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#1 13/07/2017 12h02

Membre (2016)
Réputation :   0  

Bonjour,

Y a-t-il des membres du forum qui ont déjà réfléchi à un investissement à Arras ?
J’y regarde depuis quelques semaines, entre espoirs et désespoirs !

Un marché achat/vente à un tarif convenable, mais une offre locative qui me semble tout de meme abondante.

Alors certes, on a des universités, préfecture etc… mais le nombre de logements neufs/récents ne plombe-t-il pas le marché ?

Lors de mes visites (immeubles de rapport), des appartements sont souvent vacants, évidemment les vendeurs ont toujours une bonne raison, se montrent toujours rassurants, pourquoi vendre alors ? la réponse est majoritairement "un autre projet a venir"

Merci aux forumeurs !

Mots-clés : arras, immeuble, immobilier

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#2 13/07/2017 12h34

Membre (2014)
Réputation :   65  

Bonjour Olivier 62,

Je suis un investisseur Marseillais mais je suis originaire de Lille donc je connais plutôt bien le Nord Pas de Calais … Pardon, Haut de France pour les Européistes destructeurs de notre identité régionale…

Attention à l’investissement dans une population locataire 100% dépendante des APL. En effet, une réforme est à venir concernant les APL. De plus, et encore plus inquiétant, réforme des valeurs locative en prévision suite à l’exonération de taxe d’habitation…
L’investissement immobilier n’a donc pas la côte en ce moment, et les marges de négociations sur ces types de bien occupés , sont donc importantes.
Si vous avez le courage de vous lancer, négociez pas à moins de 15% de rentabilité brute.
Visitez tout les appartements sans exception avec un artisan pour évaluer le montant des travaux en cas de départ du locataire (argumentation supplémentaire pour baisser le prix).
Enfin, ne faites aucunement confiance à l’agent immobilier et exigez les relevés de comptes avec les virements caf et le complément locataire (j’ai failli me faire avoir sur ce point avec des quittances de loyers que j’estime trafiquées … J’ai annuler la vente via mon notaire grâce au délai de 10 jours loi alur à la signature du compromis).

En outre, je vous conseille d’investir dans l’immobilier sur un marché de niche : LMNP réel, LMNP saisonnier avec abattement de 71%. Bien évidemment, pas de airbnb possible sur Arras. Sur Lille proche gare Lille Flandres OK !

Dernière modification par Este59014 (13/07/2017 12h35)

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#3 15/07/2017 08h59

Membre (2014)
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Réputation :   491  

Je connais bien Arras pour y avoir travaillé ces 10 dernières années.  Le soucis d’Arras est le nombre de m2 disponibles en rénovation et en constructible proche du centre, par rapport à la demande. Il n’y a pas de pénurie de m2 à cause de la crise de 2008, la fermeture de la caserne, et des terrains de friche industrielle du côté de St Laurent ou de nouveaux immeubles fleurissent régulièrement. De plus, il y a beaucoup de petits villages où les gens préfèrent une maison plutôt qu’un appartement.

A moins de trouver des m2 très peu chers pas trop loin du centre, je ne pense pas qu investir à Arras soit rentable.

Même constat sur Douai ou de nombreux immeubles sont en vente.


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#4 19/07/2017 11h20

Membre (2016)
Réputation :   0  

Merci pour les réponses,

Pendant ce temps j’ai continué a travailler le sujet, annonces fictives etc…
A 10, voir 11 euros le m², aucun soucis pour avoir des contacts de potentiels locataires solvables (10 mails dans la journée en moyenne). Sur quelques semaines je pense que c’est donc gérable.
Même son de cloche du coté des agences.
En revanche pour y trouver une rentabilité correcte il faut donc évidemment trouver un bien à cout raisonnable. Là par contre les vendeurs se pensent à Lille !
Autre incertitude, la taxe foncière qui devrait être remise à plat, sans parler de la flat tax qui pourrait elle aussi manger le rendement…

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#5 14/09/2018 15h19

Membre (2017)
Réputation :   12  

Bonjour, je profite de ce poste pour ne pas polluer car j’ai aussi une question au sujet de cette ville.
Je voudrais effectuer mon premier investissement locatif "d’essai".

J’ai opté pour un studio à Arras car :
- pas un gros risque financier : les annonces affichent 40000 en moyenne pour les loyers possibles entre 285 et 350. cela tourne donc autour de 9% de rentabilité brut +/- suivant la négo possible, autres charges/depenses et etc. le cash flow donc est quasi-tjs legerement négatif (avec le financement à 110%)
- c’est pas trop loin de Paris et il sera rélativement facile de s’y rendre en cas de besoin,
- la ville est quand même assez importante avec plusieurs centres d’intéret (etudes/tourisme/proximité de Paris/position centrale en Haut de France et etc.)

