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#1 11/06/2017 10h48 → Régime fiscal LMNP sans être propriétaire (pendant un ou deux mois) ? (garage, lmnp, locataire, outils)

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Bonjour,

J’ai fait une offre sur un appartement de 120m² en Seine-et-Marne que je souhaite louer ensuite en colocation (c’était d’ailleurs un appartement qui était déjà loué sous ce même régime).
L’offre a été acceptée oralement par le propriétaire et on devrait signer dans les prochains jours un compromis de vente chez le notaire.

Le propriétaire souhaite que la vente ne soit définitive qu’à partir du 1er décembre 2017 (ce qui est probablement lié à l’abattement des PV sur la revente de ce bien). Il souhaite aussi pouvoir louer ce bien entre juillet et décembre.

Nous avons convenus que je louerai ce bien pour un montant de 1000€ / mois et qu’en échange il m’autoriserai à effectuer les travaux et à le sous-louer une fois l’offre de prêt acceptée par la banque. Je prévois des loyers de 2250 € / mois pour ce bien (5x450€). Il y aura un ou deux mois (une fois les travaux terminés), ou je louerai les différentes chambres de cet appartement sans être propriétaire.

Savez-vous si il me sera possible de déclarer ces revenus dans le cadre du LMNP réel (il s’agira d’une solution temporaire sur un ou deux mois sur l’année 2017) ?
Peut-on déduire les intérêts d’un second prêt souscrit pour la réalisation de travaux futurs sous ce même régime fiscal ? 

Peut-on passer aussi sous la forme de charges :
- l’achat d’outils pour la réalisation de travaux dans cet appartement (pistolet à peinture, perceuse, perforateur, …) qui seront d’ailleurs achetés 3-4 mois avant d’être propriétaire ?
- la location d’un garage (entre 50 et 70 € /mois) pour le stockage de ces outils ainsi que certains meubles (buffet, lits, matelas, …) liés à cet appartement ?

Cordialement.

Mots-clés : garage, lmnp, locataire, outils

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#2 11/06/2017 12h11 → Régime fiscal LMNP sans être propriétaire (pendant un ou deux mois) ? (garage, lmnp, locataire, outils)

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Vous écriviez en 2014

walkingdead a écrit :

je ne souhaite pas être dépendant d’une ville ou d’une région en particulier et je n’aime pas être lié à quelque chose de matériel. L’immobilier (physique) n’est donc définitivement pas pour moi.

Que c’est il passé depuis ?
Etes vous certain de vouloir vous engager pour de nombreuses années, de plus, dans des colocations qui nécessitent un vrai engagement ?

Pour répondre à votre problématique, il me semble préférable de choisir une solution stable et inscrite dans la durée. Louer, faire des travaux, encaisser des loyers d’un bien dont vous n’êtes pas (encore) propriétaire me semble potentiellement prendre le risque d’additionner les ennuis (fiscal, juridique… en cas de souci avec un locataire ou de vente non effectuée). Pour 1 ou 2 mois de loyer, le jeu en vaut-il le risque ?

Aucun souci pour l’achat des meubles à l’avance avec une facture si l’adresse du bien y figure. Idem pour les outils, quoique 4 mois à l’avance il faut pouvoir éventuellement le justifier (disponibilité, organisation argumentée, promo..?)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#3 11/06/2017 13h47 → Régime fiscal LMNP sans être propriétaire (pendant un ou deux mois) ? (garage, lmnp, locataire, outils)

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Bonjour DDtee,

DDtee a écrit :

Vous écriviez en 2014

walkingdead a écrit :

je ne souhaite pas être dépendant d’une ville ou d’une région en particulier et je n’aime pas être lié à quelque chose de matériel. L’immobilier (physique) n’est donc définitivement pas pour moi.

Bien vu! ;-) En effet de nombreux changements depuis 2014… J’aurais dû mettre à jour ma présentation. Je suis toujours dans le même département (Seine-et-Marne), une situation personnelle qui a beaucoup changé, un goût pour les travaux qui s’est développé en aidant quelques amis par ci par là et en faisant aussi quelques travaux à mon domicile personnel mais aussi une grosse envie de vouloir faire autre chose que de continuer à travailler dans l’IT et de commencer à percevoir en parallèle (pour l’instant) des revenus différents de ceux du travail (au sens fiscal).

