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#1 18/07/2017 09h45 → Zhole : étude de cas immobilier (projet statut SCI en réflexion) (demembrement, donation, immobilier, réduction d'impôt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Je suis régulièrement ce forum fabuleux, et je souhaite vous soumettre notre projet de SCI à votre expertise !

Voici une présentation que j’espère claire et synthétique.

Situation:
- Pacsés, ma compagne (52 ans) est sans profession, moi même (47 ans) je suis salarié en cours de reconversion. Nous avons chacun 2 enfants d’une union précédente. Notre TMI est de 30% actuellement.
- Je possède une ferme dans la Drôme sur un terrain d’1 hectare  avec 3 logements dont 2 sont en location nue (revenus fonciers de 12ke/an) et un troisième qui constitue notre résidence secondaire. Le terrain attenant va devenir constructible d’ici la fin de l’année (PLU en cours de validation). Cette ferme est issue d’une donation faite en 1999 dans laquelle j’ai effectué les travaux nécessaires.
- Mon épouse possède une maison de ville en région parisienne d’environ 130 m2. Achat en 2006. Cette maison est notre résidence principale.
- L’ensemble des prêts et autres investissements sont soldés.

Objectifs de la SCI:

- Nous souhaitons sécuriser notre patrimoine pour chacun de nous (le dernier vivant pourra jouir de l’ensemble du patrimoine comme il le souhaite) et préparer les donations à nos enfant avec le rythme nécessaire (optimisation fiscale)
- Continuer les investissements notamment pour développer la résidence secondaire (extensions) en profitant des revenus locatifs (interne SCI) et des apports en CA ou bien emprunts par la SCI.
- A moyen terme, nous souhaitons habiter hors des biens actuels et donc potentiellement vendre en partie pour racheter un autre bien (en SCI), ceci en conservant l’avantage des plus values sur la résidence principale et en louant les autres biens.

Le projet des statuts est en cours et nous en sommes à la situation suivante:
- Création d’un SCI avec 50% des parts chacun par apport en nature avec une donation mutuelle de l’usufruit pour l’objectif de sécurisation. La modification des statuts et de la gérance seront à l’unanimité pour protéger le dernier vivant après succession. Nous seront donc tous les 2 gérants dès la création.
- Les donations en part seront échelonnées pour respecter les 100 ke tous les 15 ans (exonérations)
Je souhaiterais être à l’IS dès le début pour limiter l’impôt sur les revenus locatifs (si non absorbés par le déficit) ou bien conserver le bénéfice dans la SCI.

Mes points:
- Que pensez vous de cette solution par rapport aux objectifs indiqués ?
- Le terrain de la ferme qui deviendra constructible (en SCI), perdrera-t-il ses “années” de détention pour réduire l’assiette de l’imposition à la vente ? (lors de la mutation)
- Confirmez vous l’avantage d’exonération de la plus-values sur la résidence principale en SCI ? (il me semble que oui …)

Merci de vos réflexions.
Olivier

Mots-clés : demembrement, donation, immobilier, réduction d'impôt, sci (société civile immobilière)

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#2 19/07/2017 07h41 → Zhole : étude de cas immobilier (projet statut SCI en réflexion) (demembrement, donation, immobilier, réduction d'impôt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

je suis loin d’être un spécialiste, mais je pense que la solution envisagée comporte de nombreux inconvénients :
- caractère difficilement réversible de la mise en commun du patrimoine. Quid en cas de séparation ? Après avoir été essoré par un divorce, j’ai du mal à comprendre votre choix. Vous êtes certain que cette fois-ci c’est "jusqu’à ce que la mort vous sépare" ?
- il me semble qu’il y a imposition de la PV lors de l’apport pur et simple des immeubles à la SCI.
- formalisme : statuts, AG annuelles, etc.
- Une SCI qui comporte la résidence principale de ses sociétaires peut facilement être suspectée d’abus de droit (=opération dans le seul but d’éviter l’impôt)

