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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 19/07/2017 17h19

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Bonjour,

Dans le cadre d’un investissement locatif en LMNP réel je cherche désormais le meilleur financement me permettant d’optimiser la fiscalité.
C’est un premier projet, modeste mais l’idée est de "copier-coller" le montage financier s’il en vaut la peine.

Mes informations :
Revenus : 70K€ / annuel
Célibataire
TMI 30% / 1 part
Aucun revenu foncier ou BIC pour le moment
Liquidités : 150K€
Placements divers : 60K€
Actifs divers (véhicules) : 50K€

L’investissement :
Appartement F2 de 43 000 €
Enveloppe à emprunter (110%) : 49 000 €

Le financement possible :
Crédit amortissable : 1,7% sur 20 ans (Hors-assurance)
Crédit In Fine : 2,25% sur 20 ans (Hors-assurance)

D’après les informations recueillies, la clé dans le choix du crédit In Fine est la différence entre le taux du crédit et le taux de rendement de l’épargne.

D’où mon idée d’adosser le Crédit In Fine à une Assurance-Vie de type Euro-Croissance 100% garantie à échéance 10 ans. Le fond a fait + de 6% l’année passée (bien que les performances passées…..)

Le choix du In Fine me semble le bon, car premièrement fiscalement je pourrai déduire davantage d’intérêts avec le régime réel de la LMNP, et d’autre part la rémunération de ces fonds et donc mon effort financier pour l’alimenter serait faible. L’idée serait même d’y placer une somme issue d’une vieille assurance vie en cours.

Pourrais-je avoir vos avis ?

Mon idée serait d’ensuite reproduire ce schéma pour d’autres biens.

Message édité par l’équipe de modération (20/07/2017 16h17) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : euro-croissance, in fine lmnp réel, optimisation emprunt

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#2 19/07/2017 17h48

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La garantie de l’euro-croissance est généralement hors frais de versement et hors frais de gestion…

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#3 19/07/2017 18h12

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Est ce que le banquier va vraiment accepter comme sûreté le gage sur un contrat eurocroissance?
Vous avez la garantie au bout de 10 ans (avec la limite évoquée par bet), mais dans les 10 premières années, pas du tout, donc le banquier n’est pas sûr de tout récupérer en cas d’impayé.
Il va donc probablement demander que le contrat ait un capital plus élevé pour prendre en compte une décote (par ex que vous ayez 60.000€), exactement comme si vous apportiez en gage un contrat avec une part en UC.

Donc tant qu’à faire, autant prendre un contrat en € classique, en y mettant que la somme requise, et "dynamiser" l’excédent sur un autre contrat d’AV, que vous n’apporterez pas en gage et dont vous garderez la gestion (ou sur un PEA, etc).

Pour avoir de la performance il faut certes diversifier (actions etc.). Mais tous les trucs qui vous permettent de le faire indirectement et via un seul et même produit (fonds diversifiés, fonds à formule, eurocroissance) ont l’inconvénient  que leur performance réelle à niveau de risque égal est toujours amputé par des frais de gestion : vous payez le gérant pour diversifier et gérer l’échéance à votre place.
Pour un épargnant actif et bien informé, il vaudra toujours mieux par exemple avoir 80€en fonds € classique et 20€ en UC actions, que 100€ sur un fonds diversifié prudent.

Dernière modification par FXB67 (19/07/2017 18h15)

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#4 20/07/2017 16h11

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Merci pour vos réponse, je prends bonne note de vos remarques.
Je vais premièrement voir quels types d’Assurance Vie sont acceptées par la banque prêteur et aussi me renseigner sur le montant initial à placer (j’ai souvent lu 30% du crédit, à voir).

