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Favoris 1   [+2]    #1 27/01/2019 07h00

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

Cela reprend ce que je dis souvent concernant les SCI IR , ce n’est pas un reproche à votre égard c’est juste que la SCI IR a vite ses limites en terme de fiscalité rampante.

Il est plus intéressant de prendre des biens en nom propre car au sein d’un immeuble par exemple il est toujours possible de louer un ou deux appartements en meublé et de faire de l’amortissement ce qui n’est pas possible dans une SCI IR.

La finalité d’une SCI Ir est pour moi de permettre de transmettre un bien quand la situation familiale est complexe ou sinon c’est l’achat d’un bien à la montagne que l’on partage avec des amis.

Le problème récurrent de la SCI IR est la fiscalité sur un résultat annuel qui la plupart du temps ne dégage pas de trésorerie mais générant de la fiscalité sur le capital remboursé qui augmente tous les ans.

La solution est l’achat de biens plus grand avec plus de travaux mais c’est repousser le problème à plus tard à la puissance 10.

Il existe l’option SCI IS qui permet l’amortissement , le contrôle du versement des dividendes aux associés donc la maitrise de la fiscalité personnelle , la gestion des CCA.
La SCI Is présente l’inconvénient de la plus value professionnelle , en gros ce qui n’est pas payé durant 20 ans l’est à la fin.
Toutefois cela permet de ne pas payer le couteau sous la gorge pendant la phase de remboursement.

Une autre option une peu plus sportive fiscalement correspond à un mixage de la SCI IR et IS.
Montage d’une SCI IR détenue à 90 % par une SCI IS et à 10 % par Mr et Mme

La SCI IR achète le bien , 90 % du revenus fiscalisable remonte vers la SCI IS qui paye des impôts dessus par contre Mr et Mme sont assujetti à une fiscalité  au prorata de leur part soit 10 %

Lors de la revente c’est la plus value des particuliers qui est appliqué sur la SCI IR par contre 90 % du produit de la venet remonte vers la SCI IS et sera taxé comme résultat exceptionnel.
Et ensuite il faudra ressortir l’argent sous forme de dividende donc CSG et IRPP.

Pour ce type de montage , il faut impérativement aller voir l’expert comptable car cela doit être très bien verrouillé.

C’est globalement insoluble , il faut juste prendre la moins mauvaise option.


@Scirevenu
Pour répondre à votre question initiale de revente

Revendre le premier bien , pourquoi pas mais pourquoi solder l’emprunt du deuxième avec le produit de la vente ?

En fait si je comprends bien "Vous acceptez l’impôt en prenant les mesures qui vous donnent de la trésorerie pour le régler" 
J’ai mis les guillemets pour vous faire réfléchir 

Votre SCI Ir génère de la fiscalité qui rentre dans votre IRPP.
Pourquoi ne pas envisager l’achat en nom propre d’un immeuble avec des travaux importants sur des lots louables en foncier dans un premier donc vous compensez en créant du déficit.

Ensuite vous basculez ces lots louables en meublés donc amortissables. 

Dans un premier temps vous annulez la fiscalité sur les revenus foncier et ensuite vous basculez en meublés pour amortir donc votre fiscalité sur les revenus fonciers n’augmentera pas dans le temps du fait de ce nouvel achat.

Autre option suite à la première revente vous pouvez envisager de monter une structure IS en utilisant le produit de la vente comme apport en CCA.
CEla ne réduira pas votre fiscalité IR mais vous permettra d’investir en IS et de récupérer des fonds non fiscalisés car apporter en CCA.

Les deux options peuvent être mises en œuvre aussi  par le biais d’un achat en nom propre et un autre en SCI.

Mots-clés : deficit foncier, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques)


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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[+1]    #2 29/01/2019 23h07

Membre (2019)
Réputation :   0  

GoodbyLenine a écrit :

Pour répondre aux questions de friche, avec une SCI IS :
   - jusqu’à la fin des prêts immobiliers (10/15 ans), et même peut-être après (grâce à l’amortissement des biens immobiliers), la SCI IS fera peu (voire pas du tout) de bénéfice. Ce n’est guère un problème (au contraire : pas de cash à payer aux impôts, toute la valeur créée reste capitalisée dans la SCI IS, même si une partie appartient en fait au fisc : la partie qu’il faudra payer en impôts pour rapatrier le cash un jour dans le patrimoine privé des associés).
   - dans 15 ans, si tous les prêts sont finis, avec 20000€ de loyers perçus par an, une fois les éventuels déficits antérieurs épuisés (ceux venant de l’amortissement des biens), la SCI payera l’IS sur son bénéfice (15% si bénéfice < 38k€), distribuera des dividendes aux associés, qui payeront IR+PS ou PFU de 30% sur ces dividendes (si la fiscalité est celle d’aujourd’hui).
  - l’amortissement des biens immobiliers vient diminuer (annuler) le bénéfice de la SCI durant les premières années, mais augmente d’autant la plus-value (qui augmentera alors le bénéfice de la SCI IS) lors de la revente du bien immobilier. Et avec une SCI IS : aucun abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière (contrairement au cas de détention en direct ou via SCI IR, où l’abattement sera total après 30 ans).

