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#1 18/06/2017 11h28 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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N’ayant pas trouvé d’analyse des impacts du prélèvement forfaitaire universel ("flat tax" de 30%) de Macron sur les SCPI, je vous propose ci-dessous quelques éléments de réflexion pour initier le débat. Certes il ne s’agit à ce stade que d’une mesure du programme électoral, mais vu l’évolution des rapports de force suite aux dernières élections, je pars de l’hypothèse que cette mesure sera appliquée à partir de 2018/2019 et qu’elle couvrira également les revenus issus des SCPI.

Le premier constat effectué est qu’une telle mesure améliorera évidemment sensiblement l’intérêt d’investir en SCPI en direct (impact nul pour un TMI<14%, en amélioration progressive à partir de ce seuil). J’imagine que cela aidera à soutenir la collecte.

Le deuxième constat est que l’investissement en NP sera par conséquent moins avantageux par rapport à un investissement en direct qu’aujourd’hui : la différence d’enrichissement par rapport à un investissement en direct sera limitée à la différence entre la performance annualisée du démembrement (généralement entre 2% et 3.5% selon les clefs de démembrements des SCPI) et la performance nette d’impôts de la SCPI en pleine propriété (par exemple 3.15% pour une SCPI au rendement de 4.5%). J’imagine que les clefs de démembrement des SCPI seront par conséquent revues pour corriger cette baisse d’attractivité.

Le troisième constat est que l’investissement en AV va grandement perdre de son intérêt car l’avantage apporté en termes de délais de jouissance et de liquidité deviendra cher payé (le coût additionnel correspondant au frais d’entrée et de gestion des SCPI, soit 0.5% par an dans le meilleurs des cas).

Enfin, si comme je l’imagine la mise en œuvre de la flat tax s’accompagne de la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunt, les investissements sous la forme d’un mix de SCPI de rendement et de SCPI de capitalisation perdront de leur intérêt (de même que le crédit in fine). Plus généralement, l’investissement à crédit en SCPI perdra de son intérêt par rapport à un investissement cash en une fois ou au fil de l’eau.

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous d’ores et déjà ajusté, voire différé, vos investissements en SCPI pour vous adapter à ce bouleversement à venir (et si oui comment) ?

Mots-clés : fiscalité, flat tax, imposition, scpi

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#2 18/06/2017 11h44 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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C’est toute la fiscalité des placements qui risque d’être modifiée, dans un sens a priori globalement favorable, mais avec beaucoup de détails qu’on ignore encore.
Par exemple, les abattements sur les revenus d’actions (40 %) ou les plus-values en fonction de la durée seront-ils maintenus ?

Mais ce n’est qu’une promesse de campagne.
Quand on commence à s’inquiéter de la réduction du déficit public, ce n’est pas le moment de baisser les impôts.

Bref, il est urgent d’attendre …
Pour l’instant on ne change rien, on ajustera quand ce sera clair.


Dif tor heh smusma

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#3 18/06/2017 12h38 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Il est surtout urgent de rappeller une fois encore que cette promesse de tax flat concerne les revenus mobiliers, pas les revenus fonciers

Donc vos RF seront toujours taxes à votre TMI + PS (qui d’après les promesses devraient augmenter …)

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#4 18/06/2017 14h59 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Bonjour,

Qu’en est-il des SCI à l’IS? (dont les revenus sont considérés comme des dividendes, il me semble)

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#5 18/06/2017 16h15 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Les dividendes des SCI IS (comme de toutes les sociétés payant l’IS) sont actuellement imposés à PS (15.5% sur 100% de leur montant, prélevé à la source) et TMI IR sur 60% de leur montant (21% du dividende brut prélevé à la source, sauf dispense avec RFR inférieur au seuil de 50 ou 75k€, et régularisation sur l’IR).

Pour le futur, attendons la loi de finance pour avoir des certitudes, et ne nous faisons pas trop de noeuds dans le cerveau d’ici là.
Si on en croit le programme d’EM, les PS passeraient à 17.2%, et l’imposition à l’IR plus les PS des revenus mobiliers relèveraient d’une "flat tax" de 30% (d’une assiette de 60% ou 100% du dividende ? nul ne le sait, mais 100% semble plus plausible), avec peut-être la possibilité d’opter pour imposition à PS + IR pour les faibles revenus. On peut imaginer que le prélèvement à la source (PS et IR) passerait à 30% du dividende brut (pour tous, ou sauf en dessous d’un seuil RFR à déterminer).

