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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/06/2017 18h55 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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Bonjour,

tout est dans le titre.

En cas d’urgence , pour ne pas passer à coté d’une affaire en cas de retard d’offre de prêt par exemple , vous semble  t’il envisageable d’acheter un bien avec ses fonds propres puis de solliciter les banques pour obtention d’un prêt ?
L’un d’entre vous l’a t’il fait , y a t’il des subtilités à connaitre ?

Mots-clés : cash, credit, fonds propres, pret

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#2 15/06/2017 19h43 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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#3 15/06/2017 20h36 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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Désolé je suis passé à coté.

Donc problème dans le cas d’un investissement locatif …
Y a t’il une solution dans ce cas précis ?

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#4 15/06/2017 20h42 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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Pour la déductibilité des intérêts ?

Pas de problème en BIC

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#5 15/06/2017 21h51 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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Tssm , pourriez vous développer svp ?

Dans mon cas précis il s’agit d’un immeuble de rapport qui mixera location nue et meublée.
Un gros 1/3 des appartements sont déjà loués en nue , donc foncier et non bic.
Les appartements restants actuellement innocupés seront effectivement loués meublés.

Sur le post mentionné plus haut Bernard2k avait écrit :

"- en revanche, ça serait problématique si vous achetiez directement un bien locatif. Vous achetez cash, vous mettez en location ou vous en manifestez l’intention (annonces), PUIS vous faites un prêt immo. Or, l’un des critères fondateurs de la déduction des charges, c’est "dépenses engagées en vue de la conservation du revenu". C’est à dire que le revenu locatif doit être au moins constant, ou augmenté. Or, en contractant un prêt, vous ajoutez des charges, donc vous diminuez votre revenu locatif, et cela, uniquement pour retrouver de la trésorerie. Les intérêts de ce prêt seraient alors inéligibles comme charges déductibles."

J’aurai besoin d’éclaircissements…

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#6 16/06/2017 02h07 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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Eh bien il me semble que la réponse est dans le texte que vous avez reproduit. B2K explique que cela pourrait être requalifié en cas de contrôle et que vous ne pourriez déduire ces intérêts au vu du calendrier d’apparition des charges. Il existe donc un risque, le mieux serait que vous demandiez son avis à votre centre des impôts, par exemple s’ils tolèrent un délai pour que le crédit se grève à l’opération et si l’intention de faire un crédit doit être formalisée à un moment ou l’autre.

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#7 16/06/2017 07h15 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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Mon explication était claire et je ne vois pas ce que je pourrais y ajouter.

A part ça, l’urgence d’une vente, je n’y crois pas. Il se passe généralement un délai important entre le compromis et la vente, compte tenu notamment des nombreux diagnostics, vérifications, etc. Cela laisse largement le temps de trouver un prêt si on s’y prend assez tôt. Au besoin, on peut retarder un peu la signature de la vente en prétextant des soucis d’agenda (avoir son propre notaire, ce qui est recommandé de toute façon, peut aider sur ce point).

La prétendue urgence de la vente, je crois que ça s’appelle surtout la négligence de l’acheteur qui n’a pas fait les démarches suffisamment tôt ou suffisamment vigoureusement pour obtenir des offres de prêt à temps.

Ce qui peut arriver plus tôt que la vente, c’est la fin de la période où l’on peut faire jouer la clause suspensive d’obtention d’un prêt. Mais si l’acheteur a de toutes façons les moyens de payer cash, dépasser ce délai ne lui pose pas vraiment de problème ; l’essentiel (pour l’éligibilité des frais de l’emprunt en déduction des revenus fonciers) étant d’obtenir le prêt avant la signature de la vente.

Dernière modification par Bernard2K (16/06/2017 07h19)

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#8 16/06/2017 10h04 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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La réponse de Bernard2k était claire effectivement mais Tssm semblait y apporter une nuance concernant les BIC.
Je vais me rapprocher de mon centre des impôts.

"La prétendue urgence de la vente, je crois que ça s’appelle surtout la négligence de l’acheteur qui n’a pas fait les démarches suffisamment tôt ou suffisamment vigoureusement pour obtenir des offres de prêt à temps."

Vous avez raison totalement ,mais je ne pense pas que ce soit mon cas.
J’avais en ce qui me concerne un pré-accord de ma banque avant même de faire une offre aux vendeurs.
Le dossier à été monté en agence avant la signature du compromis et le compromis était sur le bureau de ma toute nouvelle et très competente conseillère 2h après la signature.
C’était il y a 15 jours aujourd’hui même car mon interlocutrice est partie entre temps en vacance et que personne n’a pris sa relève .Encore ivre de soleil elle semble avoir le plus grand mal à transmettre le dossier à sa hiérarchie si j’en crois le mail qu’elle à eu la gentillesse de m’envoyer hier .
J’envisage 2 à 3 semaine de traitement avant d’avoir une "pré-offre" , sur les 75jours impartis à l’obtention de l’offre il restera donc finalement peu de temps.
Pour info la Société générale sur mon dernier investissement à mis plus de 3 mois dans les même conditions pour m’envoyer l’offre par la poste …

Ici j’aurai préféré compter sur l’engagement et la réactivité de ma banque plutôt que sur la patience des vendeurs. Je sais bien que les vendeurs veulent vendre , mais même si cela doit être rarissime je n’ai pas envie ne serait ce que d’imaginer que ceux-ci arguent du délai de 75 jours dépassé pour se dédire et accepter une autre offre s’il y avait surenchère par exemple.
Je m’inquiète peut être pour rien mais je préfère ne rien laisser au hasard en tous pas ce qui devrait être facilement maitrisable dans le cadre d’un travail en commun avec un "partenaire" comme une banque .

