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#1 27/06/2017 21h38

Membre (2017)
Réputation :   3  

Bonsoir à tous!

Je suis actuellement en train de chercher un bien immobilier proche des facultés de ma ville dans le nord dont je souhaiterai louer avant septembre. En effet, après septembre il sera très difficile (je pense?) de trouver un locataire.

J’ai trouvé un bien dont je pourrais signer le compromis de vente dans la semaine.

Je me pose alors plusieurs questions:
- Pensez-vous que je pourrais louer ce bien avant septembre? Car il faudrait 3 mois entre le compromis et la remise des clés non?

- De plus la vente est du à une succession, est ce que cela retarderait la passation des clés?

- Dans le cas où je n’aurais pas le "droit" d’habiter le logement avant septembre, m’est-il possible d’organiser les visites pour les futures locataires?

N’hésitez pas à me faire part de vos questions si vous auriez besoin d’informations supplémentaires auxquelles je n’aurais pas pensé.

En vous remerciant

Mots-clés : achat, appartement, immobilier, location

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#2 27/06/2017 21h50

Membre (2013)
Réputation :   69  

Bonjour,
Vous pouvez éventuellement passer une annonce pour mettre en location après la remise des clés, mais vous ne pouvez évidemment pas louer quelque chose dont vous n’êtes pas propriétaire!
De plus en cas de problème, (dégât des eaux, etc..), attention les ennuis.

Si la succession est bouclée et est simple, pas de soucis. Une succession peut être contestée pendant 10 ans, mais en général un héritier taisant doit se manifester dans les 4 mois du décès.

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#3 27/06/2017 22h09

Membre (2017)
Réputation :   3  

Merci pour votre aide. Je tiens à préciser aussi que c’est mon 1er achat et je ne suis pas familier avec tout ça alors désolé si je vais poser des questions dont la réponse paraitrait triviale.

D’accord donc le compromis de vente ne fait pas de moi légalement le propriétaire, cela sera acté seulement lors de la signature définitive. Je pensais que c’était le cas après le délais de rétractation qui suive la signature du compromis.

Existe-t-il un moyen de savoir si la succession est bouclée? Quelles questions devrais-je poser?

Aussi ne pensez-vous pas cet investissement risqué du fait des incertitude de la remise des clés? Etant un logement étudiant si je ne trouve pas de locataire vers septembre, je devrais probablement attendre la prochaine rentrée c’est ce qui m’inquiète…

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[+1]    #4 27/06/2017 22h26

Membre (2013)
Réputation :   69  

Qui est votre interlocuteur pour la vente? Demandez au vendeur ou à son agent Immo.
Si l’appartement est en vente, il y a de grandes chances que la succession soit déjà faite.
Soit c’est l’héritier unique qui vend, soit c’est une indivision qui vend. Dans les 2 cas, la succession doit être bouclée pour vendre, voire la vente du bien est nécessaire pour payer des droits de succession.

À la rédaction du compromis, votre notaire va indiquer une date de signature à respecter et donc de remise de clés. Oui vous ratez peut être la rentrée, mais un bon investissement se loue même hors période universitaire.

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[+1]    #5 27/06/2017 22h30

Banni
Réputation :   39  

Des étudiants il en arrive pas qu’en septembre même si c’est la plus grosse vague wink

Selon les filières la rentrée peut-être jusqu’à mi-octobre, plus les étudiants un peu étourdis qui s’y prenne au dernier moment, plus ceux qui se ré-oriente et change d’étude au bout de quelques semaines de cours, plus ceux qui arrivent pour un stage, un échange…

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#6 27/06/2017 23h06

Membre (2017)
Réputation :   3  

@FastHand mon interlocuteur est l’agent immobilier. D’accord vous me rassurez sur l’état de la succession.

En parlant de la signature du compromis je vais la signer à l’agence immobilière et il n’y aura pas de notaire (apparement car cela se déroule à l’agence). L’agent immobilier voulait utiliser par la suite seulement le notaire du vendeur pour "accélérer la vente" mais j’ai quand même exigé d’avoir mon notaire. Ce dernier recevra donc les documents après la signature du compromis.

@Kiwai10 En effet vous avez raison mais le fait que beaucoup de logement étudiant se trouve autour de la faculté et que cela soit mon premier achat je commence à avoir des doutes… J’ai les dates des rentrées début septembre pour les 1ères années, fin septembre pour les autres années.

