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#1 01/07/2017 22h55 → Eldoradoimmo [69] : étude de cas immobilier (opportunité d'acquisition d'un terrain ?) (eldoradoimmo, immobilier, investissement, opportunité, terrain contructible, étude de cas)

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Hello les amis,

J’ai besoin de votre aide avec du recul sur un projet.

Dans une petite commune prisée de la périphérie lyonnaise, bien desservie en transports (viaire et trains).
La commune est en limite de la métropole mais n’en fait pas partie.

Je possède une maison de famille, et j’ai l’opportunité d’acquérir le terrain juste à côté.

L’emplacement est vraiment sympa, à 5 min à pied du vieux village, et au bord d’une zone naturelle.

Il s’agit d’une parcelle de 2 100m², constructible, sans emprise au sol, mais avec au delà de 400m² de construction, obligation de 40% de logements sociaux et 1.5 place de parking par logement.

L’accès pourrait se faire très facilement via une voie privée, mais les propriétaires refusent.
Du coup, il faut passer par une servitude de passage de environ 100ml de long, 5.5m de large. Donc ça passe quand même.

La parcelle est partiellement viabilisée.
Il manque l’électricité, le tel, l’eau

Un promoteur en propose 300 000 €.
Cela fait du 142€/m²
Dans le secteur, pour des terrains viabilisés, le prix se situent entre 186 et 280 €/m²
Pour viabiliser le terrain et absorber les frais de notaire, il faudra autour des 80 000€
Cela nous fait retomber sur les 180€ de fourchette basse pour un terrain viabilisé

On est donc dans la moyenne des prix
Ce n’est pas un coup de fusil de ce côté là

Voilà pour les données de base smile

Au niveau des projets possibles, la difficulté est que je n’ai pas le financement immédiat pour aller plus loin que l’acquisition.
Je prend donc le risque que la constructibilité du terrain soit remise en cause un jour, ça s’est déjà vu en limite de zone naturelle

J’ai donc plusieurs possibilités :
- l’achat/revente par lots après viabilisation
On doit pouvoir découper la parcelle en 5 voire 6 lots d’un peu plus de 350m²
Mais je ne sais pas trop comment chiffrer la plus value possible avec ce scénario ?

- l’achat puis l’attente pour spéculer sur l’augmentation du prix du foncier, puis la revente tel quel
La solution fainéante, mais soumise aux aléas des prix du marché

- l’achat puis l’attente pour réunir les fonds pour viabiliser, diviser et construire / ou alors association avec un promoteur
Puis revendre les lots dejà finis

- l’achat puis l’attente pour réunir les fonds pour construire soit des villas soit un collectif et louer pour assurer une rente

- laisser passer l’opportunité et passer à autre chose

Qu’en pensez vous ?

Merci !!

Dernière modification par Eldoradoimmo (01/07/2017 23h00)

Mots-clés : eldoradoimmo, immobilier, investissement, opportunité, terrain contructible, étude de cas

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#2 02/07/2017 10h13 → Eldoradoimmo [69] : étude de cas immobilier (opportunité d'acquisition d'un terrain ?) (eldoradoimmo, immobilier, investissement, opportunité, terrain contructible, étude de cas)

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Bonjour,

En fait, je bloque sur le point de départ : un promoteur vous fait une offre vers 140 pour un prix de 180 potentiel.

Après vous ne dites rien sur l’origine des contraintes : 400m2 / 40% logements sociaux. PLU ? Donc que dit le règlement ?Avez vous un extrait du règlement graphique pour apprécier l’éventuel impact d’une grenelllisation du doc avec retour en N ou A ? Mais bon, vu le descriptif : petite commune, pas de réseau on peut être pessimiste.

=> Pas de nouveau document en cours d’élaboration qui impliquerait un éventuel sursis à statuer sur un projet dans ce secteur ?

Pour moi, dans ce contexte est à défaut de plus d’info, je tenterais soit :

- d’identifier et consulter les autres bailleurs - sociaux OU NON - pour les mettre en concurrence ; une fois purgé le délai de recours sur le PA vous êtes payés (1 à 2 ans)

- soit de verrouiller en concertation avec la commune quitte à faire l’opération moi même (très lourd et long), solution que vous évoquez et sur laquelle vous allez effectivement payer en tant que promoteur ; dans 4 ans vous êtes payé…Si tout va bien et que personne ne vous à mis des bâtons dans les roues entre temps (voisins ou administration).

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#3 02/07/2017 10h38 → Eldoradoimmo [69] : étude de cas immobilier (opportunité d'acquisition d'un terrain ?) (eldoradoimmo, immobilier, investissement, opportunité, terrain contructible, étude de cas)

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Je suis propriétaire du foncier de part et d’autre donc cela facilite un peu

Les contraintes sont issues du plu
Il a déjà été passé à la moulinette grenelle et la parcelle et la derniere dans un milieu complètement construit donc peu de risques

Tous les réseaux sont disponibles mais je dois passer par mes parcelles ce qui est long plutôt que de passer par le chemin privé tout proche car les propriétaires refusent de laisser passer

Je pensais peut être découper là parcelle en 5 ou 6 parcelles. J’en revend 4 et je construit le reste en defisc car nous sommes en zone À bis pinél?

Cela permet de n’avoir que des opérations en dessous de 400m2

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#4 02/07/2017 11h07 → Eldoradoimmo [69] : étude de cas immobilier (opportunité d'acquisition d'un terrain ?) (eldoradoimmo, immobilier, investissement, opportunité, terrain contructible, étude de cas)

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Sous réserve de ce que pourrait sortir le gouvernement - sachant que Macron à fait une loi plutôt intelligente pour ré autoriser la constructibilité des annexes en zones N et A du temps de Hollande - si le doc est Grenelle vous êtes en principe tranquille pour une 10ne d’années.
NB : j’avais bien pensé à votre découpage ; sauf que si le zonage implique une opération d’ensemble avec densité mini, le PA ne passera pas sauf erreur au moment de l’instruction. D’ailleurs, puisque la surface est relativement importante et le PLU récent car Grenelle, je suis surpris que vous ne soyez pas de surcroît en secteur OAP. Tant mieux pour vous.

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#5 02/07/2017 19h52 → Eldoradoimmo [69] : étude de cas immobilier (opportunité d'acquisition d'un terrain ?) (eldoradoimmo, immobilier, investissement, opportunité, terrain contructible, étude de cas)

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Non pas d’OAP
Je suppose justement que c’est parce que c’est le seul terrain qui reste libre dans le secteur

Comme les constructions alentours ne sont pas recentes les terrains sont de dimensions importantes pas moins de 1000m2 je pense donc celui que je peux acheter ne détonne pas trop

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