L’IS apporte son lot de problèmes :
- déjà, l’option est irrévocable
- coût et complexité de la tenue d’une comptabilité de type entreprise
- droits de mutation de 5 % sur l’apport d’un immeuble d’un particulier à une SCI IS. Rien que ça… Vos biens doivent valoir entre 1 et 2M € au total, donc des droits de mutation entre 50 et 100 k€. Avez-vous cette somme et êtes-vous disposé à la donner à l’Etat ?
- si vous utilisez à titre gratuit la RP et la résidence secondaire, il semble que "L’avantage en nature que constitue la mise à disposition gratuite du bien géré doit être évalué, imposé chez l’associé qui occupe ce bien dans la catégorie des revenus mobiliers et comptabilisé par la SCI comme un produit imposable. En contrepartie, les charges de cette SCI sont déductibles." Source :
www.creationsci.info/Occupation-a-titre-gratuit-ou
- imposition très importante sur la PV en cas de revente de l’immeuble (à cause de la déduction des amortissements déjà comptabilisés). Oubliez la PV du particulier, que ce soit sur le terrain ou autre, c’est la PV des sociétés IS qui s’applique.
- j’ai un gros doute sur l’éxo de PV de cession de la RP lorsqu’elle est détenue par une SCI IS.

Il me semble que vous devriez étudier très attentivement les conséquences de votre projet :
- coût à la création (frais de formalités, de conseil, droit de mutation sur l’apport des immeubles, etc)
- frais de fonctionnement (coût de la compta,..) ; fiscalité en fonctionnement : CFE peut-être, imposition IS, imposition des dividendes.
- droits de mutation et imposition sur la PV lors de la donation de parts à vos enfants puis lors de l’héritage.
- imposition si vous ou vos enfants décidez de revendre un bien appartenant à la SCI (notamment imposition sur la PV).

Attention au fait que les spécialistes qui maîtrisent l’ensemble de ces sujets sont rares : les notaires connaissent bien les SCI IR et leurs conséquences sur la transmission ; sans doute nettement moins bien les SCI IS. Les experts-comptables savent faire la compta d’une structure IS mais risquent d’être assez dépourvus sur les sujets spécifiques "SCI" et patrimoniaux.

Vu la longue liste des inconvénients spécifiques à l’IS, vous devriez peut-être regarder aussi la SCI IR.

Je vous encourage à étudier également l’alternative nettement plus simple :
- vous restez chacun propriétaires de vos biens en propre
- vous faites chacun un testament léguant l’usufruit du ou des biens dont vous voulez qu’il reste au conjoint survivant, léguant aussi possiblement des biens ou une somme d’argent pourvu que cela respecte la réserve. Sachant que vous êtes pacsés, il n’y aura pas de droits de mutation sur ces transmissions (par rapport à des conjoints mariés : mêmes exonérations sur les droits de mutation, mais pas de droit automatique de transmission donc testament obligatoire).
- vous faites ensuite des donations chacun à vos enfants (en scindant les biens et en démembrant au besoin la propriété pour viser peu ou prou une valeur de 100 k€ par donation et par enfant).

Idéalement, il faudrait faire un tableau comparatif entre nom propre, SCI IR, SCI IS, en se projetant sur 30 ou 40 ans. Avec les conséquences pécunières mais pas seulement ; il conviendrait de noter aussi dans ce tableau : aliénation du patrimoine et caractère difficilement réversible des choix ; complexité de fonctionnement et temps passé à gérer ; probabilité d’un contrôle fiscal ; probabilité que cela cause une brouille familiale…

Après, je répète que je ne suis pas un spécialiste. Si quelqu’un de plus savant passe par là et veut vous faire profiter de ses lumières…

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2017 08h18)

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#3 19/07/2017 08h55 → Zhole : étude de cas immobilier (projet statut SCI en réflexion) (demembrement, donation, immobilier, réduction d'impôt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour Bernard2K et merci pour tous ces points soulevés, je vais tenter d’y apporter des précisions.

Bernard2K a écrit :

- caractère difficilement réversible de la mise en commun du patrimoine. Quid en cas de séparation ?

Je pense que les statuts peuvent répondre à ce point avec une clause de dissolution appropriée en cas de séparation (rupture du PACS). Mais c’est un point supplémentaire à traiter. Merci.

Bernard2K a écrit :

- il me semble qu’il y a imposition de la PV lors de l’apport pur et simple des immeubles à la SCI.

L’apport en nature est exonéré à la constitution. Par contre, il y a des droits d’enregistrement si l’apport intervient après la constitution de la SCI.

Bernard2K a écrit :

- formalisme : statuts, AG annuelles, etc.

Je le fais déjà pour une SARL, ca ne me fait pas peur.