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#7 27/06/2017 23h55

Membre (2013)
Réputation :   69  

C’est un bon réflexe d’avoir egalement votre notaire, même s’il doit de toute façon être neutre.

S’ils sont dans la même ville, il se peut me qu’ils se connaissent déjà, et s’ils s’entendent un peu, ils peuvent accélérer le travail: l’un fournit les pièces liées à la vente, l’autre gère la rédaction et la signature.

Louez vous en meublé? Cela peut vous permettre de capter ces étudiants retardataires ou ces stagiaires.

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#8 28/06/2017 00h17

Membre (2017)
Réputation :   3  

Ils sont dans la même ville. Le scénario que vous proposez serait vraiment bien.

Alors pour ce qui est de la location celle ci sera meublée et tout est neuf. Aussi, pour information sur la localisation, le studio se trouve dans l’immeuble le plus proche de la faculté, dans la même rue, je dirai moins de 5min porte à porte. Cela pourra jouer aussi.

(Petite parenthèse concernant les locataires, l’agence m’a proposé une offre de gestion bien sur mais aussi une pour se charger de trouver un locataire à ma place. Est-ce vraiment efficace?)

Ce que je compte faire est la démarche suivante (rectifier moi si vous y voyer une erreur):
1°) Signer le compromis cette semaine.
2°) Voir tout de suite mon notaire pour avoir confirmation de la "date de signature à respecter et donc de remise de clés".
3°) Etant toujours dans la période des 10 jours de réflexion:
- si la date est avant/pendant septembre, je me lance.
- Si c’est plus tard, je renoncerai à ce bien car je ne suis pas pressé et ce n’est pas le seul bien que j’avais vu.

Qu’en pensez-vous?

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[+1]    #9 28/06/2017 12h20

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INTJ

Bonjour Chris89,

J’ai moi-même été dans la même situation que vous.

J’ai visité un studio vide durant l’été et j’ai voulu le louer.
C’est aussi plus simple pour le prêt de venir avec un bail + appartement loué.

J’ai donc discuté avec le propriétaire et j’ai proposé à la signature du compromis de m’occuper de trouver un locataire. (En une semaine j’ai loué l’appart en expliquant que je suis le futur propriétaire).
Par contre j’étais certain d’obtenir le prêt, si vous n’obtenez pas le prêt c’est plus embêtant pour le propriétaire qui se retrouve avec un locataire dans son appart.

Le proprio était ravi il a touché 2 mois et 1/2 de loyer en plus du prix d’achat. (versement par cheque par le locataire).

Et à la signature définitive j’ai contacté le locataire et nous avons mis un virement automatique en place sur mon compte le locataire est resté 3 ans et j’ai eu aucun incident de paiement.


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[+1]    #10 28/06/2017 12h29

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chris89 a écrit :

En parlant de la signature du compromis je vais la signer à l’agence immobilière et il n’y aura pas de notaire

C’est à mon sens une erreur à ne pas commettre, cela va plus vite q’un rendez-vous chez le notaire (sauf si vous le connaissez bien) mais c’est bien moins sécurisant ! L’agence passera très vite sur d’éventuels problèmes compliqués (par intérêt ou incompétence) qui pourraient resurgir plus tard… la seule chose qui compte pour l’agence, c’est de vendre et d’empocher sa commission smile

chris89 a écrit :

- si la date est avant/pendant septembre, je me lance.
- Si c’est plus tard, je renoncerai à ce bien car je ne suis pas pressé et ce n’est pas le seul bien que j’avais vu.

Vous partez sur un investissement long terme, ne vous focalisez pas sur les premières semaines de location, si il y a un marché dans cette ville vous trouverez toutes sortes de locataires et pas seulement des étudiants…

Les biens vraiment rentable sont très rares, si vous avez d’autres biens en vu pour remplacer celui-ci rapidement, je ne suis pas sûr que vous soyez suffisamment exigeant sur ce point ?


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#11 28/06/2017 15h00

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@JR Merci pour votre partage d’expérience. Donc si j’ai bien compris un locataire a été mis en place mais a payer 2 moi et 1/2 au vendeur puis à ensuite payer à l’acheteur (vous), c’est ça?