Dans l’optique de conserver l’appartement à long terme (permettant ainsi de s’assurer de revenus à l’issue du crédit, ou au pire de revendre selon ma situation) j’en viens aux conclusions suivantes :

Le crédit In Fine Coute 13 000 € de plus mais permet de déduire en charges 4000 € d’intérêts supplémentaires, soit un surcoût final d’environ 9000€

L’appartement est actuellement au loyer de 380€ (ce qui est faible et potentiellement re-louable 430€ en meublé)

Crédit amortissable :
Au taux de 1,7% sur 20ans les rendements de cet investissement sont intéressants pendant 11 ans, après quoi les rendement chutes (car moins d’intérêts à déduire).
Cash-Flow selon site rendementlocatif.fr : -22€ / mois et rendement net après impôt en année 2 : 5,37%

Crédit In Fine :
Au taux de 2,25% sur 20 ans les rendements sont corrects pendant toute la durée du crédit
Cash-Flow selon site rendementlocatif.fr : +129€ / mois et rendement net après impôt en année 2 : 5,37%

En garantie pour la banque prenons une Assurance Vie Internet classique avec un fond 100% sécurisé (type Spirica du Crédit Agricole) avec un scénario de rendement moyen de 1,75% sur 20 ans.
Mise de départ 30% soit 17.000 €, c’est un encours dont je dispose déjà.
Je dois alors mettre 89.97€ / mois pendant 20 ans pour arriver à terme aux 49950€
Au final je dégage encore un flux positif de 129-89.97 = 39€ !

Résultat selon ce calculateur : Calculatrice pour connaitre le coût d’un prêt in fine

Autre avantage du In Fine : en cas de vacances locative ou de non paiement des loyers, l’impact est nettement plus faible sur ma trésorerie à court terme, puisque seuls les intérêts sont prélevés.

J’aimerais avoir votre avis sur mes calculs et mon raisonnement sur ce montage smile
Même en partant avec un loyer bas et un rendement moyen de l’Assurance Vie le crédit In Fine me semble être le bon choix dans mon cas.

Dernière modification par Garfield1983 (20/07/2017 16h39)

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#5 20/07/2017 17h02

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Je ne suis pas sur de comprendre pourquoi vous voulez faire du in fine.

Vous indiquez qu’il va vous coûter plus cher, même après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt. Dans ce cas, le taux étant plus élevé sur la même période, la rentabilité devrait être inférieure au crédit amortissable.

Ensuite, sur l’idée de placer la somme à rembourser sur une AV, le gain potentiel se fait si le rendement net dépasse celui du coût du crédit. Net, cela veut dire, en admettant 0 PF (attention au PLF Macron), 2,71% brut (CSG à 17,1%).

1) Aucun fonds € classique ne vous servira du 2,71% brut de frais de gestion sur les 10 prochaines années.

2) Un fonds eurocroissance est diversifié, mais soumis aux mêmes contraintes : les obligations vont souffrir (en plus les fonds eurocroissance ont des obligations jeunes qui ne rapportent rien), les actions, sur 10 ans, vont bien se prendre un petit krach (regardez l’évolution du CAC 2006-2016 pour un scenario pessimiste), idem pour l’immobilier (regardez la baisse des rendements des SCPI par exemple)

Bref, rien ne dit que l’eurocroissance saura servir plus de 2,71% brut annualisés pendant les 10 prochaines années. Et comme la gestion ne sera pas en vos mains, moyennement transparente, et surchargée en frais, j’aurais plutôt tendance à penser l’inverse.

Et vous parlez de contrainte de cash flow alors que vous avez du cash justement, que vous pouvez placer de façon plus souple. L’effet de levier joue de toute façon sur l’opération immobilière.

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#6 20/07/2017 18h13

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Igorgonzola a écrit :

Je ne suis pas sur de comprendre pourquoi vous voulez faire du in fine.

Je cherche à regarder ce qui serait le mieux et essayer de comprendre pourquoi. Mon idée est de transposer cet éventuel montage financier avec d’autres investissements.

Je viens encore d’entrées mes données dans ce comparateur :
Comparateur prêt amortissable / In Fine

Mais il manque effectivement des frais que vous citez après.

Igorgonzola a écrit :

Vous indiquez qu’il va vous coûter plus cher, même après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt. Dans ce cas, le taux étant plus élevé sur la même période, la rentabilité devrait être inférieure au crédit amortissable.