Les questions que je me pose :
- il y a pas mal de biens de ce type en vente - est-ce un signe qu’il y a plus d’offre que de la demande?
- la rentabilité n’est pas follichonne - n’est-il pas une erreur de ma part d’opter pour la simplicité et la sécurité pour mon premier investissemet en acceptant la rentabilité moyenne? d’autant plus que cet investissement va "grinoter" ma capacité d’emprunt et peut m’empecher de faire un investissement plus audacieux et intéressant à l’avenir.

Merci par avance pour vos avis.

Je visite quelques biens demain. En fonction des visites je ferai une étude de cas plus précise avec les chiffres dans la section du forum appropriée.

Dernière modification par Monceau (14/09/2018 15h36)

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#6 16/09/2018 21h38

Membre (2018)
Réputation :   3  

@Monceau :
Je pense que vous êtes dans la même situation que moi : résidant en IDF, à la recherche de bonnes opportunités dans des villes de province sans que ça soit trop loin et trop sinistré etc.

Je ne connais pas Arras mais vu que les commentaires pour l’instant sont peu encourageants j’essayerais plutôt des villes comme Troyes, Le Mans ou Poitiers (même si cette dernière est un peu plus loin). Qu’en pensez-vous?

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[+1]    #7 17/09/2018 02h02

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A la limite je dirais que Arras a connu l’évolution de prix la moins pire sur les 15 dernières années (début graphiques février 2006, fin février 2017) :


Prix immobilier - Arras (62000) | LaVieImmo.com

Voici pour Troyes :



Prix immobilier - Troyes (10000) | LaVieImmo.com

Le Mans :



Prix immobilier - Le Mans (72000) | LaVieImmo.com

Poitiers :



Prix immobilier - Poitiers (86000) | LaVieImmo.com

En gros ceux qui ont investi dans ces villes (et quasiment toutes les petites et moyennes villes de province) sur les 15 dernières années ont perdu de l’argent sur leur prix d’investissement.
En allant chercher du rendement immédiat via les loyers, on perd une revalorisation du bien qui s’est avérée payante dans les plus grandes villes de France.
Après nul ne sait ce que nous réserve l’avenir.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#8 17/09/2018 12h26

Membre (2017)
Réputation :   12  

@Finkbrau : oui la même situation. J’ai fait quelques visites des biens ce we à Arras et le constat n’est pas joyeux. Bon, mon périmètre était très restrictif  aussi - les studios seulement qui offrent rarement un très bon rendement. Voici un petit compte-rendu :

- même en trouvant les bien avec 9% brut que je pouvais essayer de ramener à 10% avec de la négo, le cash-flow est loin d’être positif. Comment cela se fait ? Ben tout simplement que les charges des biens que j’ai vu sont énormes. Un qui est loué à 340 euros/mois avec les charges de 1200euros/année. Faut 3,5 mois de loyer rien que pour couvrir les charges ?! (d’ailleurs c’est quoi le bon ratio? 1-1.5 mois de loyer pour les charges?). les autres c’était pas beaucoup mieux. Du coup le cash-flow était systématiquement entre -50 et -100 euros. Et ceci sans compter que j’ai dû oublier des trucs dans mon calcul.

- Une offre un peu trop abondante est un autre constat. En effet, c’est utile de venir sur place pour se rendre compte de certaines choses : deux studios à la location dans une résidence visitée et au moins un dans l’autre. Et ce sans compter les affiches « studio à louer » vu ailleurs. Ceci risque encore de diminuer le cash-flow s’il faut prévoir plus de vacance locative.

- C’est quand même un peu loin pour des parisiens. S’il faut faire les allers/retours de temps en temps, ça devient vite ingérable (2 heures allé, 2 heure retour).

Donc pour investir à Arras de manière rentable il faut vraiment chercher les rendements bruts plus élevés comme dit plus haut car si c’est pour avoir le rendement moyen avec la demande locative pas folle en prime, autant d’investir en IdF.

@Surin : sans doute qu’il y a eu de la surenchère de l’immobilier dans ces villes avec les programmes défiscalisants alors qu’Arras n’a jamais « décollé »

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#9 30/01/2019 17h39

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour Monceau
Je "déterre" votre sujet, afin de savoir si, finalement, vous avez trouvé chaussure à votre pied dans cette belle ville d’Arras (où j’ai vécu près de 15 ans).
Je suis moi-même en phase d’acquisition d’un bien locatif sur cette commune.

J’ai l’impression qu’il y a de belles affaires potentielles dans cette ville (qui se renouvelle et se "réveille").

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