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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 15/06/2017 10h33 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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Bonjour à tous,

Locataires d’un appartement à Paris que je ne souhaite pas quitter, nous avons, ma compagne et moi le projet de faire fructifier notre argent.

Après plusieurs mois de recherches dans la banlieue sud, les prix sont bien souvent très élevé mais les biens partent quand même à ces prix là…

Toujours est-il que nous avons enfin trouvé le logement qui nous plaît

VOTRE PROFIL

- 29 ans, cadre, 30k bruts hors package, autant pour ma compagne

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables (basique, je sais me renseigner et faire des additions, soustractions…)
- Fiscales (je sais me renseigner et appeler un expert comptable)
- Artisanales (ma compagne est architecte mais nous sous-traiterons)
- Sociales (je suis dans la recrutement donc prospecter les syndics, prestataires ne me fait pas peur
- Temps disponible (suffisamment pour gérer mon bien)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2
- Année de construction (Ancien)
- Étage (5 sur 5, pas d’ascenceur, lumineux, 34m2, cuisine séparée, toilette également)
- Vide (anciennement occupé par 9 personnes !!)
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif
- persiennes
- Eau commune mais électricité individuelle
- Études de la copropriété: 21 copropriétaires, AG se font dans une autre ville donc seulement 4 ou 5 de déplacent (entre 3000 et 5000 tantièmes)

LOCALISATION DU BIEN

- 92, ville du RER B
- Proche de la gare RER
- Assez dynamique mais assez bruyant également, heureusement l’étage élevé et le retrait par rapport à l’avenue compensent.
- Comme beaucoup de villes de 1ère  couronne, l’immobilier devrait augmenter dans des proportions correctes.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 114k
- 650 HC + 180€ de charges (80 générales alors qu’il n’y a ni gardien ni espace vert ni ascenceur…) + 60 de chauffage + 30 d’eau)
- Taux de vacance normal, 4%
- Géré en direct
- Travaux immédiats (10k de peintures, sdb et cuisine)
- Taxe foncière hors TEOM - 600€ environ.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) bonne question
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés - bonne question également

- Rentabilité brute - 6,8%
- Rendement opérationnel brut : 6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 10k
- Type de crédit : classique
- Taux du crédit avec assurance 1.95 + assurance à 0.17
- Durée du crédit - 25 ans
- Épargne de précaution : 10k (wahou…)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Je pense faire du LMNP donc louer en meublé

CASH FLOW

- Difficile de prendre en compte mes impots sachant que les travaux devraient créer un déficit foncier.

Le cashflow brut est de 1200€ par an (650*12 - TF - remboursement crédit (500€/mois)

Même s’il ya des éléments que je n’ai pas pris en compte, l’opération semble correcte non?

Question subsidiaire: Pour plus de simplicité comptable et fiscale, est-il intéressant que je me pacse avec ma compagne?

Merci de votre aide

Dernière modification par Nush (15/06/2017 12h20)

Mots-clés : immobilier, investissement, location

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#2 15/06/2017 10h53 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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Bonjour,

Le rendement brut que vous indiquez ne veut pas dire grand chose. Faites un calcul précis (avec l’appli rendement locatif par exemple) incluant toutes les charges et la fiscalité (d’ailleurs à combien s’élèvent les charges ?).
De même pour le cashflow brut.

A priori je dirais que le rendement est insuffisant pour avoir un cashflow positif.
Avec prix d’achat + notaire + 10k de travaux je trouve 5.8 brut…
Il faut pousser plus loin votre étude.

Assurance PNO 200€/an à la louche.

En LMNP, pas de déficit foncier. Votre imposition ne baissera pas.
Vous paierez des impôts en plus lorsque les recettes annuelles de la location meublée seront supérieures aux charges et amortissements (après quelques années en général). Les files du forum sur le sujet vous aideront à saisir les particularités de ce statut.
L’aide d’un comptable est recommandée dans ce cas.

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#3 15/06/2017 10h59 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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En effet, je viens de voir que j’avais oublié cet élément, les charges elevées  sont d’ailleurs un élément qui vient grignotter ma renta et me fait un peu douter de la pertinence de cet investissement.