C’est vrai mais en me basant sur une de mes AV existante avec 17 000€ dessus, il semblerait que j’arrive à avoir une meilleure rentabilité long terme avec un meilleur cash flow mensuel.

Igorgonzola a écrit :

Ensuite, sur l’idée de placer la somme à rembourser sur une AV, le gain potentiel se fait si le rendement net dépasse celui du coût du crédit. Net, cela veut dire, en admettant 0 PF (attention au PLF Macron), 2,71% brut (CSG à 17,1%).

Dans le principe je suis d’accord mais pourquoi alors mes calculs même en prenant 1% net de rendement sur l’Assurance Vie me donne encore un cash flow positif de 19€ par mois pendant 20 ans alors que le crédit amortissable me donne un cash flow négatif de 22€ ?

Igorgonzola a écrit :

Et vous parlez de contrainte de cash flow alors que vous avez du cash justement, que vous pouvez placer de façon plus souple.

J’estime qu’un cash flow positif est bon signe surtout sur la durée, et est un bon indicateur.

Igorgonzola a écrit :

L’effet de levier joue de toute façon sur l’opération immobilière.

Vous voulez dire peu importe le type de crédit In Fine ou amortissable ?

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#7 21/07/2017 02h53

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Je pense que vos calculs sont erronés.
Le crédit in-fine vous coute plus cher, point. Vous déduisez davantage mais ce "davantage" n’est qu’une partie du surcout de ce drédit, vérifiez avec uniquement les données des 2 crédits.

Je pense que vous comptabilisez les intérêts des 17000€ d’apport initial de l’AV dans vos calculs de cash-flow du montage avec crédit in-fine alors que vous n’en tenez pas compte dans l’autre montage. Cela fausse les données.
Edit: A supposer que ce soit carrément les 17000€ d’apport initial que vous avez oublié de déduire du cash-flow du montage in-fine, cela fait une différence de 70€ par mois sur 20 ans, ça correspondrait.

Dernière modification par kc44 (21/07/2017 03h29)

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#8 21/07/2017 09h15

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Surin a écrit :

Le crédit in-fine vous coute plus cher, point.

Mais le crédit  in fine permet d’avoir un effet de levier sur la totalité de la somme empruntée pendant toute la durée du crédit, alors qu’un crédit amortissable n’offre de levier que sur le capital restant dû.

En fonction des écarts de taux et de la durée d’emprunt, le in fine peut rapporter davantage.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#9 21/07/2017 11h10

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Toute la subtilité du in fine consiste à connaitre la garanti exigée en face.

Il est parfois possible d’obtenir un délai dans le versement sur l’AV.

Parfois on peut négocier que le montant de l’AV arrive à la fin du crédit qu’à hauteur de 50 ou 70% du crédit in fine.

Si le crédit in fine coute plus cher, mais que l’AV permet de placer des cash flow supplémentaires en attendant, il faut calculer…

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#10 21/07/2017 12h06

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Surin a écrit :

Je pense que vos calculs sont erronés.
Le crédit in-fine vous coute plus cher, point. Vous déduisez davantage mais ce "davantage" n’est qu’une partie du surcout de ce drédit, vérifiez avec uniquement les données des 2 crédits.

En effet le surcout du crédit In Fine ne compensera jamais ce qu’il permet d’économiser fiscalement. C’est mathématiquement impossible. Mais ce n’est pas là l’avantage du In Fine.
C’est bien expliqué sur cette page :

http://www.leparticulier.fr/jcms/c_103864/pret-in-fine-ou-pret-amortissable-quelle-formule-choisir a écrit :

Dans les deux opérations, le gain ­d’impôt ne compense pas le surcoût du crédit. C’est mathématiquement impossible. Cela n’enlève pas pour autant de son intérêt au crédit in fine qui, lorsque l’investisseur dispose d’une épargne suffisante pour garantir l’emprunt, lui permet, moyennant des mensualités faibles, de se constituer un patrimoine immobilier, sans pour autant obérer ­sa capacité d’endettement pour de nouveaux projets.

