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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 13/07/2017 09h54

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Bonjour à tous,

En faisant ma revue de presse matinale je suis tombé sur cela :

Plan Epargne Immobilier

Je ne connaissais pas du tout le concept. Je me demande l’intérêt d’investir 1600 euros en versement initial puis 50/mois… Qu’en pensez-vous ?

Cordialement,

MangueKiwwi

Mots-clés : corum, placements mensuels, scpi

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#2 13/07/2017 10h41

Membre
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Bonjour,

C’est une belle façon de prendre 12% de droit d’entrée ad vitam aeternam …

Sauf que là c’est insidieux c’est sur des "petits clients" qui ne regarde que peu les détails.

Bref pour moi à éviter.


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#3 13/07/2017 12h29

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Ça peut être intéressant, sous réserve d’avoir compris dans quoi vous investissiez, et que ça corresponde à vos besoins. Lisez SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management

Les "12% de frais" ne sont pas le paramètre le plus important à considérer (pour choisir ce type d’investissement). Toute personne investissant dans de l’immobilier (en France) paie vers 8% de "frais de notaire" (en majorité des droits perçus par l’Etat, le notaire ayant à ce niveau juste un rôle de collecteur), et ceux qui passent par une agence immobilière paient en plus 5-6% à l’agence. On arrive à un ordre de grandeur peu différent des 12%.

Bien évidemment, il ne faut pas acquérir ce type de bien si on n’envisage pas de le conserver de nombreuses années (auquel cas, ces 12% seront "dilué" sur beaucoup d’années, et on peut aussi espérer compenser par une plus-value à terme, même si rien n’est garanti et qu’une moins-value est aussi possible). Actuellement, et depuis pas mal d’années, il n’y a moins de 2% des parts des SCPI qui sont vendues chaque année par des associés souhaitant s’en débarrasser, ce qui correspond à une durée moyenne de détention supérieure à 50 ans.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 14/07/2017 16h45

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loulou75015 a écrit :

Bonjour,

C’est une belle façon de prendre 12% de droit d’entrée ad vitam aeternam …

Sauf que là c’est insidieux c’est sur des "petits clients" qui ne regarde que peu les détails.

Bref pour moi à éviter.

Les 12% de frais seront quoi qu’il arrive dûs, que l’on investisse en une fois ou au fil de l’eau avec le plan proposé non?

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#5 14/07/2017 17h42

Membre
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Bonjour,

Je suis souscripteur du plan épargne immobilier depuis le debut de l’année. Je paie par prélèvement 106€ par mois. Je considère que c’est un palliatifs au pret:  ca me donne la discipline nécessaire, mais sans le gain de performance. Je le fait histoire de tester ma capacité de remboursement dans la durée mais je pense passer au credit l’année prochaine.

L’intérêt que je vois est aussi de lisser les délais de jouissance.

Sans refaire l’analyse de Corum, il est vrai que cette nouveauté (ainsi que les dividendes mensuels et une communication agressive) font de cette scpi celle travaillant le plus son marketing. Pour l’instant cela ne semble pas se faire au detriment de la performance.

Pour ce qui est des frais , ca ne change rien par rapport a un achat en une fois.

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Favoris 1   [+2]    #6 14/07/2017 18h37

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GoodbyLenine,

Je pense que c’est un peu exagéré de dire que les 12% de frais sont un non sujet, car cela correspondrait aux "frais de notaire"/agence sur de l’immobilier en direct.

Les frais d’entrée/sortie des SCPI servent en majorité à rémunérer la distribution de la SCPI (~le CGPI). La société de gestion va aussi facturer des frais de gestion du patrimoine et souvent des frais de recherche (à chaque achat/vente d’un immeuble). Les frais dits de notaires s’ajoutent.

J’ai rapidement regardé le rapport de gestion de Corum et les statuts pour voir comment cela se passait. Je suis moins expert que vous dans le domaine et j’ai donc du mal à tracer tout cela dans le détail.

Dans les statuts on peut lire :

Quorum a écrit :

La société de gestion perçoit lors des augmentations de capital une commission de souscription de 11,964% TTI du prix de souscription, prélevée sur la prime d’émission. La commission de souscription supporte :
- les frais de collecte à hauteur de 10,764% TTI (commission de souscription exonérée de TVA conformément à l’article 261-C-1°e du Code Général des Impôts)
- les frais de recherche et d’investissement, à hauteur de 1,20% TTI (commission exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006).