Ce taux de 30% ressemble beaucoup au (parfois récent) taux de 30% appliqué pour le même type de revenus dans quelques autres pays de l’U.E. Peut-être une ébauche d’alignement de la fiscalité ?


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#6 18/06/2017 19h47 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Difficile effectivement d’avoir des certitudes tant que la loi de finance n’est pas passée mais certains ne vont pas souhaiter mettre leurs investissements SCPI en pause jusqu’au vote de cette loi (et dans ce cas il est a priori important d’anticiper les changements majeurs qui pointent leur nez).

Par ailleurs, j’ai échangé avec plusieurs professionnels qui semblent avoir des convictions assez fortes sur les évolutions fiscales à venir en la matière. Un responsable de courtier en SCPI évoque également son analyse et les zones d’ombre restantes ici : pour lui également il ne semble pas y avoir de doute sur le fait que la flat tax concernera les SCPI.

Dernière modification par Nicofil (18/06/2017 21h55)

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#7 19/06/2017 01h46 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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C’est un vendeur de SCPI (notoirement inconnu d’ailleurs), il peut bien donner son avis, ça n’engage que lui et il ne peut pas dire autre chose car en attendant, il veut continuer de vendre des SCPI et toucher ses commissions.
C’est le flou artistique, il balaie tous les points négatifs en disant qu’on ne sait pas mais prend tous les points positifs comme probables. Encore une fois, il est urgent d’attendre pour en juger et il serait irrationnel de changer son fusil d’épaule au vu de ces pérégrinations sur ce qui nous attend.

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#8 19/06/2017 21h25 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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C’est réellement fascinant: E. Macron n’a JAMAIS évoqué, ni même sous-entendu, d’instaurer un prélèvement forfaitaire sur les revenus fonciers. Du reste, la situation économique française, et notamment notre déficit public qui risque fort de dépasser 3.2% du PIB en 2017, tout comme l’attitude à priori peu favorable de notre nouveau Président vis-à-vis de l’immobilier, ne laissent guère d’espoir sur ce terrain. Et pourtant, on trouve effectivement sur le net de longues analyses très savantes, mises au point par des gens probablement très importants, concernant un prélèvement forfaitaire de 30% sur les revenus des SCPI, et qui pourtant ne concernera exclusivement - s’il voit jamais le jour - que.. les revenus mobiliers ! Donc pas les revenus des SCPI.

Il y a là, à mon sens, sujet à une étude passionnante: comment élaborer des théories par ailleurs cohérentes et très complexes, sur la base d’un postulat totalement infondé. Un peu comme ces grands et talentueux mathématiciens du XIXième siècle (dont le grand Gauss lui-même !) qui ont dépensé du temps et une somme fantastique d’intelligence pour développer une géométrie plane non-euclidienne parfaitement cohérente (c’est à dire basée sur l’axiome que 2 droites non parallèles peuvent se couper en plus d’un point), mais… totalement inutile dans notre univers smile . Un jeu de l’esprit, en somme…

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#9 19/06/2017 21h45 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Un des cas particuliers de la géométrie non euclidienne est la géométrie sphérique qui a des applications lorsqu’il n’est pas possible de s’intéresser uniquement à quelques chose qui n’est pas assimilable à un plan.
Par exemple les méridiens sur terres suivent des règles de géométrie non euclidienne.
Les applications ne sont pas courantes mais elles existent et en mathématique il est peu aisé de savoir ce qui va être utile par la suite. Le nombres premiers sont aujourd’hui un élément clef de la crypto alors qu’a priori leur utilité est limitée.

En revanche concernant les SCPI je ne suis pas aussi bien renseigner je vais donc m’abstenir de donner un avis qui a de bonne chances d’être faux. C’est juste la comparaison qui m’as fait réagir.

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#10 19/06/2017 22h07 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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@Tssm, @Polaris: je viens de vérifier et vous avez totalement raison : non seulement le programme de EM n’évoque la flat tax qu’en matière d’épargne mais un article sur le site des échos ici indique que le candidat a clairement précisé que cela ne s’appliquerait pas en matière immobilière :

Plus-values immobilières : seront-elles toujours soumises à un prélèvement forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 15,5 % ? Sinon comment seront-elles taxées ? Envisagez-vous des modifications concernant les abattements applicables pour le calcul de l’impôt et/ou des prélèvements sociaux ?