Bernard2K a écrit :

L’IS apporte son lot de problèmes :
- déjà, l’option est irrévocable
- coût et complexité de la tenue d’une comptabilité de type entreprise
- droits de mutation de 5 % sur l’apport d’un immeuble d’un particulier à une SCI IS
- si vous utilisez à titre gratuit la RP et la résidence secondaire, il semble que "L’avantage en nature que constitue la mise à disposition gratuite du bien géré doit être évalué, imposé chez l’associé qui occupe ce bien dans la catégorie des revenus mobiliers et comptabilisé par la SCI comme un produit imposable. En contrepartie, les charges de cette SCI sont déductibles." Source :
Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI
- Une SCI IS qui comporte la résidence principale de ses sociétaires peut facilement être suspectée d’abus de droit (=opération dans le seul but d’éviter l’impôt)
- imposition très importante sur la PV en cas de revente de l’immeuble (à cause de la déduction des amortissements déjà comptabilisés). Oubliez la PV du particulier, que ce soit sur le terrain ou autre, c’est la PV des sociétés IS qui s’applique.
- j’ai un gros doute sur l’éxo de PV de cession de la RP lorsqu’elle est détenue par une SCI IS.

En effet, de nombreux commentaires divergent sur l’intégration d’une RP en SCI. Normalement, comme nous l’occuperons à titre gratuit, l’abattement reste valable en cas de session.
Concernant l’avantage en nature, j’ai du mal à voir sachant que nous occuperons à titre gratuit en payant nous meme nos charges sans les passer en SCI évidement.
Pour l’ABS, je pense que nous sommes tranquille car le but est principalement de constituer un patrimoine à 2 et une transmission en sécurité sans les risques de l’indivision. Dans tous les cas, je pense faire un rescrit fiscal avant constitution avec copie des statut en draft + autres docs.
Le dernier point et la suppression des 30% pour l’ISF que je viens de voir.

Bernard2K a écrit :

Il me semble que vous devriez étudier très attentivement les conséquences de votre projet :
- coût à la création (frais de formalités, de conseil, droit de mutation sur l’apport des immeubles, etc)
- frais de fonctionnement (coût de la compta,..) ; fiscalité en fonctionnement : CFE peut-être, imposition IS, imposition des dividendes.
- droits de mutation et imposition sur la PV lors de la donation de parts à vos enfants.
- imposition si vous ou vos enfants décidez de revendre un bien appartenant à la SCI (notamment imposition sur la PV).

Oui, ça a un coût c’est certains. Mais vous venez de me donner l’idée de d’abord passer en SCI IR. Car l’IS ne sera interessante seulement lors de l’acquisition à moyen terme pour amortissement du bien et les autre biens loués. Par contre, pendant la phase d’IR, les travaux d’extension devront s’étaler pour créer du déficit … je vais créer un planning d’investissement.

Bernard2K a écrit :

Attention au fait que les spécialistes qui maîtrisent l’ensemble de ces sujets sont rares : les notaires connaissent bien les SCI IR et leurs conséquences sur la transmission ; sans doute nettement moins bien les SCI IS. Les experts-comptables savent faire la compta d’une structure IS mais risquent d’être assez dépourvus sur les sujets spécifiques "SCI" et patrimoniaux.

Je suis bien d’accord c’est pourquoi, je me forme moi même avant validation notaire/expert comptable.

Bernard2K a écrit :

Je vous encourage à étudier également l’alternative nettement plus simple :
- vous restez chacun propriétaires de vos biens en propre
- vous faites chacun un testament léguant l’usufruit du ou des biens dont vous voulez qu’il reste au conjoint survivant, léguant aussi possiblement des biens ou une somme d’argent pourvu que cela respecte la réserve. Sachant que vous êtes pacsés, il n’y aura pas de droits de mutation sur ces transmissions (même exonérations que les conjoints mariés, mais pas de droit automatique de transmission donc testament obligatoire).
- vous faites ensuite des donations chacun à vos enfants (en scindant les biens et en démembrant au besoin la propriété pour viser peu ou prou une valeur de 100 k€ par donation et par enfant).

C’est aussi une solution sachant que nous devons respecter la quotité disponible. Comme nous avons 2 enfants chacun, on ne doit pas dépasser 1/3 du patrimoine chacun dans ce testament. A étudier.

Après réflexion, une autre solution serait le mariage (sic !) avec un contrat de mariage de séparation de biens contenant la création d’une communauté avec les 2 biens pré cités. Au décès, le conjoint survivant aura la possibilité de demander l’usufruit à 100% de la communauté et pas de paperasse … mais il va rester l’indivision à la succession …
je vais étudier ce point aussi.

