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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 14/06/2017 18h27

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Bonjour !

      Expatrié en Suisse depuis depuis 2003, mon épouse et moi disposons de liquidités assez importantes (cf ma présentation ;) )qui sont très mal rémunérées actuellement (c’est le moins que l’on puisse dire).
      Réfractaire aux risques élevés et avec un horizon long termes, nous sommes intéressés par l’achat au comptant de SCPI pour un montant de 60000 Euros dans un premier temps. J’ai contacté ma banque historique en France (caisse d’épargne), qui me propose uniquement bien sûr les SCPI qu’elle commercialise. Nous souhaitons bien sûr diversifiés et sommes intéressés par 4 SCPI: Corum Convictions, actipierre, Efimmo et Immorente.         
       Il s’agirait de notre premier investissement après notre résidence principale en Suisse. Nous ne savons pas vraiment les démarches exacts à effectuer:
      - Non résident fiscal, pouvons nous souscrire aux SCPI?
      - Notre sélection est-elle bonne?
      - Dois-je passer par des prestataires pour l’achat de celles-ci ou est il plus intéressant de contacter chaque société de gestion? (Exemple le site "meilleurescpi.com" )
      - Avez vous une idée de l’imposition?

Etant novice dans les placements financiers, je vous remercie d’avance pour vos appréciations.

   A bientôt.                                   Libroum  ;)

Mots-clés : expatriés, fiscalité, imposition, scpi

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[+1]    #2 14/06/2017 22h04

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Le plus simple est en effet de passer par une plate-forme Internet. Vous avez aussi primaliance, patrimea et la toute dernière qui permet de tout faire en ligne (mais dont la sélection est limitée) moniwan. Quel que soit l’intermédiaire, vous paierez le même prix, même si vous allez directement à la société de gestion.
Plusieurs CGPI sur le forum pourront aussi vous aider: Carpediem, stephane, Crown pour n’en citer que 3 réputés.

Pour la sélection, je ne pourrai vous aider, il existe des files sur le forum pour celles que vous nommez.

Pour l’imposition, pour un expatrié c’est le forfait minimum soit 20% des revenus si pas de convention fiscale. A voir ce que dit la convention fiscale avec la Suisse. 

Si vous avez le cash et pas de besoin de revenus à moyen terme, le mieux est d’acheter de la nu-propriété. Vous aurez une décote à l’achat qui agit comme un effet de levier et vous ne payez pas d’impôts pendant la durée du démembrement puisque vous n’avez pas l’usufruit.

Bons investissements!


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 15/06/2017 18h55

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Efimmo et Immorente sont gérées par la même société de gestion Sofidy donc attention à ce point par rapport à votre volonté de diversification.

Comme l’a parfaitement indiqué Jef, attention au retraitement fiscal en Suisse des 20% prélevés en France (joie de la Suisse cela dépend de votre canton de résidence).

Comme votre horizon est long terme, la nue-propriété est aussi à envisager car pas de revenus dans l’immédiat et si la nue-propriété est exclue de l’impôt sur la fortune suisse, gain fiscal en suisse non négligeable.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#4 16/06/2017 02h41

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Sur votre sélection, attention à la terminologie. C’est Efimmo 1 (ça ne change rien), Corum, quant à Actipierre (et c’est pour cela que je fais la remarque) est-ce Actipierre Europe ou 1, 2 ou 3? Elles n’ont rien à voir même si de la même SG. En supposant que vous envisagiez l’achat de Actipierre Europe (c’est celle à capital variable), vous auriez alors 4 SCPI à capital variable, de taille relativement élevée voire très élevée et qui collectent beaucoup. N’hésitez pas à diversifier aussi sur ces critères.

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#5 16/06/2017 15h53

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Imposition en France 35.5% voir 37% car vous payeriez aussi la CSG sur les revenus, si vous achetez de la pleine propriete. Ces impots ne sont pas deductibles en Suisse, les revenus français n’y sont pas imposes mais comptent pour l’etablissement de votre taux moyen sur vos revenus suisse
Donc la nue-prorpriete plutot que la pleine propriete.
L’mpot sur la fortune depend de votre canton de residence. Il est proche de 0% a Zurich/Zug mais non negligeable à Geuneeeve.
Par contre, il y a un effet indirect qui peut jouer sur la deduction de vos interets de residence principale suisse, c’est que ces interets ne le sont que dans la proportion de votre fortune en Suisse. Les SCPI comptent a priori comme fortune etrangere, donc le plus d’argent que vous avez ailleurs, le moins vous pouvez deduire ces interets de vos revenus suisses.