Il n’est pas prévu de modifier la fiscalité sur les plus-values immobilières de manière générale.

J’en tire donc les leçons qui s’imposent concernant les 2 "professionnels" qui m’ont confirmé que cette flat tax s’appliquerait aux SCPI…

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#11 12/09/2017 21h37 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Suite à la confirmation de la fiscalité mobiliere et immobiliere, a savoir augmentation de 1.7point de la csg et instauration de la flat tax ou PFU (prelevement forfaire unique) sur les dividendes et non sur les revenus fonciers; celà devrait donner de l’attrait aux SCI à l’IS non?

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#12 20/10/2017 13h04 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Est-ce que quelqu’un pourrait confirmer au vu du contenu de la loi de finances 2018 que les dividendes issus de SCI bénéficieront bien de la flat tax ? En effet il s’agit de revenus de capitaux mobiliers …

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#13 20/10/2017 17h05 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Voici ce qu’en dit le site de l’Assemblée Nationale (ça me parait plutôt clair) :

Le projet du Gouvernement prévoit l’application d’un taux forfaitaire d’IR de droit commun aux revenus suivants :

- l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers (intérêts, revenus distribués et revenus assimilés) ;

- les produits des contrats d’assurance vie afférents à de nouveaux versements (primes versées à compter du 27 septembre 2017) ;

- les gains de cession de valeurs mobilières et droits sociaux et autres revenus et gains assimilés (distributions de plus-values perçues de certaines structures d’investissement à risque ; profits sur les instruments financiers à terme ; gains de cession de titres souscrits en exercice de bons de souscription de parts de créateurs d’entreprise) ;

- certaines plus-values et créances entrant dans le champ d’application du dispositif d’ « Exit tax ».

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#14 31/10/2017 15h37 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Nicofil (1er message de cette discussion) a écrit :

N’ayant pas trouvé d’analyse des impacts du prélèvement forfaitaire universel ("flat tax" de 30%) de Macron sur les SCPI, je vous propose ci-dessous quelques éléments de réflexion pour initier le débat. Certes il ne s’agit à ce stade que d’une mesure du programme électoral, mais vu l’évolution des rapports de force suite aux dernières élections, je pars de l’hypothèse que cette mesure sera appliquée à partir de 2018/2019 et qu’elle couvrira également les revenus issus des SCPI.

Le premier constat effectué est qu’une telle mesure améliorera évidemment sensiblement l’intérêt d’investir en SCPI en direct (impact nul pour un TMI<14%, en amélioration progressive à partir de ce seuil). J’imagine que cela aidera à soutenir la collecte.

Le deuxième constat est que l’investissement en NP sera par conséquent moins avantageux par rapport à un investissement en direct qu’aujourd’hui : la différence d’enrichissement par rapport à un investissement en direct sera limitée à la différence entre la performance annualisée du démembrement (généralement entre 2% et 3.5% selon les clefs de démembrements des SCPI) et la performance nette d’impôts de la SCPI en pleine propriété (par exemple 3.15% pour une SCPI au rendement de 4.5%). J’imagine que les clefs de démembrement des SCPI seront par conséquent revues pour corriger cette baisse d’attractivité.

Le troisième constat est que l’investissement en AV va grandement perdre de son intérêt car l’avantage apporté en termes de délais de jouissance et de liquidité deviendra cher payé (le coût additionnel correspondant au frais d’entrée et de gestion des SCPI, soit 0.5% par an dans le meilleurs des cas).

Enfin, si comme je l’imagine la mise en œuvre de la flat tax s’accompagne de la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunt, les investissements sous la forme d’un mix de SCPI de rendement et de SCPI de capitalisation perdront de leur intérêt (de même que le crédit in fine). Plus généralement, l’investissement à crédit en SCPI perdra de son intérêt par rapport à un investissement cash en une fois ou au fil de l’eau.

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous d’ores et déjà ajusté, voire différé, vos investissements en SCPI pour vous adapter à ce bouleversement à venir (et si oui comment) ?

A mon avis, les SCPI étant transparentes à l’IR, les changements fiscaux introduits par la récente loi de finances 2018 n’ont quasiment AUCUN IMPACT sur la fiscalité des revenus qu’un particulier reçoit d’une SCPI. Les seuls impacts sont le changement de taux des prélèvements sociaux (17.2% vs 15.5%) et le fait que les revenus financiers (normalement marginaux) pourront être soumis au PFU. Les frais et intérêts d’emprunt restent bien entendu déductibles des revenus fonciers.