80 de charges générales  (syndic - nettoyage)
60 de chauffage collectif
30 d’eau

Le tout par mois.

Ce montant assez élevé est pour le coup dû à un fort provisionnel qui entraîne un remboursement de 400-500€ par an de la part de la copro.

Pour la fiscalité, je vais encore me renseigner dans ce cas pour voir s’il est plus intéressant de louer en meublé ou pas mais effectivement le comptable/fiscaliste est nécessaire.

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#4 15/06/2017 11h18 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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Nush a écrit :

En effet, je viens de voir que j’avais oublié cet élément, les charges elevées  sont d’ailleurs un élément qui vient grignotter ma renta et me fait un peu douter de la pertinence de cet investissement.

80 de charges générales  (syndic - nettoyage)
60 de chauffage collectif
30 d’eau

Une partie de ces charges, sont imputés sur le locataire.
Il faut trouver le montant des charges restants à charge du propriétaire.
C’est souvent indiqué dans les AG.

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#5 15/06/2017 11h28 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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Une grosse partie en effet, sauf erreur de ma part, à minima l’eau, le chauffage et le nettoyage.

Ce qui est dommage c’est que ces charges seraient autant de loyer supplémentaire si elles n’étaient pas si élevées…

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#6 15/06/2017 12h02 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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Le rendement brut est faux :
650x 12 (124 +10) = 5,8 %.

Après, il faut effectivement bien prendre en compte les charges et l’imposition pour en déduire le rendement net.

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#7 15/06/2017 12h19 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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My bad je n’ai pas été assez clair dans ma presentation, le prix du bien est de 106k FAI donc environ 114 avec notaire et 124 avec travaux.

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#8 16/06/2017 06h54 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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OK merci d’avoir corrigé.

Au niveau des charges, si vous envisagez le LMNP au réel, n’oubliez pas la CFE et l’expert-comptable.

Toujours au niveau des charges : autant l’assurance PNO n’est pas très chère, autant la GLI est en général à 3 % et va souvent avec une gestion par agence (autour de 7 %). Réfléchissez bien à comment vous voulez gérer.

Il est certes difficile de trouver de meilleures rentabilités en région parisienne, mais pour du 4 % de rendement net environ, ne vaut-il pas mieux aller sur des foncières cotées ou des SCPI (qui peuvent s’acheter à crédit contrairement aux foncières) ?

Dernière modification par Bernard2K (16/06/2017 06h56)

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#9 31/07/2017 10h43 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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Rebonjour,

Grace à vos réponses et questionnement j’ai pu faire évoluer ma réflexion et me lancer, nous avons signé un compromis de vente pour le logement suivant :

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2.5 (T2 mais avec une 2nde chambre sous comble)
- Année de construction (Ancien)
- Étage (2 sur 2, lumineux, 36m2 carrez, 50 habitables)
- Vide (anciennement occupé par un locataire indésirable ayant été mis dehors par la maréchaussée)
- Si appartement : syndic bénévole
- Chauffage collectif
- persiennes
- Eau commune mais électricité individuelle
- Études de la copropriété: 3 copropriétaires, gestion très correcte.

LOCALISATION DU BIEN

- Bagneux
- A 10 minutes à pied des futurs métro 4 et 15 mais également 10 minutes du centre-ville.
- L’arrivée des deux métros devrait mécaniquement entraîner une hausse non négligeables des prix de l’immobilier même si le but de cet investissement n’est pas la plus-value.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 166k
- 850 HC + 100€ de charges (eau, edf et chauffage collectif)
- Taux de vacance faible, l’emplacement est correct et s’agissant d’un F3, on en parle ici de familles qui resteront plus longtemps.
- Géré en direct
- Travaux immédiats : 10k de peintures, sdb et cuisine (prix en compte dans le prix de 166k global)
- Taxe foncière hors TEOM - 600€ environ.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 100€/an (ce sont les estimations dont je dispose sur Internet mais je compte bien affiner
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés - Non (c’est un choix)

- Rentabilité brute - 6,13%
- Rendement net - 5,08%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 10k
- Type de crédit : classique
- Taux du crédit avec assurance 1.75 + assurance à 0.09
- Durée du crédit - 25 ans
- Épargne de précaution : 10k (wahou…)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Fiscalement je serais bien entendu plus attiré par du LMNP mais s’agissant d’un F3 je ne suis pas persuadé que les couples avec enfant soient attirés par ce type de bien.