Trouvez-vous un banquier qui vous finance la nue propriete, car ces interets francais seront eux deductibles en Suisse (mais pas en France).

De la nue propriete de SCPI n’est pas un mauvais choix dans le sens ou il correspond à beaucoup de gens.

Et dois-je insister la-dessus trouvez-vous un bon conseiller fiscal.

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#6 19/06/2017 11h35

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Bonjour !

Un peu débordé ces temps… Merci pour vos réponses.
Grâce à vos précisions, je vais donc m’orienter vers la Nue-Propriété, cela sera bien plus intéressant pour notre statut de non-résident, et il est vrai, nous n’avons pas besoin de rente pour l’instant…

Je vais aussi contacter les services des impôts suisse pour la convention France-Suisse. Dans le future j’imagine, en nue-propriété, à 10ans par exemple, mon imposition serait uniquement en suisse "sur la fortune", à savoir les 60K euros. Ensuite, arrivée à échéance, les 20% seraient prélevés à la source, ainsi que la CSG…. J’étais convaincu que nous n’étions pas soumis à la CSG. Pourriez vous confirmer mes suppositions? Expatriés depuis 14ans,mon banquier caisse d’épargne m’avait informé que mous n’étions pas assujetti ?! Quid des SCPIs comme Corum, Pierval santé ou Novapierre Allemagne très diversifiés à l’étrangers, fiscalité encore différente?!

@Surin: Oui, désolé pour mon imprécision…. Il s’agirait oui de Efimmo 1, Actipierre 1, corum & immorente.

Ma répartition serait: Efimmo1 30%, Actipierre1 30%, puis 20% sur les 2 dernières. J’imaginais augmenter l’investissement et passer à 80, voir 90K euros car pour 4 SCPI, 60K Euros seraient peut être 1 peu juste? Que pensez-vous de ma répartition?

Enfin j’ai quelques certitudes concernant Efimmo1 et actipierre1. En revanche, je trouve assez sur évaluée Immorente, et hésite avec Rivoli Avenir patrimoine dont le patrimoine est de bonne qualité. De même, une petite hésitation concernant Corum du fait de sa communication , et pensais à Novapierre Allemagne toujours pour la diversification, voir Pierval Santé pour les mêmes raisons dont les échos semblent être intéressant…

Je vous remercie encore pour vos appréciations :)

Libroum

Dernière modification par Libroum (19/06/2017 13h14)

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#7 19/06/2017 11h53

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Bonjour Libroum,

quand vous dites :

Libroum a écrit :

je trouve assez sur évaluée Immorente

Pourriez-vous préciser sur quels critères se base cette conclusion?

Vous pourriez effectivement prendre une petite part d’immobilier de santé pour diversifier encore un peu plus.

Bien à vous,
cat

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#8 19/06/2017 13h36

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Si vous détenez des parts de SCPI ayant des revenus dans N pays, les SCPI étant fiscalement transparente, la fiscalité sera exactement la même que si vous possédiez des biens immobiliers générant des revenus fonciers dans ces différents pays (au prorata de votre participation).

Il ne vous reste plus qu’à analyser la fiscalité pour vous, selon votre canton en Suisse, et les conventions fiscales existantes, pour chacun de ces revenus. J’espère que les montants en jeu valent la peine d’y passer le temps nécessaire ;-)

Vos voisins, amis, et collègues suisses n’ont-ils pas d’autres investissements rentables possible que des SCPI françaises ?  (n’oubliez pas que vous aurez à assumer le risque de change CHF/EUR, et qu’il est illusoire de penser pouvoir anticiper grand chose sur l’évolution du change…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#9 20/06/2017 09h35

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Les impôts suisses sont en général assez pragmatiques et n’iront pas chercher la petite bête pour 500 euros de loyers, du moment qu’ils sont déclarés. Pas de réel besoin à ce niveau-là d’aller comprendre  les conséquences de la convention franco-belge pour un résident suisse.
Oui, vous payerez la CSG, c’est l’état actuel des choses (Arrêt de Ruyter etc.)
Non, pas d’impôts à la source pour les loyers, pour autant que je sache?