C’est en effet une très bonne solution! Et pour ce qui est du prêt oui je n’aurai pas de problème avec ça.

@DDtee Non en fait je signerai le compromis à l’agence mais les papiers seront envoyés au notaire. Car leur disponibilité ne tombaient pas au même moment et ça aurait pu retarder de 2 à 3 semaines

Et merci pour votre remarque en effet je pensais sur le court terme, et vous avez raison un investissement sur le long terme se raisonne… sur le long terme! Ayant aussi les fonds pour assurer mes mensualité, charge, taxe et autre pendant un an vous avez totalement raison. Je me suis un peu enfermé sur le fait "d’avoir un étudiant en septembre".

Je vous remercie tous les deux, c’est toujours positif d’avoir un regard externe.

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#12 28/06/2017 15h24

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chris89 a écrit :

@DDtee Non en fait je signerai le compromis à l’agence mais les papiers seront envoyés au notaire.

C’est bien ce que j’avais compris et l’erreur que je vous invitai à ne pas commettre.

A titre d’exemple, j’ai fait pareil lors de mon premier achat et cela m’a servi de leçon pour les suivants (toujours passer cher le notaire et dès le compromis !).

C’était un immeuble à vendre à la découpe.
Pour mon lot l’agence à ouvert des droits qui n’existait pas au locataire occupant qui aurait pu faire capoter la vente.
Pour deux autres lots (sur quatre) l’agence à mal compris l’historique des divisions et deux propriétaires se sont retrouvé en conflit avec un voisin pour la possession de leur caves, générant également une (modeste) taxe foncière indue pour les dites caves…


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[+1]    #13 28/06/2017 15h37

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DDtee a écrit :

cher le notaire

Certes, vous avez raison. Mais peut-être vouliez vous écrire "chez le notaire" smile
DDtee a entièrement raison.
Je trouve une incohérence dans votre raisonnement Chris: vous prenez conscience qu’en raisonnant sur le long terme il ne faut pas se focaliser sur un locataire en septembre. Dans le même message vous expliquez passer par l’agence sinon "ça aurait pu retarder de 2 à 3 semaines".

Encore une fois raisonnez sur le long terme. Oui vous allez perdre - peut-être - 2 ou 3 semaines, oui votre bien arrivera sur le marché - peut-être encore - fin septembre voire même en octobre.
Et alors?
Je pense simplement que ce n’est pas un problème. Vous verrez bien si vous trouvez, il y a des changements en cours d’année, la concurrence sera moins rude si tout le monde raisonne comme vous. Vous pouvez trouver un locataire en novembre ou en janvier.

Vous prenez des risques dont vous n’avez pas l’air d’être conscient en voulant bâcler cet investissement sous la pression du chronomètre. Je vous conseille de ne pas trop réfléchir: un notaire (VOTRE notaire) est obligatoire pour la vente ET le compromis, vous mettrez le bien en location une fois que vous serez le propriétaire.
Il sera toujours temps en août de négocier avec le propriétaire pour préparer l’annonce, prendre des photos ou autre. Cela me parait secondaire en tous les cas.


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[+1]    #14 28/06/2017 15h57

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@DDtee ah d’accord, merci pour votre confirmation alors. Cela change pas mal de choses, car mon notaire m’avait dit que je pouvais signer et qu’il recevrait les papiers dans la semaine pour s’en occuper. Savez-vous ce qu’il voulait dire par là?

@Surin Merci pour votre avis. Cela ne me surprend pas qu’il puisse y avoir des incohérence dans mon raisonnement et je vous remercie tous pour m’aider à y voir plus clair. Ceci étant mon 1er achat, j’essaye d’avoir des informations ici et là mais chaque professionnel étant dans le métier depuis longtemps me donne l’impression de ne pas donner toutes les informations, non par abus de confiance, mais parce que cela leur parait trivial.

Comme je viens de répondre à DDtee, je pensais que le fait de signer à l’agence et d’envoyer à mon notaire revenait au même car j’avais demandé à mon notaire. Car je ne rêve pas, il y a bien un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature du compromis non? Si le notaire voit un problème on peut toujours se rétracter, ne serait-ce pas le cas?

