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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/06/2017 12h31 → Vossoughik : étude de cas immobilier (location meublée) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Bonjour à tous,
Je viens de débuter dans l’immobilier, et je souhaite connaître votre avis sur ce que j’ai réalisé jusqu’à aujourd’hui, car je souhaite offrir un bel avenir à ma famille grâce à l’immobilier mais pour cela il faut que j’agisse de manière intelligente. Alors d’avance merci pour tous vos conseils avisés.

Donc :

Il y a 5 ans j’ai acquis un appartement de 47 m², 3 pièces, deux chambres, terrasse, parking et cuisine aménagée pour 182500 hors frais de notaire. ce dernier est devenue ma résidence principale. dans le 77 près de Disney land Paris.

J’ai acquis cette année un appartement car j’ai agrandi ma famille pour 270000 hors frais de notaire.

Je vais mettre du coup le premier en location

Donc en terme de montage :

Loyer : +970
Emprunt : -900
Taxes : -90
Charges de copro -150
Frais de gestion agence : -80

Cash flow hors impot ~ -250 €

Or, l’agence me dit qu’impossible on ne louera pas à ce prix, on serais plutôt à 900 maxi. J’essai donc en ce sens de faire baisser l’emprunt immobilier, donc j’arriverai dans un montage comme suit :

Loyer : +900
Emprunt : -750
Taxes : -90
Charges de copro -150
Frais de gestion agence : -72

CF hors impot : -162 €

Alors depuis que j’ai eu toute la lecture au sujet du cashflow, je suis bien au fait que ce n’est pas un bon montage. Mais je souhaite dans la mesure du possible garder cet appartement. L’immobilier grimpe dans ma ville sachant qu’il y a un nouveau parc vient de s’ouvrir à Disney, et que dans quelques temps des casinos vont s’installer dans la ville à côté (Val d’Europe)

Je souhaite connaître votre avis et surtout savoir si vous pensez à des solutions qui ne me sont pas venues à l’esprit ?

Merci beaucoup pour votre aide.

Edit : Pour donner un peu plus d’éléments :

- Mon taux d’imposition : 30%, en QP familiale nous sommes 2.5
- Mon emprunt actuel sur l’immeuble est entrain d’être renégocié, pour le moment la proposition que j’ai c’est 1.55% sur 20 ans, qui fait 907 € de mensualité assurance comprise.

Dernière modification par vossoughik (13/06/2017 12h46)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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#2 13/06/2017 12h43 → Vossoughik : étude de cas immobilier (location meublée) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Pour vous donner une réponse pertinente il va être nécessaire de donner plus d’éléments notamment sur votre taux d’imposition actuellement, sur le taux du pret de cet investissement…

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#3 13/06/2017 12h47 → Vossoughik : étude de cas immobilier (location meublée) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Matinvest pour votre réponse, j’ai réédité mon message pour donner plus d’éléments.

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#4 13/06/2017 12h54 → Vossoughik : étude de cas immobilier (location meublée) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Bonjour,

la solution assez évidente pour augmenter les recettes, vu la proximité avec Disney, serait peut-être de le mettre en location saisonnière, sur les plateformes internet ! Par contre ça nécessite du temps de gestion et un relais sur place (vu que vous avez l’air éloigné). L’agence immobilière n’est pas le bon gérant pour du saisonnier, en plus d’être cher sur ce type de location (peuvent prendre jusqu’à 30 % des recettes). Cf. les nombreux fils parlant de location saisonnière et de gestion à distance.

Sur le prêt immobilier, à moins que votre convention de prêt ne prévoit une baisse possible des mensualités, ce n’est pas possible. Il vous faudrait racheter le prêt, et les banques sont très réticentes à racheter par un prêt plus long (quasi "interdit" par leur doctrine interne). De plus, cela pourrait rendre vos frais d’emprunt inéligibles en déduction en charges (en revenus fonciers au réel, donc location nue). En LMNP au réel en revanche cela reste possible.

Dernière modification par Bernard2K (13/06/2017 12h59)

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#5 13/06/2017 13h36 → Vossoughik : étude de cas immobilier (location meublée) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Je vais faire une étude sur ce sujet, à la base il y avait une start-up qui le faisait dans ma ville mais le taux de rentabilité était plus que mauvais, il faut dans ce cas que je revoie d’autres entreprises.

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#6 15/06/2017 11h38 → Vossoughik : étude de cas immobilier (location meublée) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location)

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Bonjour à tous
Donc finalement, j’ai réussi à rallonger la durée de mon emprunt de 3 ans pour avoir 140€ de moins sur le cashflow, et je vais me lancer en location saisonnière. Je vous ferais un retour d’expérience, je vous présente toute ma gratitude pour vos conseils !

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