Revente d'un bien immobilier : votre stratégie d'optimisation ?

A confirmer par d’autres mais je ne crois pas que le réemploi du produit de la vente dans une RP vous donne le droit à une exonération d’impôt sur la PV. Ce qui vous donne le droit à cette exonération c’est de vendre un bien qui est votre RP (ou l’a été récemment - je crois qu’il y a une petite tolérance du fisc sur ce point).

A partir de là, pourquoi le vendre s’il est loué à 10% de rentabilité pour acheter votre RP ? Pourquoi ne pas directement emprunter pour votre RP sans rien vendre ?

Si, le réemploi du produit de la vente d’un logement secondaire (locatif) pour l’achat de sa première résidence principale (ou pas de résidence principale depuis 5 ans) est exonéré de plus value. Vous pouvez consulter le BOFIP pour plus de détails.

Je vends pour trois raisons:
- Générer un peu de trésorerie, l’achat-mise en location de manière répétée me garde en flux tendu en permanence.. c’est une position indélicate, et je pense qu’une meilleure trésorerie permet aussi d’aller sur des meilleures affaires avec une plus grande marge de manoeuvre.
- Ce type de bien où il est situé n’est pas à mon sens optimal pour du locatif… il m’a procuré des problèmes que ne m’ont jamais procuré mes studios.. Je veux m’en débarasser pour repartir sur un nouveau projet après avoir appris de mes erreurs.
- Je suis en colocation, mon colocataire qui est mon meilleur ami quitte la région à la fin de l’année, je cherche donc à acheter ma RP.

@Merci Iqce , je suis d’accord avec vous, je pensais partir sur 125 000 pour espérer converger à 119/120 000

Dernière modification par Magnetov (07/07/2017 15h26)

Le home staging ne s’y prête pas forcément car le bien est loué et occupé.. donc je ne peux pas venir modifier à ma guise l’intérieur.
Et justement, je cherche à le vendre comme produit d’investissement avec une rentabilité intéressante. Je ne pense pas qu’il y ait besoin de déclencher un coup de coeur comme pour un achat en RP, on est sur de l’investissement.

DDtee a écrit :

Magnetov a écrit :

    Et justement, je cherche à le vendre comme produit d’investissement avec une rentabilité intéressante.

    Magnetov a écrit :

    - Ce type de bien où il est situé n’est pas à mon sens optimal pour du locatif…

Il a donc un défaut wink

Oui, après sur la base de 120 000 euros, on est à 2400 euros du m²… c’est très peu pour Nice donc je ne me fais pas de souci.
Mais le défaut concernant l’investissement locatif est que le profil des personnes recherchant un grand deux pièces à louer avec un budget similaire sont plus intéressés par des biens mieux placés, en centre ville. Celui là est à l’écart du centre ville, à coté des facultés, idéal pour les étudiants (j’ai deux studios là bas)… mais les étudiants ne mettent pas 750 euros de loyer.. ils vont plus sur un studio à 450/500 euros..

Donc les dossier que je recois à la location ne sont pas toujours intéressant. Vous pourriez me dire que c’est un problème de loyer mais je trouve que 750 euros pour un grand deux pièces de 50m² est acceptable quand on voit que je loue des studios de 20m² 100m plus loin à 500 euros..

Mais bon actuellement il est loué et l’acheteur n’aura pas ce même raisonnement car il n’aura pas le processus de selection de locataire à réaliser.

Je ne vois pas vraiment pourquoi un investisseur verrait un problème à ce que le logement soit occupé. Cela peut certes l’ennuyer car il ne sélectionnera pas son locataire, ou parce qu’il prévoit des travaux, mais inversement cela garantit aussi que le bien soit productif dès le début et prouve sa rentabilité.
La valorisation du logement du point de vue de l’investisseur se fait sur la base des loyers futurs que l’immeuble va rapporter, donc il n’est pas forcément pertinent de prendre en compte les facteurs qui s’appliquent à une résidence principale (qui, elle, est naturellement décotée lorsqu’elle est occupée).
Si vous mettez en vente un bien avec 10% de rendement brut (calculé correctement c’est-à-dire en comptant tous les frais d’acquisition), aucun investisseur raisonnable ne va venir exiger quelques pourcents supplémentaires "parce que le bien est occupé"

Dans mon cas le locataire veut bientôt partir, donc je peux le vendre occupé ou non.

Mon bien correspond plutôt à un investissement locatif, le quartier n’est pas terrible pour habiter, et en le vendant à 120/125 000 je peux utiliser l’argument qu’avec 9000 euros de loyer annuel, l’acquéreur aura 7% de rentabilité brut ce qui est important pour Nice (plutot 4% de rendement brut).
C’est pour cette raison que je voulais le vendre occupé.