La société de gestion perçoit une commission de gestion de 13,20%TTC sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets répartie de la façon suivante :
- 8,40 % TTI au titre de la gestion administrative couvrant tous les frais de bureau et de personnel nécessaires à l’administration de la société (notamment, la comptabilité, la tenue du registre des associés, le bureau et le personnel) et la distribution des bénéfices (commission exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006) ;
4 % HT, soit 4,80 % TTC (au taux de TVA en vigueur au 1er janvier 2015) au titre de la gestion afférente à l’exploitation des immeubles

Elle ne couvre pas toutes les autres dépenses qui sont prises en charge par la SCPI qui règle directement :
- les frais relatifs à l’acquisition des biens et droits immobiliers, et à leur location notamment ceux concernant l’enregistrement, les taxes et frais perçus à l’occasion des achats immobiliers, les émoluments des notaires et rédacteurs d’acte,
- le montant des travaux d’aménagement y compris les honoraires d’architectes ou de bureaux d’études, ainsi que les autres dépenses éventuelles,
- les frais de gestion technique, d’entretien, de réparation ou de modification des immeubles,
- les assurances, les impôts et taxes, consommations d’eau ou d’électricité et, en général,
toutes les charges afférentes aux immeubles,
- les frais de convocation et de tenue des assemblées générales et du conseil de surveillance, et information des associés,
- les frais des membres du Conseil de Surveillance,
- les frais des commissaires aux comptes,
- les frais d’expertise et de contentieux,
- les frais de publicité, d’impression et d’envoi de l’ensemble des documents d’information aux associés,
- les contributions, adhésions ou cotisations aux organismes de tutelles et associations professionnelles.

Une commission sur arbitrage sera prélevée par la société de gestion, uniquement en cas de réalisation d’une plus-value.
La commission sera égale à :
- 1 % TTI du prix de vente net vendeur si celui-ci est inférieur à 5 M€ ;
- 0,75 % TTI du prix de vente net vendeur si celui-ci est supérieur ou égal à 5 M€. Cette commission, exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du
28 novembre 2006, sera prélevée au jour de la signature de l’acte définitif.

Une commission de suivi et de pilotage des travaux sera prélevée par la Société de Gestion uniquement en cas de réalisation de travaux augmentant les surfaces locatives. Elle sera égale à 1% HT du montant des travaux immobilisés HT et sera prélevée au fur et à mesure de la comptabilisation de ces derniers

Ca fait beaucoup de frais qui s’empilent quand même !

Maintenant, quelques éléments du rapport de gestion.
Le patrimoine
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/598_corum_patrimoine.jpg
On voit notamment clairement les frais "de notaire". C’est bizarre de les voir à ce niveau je trouve, car le montant doit dépendre des pays et du taux de rotation des actifs. Savez vous à quoi correspondent les frais de commercialisation (qui s’ajoutent aux commissions de souscription et aux frais de recherche) ?

Les résultats financiers
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/598_corum_comptes.jpg
C’est là où j’ai du mal à tracer tous les frais.
La commission de gestion est de 12% des loyers. Il y a quand même 2% de frais de gestion "autres" et 2,4% de charges locatives non récupérables.
Au final, ca monte quand même 19,2% de charges externes !

Dernière modification par Fructif (14/07/2017 18h43)

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#7 14/07/2017 21h11

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C’est là qu’on voit l’intérêt de plusieurs SCPI anciennes, dont les statuts prévoient des frais annuels bien plus légers - les sociétés de gestion de ces SCPI aimeraient souvent augmenter ces frais, mais c’est souvent impossible, car cela nécessite un vote favorable de la majorité des porteurs de parts. Or ces derniers sont rarement suffisamment maso pour le faire …

A l’inverse, le fondateur de Corum a pu bénéficer du lancement plus tardif de sa SCPI pour prévoir:

- des frais  de souscription et des frais de gestion plus élevés que la moyenne, car il savait (pour avoir été juste avant directeur général d’une autre société de gestion,à savoir UFFI, ayant des SCPI anciennes, avec des frais assez faibles et impossibles à augmenter) qu’il faut dès la création d’une SCPI prévoir des frais élevés - après, il sera trop tard

- une optimisation de l’"intitulé" des frais, pour que la grande majorité des frais aient des intitulés exonérés de TVA. Comme cela, la société de gestion conserve l’essentiel des frais et la part de l’Etat, à savoir la TVA, est réduite à la portion congrue.

Bref, du beau travail difficulement attaquable sur le plan juridique et fiscal,  pour maximiser les bénéfices de la société de gestion, en maximisant les frais des porteurs de parts et en minimisant la part de l’Etat (la TVA reversée à l’Etat).