Concernant la colocation, je commence à bien connaître, en ayant vécu plus de 10 ans via ce mode de vie dans différents biens toujours situés dans le même département (77). J’ai bien conscience du travail nécessaire que cela implique sur ce type de locations. J’ai pas mal étudié la fiscalité autour du LMNP (via ce site ainsi que via le livre de Me Le Boulc’h) ces derniers mois et en recherchant des biens disponibles dans mon département, je suis tombé par un hasard sur un bien dans lequel j’avais habité  (en colocation ;-)) et pour une raison personnelle liée au vendeur, celui-ci souhaite revendre son bien dans lequel il a laissé les différents locataires partir au fur et à mesure sans chercher de nouveaux locataires. Le bien est vraiment bien situé et idéalement agencé pour faire de la colocation. Il s’agit d’un bien off-market car aucune démarche n’a été entreprise par le vendeur  en attendant de s’accorder avec ses proches. Je suis donc le premier a avoir fait une offre dessus.

En effet, louer en étant locataire me paraissait un peu risqué et normalement pas très légal car il me semble qu’on ne peut pas sous-louer un bien plus chère que le montant de la location. Je pense donc attendre le mois de décembre (ou je serai propriétaire) pour le louer. Je pourrai commencer un peu plus tôt les travaux tout en étant locataire de cet appartement (je vais y vivre pendant 5 mois entre la signature du compromis et l’acte de vente final pour éviter de payer un double loyer).

Vous me rassurez concernant les meubles et outils achetés avant l’acte de vente final (pas trop avant non plus).
Je me pose tout de même la question de savoir si je pourrai passer en charges la location d’un (petit) garage dans lequel j’entreposerai quelques meubles, électroménager, outils, … liés à cet appartement (et probablement d’autres je l’espère dans un futur proche).

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#4 13/06/2017 09h11 → Régime fiscal LMNP sans être propriétaire (pendant un ou deux mois) ? (garage, lmnp, locataire, outils)

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Bonjour,

Effectivement DDtee a raison de vous alerter sur le risque de sous louer ou de faire des travaux avant d’être propriétaire du bien.
Un dégât des eaux, un problème électrique, n’arrivent pas qu’aux autres.

Concernant les charges potentiellement déductibles, la location d’une pièce d’entreposage peut être "border" si c’est durable. Quelle justification pourriez vous apporter à votre comptable/services fiscaux si la location dure plus d’1 an après la fin de vos travaux, et que vous n’avez pas entrepris l’achat d’un nouveau bien?

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#5 13/06/2017 10h33 → Régime fiscal LMNP sans être propriétaire (pendant un ou deux mois) ? (garage, lmnp, locataire, outils)

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Bonjour,

si vous y habitez, c’est votre résidence principale. Les travaux que vous entreprendrez sur le bien sont donc des travaux sur votre RP, qui ne sont absolument pas déductibles.

Des travaux en avance sur un bien dont vous n’êtes pas propriétaire, c’est déjà un peu limite à déduire sur le LMNP ; mais si vous habitez sur place et que cela a donc la nature de travaux sur votre RP, les déduire de la compta LMNP, c’est carrément une fraude fiscale (AMHA).

Pour la location d’un stockage, je pense que c’est difficile à argumenter. En LMNP, vous n’êtes pas censé avoir des locaux professionnels. Le lien de ce stockage avec votre activité LMNP est douteux (vous pourriez aussi bien y stocker des affaires personnelles).

Le problème, à la base, c’est que vous avez accepté le point de vue du propriétaire, en quittant le vôtre. Il veut cesser la location au 01/12, mais ça ce n’est pas votre problème. Il veut louer d’ici là, mais ça n’est pas votre problème. Il veut vendre vide (parce que ça se vend mieux) et en même temps s’assurer un revenu locatif jusqu’à la vente : ça s’appelle vouloir le beurre et l’argent du beurre.

Vous auriez dû négocier plus fermement, notamment le fait que la vente se fasse sans délai. Bon, maintenant que vous avez convenu de cela oralement, ça va être compliqué de revenir dessus.

