’interet est normalement etablie pour que le developpeur n’ait pas a payer de mensualite de sa poche pendant la construction.

Depuis la crise des subprimes il n’y a principalement que 2 types de preteurs aux US pour les developpeurs:

- Les banques regionales
Ce sont de petites banques aux conditions souples, qui connaissent le marche local et peuvent faire des prets internes; c’est a dire que leur prets ne sont pas dependants de la regulation federale et ne sont pas revendus sur le marche des MBS (mortgage backed securities)
Ces banques regardent votre situation financiere et vos revenus pour determiner votre capacite d’emprunt.

- Les preteur prives (hard lenders)
Ces sont soi des preteurs individuels,ou alors des fonds prives. Ces preteurs ne regardent seulement que la valeur du bien, et ne tiennent pas en consideration vos revenus. Les prets sont dits "equity based". Ces preteurs sont prets a prendre plus de risques et ont des taux d’interet eleves allant de 8% a 16%. Leurs ratios d’endettement sont moins conservateurs que les banques.

Les grandes banques US ne financent que les constructions de maison a titre prive

De maniere generale il est toujours possible de financer votre projet si il est bon, et que vous possedez le terrain sans devoir s’associer avec un promoteur ou des investisseurs

Voila pour les US!
Est ce que quelqu’un pouvait faire un topo sur la situation en France?

Mots-clés : construction, developpeur, promotion