Surin a écrit :

Je pense que vous comptabilisez les intérêts des 17000€ d’apport initial de l’AV dans vos calculs de cash-flow du montage avec crédit in-fine alors que vous n’en tenez pas compte dans l’autre montage. Cela fausse les données.
Edit: A supposer que ce soit carrément les 17000€ d’apport initial que vous avez oublié de déduire du cash-flow du montage in-fine, cela fait une différence de 70€ par mois sur 20 ans, ça correspondrait.

Dans le montage amortissable je n’ai pas intégré d’apport donc effectivement je passe outre ces 17000€

AleaJactaEst a écrit :

Toute la subtilité du in fine consiste à connaitre la garanti exigée en face.

Il est parfois possible d’obtenir un délai dans le versement sur l’AV.

Parfois on peut négocier que le montant de l’AV arrive à la fin du crédit qu’à hauteur de 50 ou 70% du crédit in fine.

Si le crédit in fine coute plus cher, mais que l’AV permet de placer des cash flow supplémentaires en attendant, il faut calculer…

En effet ainsi que le taux de rémunération de l’AV ! D’où mon choix orienté sur une AV long terme et avec capital garanti.
Je demanderai aux 2 organismes prêteurs que j’ai contacté les précisions sur les garanties qu’ils souhaitent avoir en face.

Et si vous avez des pistes précises pour faire les calculs et choisir la bonne formule je suis preneur big_smile

Selon ce calculateur (j’ai mis 1€ en apport pour le crédit amortissable) le In Fin ressort 3600€ moins cher, en ce en ayant spécifié 1.75% de rendement sur l’AV.

Comparateur prêt amortissable / In Fine

Dernière modification par Garfield1983 (21/07/2017 12h12)

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#11 21/07/2017 12h31

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Donc? N’y a-t-il rien qui vous choque?

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#12 21/07/2017 13h22

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Le fait de ne pas avoir compter les 17 000 en placement en parallèle du crédit amortissable ?
Oui vous avez raison.

Dans ce cas je pourrais partir en In Fine avec une nouvelle Assurance-Vie, donc de 0. Le calcul serait davantage comparable. Dans la mesure ou l’organisme prêteur est d’accord.

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#13 21/07/2017 13h57

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Je sais par exemple que le crédit foncier propose parfois un différé de 8 ans avant de devoir atteindre une objectif de capital sur le contrat d’assurance vie.

Pour la capacité d’emprunt supplémentaire en In Fine : Oui mais …  Oui sur une approche en terme de ratio revenus/mensualités de crédits. Mais l’endettement global restera élevé tout au long de l’emprunt alors qu’en amortissable votre patrimoine augmentera plus vite aux yeux de la banque. Il sera parfois paradoxalement plus difficile de faire un autre emprunt quand on a déjà du in Fine. Tout dépend des critères de calculs de la banque.

Parfois le In Fine est mal vu, car il sous entend que le projet n’est pas assez rentable pour être réalisé en amortissable.

A mon sens, soit vous négocier les conditions du "collatéral", soit vous optez pour un amortissable qui sera quand même moins un "boulet" au pied au fur et à mesure que les années avancent et que vous aurez d’autres projets.

Dernière modification par AleaJactaEst (21/07/2017 14h14)

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[+1]    #14 21/07/2017 14h18

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J’ai fait plusieurs in fine TMI à 30 puis 41 . A chaque fois , le banquier m’a demandé un apport AV de 80% du montant total de l’opération (dans ce cas ce serait 40.000 euros , capital dont vous disposez ) : c’est la raison pour laquelle le in fine ne s’adresse qu’à des "riches" : TMI élevé + apport important.
Dans ce cas , j’ai toujours gagné avec le in fine (grosso modo  10/15% sur 15 ans de prêt donc différentiel autour de 1% avec l’amortissable ).
Les remarques sont toutes justifiées notamment sur le taux des AV  c’est pourquoi la banque ne veut pas prendre de risque et exige 80% : en dessous elle joue avec le feu ou alors vous avez intérêt à bien lire le contrat….Et avec une AV sécuritaire bie sûr pas de profil offensif smile)
remarque : moins le rapport €/m2 est élevé  , moins le in fine est interessant.
Donc in fine OK si TMI >=30 + 80% en AV + rendement élevé  et si vous avez des réserves à côté en cas de coup dur .
Sinon , l’amortissable est préférable.