Pour ce qui est du manque de vigueur , peut être… Mais à part les menacer explicitement d’aller voir ailleurs je crois avoir été pugnace . Relances fermes , demande de changement de conseillère , échange avec le directeur d’agence… Celui-ci doit m’appeler aujourd’hui …

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#9 16/06/2017 10h40 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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"nuance" ? aucune nuance, un membre vous répond pour la catégorie RF, un autre pour la catégorie BIC. Le traitement de la déductibilité est different, c’est tout

Mais permettez moi de vous donner mon avis, pas de contact avec votre centre des impôts, et déduisez quand même les intérêts (et accessoires) en RF, surtout si l’operation d’acquisition et le refinancement sont effectués sur le même exercice fiscal. Personne n’ira regarder ce point là sauf si votre situation est interessante sous d’autres aspects

Dernière modification par Tssm (16/06/2017 10h41)

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#10 16/06/2017 11h17 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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Je me suis mal exprimé , mon cas mixant RF et BIC , Bernard2K et vous parlant respectivement de chacun c’est là ou je voyais une nuance , mais le terme est mal choisi.
Merci pour votre réponse . Je vais suivre votre conseil si toutefois je devais me retrouver dans le cas de figure évoqué dans le titre , ce que j’espère bien éviter.

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#11 17/06/2017 08h32 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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Sur la différence BIC (au réel)/revenus fonciers (au réel) :
- le BIC, c’est une comptabilité d’entreprise. Toute dépense est une charge et contribue donc à diminuer le résultat. Peu importe la date de souscription de votre prêt.
- en revenus fonciers, rentre en compte cette notion de dépense engagée en vue de conserver le revenu. Or, le prêt a posteriori ne conserve pas le revenu (il le diminue) ; il sert à retrouver de la tréso.

De toute façon, il vous faudra diviser le coût de votre emprunt (intérêt + assurance) entre vos appartements loués meublés et loués nus, pour en affecter une partie au BIC, et l’autre partie aux revenus fonciers.

Le risque d’un prêt souscrit après l’achat porte donc spécifiquement sur la partie du coût de ce prêt affectée aux revenus fonciers. Elle pourrait ne pas être admise en déduction du revenu foncier.

Après, comme le dit Tssm : en pratique, ne posez aucune question au centre des impôts, déduisez quand même cette somme, et il y a 99,99999 % de probabilités que personne n’y regarde jamais, et même si un inspecteur des impôts y regardait lors d’un contrôle fiscal, il est assez peu probable qu’il ait en tête le principe qu’à cause de la chronologie, le coût de ce prêt n’est pas une dépense engagée en vue de conserver le revenu.
Et enfin, ce ne sont pas de gros montants, donc même un éventuel redressement sur cette dépense déduite à tort ne vous coûterait pas bien cher. D’autant que vous plaideriez votre bonne foi, disant "je n’avais vraiment aucune idée qu’on ne pouvait pas prendre un prêt après l’achat ! Mon banquier m’a dit que ça ne posait aucun problème, je l’ai cru !" (il faudra juste avoir avoir oublié toute cette discussion pour retrouver une fraîcheur naïve wink  ).

Concernant la "négligence" de l’acheteur, dans votre cas (que vous nous exposez enfin dans votre message #8) : ne trouvez-vous pas que demander une offre à sa seule banque habituelle est une forme de négligence ?
- une banque peut refuser un prêt ;
- on sait aussi que les interlocuteurs peuvent être incompétents, distraits, en vacances etc. Vous dites vous-même qu’il a fallu 3 mois la fois précédente.
- une banque peut profiter d’un client "captif" pour lui faire une offre pas très avantageuse (sur le taux, sur les frais de dossier et d’IRA, etc.).

Consulter une autre banque, ou consulter un courtier, c’est quand même une précaution extrêmement utile, non ? Cela permet de poursuivre de nombreux buts à la fois : déjà, avoir une solution de secours pour le cas où sa propre banque refuse, est en retard, perd le dossier, etc. D’autre part, cela permet de faire jouer la concurrence, sur le mode "votre concurrent me propose tel taux/ des frais de dossier bas/l’absence d’IRA : soit vous vous alignez, soit je vais chez eux !"

Donc, voilà : même si vous avez fait les diligences nécessaires envers votre banque, n’était-ce pas une négligence de ne pas demander au moins une offre concurrente ?

Dernière modification par Bernard2K (17/06/2017 08h38)

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#12 23/06/2017 09h34 → Achat d'un bien immobilier cash puis demande d'un crédit immobilier ? (cash, credit, fonds propres, pret)

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Merci pour vos réponses et vos conseils.

"Donc, voilà : même si vous avez fait les diligences nécessaires envers votre banque, n’était-ce pas une négligence de ne pas demander au moins une offre concurrente ?"

Je vous rassure  Bernard2k ,je suis bien évidement en contact avec un courtier. Simplement  ayant un "bon dossier" et ayant eu une très bonne offre sur mon précédent crédit via ma banque historique , celui-ci (très honnête) me conseille d’attendre la réponse de cette dernière dans un premier temps. Pour autant nous échangeons et il est dans les starting-blocks.
L’intérêt que j’aurai à rester chez ma banque est aussi la capacité globale d’emprunt supérieure qui m’y est accordée par rapport aux établissements concurrents (ceux consultés en tous cas).Toutefois je ne conçois pas de ne pas assurer mes arrières au maximum. J’ai donc bien évidement ce plan B , l’achat cash précédent un recours au crédit étant un plan C , dont je voulais vérifier la possibilité de mise en place en cas d’urgence.

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