Dernière modification par parisien (14/07/2017 21h11)

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#8 15/07/2017 00h27

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Fructif a écrit :

Je pense que c’est un peu exagéré de dire que les 12% de frais sont un non sujet, car cela correspondrait aux "frais de notaire"/agence sur de l’immobilier en direct.

Les frais d’entrée/sortie des SCPI servent en majorité à rémunérer la distribution de la SCPI (~le CGPI). La société de gestion va aussi facturer des frais de gestion du patrimoine et souvent des frais de recherche (à chaque achat/vente d’un immeuble). Les frais dits de notaires s’ajoutent.

Ma comparaison se faisait non sur la nature des dépenses que recouvrent ces frais, mais sur le fait que la différence entre le "prix net acheteur" et le "prix net vendeur" est du même ordre de grandeur, qu’il s’agisse de parts de SCPI ou d’un bien physique.

Le seul véhicule immobilier que je connaisse avec un faible spread entre "prix net acheteur" et "prix net vendeur", c’est les actions de foncières cotées (SIIC, REIT, etc.), qui présentent des caractéristiques bien différentes. Ceux qui veulent un faible spread savent ce qu’ils doivent acheter…

Fructif a écrit :

Savez vous à quoi correspondent les frais de commercialisation (qui s’ajoutent aux commissions de souscription et aux frais de recherche) ?

Les 6.2% de "frais de notaires" et les 2.5% de "frais de commercialisation" que vous relevez dans ce tableau ne sont pas des charges payées par la SCPI : c’est juste une évaluation de ce qu’il faudrait dépenser pour acquérir un patrimoine similaire à celui que la SCPI possède déjà, et ça sert à calculer la "valeur de reconstitution". Vous les retrouverez chez toutes les SCPI.

@parisien : Si vous tenez souvent des raisonnements intéressants, je pense que cette fois vous vous fourvoyez un peu, en surestimant la capacité à rejeter des résolutions lors d’une AG de SCPI, au moins pour les grosses SCPI (Avez-vous des exemples de résolutions rejetées ?), car pour les petites il est déjà arrivé que les associés se réveillent (mais pas vraiment à cause de commissions trop élevées, me semble-t-il). Par ailleurs l’aspect ’TVA’ est réellement marginal.

Bien entendu que la société de gestion se rémunère fort bien sur la commission de souscription, surtout maintenant qu’il est possible de distribuer via internet ! (Regardez juste l’impact des commissions de souscription de Novapierre Allemagne sur le résultat de PAREF, seule société de gestion dont la maison mère -cotée- doive être un peu transparente la dessus) et quand j’achète des parts, je préférerais payer moins (mais pour faire diminuer cette commission, je pense qu’il faudrait surtout d’abord obtenir une meilleure transparence sur l’usage qui en est fait, ou encourager des initiatives qui pèsent sur ces frais, comme Moniwan).
Mais la question réellement importante, pour un investisseur, me semble être "Est-ce que les associés s’y retrouvent ?", et, pour l’instant,la réponse à cette question semble plutôt "oui", ou alors il sont irrationnels à acheter autant. (Rappelons qu’ici, il n’y a nulle monopole ou cartel -capturant souvent plus de valeur qu’il n’en crée-, générant des marges plantureuses parce que la concurrence est "amadouée".)

Mais tout ceci n’a pas grand chose à voir directement avec le sujet "Plan d’Epargne Investissement de Corum".


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[+1]    #9 15/07/2017 08h10

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@GbL: vous passez à côté des messages importants me semble-t-il que je voulais passer:

- la SCPI de Corum a des frais bien supérieurs à la moyenne des SCPI, tout en étant parmi celles qui reversent la plus faible part de ces frais à l’Etat en tant que TVA, de manière à maximiser les bénéfices de la société de gestion Corum

- (incidemment, vous qui souvent veillez jalousement à ce que l’Etat français au sens large - Sécu comprise - soit bien rémunéré, comme par exemple avec la TFF que vous soutenez malgré ses inconvénients, ce que fait Corum société de gestion devrait vous choquer)

- et surtout, toutes les études montrent que les OPCVM (fonds et sicav) les plus chargés en frais sous-performent sur le long terme. Il est probable que c’est aussi le cas pour les SCPI comme Corum Convictions très chargée en frais, même si pour le moment ses associés semblent se retrouver à travers un rendement aujourd’hui plus élevé

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#10 15/07/2017 10h12

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Bel exemple de dialogue de sourds, où chaque réponse se fait en changeant un peu de sujet ou de perspective, avec peut-être d’autres intentions que de répondre à la question initiale qui était "Je me demande l’intérêt d’investir 1600 euros en versement initial puis 50/mois… Qu’en pensez-vous ?".
A cette question,  j’apporterai un élément de réponse,  en indiquant que ce plan d’épargne immobilier permet d’investir des très petites sommes, dans des conditions de frais similaires à celle de celui qui investirait  des M€ sur le même produit  (ce qui n’est souvent pas le cas).

