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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/07/2017 19h43 → Juls31 [56] : étude de cas immobilier (structure d'acquisition) (fiscalité, immobilier, imposition, structure société)

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Bonjour,
Je vais acheter un immeuble de quatre étages. Le rez de chaussée : deux studios qui seront loués en meublé.
Trois étages : 3 T3 loués en nu par une sci.

Ma question : comment procéder à l’acquisition ? Si je crée une sci à l’is, pourra-t-elle gérer le meublé ? Suis je obligé de tout acheter et de tout gérer en nom propre avec pour le coup deux comptabilités différentes ? Ou puis je avoir deux entités différentes mais dans ce cas comment procéder pour l’acquisition ?

D’avance merci !

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, structure société

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#2 11/07/2017 21h48 → Juls31 [56] : étude de cas immobilier (structure d'acquisition) (fiscalité, immobilier, imposition, structure société)

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Bonsoir et bienvenue sur le forum.

La location meublée dépend des revenus des BIC pour une personne physique et a "l’IS" pour une SCI.

La location nu dépend des revenus fonciers que se soit pour une SCI ou pour une personne physique.

Si vous créé une SCI pour gérer des biens en meublés, la SCI sera, par nature, assujettit a l’IS a partir du moment où la SCI tire plus de 10 % de ses revenus d’une location meublée.

Pourquoi désirez vous créer deux entités pour acheter l’immeuble?

Vous comptez revendre cette immeuble dans le futur ? Ou une partie de cette immeuble?

Si vous comptez conserver cette immeuble et ne jamais le revendre, que votre TMI est élevé, une SCI serait le plus judicieux pour acheter l’immeuble.

Si vous comptez revendre l’immeuble en partie ou en totalité, préférez l’acheter en nom propre car vous serez moins taxé sur la PV.


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#3 11/07/2017 23h35 → Juls31 [56] : étude de cas immobilier (structure d'acquisition) (fiscalité, immobilier, imposition, structure société)

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Bonjour,

@Pitivier93: Une SCI ne change rien a l’impôt puisque ce sont les associés qui les payent, sauf pour une SCI a l’IS.
Mais attention a la revente sur l’imposition des plus values.

En cas de revente il n’y a pas plus de PV en SCI a l’IR qu’en nom propre.

En ce qui concerne le bien a acheter, il y a plusieurs possibilité de ce que j’en comprend:

Soit les revenus des parties meublées représentent moins de 10% des revenu globaux (ce qui ne semble pas être le cas) et une SCI a l’IR peut convenir.
Si vous avez d’autre immeubles dans cette SCI cela peut aussi répondre a la question.

Sinon, achat en nom propre et passer en LMNP, et relouer les T3 en meublé par la suite.

S’il y a deux entités il me semble que cela signifie deux achats, donc division des lots, donc copropriété avec règlement de copro…
Cela me semble bien compliqué.

Il manque les chiffres (loyer, charges, impôts, …) de toute façon pour pouvoir vous orienter correctement.

A+

Ohe

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#4 12/07/2017 10h00 → Juls31 [56] : étude de cas immobilier (structure d'acquisition) (fiscalité, immobilier, imposition, structure société)

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Alors …
Sur 5 appartements il y aurait 2600€ de loyer mensuel.
Prêt sur 25 ans de 450 000€ (Car un peu de travaux) donc environ 1900€ de mensualité.
Impots : 2 parts à 24 000€ chacun.

Dans l’idée, nous monterions une sci qui gère le nu et ma question etait de savoir si elle peut gérer du meublé ? Et si ça vaut le coup de monter une sci ?
D’après le comptable, cela revient à peu près au même d’être à l’ir ou à l’is économiquement et cest surtout dans le temps que cela change : ir on paye les impots régulièrement mais moins de taxe sur la plus valide et inversement ?

Nous n’avons pas d’autre bien, c’est notre premier investissement (accord bancaire à l’instant d’ailleurs).
Pas de copropriété car nous posséderons l’immeuble entier.

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#5 12/07/2017 13h48 → Juls31 [56] : étude de cas immobilier (structure d'acquisition) (fiscalité, immobilier, imposition, structure société)

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Bonjour,

Avoir deux structures différentes (l’une pour le nu, l’autre pour le meublé) est une très mauvaise idée. Cela fait 2 propriétaires différents, d’un point de vue juridique, dans le même immeuble. Même si c’est M. Juls en nom propre pour le meublé et la SCI "Juls and co" pour le nu : d’un point de vue juridique ce sont deux propriétaires différents. Ca crée donc une copropriété, avec division en lots au cadastre, règlement de copropriété, AG annuelle, répartition des charges et tout le toutim.

Si vous voulez une structure capable de gérer du meublé et du nu à la fois, il y a SCI IS (ce n’est pas la seule solution ; une autre structure IS peut convenir).

La comparaison avec la gestion en nom propre doit être faite soigneusement. Cela se ferait avec du LMNP au réel pour le meublé, et des revenus fonciers au réel pour le nu. Il est probable que cette seconde solution soit plus simple et peut-être même moins coûteuse in fine (notamment grâce l’application de la PV du particulier, à la revente).

Sans connaissance de votre composition familiale, de votre TMI, et de vos objectifs (revenus supplémentaires ? Transmissions aux enfants ? Revente envisagée à quelle échéance ?), difficile d’être plus précis.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2017 13h59)

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#6 12/07/2017 15h29 → Juls31 [56] : étude de cas immobilier (structure d'acquisition) (fiscalité, immobilier, imposition, structure société)

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Désolé pour les manques de précision mais je me corrige :
Nous déclarons ma femme et moi 24000€ par an chacun et sommes donc dans la TMI à 14% mais les revenus fonciers nous feront passer à 30%.
Notre idée est d’augmenter un peu nos revenus et de commencer à préparer la retraite.
Pour l’instant nous n’avons pas d’enfant.

Et pour le moment nous n’avons pas réfléchi à une revente.

Merci pour vos réponses et d’avance pour les suivantes
Julien

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#7 12/07/2017 16h18 → Juls31 [56] : étude de cas immobilier (structure d'acquisition) (fiscalité, immobilier, imposition, structure société)

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A mon sens, compte tenu de votre TMI et du fait que vous semblez vouloir conserver au long terme, la solution "en nom propre" est mieux adaptée à votre situation. Comme je l’écrivais : cela se ferait avec du LMNP au réel pour le meublé, et des revenus fonciers au réel pour le nu.

Si vous tenez absolument à faire une SCI IS, c’est possible aussi.

L’avantage du LMNP au réel c’est que vous annulez l’imposition sur ces revenus (meublés), grâce aux amortissements constatés ; et quand vous revendez, vous êtes à la plus-value du particulier.

En SCI IS, vous amortissez aussi l’investissement, ce qui annule (ou à peu près) l’imposition des revenus ;  mais quand vous revendez, la PV est augmentée des amortissements constatés sur la durée d’exploitation, ce qui peut faire une méga-imposition sur la plus-value.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2017 16h22)

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