Bon, la solution est loin d’être définitive, encore merci pour vos points qui me guident dans ma réflexion.

Olivier

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#4 19/07/2017 10h07 → Zhole : étude de cas immobilier (projet statut SCI en réflexion) (demembrement, donation, immobilier, réduction d'impôt, sci (société civile immobilière))

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Pour ma part, diverses vérifications faites, je maintiens tout ce que j’ai dit. Je ne vais pas polémiquer point par point. Je vous fais seulement part que je suis surpris de la rapidité avec laquelle vous balayez mes remarques sans les vérifier et parfois, me semble-t-il, sans les comprendre.

Deux exemples :
- j’écris "imposition de la PV lors de l’apport", vous répondez "L’apport en nature est exonéré à la constitution". Vous ne m’avez pas lu attentivement. Dans cette phrase, je ne parlais pas d’une imposition de l’apport ; je parlais du fait que le bien quitte votre patrimoine privé donc que vous, en tant que particulier, êtes imposable à la PV du particulier ; et ce n’est pas le seul cas où vous semblez ne pas avoir compris ce que je vous ai écrit.

- "Concernant l’avantage en nature, j’ai du mal à voir sachant que nous occuperons à titre gratuit en payant nous meme nos charges sans les passer en SCI évidement."
Sachant que je parlais d’une SCI IS, vous ne voyez pas le problème ?
Vous êtes gérant de SARL ?
Si votre SARL vous hébergeait gratuitement dans un logement qui lui appartient et qui vaut disons 2000 € de loyer/mois sur le marché normal, ça ne serait pas un avantage en nature ? Une SCI IS, c’est comme une entreprise.

C’est à vous de faire vos vérifications. C’est votre argent, et votre prise de risque si vous ne vérifiez pas suffisamment et continuez à croire ce que vous voulez. Je ne vais pas discuter plus avant, mais je renouvelle ma recommandation de bien tout vérifier, si possible en remontant aux sources indubitables (la loi, ou le Bofip, ou des ouvrages de référence).

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2017 12h49)

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#5 19/07/2017 11h36 → Zhole : étude de cas immobilier (projet statut SCI en réflexion) (demembrement, donation, immobilier, réduction d'impôt, sci (société civile immobilière))

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L’abattement ISF pour la RP dans une SCI ne fonctionne pas qu’elle soit IR ou IS.
Comme B2K, j’émets plus que des doutes concernant l’exo PV pour une SCI IS car ce n’est plus vous le proprio mais une personne morale.

Je trouve que votre montage est trop complexe pour votre besoin:

*Contrat mariage en séparation et clause préciput sur RP ou autre bien

*Donation dernier vivant si vous ovulez dépassez les 100% Usufruit.

*Achat des nouveaux bien en SCI IR, avec rédaction clause agrément et sortie des parts pour que le conjoint survivant obtienne 100% usufruit sur les parts du conjoint et tjs pleine propriété sur ces parts.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#6 19/07/2017 12h58 → Zhole : étude de cas immobilier (projet statut SCI en réflexion) (demembrement, donation, immobilier, réduction d'impôt, sci (société civile immobilière))

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Fly57 : réponse très avisée mais je trouve qu’avec "Contrat mariage en séparation et clause préciput sur RP ou autre bien" vous allez un peu trop loin par rapport au besoin.

Chacun des biens immobiliers représente probablement une part importante du patrimoine de chaque membre du couple. Le mettre dans une clause de préciput pourrait être attaquable dans le sens où cela attaque le principe même de la réserve.

Indépendamment de ce côté "attaquable", du point de vue d’atteindre le but poursuivi de zhole et sa compagne, n’est-ce pas un peu excessif ? Zhole et sa compagne veulent sans doute que le conjoint survivant garde l’usage de tel ou tel bien, mais "déshériter" ses enfants par une clause de préciput qui met hors succession une part importante du patrimoine, n’est-ce pas au-delà du but poursuivi ?

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2017 13h00)

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#7 21/07/2017 08h35 → Zhole : étude de cas immobilier (projet statut SCI en réflexion) (demembrement, donation, immobilier, réduction d'impôt, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Je prends note de vos commentaires et je vais retourner à mes références pour finaliser une solution que je ne manquerai pas de poster.

Olivier

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