Bonsoir,

Mon RDV est repoussé avec l’expert comptable concernant l’étude du passage d’une SCI IR en IS.

Pour préparer mon RDV, ce que je pense avoir compris dans les "grandes lignes":

- l’amortissement des biens immobiliers pour de l’ancien pour une valeur total de 300 000€ sur 30 ans, on devrait être autour de 10 000€ / an.

- les bénéfices des sociétés donneraient pour une année: loyers perçues – les intérêts d’emprunt - les assurances, etc – amortissement = environ 5000 €.

- imposition appliquée sur les bénéfices (15% en dessous de 38120 € puis 28% jusqu’à 500 000 €) donnerait 5000*0.15=750€ à payer pour une année.

- la Valeur Nette Comptable permet de déterminer la plus-value au moment de la vente:
si par exemple un des biens acheté à 120 000€ et vendu dans 15 ans à 150 000€, la VNC serait de 120 000€-(4000€*15)=60 000€
La plus-value professionnelle serait de 150 000-60 000=90 000 €

L’impôt de la plus-value professionnelle serait de 38120 € x 15% + 51880 € x 28% = 20244€

si on veut récupérer les dividendes sur la vente (plus de prêt en cours, mais peut-être prorata taxe foncière, etc) si on part sur 150 000€
soit le Prélèvement Forfaitaire Unique d’un montant de 30% des dividendes (45000€)
ou
soit les Prélèvements Sociaux de 17,2% puis l’impôt sur le revenu (après un abattement de 40% et TMI 30%)
150 000€*0.172+(150 000€*0.6*0.3)=52800
=> au final on récupère sur la vente 150000-20244-45000=84756€

questions:
1) suite à la vente du bien, mon calcul de récupération des dividendes est-il correct car il ne reste pas grand-chose?

2) si on revend le bien mis en exemple après 30 ans, on n’aurait pas de plus-value professionnelle, uniquement les frais sur les dividendes (150000-45000)=105000?

3) si on garde les biens immobiliers sans autres achat entre temps, en théorie on ne déduit plus 10 000€ après 30 ans, on serait à 15000€ de bénéfice et un impôt IS de 15000*0.15=2250€ à payer pour une année. Si on veut sortir la dividende de 15000€ cela donnerait 4500€ de PFU, donc notre poche 15000-2250-4500=8250€?

4) sur la feuille d’imposition des revenus, voit-on son revenu de référence augmenté lors de la récupération des dividendes?

5) dernière…pour des biens immobiliers anciens, peut-on amortir à 20 ans au lieu de 30 ans?

Merci

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[+1]    #3 22/02/2019 16h02

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Trahcoh a écrit :

L’excellent lien de Timinel indique bien que le prélèvement sur les dividendes est non libératoire de l’impôt. Vos dividendes vont donc s’ajouter à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Notez que plusieurs membres du forum contestent cette approche, et indiquent que le prélèvement actuel est libératoire. Comme indiqué dans mon message précédent, nous le saurons en septembre.

Tracoh, le site des impôts n’est pas d’accord avec votre hypothèse. Je viens d’utiliser son simulateur de calcul de l’impôt 2019 sur les revenus 2018 (simulateur du site des impôts).

Scénario : un célibataire qui déclare 30 k€ de salaires avec/sans 9k€ de dividendes en plus.

- IR sans dividendes = 2 385 €                                       
- IR avec dividendes = 2 385 € + 1 151 € = 3 537 €

Donc le taux d’IR sur les salaires de ce contribuable ne varie pas, avec ou sans dividendes.
Et les dividendes sont bien imposés à 12,8%.

L’écran montre par ailleurs dans les deux scénarios un ’revenu net imposable’ identique, à 27 000 € (30k€ moins abattement de 10%).

Sur la base du site des impôts, j’en déduis que dans l’hypothèse standard du PFU, les dividendes ne s’ajoutent pas aux autres revenus pour le calcul de l’IR.

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[+1]    #4 07/07/2020 23h18

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Je vous suggère le prêt à usage ou commodat. Très efficace pour réduire le bénéfice imposable.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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