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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/06/2017 11h28 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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N’ayant pas trouvé d’analyse des impacts du prélèvement forfaitaire universel ("flat tax" de 30%) de Macron sur les SCPI, je vous propose ci-dessous quelques éléments de réflexion pour initier le débat. Certes il ne s’agit à ce stade que d’une mesure du programme électoral, mais vu l’évolution des rapports de force suite aux dernières élections, je pars de l’hypothèse que cette mesure sera appliquée à partir de 2018/2019 et qu’elle couvrira également les revenus issus des SCPI.

Le premier constat effectué est qu’une telle mesure améliorera évidemment sensiblement l’intérêt d’investir en SCPI en direct (impact nul pour un TMI<14%, en amélioration progressive à partir de ce seuil). J’imagine que cela aidera à soutenir la collecte.

Le deuxième constat est que l’investissement en NP sera par conséquent moins avantageux par rapport à un investissement en direct qu’aujourd’hui : la différence d’enrichissement par rapport à un investissement en direct sera limitée à la différence entre la performance annualisée du démembrement (généralement entre 2% et 3.5% selon les clefs de démembrements des SCPI) et la performance nette d’impôts de la SCPI en pleine propriété (par exemple 3.15% pour une SCPI au rendement de 4.5%). J’imagine que les clefs de démembrement des SCPI seront par conséquent revues pour corriger cette baisse d’attractivité.

Le troisième constat est que l’investissement en AV va grandement perdre de son intérêt car l’avantage apporté en termes de délais de jouissance et de liquidité deviendra cher payé (le coût additionnel correspondant au frais d’entrée et de gestion des SCPI, soit 0.5% par an dans le meilleurs des cas).

Enfin, si comme je l’imagine la mise en œuvre de la flat tax s’accompagne de la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunt, les investissements sous la forme d’un mix de SCPI de rendement et de SCPI de capitalisation perdront de leur intérêt (de même que le crédit in fine). Plus généralement, l’investissement à crédit en SCPI perdra de son intérêt par rapport à un investissement cash en une fois ou au fil de l’eau.

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous d’ores et déjà ajusté, voire différé, vos investissements en SCPI pour vous adapter à ce bouleversement à venir (et si oui comment) ?

Mots-clés : fiscalité, flat tax, imposition, scpi

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#2 18/06/2017 11h44 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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C’est toute la fiscalité des placements qui risque d’être modifiée, dans un sens a priori globalement favorable, mais avec beaucoup de détails qu’on ignore encore.
Par exemple, les abattements sur les revenus d’actions (40 %) ou les plus-values en fonction de la durée seront-ils maintenus ?

Mais ce n’est qu’une promesse de campagne.
Quand on commence à s’inquiéter de la réduction du déficit public, ce n’est pas le moment de baisser les impôts.

Bref, il est urgent d’attendre …
Pour l’instant on ne change rien, on ajustera quand ce sera clair.


Dif tor heh smusma

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#3 18/06/2017 12h38 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Il est surtout urgent de rappeller une fois encore que cette promesse de tax flat concerne les revenus mobiliers, pas les revenus fonciers

Donc vos RF seront toujours taxes à votre TMI + PS (qui d’après les promesses devraient augmenter …)

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#4 18/06/2017 14h59 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Bonjour,

Qu’en est-il des SCI à l’IS? (dont les revenus sont considérés comme des dividendes, il me semble)

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#5 18/06/2017 16h15 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Les dividendes des SCI IS (comme de toutes les sociétés payant l’IS) sont actuellement imposés à PS (15.5% sur 100% de leur montant, prélevé à la source) et TMI IR sur 60% de leur montant (21% du dividende brut prélevé à la source, sauf dispense avec RFR inférieur au seuil de 50 ou 75k€, et régularisation sur l’IR).

Pour le futur, attendons la loi de finance pour avoir des certitudes, et ne nous faisons pas trop de noeuds dans le cerveau d’ici là.
Si on en croit le programme d’EM, les PS passeraient à 17.2%, et l’imposition à l’IR plus les PS des revenus mobiliers relèveraient d’une "flat tax" de 30% (d’une assiette de 60% ou 100% du dividende ? nul ne le sait, mais 100% semble plus plausible), avec peut-être la possibilité d’opter pour imposition à PS + IR pour les faibles revenus. On peut imaginer que le prélèvement à la source (PS et IR) passerait à 30% du dividende brut (pour tous, ou sauf en dessous d’un seuil RFR à déterminer).

Ce taux de 30% ressemble beaucoup au (parfois récent) taux de 30% appliqué pour le même type de revenus dans quelques autres pays de l’U.E. Peut-être une ébauche d’alignement de la fiscalité ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#6 18/06/2017 19h47 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Difficile effectivement d’avoir des certitudes tant que la loi de finance n’est pas passée mais certains ne vont pas souhaiter mettre leurs investissements SCPI en pause jusqu’au vote de cette loi (et dans ce cas il est a priori important d’anticiper les changements majeurs qui pointent leur nez).