La règle de la décôte pour un logement occupé ne s’applique à mon sens que pour l’achat d’une RP ou d’un investissement locatif si le loyer est en dessous du marché. Si le loyer est au prix du marché alors il n’y a pas de décôte, c’est même encore plus facile de demander le crédit au près de la banque car dès l’acquisition il y a des loyers qui rentrent ---> moins de risque.

Dernière modification par Magnetov (10/07/2017 11h20)

Oui surtout qu’en France le locataire est sur-protégé, pas le propriétaire.

J’ai eu une mauvaise expérience. Achat d’un appartement loué. 2 mois + tard , le locataire ne payait plus.

Le jour ou j’achète un appartement loué, ça devient pour moi plus un problème qu’un atout. Car je dois en plus vérifier plus que sérieusement la solvabilité du locataire !

A partir du moment, où il faut justifier à la banque que les revenus du locataires sont déjà en place pour être bien vu et obtenir le prêt, c’est déjà qu’on est en position de faiblesse. Dès lors, le taux du prêt ne sera pas optimisé et le rendement s’en trouva amoindri.

Bien évidemment, ce sont parfois des "coups" qui donne  l’avenir … mais c’est réservé à quelques chanceux ou à des génies qu’on ne trouve pas sur un forum…

Je reste persuadé qu’il ne faut pas se vendre pour obtenir les faveurs d’un banquier mais au contraire, c’est à lui de venir parce que votre profil l’intéresse.

Ah bon parce que vous croyez sérieusement que lorsqu’on est un médecin , le banquier déroule le tapis rouge ? Bien au contraire, il surfacture, il prend le médecin pour un pigeon. Il faut négocier et renégocier, et à moindre d’avoir un taux d’endettement à 20 %, et avoir  un solde largement créditeur, le banquier n’est pas forcément plus sympa.
Le profil ne dépend pas que de la profession sinon ça se saurait.

Il y a 5 ans, j’ai fait renégocier mon prêt immo RP qui était chez eux, ils m’ont proposé un taux merdique, ou dumoins bien insuffisant par rapport à ce que me proposait boursorama. Pourtant il y a eu des échanges nombreux. Au final le différentiel dépassait les 15 000 euros. J’ai déménagé mon prêt et ils ont fait la gueule ! Je suis passé par les innombrables discours ultra fallacieux, du genre , la banque ne gagne pas d’argent avec les prêts immo etc
Là j’ai demandé qu’ils s’alignent sur leur nouveaux forfaits CB qu’ils proposent aux nouveaux clients , mais ça fait apparemment grincer des dents. La chargée de clientèle m’a dit qu’elle avait négocié mais je ne suis pas sûr qu’on parle de la même offre au final. J’attends avec impatience le verdict.

Mais de toute façon ce n’est pas le sujet !
Quand on fait du locatif , il faut surveiller le rendement. Et point barre.

Alors si vous me dites que l’achat d’appartement loué donne un plus pour le banquier , et ne change rien au rendement, alors OK !
Par contre si le dossier est limite, et que ça ne sert qu’à le faire passer, alors le rendement sera mauvais , car le taux sera mauvais.
Et là dans ce cas là, oui mieux vaut être avoir une profession plus intéressante pour le banquier, car si ça se barre en cacahuète, il sera plus sympa avec moi qu’avec d’autres !

Je ne dis ça que pour protéger d’éventuels futurs acquéreurs, absolument pour décourager qui que ce soit !

Dernière modification par Mettero (10/07/2017 15h48)

Mettero je souhaite modérer votre point de vue. En fonction des revenus ou de la profession des portes s’ouvrent ou se ferment c’est une réalité. Un médecin qui plus est s’il est hospitalier, a vraiment un tapis rouge par rapport à un jeune cadre lambda.
Les banquiers cherchent le potentiel et la sécurité et c’est bien normal. Ils offrent donc des conditions pour les rejoindre qui diffèrent suivant les profils. Après une fois chez eux, cette situation s’applanit voir se dégrade, je le confirme.

Mettero a écrit :

Oui @Kili

@Magnetov : mais pourquoi vendre un rendement de 7 % , 8 ou 9 % ?  En tous cas, je vous souhaite la meilleur vente possible.

Tout à fait d’accord avec vous, et sur ce point j’ai aussi l’explication.. je suis jeune et toujours locataire, je désire acheter ma première RP ;-)

Après c’est plus compliqué que cela car il y a en fait une histoire de plus value à réaliser et que cette plus value n’est pas taxée lors de la revente d’un logement secondaire si réemploit du montant de la vente dans l’achat de sa première RP… mais ça l’acheteur n’a pas forcément besoin de le savoir.