On n’est pas en train de comparer les frais des différentes SCPI entre elles. C’est un autre sujet : ouvrez une autre discussion si ce sujet vous tient à coeur. Et, si vous croyez que le fait que des "études montrent que les OPCVM les plus chargés en frais sous-performent sur le long terme" permet de déduire la même chose d’une SCPI commercialisée par une SdG indépendante vis à vis par exemple des SCPI commercialisées par les banques avec leur réseau assez captif de collecte, libre à vous, mais nous ne sommes pas d’accord.

On n’est pas en train de parler de la TFF, ni de "veiller jalousement à ce que l’Etat français au sens large - Sécu comprise - soit bien rémunéré", et incidemment je n’ai jamais considéré que l’objectif de la TFF était de générer des ressources pour l’Etat. Encore une fois : l’impact de cette histoire de TVA est marginal (et l’Etat n’a guère besoin de "parisien" pour l’aider à ce niveau).


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#11 15/07/2017 11h43

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Je persiste à penser que les frais de souscription et plus encore de gestion (car ces derniers sont récurrents) constituent un critère primordial de choix :
- entre les différentes sicav et fonds actions
- entre les différentes SIIC françaises
- entre les différents REITs américains
- entre les différents contrats d’assurance-vie

Pourquoi les choses seraient-elles différentes pour le choix entre  SCPI? et sur ce plan, Corum Convictions est très mal placée.

Vu le dialogue de sourds comme vous dites, il vaut mieux s’arrêter là.

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#12 17/07/2017 01h29

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Je trouve que les propos de parisien ne sont pas totalement hors sujet et qu’ils ont leur place ici. C’est plutôt la question qui n’est pas à sa place car il y a déjà un topic, voire plusieurs sur la SCPI en question.
Je ne suis pas sûr que cette option proposée ait besoin d’un topic

Remarquer cette différence de frais est pour moi cruciale dans le choix d’une SCPI. D’autant plus les frais, contrairement au rendement, ne change généralement pas au fil des années.

Pour ce qui est d’investir régulièrement des petits sommes dans une SCPI quelle qu’elle soit, je ne vois pas vraiment l’intérêt. Autant faire un emprunt de la somme désirée pour acheter directement le nombre de parts que l’on souhaite.

Dernière modification par JBeurer (17/07/2017 01h35)

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#13 18/07/2017 23h43

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Une remarque: la commission de souscription de 11,964% TTI du prix de souscription, cela fait 13,59% du prix hors commission.
Par contre, le plan d’investissement est une bonne solution pour investir progressivement, en étant conscient que cette SCPI est l’une des plus chargée en frais. Si d’autres sociétés de gestion pouvaient mettre en place cette modalité (et diminuant les frais puisqu’il n’y a pas d’intermédiaire), cela serait parfait.

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[-7]    #14 09/11/2017 18h38

Banni
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Bonjour à tous, de mon côté, j’irai plutôt sur des SCPI que j’appellerai coeur de portefeuille. En tous cas sur lesquelles vous avez plus de recul. Je me suis bien renseigné sur le site SCPI : placement, conseils, comparatif, classement, définition - FranceSCPI.com et j’ai choisi ma SCPI en toute connaissance de cause. Et les pratiques de Corum en termes de communication sont un peu agressive donc pas forcément encourageante. Je préfère un site indépendant qui propose toutes les SCPI. Au moins l’objectivité est plus de mise… A bon entendeur…

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#15 09/11/2017 18h42

Administrateur
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Laurentgueri a écrit :

Je préfère un site indépendant qui propose toutes les SCPI. Au moins l’objectivité est plus de mise… A bon entendeur…

Un site "indépendant" qui gagne de l’argent via les SCPI et dont vous venez de faire la promotion, de manière "objective", bien entendu…

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[+1]    #16 22/12/2017 14h39

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loulou75015 a écrit :

Bonjour,

C’est une belle façon de prendre 12% de droit d’entrée ad vitam aeternam …

Sauf que là c’est insidieux c’est sur des "petits clients" qui ne regarde que peu les détails.