Par ailleurs, j’ai échangé avec plusieurs professionnels qui semblent avoir des convictions assez fortes sur les évolutions fiscales à venir en la matière. Un responsable de courtier en SCPI évoque également son analyse et les zones d’ombre restantes ici : pour lui également il ne semble pas y avoir de doute sur le fait que la flat tax concernera les SCPI.

Dernière modification par Nicofil (18/06/2017 21h55)

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#7 19/06/2017 01h46 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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C’est un vendeur de SCPI (notoirement inconnu d’ailleurs), il peut bien donner son avis, ça n’engage que lui et il ne peut pas dire autre chose car en attendant, il veut continuer de vendre des SCPI et toucher ses commissions.
C’est le flou artistique, il balaie tous les points négatifs en disant qu’on ne sait pas mais prend tous les points positifs comme probables. Encore une fois, il est urgent d’attendre pour en juger et il serait irrationnel de changer son fusil d’épaule au vu de ces pérégrinations sur ce qui nous attend.

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#8 19/06/2017 21h25 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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C’est réellement fascinant: E. Macron n’a JAMAIS évoqué, ni même sous-entendu, d’instaurer un prélèvement forfaitaire sur les revenus fonciers. Du reste, la situation économique française, et notamment notre déficit public qui risque fort de dépasser 3.2% du PIB en 2017, tout comme l’attitude à priori peu favorable de notre nouveau Président vis-à-vis de l’immobilier, ne laissent guère d’espoir sur ce terrain. Et pourtant, on trouve effectivement sur le net de longues analyses très savantes, mises au point par des gens probablement très importants, concernant un prélèvement forfaitaire de 30% sur les revenus des SCPI, et qui pourtant ne concernera exclusivement - s’il voit jamais le jour - que.. les revenus mobiliers ! Donc pas les revenus des SCPI.

Il y a là, à mon sens, sujet à une étude passionnante: comment élaborer des théories par ailleurs cohérentes et très complexes, sur la base d’un postulat totalement infondé. Un peu comme ces grands et talentueux mathématiciens du XIXième siècle (dont le grand Gauss lui-même !) qui ont dépensé du temps et une somme fantastique d’intelligence pour développer une géométrie plane non-euclidienne parfaitement cohérente (c’est à dire basée sur l’axiome que 2 droites non parallèles peuvent se couper en plus d’un point), mais… totalement inutile dans notre univers smile . Un jeu de l’esprit, en somme…

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#9 19/06/2017 21h45 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Un des cas particuliers de la géométrie non euclidienne est la géométrie sphérique qui a des applications lorsqu’il n’est pas possible de s’intéresser uniquement à quelques chose qui n’est pas assimilable à un plan.
Par exemple les méridiens sur terres suivent des règles de géométrie non euclidienne.
Les applications ne sont pas courantes mais elles existent et en mathématique il est peu aisé de savoir ce qui va être utile par la suite. Le nombres premiers sont aujourd’hui un élément clef de la crypto alors qu’a priori leur utilité est limitée.

En revanche concernant les SCPI je ne suis pas aussi bien renseigner je vais donc m’abstenir de donner un avis qui a de bonne chances d’être faux. C’est juste la comparaison qui m’as fait réagir.

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#10 19/06/2017 22h07 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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@Tssm, @Polaris: je viens de vérifier et vous avez totalement raison : non seulement le programme de EM n’évoque la flat tax qu’en matière d’épargne mais un article sur le site des échos ici indique que le candidat a clairement précisé que cela ne s’appliquerait pas en matière immobilière :

Plus-values immobilières : seront-elles toujours soumises à un prélèvement forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 15,5 % ? Sinon comment seront-elles taxées ? Envisagez-vous des modifications concernant les abattements applicables pour le calcul de l’impôt et/ou des prélèvements sociaux ?

Il n’est pas prévu de modifier la fiscalité sur les plus-values immobilières de manière générale.

J’en tire donc les leçons qui s’imposent concernant les 2 "professionnels" qui m’ont confirmé que cette flat tax s’appliquerait aux SCPI…

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#11 12/09/2017 21h37 → Impacts de la flat tax sur les SCPI ? (fiscalité, flat tax, imposition, scpi)

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Suite à la confirmation de la fiscalité mobiliere et immobiliere, a savoir augmentation de 1.7point de la csg et instauration de la flat tax ou PFU (prelevement forfaire unique) sur les dividendes et non sur les revenus fonciers; celà devrait donner de l’attrait aux SCI à l’IS non?

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