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#15 24/07/2017 13h19

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jctrader a écrit :

J’ai fait plusieurs in fine TMI à 30 puis 41 . A chaque fois , le banquier m’a demandé un apport AV de 80% du montant total de l’opération (dans ce cas ce serait 40.000 euros , capital dont vous disposez ) : c’est la raison pour laquelle le in fine ne s’adresse qu’à des "riches" : TMI élevé + apport important.
Dans ce cas , j’ai toujours gagné avec le in fine (grosso modo  10/15% sur 15 ans de prêt donc différentiel autour de 1% avec l’amortissable ).
Les remarques sont toutes justifiées notamment sur le taux des AV  c’est pourquoi la banque ne veut pas prendre de risque et exige 80% : en dessous elle joue avec le feu ou alors vous avez intérêt à bien lire le contrat….Et avec une AV sécuritaire bie sûr pas de profil offensif smile)
remarque : moins le rapport €/m2 est élevé  , moins le in fine est interessant.
Donc in fine OK si TMI >=30 + 80% en AV + rendement élevé  et si vous avez des réserves à côté en cas de coup dur .
Sinon , l’amortissable est préférable.

Merci pour votre retour.
A l’heure actuelle j’ai le choix entre :

- Le Crédit Foncier qui me propose du In Fine à 2,25% sur 15 ans
L’assurance-vie adossée ne doit-être que de 10% au départ soir "seulement" 5000 euros !

- le Crédit Mutuel qui me propose de l’amortissable à 1,65% sur 20 ans

Selon le calculateur : Comparateur prêt amortissable / In Fine

J’arrive à quasiment 7000 € d’économie sur 15 ans !

Que pensez-vous de ces chiffres ? J’ai du mal de "défendre l’amortissable en l’occurrence ! Surtout que le Crédit Foncier ne "regarde" l’assurance vie qu’au bout des 8 ans, donc libre à moi d’effectuer ou non des versements réguliers dessus.

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#16 24/07/2017 13h37

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Il y a des moyens plus sûrs de dégager 500 € par an.

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#17 24/07/2017 13h48

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Que proposeriez-vous comme plan avec la donne que j’ai évoqué ?

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#18 24/07/2017 14h18

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Vous semblez faire une confiance absolue à ce simulateur - à tort - donc mettez-nous une copie d’écran de votre résultat afin qu’on le commente.
En expliquant comment le simulateur calcule:
_ la somme à mettre sur l’AV face au prêt in-fine
_ la case "intérêts versés".

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#19 24/07/2017 15h20

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Garfield1983 a écrit :

- Le Crédit Foncier qui me propose du In Fine à 2,25% sur 15 ans
L’assurance-vie adossée ne doit-être que de 10% au départ soir "seulement" 5000 euros !

10% seulement ? je suppose qu’ils proposent une prolongation de crédit au cas où il n’y aurait pas assez de lquidités pour rembourser le capital … ou la vente du bien .

Perso je mettrai au moins 2/3 du capital en AV pour jouer la tranquilité au cas où l’option in fine était retenue .


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[+1]    #20 24/07/2017 16h31

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Surin a écrit :

Vous semblez faire une confiance absolue à ce simulateur - à tort - donc mettez-nous une copie d’écran de votre résultat afin qu’on le commente.
En expliquant comment le simulateur calcule:
_ la somme à mettre sur l’AV face au prêt in-fine
_ la case "intérêts versés".