Bref pour moi à éviter.

Bonjour à tous,

Par souci de transparence et en toute humilité je viens faire mon Mea Culpa sur Corum et son investissement programmé.

En effet je viens d’y souscrire pour un faible pourcentage de mon portefeuille de SCPI.

J’ai finalement choisi Corum pour la diversification et l’investissement progressif pour limiter mon risque en entrant progressivement sur la valeur et sans dette en collatérale, de plus il me semble que les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles concernant les revenus foncier de l’étranger hors cela représente 82 % du patrimoine.

Je garde toujours une conviction forte sur ce que je considère comme la SCPI de référence de l’immobilier Prime parisien Rivoli Avenir Patrimoine. (58% du patrimoine dans Paris Intramuros 28% en IDF concentré pour beaucoup en petite couronne (La Défense, Neuilly, Boulogne, Issy, Montrouge, Asnières, St Ouen, Vincennes, …)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_sans_titre.png

Mon portefeuille de SCPI/Opci sera désormais comme suit :
Rivoli Avenir Patrimoine (crédit amortissable) : 78.5 %
Gemmeo Commerce (crédit amortissable) : 14.3 %
Opcimmo (Comptant en assurance vie) : 4.7 %
Corum (Comptant en direct avec investissement mensuel) : 2.5 % (amené à grossir petit à petit avec l’investissement progressif)

Comme dirait l’autre, il n’y a que les imbéciles qui ne change pas d’avis !

Bonne fêtes à tous


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#17 02/07/2018 13h52

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Intéressant cette notion de "PEL" Corum. Ca permet effectivement de lisser et d’investir comme dans un prêt. Cela genere t-il des frais supplémentaires ?

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[+1]    #18 02/07/2018 14h02

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Ca n’a rien d’un "PEL", vraiment, l’état n’abonde rien.
Concrètement les dividendes réinvestis sont ponctionnées des mêmes frais que tout souscripteur qui achèterait des parts soit pas moins de 13,59%.
C’est donc vraiment du long terme, il faudra plus de 2 ans pour les amortir et il ne faut pas oublier de stopper ce réinvestissement des dividendes au moins 3 ou 4 ans avant d’envisager de revendre ses parts, sinon on a enrichi la société de gestion pour rien.

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#19 02/07/2018 14h04

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Oui oui Surin c’est bien pour cela que j’avais mis des guillemets… Je souhaitais en fait savoir si ça coutait plus cher que d’investir en un one shot de X milliers d’euros ….

Dernière modification par Mettero (02/07/2018 14h18)

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#20 02/07/2018 14h13

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Non c’est pareil donc en effet cela permet de faire "travailler" l’argent plus rapidement plutôt que de le laisser en attente sur un livret avant de l’investir pour disposer d’un montant plus conséquent.
Edit: même avec les guillemets je ne vois pas ce que la notion de PEL vient faire là, désolé si j’insiste.

Dernière modification par kc44 (02/07/2018 14h14)

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#21 02/07/2018 14h21

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Ou trouvez vous  le 13.59 % ? Moi je tombe dans les tous les cas sur 11.96 % ? www.corum.fr/media/CorumCC-EPARGNE-PROG … ssable.pdf

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#22 02/07/2018 14h30

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Le prix d’une part de Corum Origin par exemple est de 1075€.
Sa valeur de retrait est de 946,39€.
Selon si on calcule les frais sur la valeur d’achat ou de retrait, on a dans l’ordre 12% ou 13,59%.
En général on calcule les frais en partant de la valeur de ce que l’on achète sans ces frais (frais d’agence, frais notariés etc…)

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#23 02/07/2018 14h46

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Ok . J’étais parti du pdf au dessus qui mentionne

Le prix de retrait des parts de CORUM est de 933,18 € par part. Ce prix correspond au prix de souscription actuel de 1 060 € diminué de la
commission de souscription de 126,82 €.

Ce qui fait comme nous l’avons souligné tous les 2. 12 % environ

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#24 02/07/2018 15h33

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Vos chiffres ne sont pas à jour, il faut prendre les miens, la part de Corum est passée de 1060 à 1075€ le 1er juin dernier soit 1,415% d’augmentation (et non 1, 395% si on fait le calcul en partant du résultat).
wink

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#25 02/07/2018 15h44

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C’est un peu ballot , c’est le PDF de souscription qu’on trouve sur le site !

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