Le plus important pour le succès financier de votre projet, c’est vous faire financer (même en NP, du fait que vous êtes résident suisse) et de faire un peu de levier plutôt que d’investir en argent comptant.

Vous prenez le risque de change CHF/EUR mais d’un autre coté ca diversifie votre patrimoine. Pas tous ses oeufs dans le meme panier…

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#10 04/09/2020 19h18

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Bonjour,

Ma nouvelle banque, le Credit Agricole, me finance à crédit sur 10 ans 250 k€ d’achat de SCPI. Taux 0,96% + assurance.

Pour boucler mon dossier il me reste une condition à remplir : nantir à leur profit un placement financier de 30 000 €. Les autres conditions sont déjà remplies.

La banque me propose de placer des 30 000 € en parts sociales de leur établissement, rapportant 1,20% brut (0,96% net pour moi), ce que je refuse. Il est logique qu’ils préfèrent que les fonds soient chez eux, mais bon pas à un taux si famélique…

Etant expatrié, cette banque refuse de m’ouvrir une assurance vie que je pourrait nantir à leur profit.

Je vois deux possibilités :

A/Ouvrir une assurance vie on-line, auprès d’un établissement qui accepte les expatriés et le nantissement. Mais le Crédit Agricole me prévient qu’il faudra leur accord pour chaque arbitrage que je voudrai effectuer sur le contrat, ce qui complique la gestion au quotidien ! Je précise que je n’ai pas de contrat d’assurance vie à ce jour.

B/ Ouvrir un Compte titre chez eux (96€ de droit de garde par an), et y acheter pour 30 000 € de produits financiers qui seront nantis et sans mouvement pendant 10 ans. Je pense à des SICAV et/ou des ETF, des Certificats sur les metaux, bref produits que je n’ai pas dans mon patrimoine et qui pourraient bien performer sur 10 ans sans gestion

Questions aux membres du forum :

1/ Voyez vous une autre possibilité de bon placement accessible à un expatrié, nantissable, et sans gestion pendant 10 ans ?

2/ Que me conseillez vous comme Contrat d’assurance-vie et comme allocation des actifs à l’intérieur de ce contrat pour avoir une bonne performance à long terme ?

3/ Que me conseillez vous comme SICAV et ETF  (ou d’autres produits ?) à loger dans mon CTO, sans arbitrage possible sur 10 ans

Je suis bien conscient qu’à mi-échéancier je pourrait rediscuter avec ma nouvelle banque pour assouplir le deal ou faire sauter le nantissement.

Je précise que je suis déjà investi en immobilier locatif, SCPI, OPPCI, PEL, et bourse

Par avance, merci pour vos conseils

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#11 07/09/2020 14h37

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Bonjour,

Félicitation pour cette offre du crédit Agricole.
Ils ont accepté de financer l’ensemble des scpi que vous aviez choisis ?

Concernant votre problématique de financement :

1/ pas d’autres solutions de nantissement

2/ La compagnie d’assurance Suravenir autorise les ouvertures de contrats sous certaines conditions et avec un formalisme important (justificatif de l’administration fiscale marocaine).
Vous aurez la possibilité de souscrire à leurs fonds euros, UC, ETF et SCI, certificat or et/ou métaux précieux en fonction de votre profil de risque.

3/ la même chose hors fonds euros et SCI inaccessible sur CTO

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#12 07/09/2020 15h13

Membre
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Bonjour,

Oui, ils ont accepté les SCPI que j’ai sélectionnées !

Pas de souci à ce niveau là.

Cdt

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#13 07/09/2020 15h56

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Pour ma part, dans votre situation, j’accepterais de souscrire pour 30k de parts sociales.
Après tout, ils vous prêtent 250k à 0.96%, et vous demandent juste d’investir 30k à…. 0.96%.
Ça n’a rien de rédhibitoire,  et c’est bien plus simple que les alternatives envisagées (qui ne font pas gagner grand chose de plus, en €uros, car il ne faut pas raisonner en %).

Je le ferais aussi dans l’optique d’optimiser la relation, si jamais je devais envisager un autre investissement similaire dans 3-4 ans….
J’ai peut-être tort, mais je souhaite que mes partenaires bancaires aiment bien travailler avec moi.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 07/09/2020 17h59

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Vous avez tout à fait raison, je céderai in fine.

Mais bon ils auraient pu me prêter 220 k, sans ces formalités à sommes nulles !

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