Dans cette simulation j’ai mis le rendement de l’assurance-vie à 2.75%

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/10823_capture.png

- Pour la case de "la somme à mettre sur l’AV face au prêt in-fine" : il s’agit du montant à verser chaque mois sur l’Assurance Vie pour arriver à la somme emprunter, soit les 50 000 €

- Pour la case "intérêts versés" il s’agit des intérêts totaux versés à l’organisme prêteur. Dépend donc du taux du crédit. A la base le prêt In Fine est toujours plus cher, MAIS le taux de placement en Assurance Vie + la fiscalité (plus d’intérêts à déduire, ce qui est intéressant puisque je suis à 30%) font que son choix peut se justifier.
Également dans une optique d’augmentation future des revenus fonciers.

jctrader a écrit :

Garfield1983 a écrit :

- Le Crédit Foncier qui me propose du In Fine à 2,25% sur 15 ans
L’assurance-vie adossée ne doit-être que de 10% au départ soir "seulement" 5000 euros !

10% seulement ? je suppose qu’ils proposent une prolongation de crédit au cas où il n’y aurait pas assez de lquidités pour rembourser le capital … ou la vente du bien .

Perso je mettrai au moins 2/3 du capital en AV pour jouer la tranquilité au cas où l’option in fine était retenue .

Oui seulement ! Et le crédit In Fine est transformable en amortissable à tout moment !
Ils donnent RDV à 8 ans pour faire le 1er bilan de l’état de l’assurance-vie adossée au prêt.

Dernière modification par Garfield1983 (24/07/2017 16h33)

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#21 24/07/2017 16h37

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Vous devriez sans doute faire la comparaison à "Apport personnel" équivalent dans les deux cas (5000 euros).

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#22 24/07/2017 17h12

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D’une part car ces 5000€ génèrent des intérêts sur tout la durée mais surtout votre 2,75% de rendement de l’AV ne me semble pas réaliste. Essayez avec un point de moins soit 1,75% ce qui sera déjà optimiste puis surtout avec une durée d’emprunt similaire car on vous donne un résultat sur 15 ans alors que le crédit de l’amortissable l’est sur 20 ?
J’arrive alors à 600€ de mieux pour le in-fine, je ne l’explique pas bien hormis que l’on déduit davantage d’intérêts. J’avoue être sceptique sur le résultat car ce qui influence le plus finalement ce sont les impôts. Le montant indiqué en bas est bien supérieur à votre investissement or normalement on ne raisonne que sur l’investissement en lui-même. Le prêt in-fine vous coûte 10000€ supplémentaires en intérêts versés, une partie sera compensée par la déduction légèrement supérieure de ces intérêts, l’autre par le rendement de l’AV à supposer qu’il reste supérieur au taux du crédit,ce qui n’est aucunement garanti.

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#23 24/07/2017 17h21

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Avec apport identique, on arrive à un différentiel de 1500 et des brouettes. Ce qui est l’épaisseur du trait par rapport au projet.

Et cela sans compter l’assurance. Si je ne dis pas de bêtise, le coût de l’assurance est plus élevé dans le cas d’un crédit in fine, non ? Dans ce cas on arriverait soit à l’équilibre, soit à un léger avantage pour le crédit amortissable.

En fait, on en revient à la question initiale : est-il faisable de faire significativement mieux en rendement net au sein de l’AV que le coût du crédit in fine assurance comprise (de l’ordre de 3% à 3,25% brut seraient un minimum).

L’empilement des frais, la rigidité de la gestion, et la hausse prévisible de la fiscalité sur l’assurance-vie ne m’incite pas à le penser.

La seule façon de faire significativement mieux serait une AV avec des titres vifs ou des trackers dedans, mais j’imagine mal une banque préteuse accepter ça en garantie.

EDIT : j’ajoute aux propos de Surin qu’enlever l’apport du scenario in fine fait disparaître l’avantage en termes de cash flow. Car l’effort mensuel sur l’AV est plus important pour atteindre le capital requis à l’échéance.
Ce que l’on pensait intuitivement se vérifie bien à l’analyse des chiffres.

Dernière modification par Igorgonzola (24/07/2017 17h25)

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