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#15 28/06/2017 16h37

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INTJ

chris89 a écrit :

[@JR Merci pour votre partage d’expérience. Donc si j’ai bien compris un locataire a été mis en place mais a payer 2 mois et 1/2 au vendeur puis à ensuite payer à l’acheteur (vous), c’est ça?]

Oui c’est ça il a payé chaque mois, et ça pris 2mois 1/2 pour finaliser la vente.
Il faut aussi signaler à votre notaire de déduire la caution du locataire pour pouvoir rendre la caution quand le locataire quitte les lieux.

Par contre je vous recommande également de passer par votre notaire pour signer le compromis et de ne pas prendre le notaire du vendeur.
N’oubliez pas que c’est vous la cliente c’est vous qui payez les frais d’agence et du notaire donc dans ce cas de figure autant prendre le meilleur service possible.


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#16 28/06/2017 17h44

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chris89 a écrit :

je pensais que le fait de signer à l’agence et d’envoyer à mon notaire revenait au même car j’avais demandé à mon notaire. Car je ne rêve pas, il y a bien un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature du compromis non? Si le notaire voit un problème on peut toujours se rétracter, ne serait-ce pas le cas?

Si vous signez le compromis avec l’agence, c’est celle-ci qui fait tout le travail juridique préparatoire qui va formuler le compromis, si vous le faites avec votre notaire c’est lui qui fera ce travail.
Le compromis est tout de même le document descriptif de la chose vendue et de l’accord de vente sur lequel va reposer la vente…

Les compétences (et intérêts) des uns et des autres ne sont vraiment pas comparables, sans parler de leurs engagement de responsabilité !

Vous aurez bien effectivement un délai de rétractation de 10 jours, mais il vous faudra bien plus de temps pour signer l’acte authentique. Votre notaire (ou ses clercs) ne se penchera pas sur le dossier si longtemps à l’avance…

@Surin : bien vu, j’ai bien voulu en effet écrire "chez le notaire" et non "cher le notaire". Dans la situation de notre ami, je trouve au contraire que cela peut coûter cher de ne pas allez chez le notaire wink
Dans l’exemple que j’ai donné, cela m’a coûté 3 mois de délai et donc de loyers non encaissés et des procédures avec avocats pour les autres acheteurs de caves.


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#17 28/06/2017 21h13

Membre (2017)
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@JR merci pour l’information à propos de signaler la caution du locataire! Et oui vous avez raison, je passe également par mon notaire. J’aurai refuser de tout façon qu’il n’y ai pas mon notaire.

@DDtee Ah vous parler dans le cas où le notaire ne vérifierait pas les documents non? Car on mon notaire m’a affirmé qu’il regarderait dès la réception (le lendemain de la signature donc). Je me suis déplacé en personne dans son cabinet. De plus ma famille a eu l’occasion de travailler plusieurs fois avec lui.
Donc si je reprends pour que cela soit clair pour moi et les prochaines personnes qui verront ce post. Si la signature est faite à l’agence mais:
- si le notaire tarde à regarder les documents, soit après le délais de rétractation, il ne vaut mieux pas signer.
-  si le notaire peut vérifier les document rapidement avant ce délai cela ne changera rien.

Aussi vous avez tout à fait raison dans votre réponse à @Surin

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#18 29/06/2017 12h19

Membre (2013)
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chris89 a écrit :

-  si le notaire peut vérifier les document rapidement avant ce délai cela ne changera rien.

Je ne partage pas votre optimiste.
Le notaire ne rédigeant pas lui même le compromis va sans doute se contenter de le lire rapidement pour voir si il n’y a pas une erreur manifeste et rien d’autre… Et surtout il n’engagera pas sa responsabilité sur le document !

Pourquoi prendre le risque de l’agence alors que vous avez un déjà un contact directe avec votre notaire ?


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[+1]    #19 01/07/2017 14h18

Membre (2017)
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Je voulais prendre ce risque pour des raisons professionnelles. Je vais devoir m’absenter de la France dans les jours qui viennent  pendant quelques temps.
Mais finalement ça a pu s’arranger entre les horaires des notaires et nous le ferons dans les jours qui viennent chez le notaire.

Voilà je vous remercie pour toute votre aide, la 1ere étape est faite il ne restera plus qu’à trouver des étudiants retardataires maintenant smile

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