Revente d'un bien immobilier et transfert de prêt immobilier ?

Je pense, sans en être certain, qu’il faut obligatoirement une garantie de type cautionnement… Et un accord de la compagnie qui garantie le prêt… Exit donc hypothèque pour un transfert de prêt !
Ca c’est pour l’aspect légal je dirai….

Dans la pratique , l’un de mes prêts prévoit ce type de transfert dans une clause spéciale… Sans que je l’ai demandée d’ailleurs car par le passé je n’ai jamais réussi à obtenir une telle clause, même en insistant.
Ceci me fait dire que les chances d’y parvenir sans clause particulière dans le contrat sont minces.

Mais je suivrai l’évolution de votre dossier avec intérêt

Dernière modification par gimli (18/07/2017 16h05)

Flyz57 a écrit :

Si organisme de caution, le notaire ne déclare rien à la banque…

Pas d’extrapolation hative, cela ne veut pas dire que tout les notaires font cela mais en tout cas c’est encourageant si cela a déjà fonctionné pour vous !
J’imagine que dans votre cas le virement de fond a été fait vers un compte d’une autre banque ?

gimli a écrit :

Si organisme de caution, le notaire ne déclare rien à la banque…

Oui je pense aussi qu’il faut nécessairement un cautionnement excluant hypothèque.

Ok merci bien.

Surtout que ce n’est pas pour aller flamber l’argent du prêt…

Je ne suis pas encore propriétaire de ma RP, je voulais revendre un bien locatif ( cf  https://www.investisseurs-heureux.fr/p250396#p250396 ) pour acheter ma RP. Au passage le montant restant du crédit adossé au bien est de 90k euros et je comptais revendre 120/125k en essayant de trouver une bonne affaire après pour acheter ma RP.

Le banquier m’a dit qu’il fallait rembourser le prêt.. je trouve cela illogique puisque le prêt va être adossé à un actif avec une meilleure valorisation que le bien sur lequel est actuellement adossé le prêt…

Il m’a dit en ricanant que la banque peut faire un transfert de prêt sans souci mais que c’est pas la même chose entre pouvoir et vouloir… et oui rembourser mon prêt cela signifie 600 euros de pénalités à verser, de passer d’un taux de 1.30% à 1.60% et surement des frais de dossier, caution et cie…

Dernière modification par Magnetov (19/07/2017 11h17)

Je n’ai pas remboursé les prêts de mon ex RP qui étaient cautionnes quand j’ai vendu ma RP il y a quelques années

Et bien finalement, cela pesait beaucoup sur mon moral d’avoir à rembourser tous les mois un peu plus de 2k sans rien avoir en face

Avec mes amis qui avaient fait la même chose, on appelait cela des faux prêts et cela nous "pourrissait" la vie

Bref, j’en ai finalement remboursé 2 sur 3, le dernier que j’ai toujours ayant un taux ridiculement bas de 0,6% environ. Et même celui la, chaque mois, cela me fait suer de payer 750 euros pour rien ou disons pas grand chose

Voilà, pas très scientifique tout cela, mais cette sortie de cash sans réel actif en face joue sur la psychologie du petit rentier que je suis

Je n’ai plus qu’un bien en portefeuille garanti par cautionnement, tout le reste étant sous PPD et je rembourserais probablement la banque le jour ou celui ci sera vendu

Dernière modification par Tssm (19/07/2017 13h59)

Oui le but est de disposer du cash pour l’investir dans un actif rapportant net après impot un rendement au moins supérieur au taux d’intérêt auquel on est endetté, sinon il vaut mieux rembourser le crédit.

C’est la base de la finance d’entreprise

Magnetov a écrit :

C’est la base de la finance d’entreprise

Merci de me prendre pour un c.. Magnetov

Je ne pense pas avoir besoin de cours de finance d’entreprise De votre part

Je parle d’un biais psychologique

D’un point de vue pratique puisqu’il faut voler bas, je dirai que De toute manière le prêt à amortissement constant n’est pas adapté à l’investissement financier, que l’ancien prêt ne cadrera certainement dans le nouveau  plan de financement de part sa durée, son annuité … et qu’il n’est pas évident d’avoir un compte en va banque avec rien, pas de TF, De RA, De charges, EDF ou autres quand on est sensé détenir un bien en face

N’oublions pas non plus que cela vous oblige à ne plus passer par l’organisme de caution pour le nouveau prêt car le consolidation de l’endettement sera différent entre l’organisme de caution et la nouvelle banque. Mais nous en
Avons déjà souvent parle

Crédit logement reste quand même le standard

roudoudou a écrit :

Je pense que l’idée est de disposer librement du cash pour pouvoir investir dans un autre actif en face non ?

Tout est dans le "librement".

Si vous savez que, parce que vous n’avez pas informé la banque de la vente du bien ni remboursé le prêt, celle-ci peut rendre le remboursement du prêt immédiatement exigible (disons 100 k€) ; et que vous avez remis ces 100 k€ issus de la vente du premier bien dans un second bien, donc que vous n’avez plus les sous.

- si vous avez plus de 100 k€ de côté, placés sur des supports rapidement mobilisables, vous êtes capable de rembourser la banque si elle demande le remboursement. Vous vous sentez "libre" et vous dormez bien.
- si vous n’avez pas 100 k€ de côté, vous êtes donc incapable de faire face à une demande de remboursement immédiat, vous vous sentez "libre" ? Vous dormez bien ?

Même s’il est très improbable que la banque exige le remboursement immédiat, elle peut le faire et c’est une épée de Damoclès suspendue au-dessus de votre tête. C’est un peu la question quand même.

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2017 19h55)

Les réactions des banques sont parfois fort surprenantes (et si un jour vous aviez de vrais difficultés de trésorerie, ça pourrait faire très mal)…

Voici un exemple (réel) : une banque prête (+ de 1M€) à une société (exploitant 1 EHPAD, dont le bénéfice annuel couvre les échéances) détenue par 20-30 associés (dont un détenant 25% des parts) avec caution des associés au pro-rata de leurs participation (et corrélativement engagement de ne pas céder de parts sans accord de la banque). Après quelques années, l’associé détenant 25% (très bien connu de la banque avec qui il a plusieurs financements en cours) est en grosse difficulté (au point que sa "caution" ne vaille plus grand chose : il finira en faillite…), mais réussit à vendre (avec le cash reçu, il a pu "tenir" quelques temps) ses parts à un industriel du domaine, qui rachète aussi 60% à d’autres associés, et offre (en respectant les formes requises) de se porter caution à leur place à la banque. Résultat : offre ignorée, et lettre d’avocat avec exigence de remboursement immédiat de l’emprunt (sans doute pour se débarrasser d’un dossier … duquel le mauvais payeur et principal risque était déjà parti). Dans ce cas particulier, il n’a pas été trop difficile d’emprunter la somme à une autre banque, ravie de trouver un client solvable.