Ainsi, pour une SCPI qui distribue par exemple 100€/part, et déclare (ça figurera sur l’IFU que la SCPI envoie à chacun de ses associés) 102€ de revenus fonciers et 0.5€ de revenus financiers par part, l’associé personne physique détenant 10 parts devra (comme avant) déclarer 1020€ de revenus fonciers (et payer IR+PS) et 5€ de revenus financiers (et payer 30% de PFU, ou IR+PS sur option pour l’ensemble de ses revenus financiers).

Il n’y aura quasiment RIEN DE CHANGé pour un nu-propriétaire.

L’investissement en SCPI via AV perdra un peu de son intérêt, car il sera imposé plus qu’avant à la sortie : PFU (30%) ou IR+17.2%, au lieu de 23% ou IR+15.5% jusqu’à présent. Mais pour certains ça restera avantageux, s’ils ont un TMI IR de 30% ou plus, s’ils envisagent de capitaliser très longtemps sur le contrat d’AV, s’ils compte faire des arbitrages de leurs UC SCPI, et/ou s’ils comptent utiliser le contrat d’AV pour transmettre une partie de leur patrimoine lors de leur décès, et si les avantages qu’ils en retirent font plus que compenser les frais (globalement en général plus élevés qu’en détenant les parts en direct) du contrat d’AV. 

Les investissements à crédit en SCPI conserveront leur intérêt, y compris ceux sous la forme d’un mix de SCPI de rendement et de SCPI de capitalisation (, et d’ailleurs comme tous les investissement à crédit dans des biens immobiliers). Idem pour le crédit in fine … encore que pour ce dernier il reste des incertitudes.


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#15 31/10/2017 17h11 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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En réponse à Thor,
À priori un comptable d’une connaissance a confirmé que le PFU concernera bien les dividendes des SCI à l’IS étant donné que ce sont des revenus dit mobiliers.

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#16 02/11/2017 02h53 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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"comment élaborer des théories par ailleurs cohérentes et très complexes, sur la base d’un postulat totalement infondé. "
Je n’entends pas être discourtois, mais simplement précis : dire qu’un postulat peut être infondé, c’est ne pas savoir ce qu’est un postulat.

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#17 03/11/2017 14h18 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Une SCI à l’IS verserait donc des dividendes sujets a la Flat Tax (et non pas aux revenus fonciers) du fait de la nature juridique des revenus.
Par contre, la valeur des parts de la SCI (IS our IR) representant la part du patrimoine immobilier dans la valeur totale des parts de SCI serait imposable a l’IFI. Cela dit, les comptes courants de chaque associé ne pourraient etre déduit de la valeur des parts pour le calcul de l’IFI de chaque associé (des règles s’appliquent aux membres de la même famille)
Si j’ai egalement bien compris, une part de SCI detenue en usufruit est a comptabiliser pour sa valeur en PP dans l’IFI.
Mais une part de SCI representant 50 de cash et 30 d’usufruit immobilier est a comptabiliser pour 30 a l’IFI, le cash est exclu de l’IFI et l’IFI s’applique à la valeur de la part de la SCI (l’usufruit valant 30 par part dans le bilan de la SCI), pas à celle du sous-jacent.

Pour ceux qui n’en ont pas encore, prenez un expert comptable pour vos SCI…

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#18 06/11/2017 22h20 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Deb67 a écrit :

Je n’entends pas être discourtois, mais simplement précis : dire qu’un postulat peut être infondé, c’est ne pas savoir ce qu’est un postulat.

Vous avez raison. Mea culpa, je l’ai bien cherché… wink.

Cependant, sur le fond: rien (hélas) n’indique pour l’instant que les dividendes des SIIC seront éligibles au PFU à 30% (pour les particuliers, tout au moins). Au contraire, le gouvernement a explicitement indiqué que les SIIC seraient inclues dans l’assiette de l’IFI… il serait donc étonnant que leurs dividendes soient traités autrement que comme des revenus fonciers.

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#19 06/11/2017 23h44 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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@Polaris : le sujet ici n’est pas la fiscalité des SIIC. Pourquoi alors venir y répéter ce que vous avez écrit ailleurs (et qui est très discutable) ? Il existe des différences entre SCI IR (les SCPI sont dans cette catégorie), SCI IS, SA sans et avec statut SIIC, et  d’autres encore…


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