CASH FLOW

Rendement locatif me donne 80€ de CF positif chaque mois en comptant les frais liés au comptable également.

En bref sauf oubli majeur de ma part le rendement est au mieux correct pour le secteur, ajouté à cela l’augmentation de la valeur du bien avec les années, je suis plutôt satisfait de cet achat.

Je dois encore me rapprocher du comptable pour étudier les solutions alternatives au LMNP car le bien ne s’y prête pas forcément.

Des avis/remarques/questions?

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#10 31/07/2017 11h05 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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Remarques :
- on aurait apprécié que vous disiez en quelques mots ce qu’est devenu le premier projet (dans ce fil).
- on aurait apprécié que vous ouvriez un nouveau fil, puisque ce cas est un nouveau cas (le fait que ça soit posté à la suite nous oblige à lire très attentivement pour savoir si c’est une mise à jour du cas précédent ou un cas entièrement nouveau ; or ce n’est pas très sympa de nous demander de jouer au jeu des 7 erreurs).
- vous négligez des charges : charges de copro restant à charge du propriétaire ; travaux d’entretien courant ; CFE et expert-comptable si LMNP au réel.
- le loyer semble optimiste.
- l’emprunt sur 25 ans est optimiste. La plupart des banques ne prêtent pas sur plus de 20 ans en locatif. De plus, la différence des taux fait qu’il est généralement coûteux d’emprunter sur 25 ans (sur les 5 ans supplémentaires, 2 à 3 ans sont entièrement constitués d’intérêts+assurance supplémentaires).
- la rentabilité nette nette (impôts déduits) n’est pas du tout la même si loué meublé (LMNP au réel) ou si loué nu (revenus fonciers). L’investissement n’est pas le même non plus (il faut compter quelques milliers d’euros en meubles et déco si loué meublé). Il vous faut donc d’abord décider si ce type de bien peut se louer meublé avant de déterminer une rentabilité nette, qui vous informera réellement sur la pertinence de cet investissement.
- au total, je ne crois pas à la rentabilité nette de 5 % ni au cashflow positif. Rien que le coût annuel de l’emprunt représente en général de l’ordre de 1,2 à 1,5 % de l’investissement/an (en année médiane ; nettement plus au début), donc votre renta brute de 6,1 % devrait passer en-dessous de 5 % rien qu’avec le coût de l’emprunt, et donc descendre très nettement en dessous de 5 % en intégrant les charges réalistes.

Pour ma part, 6 % de rentabilité brute, dans l’ancien, avec travaux, sous les combles (surchauffe en été ?), je trouve que ce n’est pas assez.

Dernière modification par Bernard2K (31/07/2017 11h14)

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#11 31/07/2017 11h33 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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Si on s’en tient au dernier montant indiqué pour le 36 m2  , vous êtes en CF négatif sur 25 ans … frais de comptabilité intégrés et sans vacance locative .

De plus , mais ne connaissant pas votre secteur , je ne pense pas que ce logement soit adapté en lmnp à un couple avec 1 enfant ou alors , il ne comptera pas y rester longtemps . Je ne vois pas l’intérêt pour une famille de loger en meublé sur une longue période .


"Meublé féminin"

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#12 31/07/2017 11h34 → Nush [92] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, investissement, location)

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Bonjour Bernard,

Votre remarque est amusante, je me suis posé la même question en arrivant à la conclusion que je ne voulais pas "passer pour un touriste" en créant plusieurs posts à chaque recherche mais vous avez raison: ce sera plus clair.

Quant à vos autres remarques qui sont comme bien souvent très pertinentes, j’y répondrai dans ce nouveau post en les rappelant.

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