Bon, cela dit, si vous voulez absolument louer et potentiellement sous-louer, je pense que la solution est de louer à titre de résidence secondaire. Dans ce cas, cela échappe à l’encadrement de la sous-location par la loi de 1989, puisqu’une telle location n’est encadrée que par le code civil. Vous faites un bail qui vous autorise expressément à sous-louer les locaux sans limite de loyer. Inspirez-vous d’un exemple de bail de garage (qui ne sont également soumis qu’au code civil), et pas d’un bail type loi 1989 sinon ce bail va être "encombré" par plein de trucs venant de la loi de 1989 alors que vous n’êtes pas concerné. Naturellement, si c’est votre résidence secondaire, il faut garder une adresse RP ailleurs.
Quant à la déductibilité des dépenses engagées avant que vous soyez propriétaire, je fais la même analyse que pour la RP : s’agissant de dépenses que vous engagez sur ce qui est officiellement votre résidence secondaire, c’est absolument non déductible de la future activité LMNP.

Cela dit, par similitude avec les résidences de tourisme et autres, ne faudrait-il pas que votre bail avec le proprio actuel soit plutôt un bail commercial précaire ?

En tout cas, cette "cote mal taillée" vous pose plus de problèmes qu’elle n’en résoud.

A mon avis, le meilleur deal que vous pourriez faire (attention, c’pas légal !) :
1) vous signez le compromis, sans clause suspensive. Vous le blindez (avec votre notaire à vous).
2) le proprio vous donne les clés et vous autorise à faire les travaux. Puisque vous aviez convenu du principe d’une location, vous renégociez ce point et vous convenez d’une indemnité, en liquide, bien moindre que les 1000 € par mois (par exemple 2000 € pour toute la période). Pas de bail, vous n’êtes officiellement pas locataire et ne déclarez pas votre RP à cette adresse. Expliquez au proprio que le statut de locataire ne vous intéresse pas et fait obstacle à ce que vous puissiez déduire les travaux de votre future activité LMNP. A partir de là, soit il trouve un locataire par ses propres moyens (avec un bail de résidence secondaire qui ne va pas au-delà du 01/12 puisque vous ne voulez pas acheter un bien occupé ; attention, bail de résidence secondaire obligatoirement ; un bail de résidence principale de courte durée serait illégal et pourrait alors vous poser problème à vous), soit il accepte votre deal.
Vous, vous refusez purement et simplement d’être locataire. Vous êtes acheteur, pas locataire, point final.
3) vous faites les travaux, à vos risques et périls. Certains foreumeurs le font (notamment cricri77700, lisez ses messages). Le risque est évident : si le proprio arrive à rompre la vente, il récupère un bien amélioré à vos frais. Essayez de souscrire une assurance "travaux" (si incendie pendant les travaux, vous voyez le problème…)
4) vous pouvez finir les travaux et rechercher des locataires dès avant la date de la vente définitive. Vous pouvez faire commencer les baux de location dès le lendemain de la vente.

Ou alors, si vraiment vous louez parce qu’il est contraint de louer jusqu’au 01/12 pour tel dispositif fiscal, c’est pour lui rendre service (puisque vous ne pourrez pas commencer vos travaux qui ne seraient pas déductibles). Donc il baisse son prix de vente d’autant (exemple : 6000 € de loyers sur 6 mois -> baisse du prix de vente de 6000 €). Et c’est vraiment pour lui rendre service puisque votre seul objectif à vous c’est d’être propriétaire au plus vite et de pouvoir faire vos travaux.
Ca c’est votre point de vue à vous, encore une fois votre erreur a été d’accepter de vous mouler dans le point de vue du propriétaire.

A vous de voir au mieux…

Dernière modification par Bernard2K (13/06/2017 16h37)

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#6 14/06/2017 13h56 → Régime fiscal LMNP sans être propriétaire (pendant un ou deux mois) ? (garage, lmnp, locataire, outils)

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Merci FastHand, Bernard2K pour ces commentaires.

En effet j’ai un peu accepté sans trop réfléchir à ce niveau là et heureusement pour moi rien de signé pour l’instant. Je n’avais pas en tête ces éléments (travaux réalisés pendant que je serai dans ce logement en tant que RP ce qui change tout au niveau fiscal et l’aspect sous-location pendant quelques mois serait vraiment limite limite).

En me donnant la date approximative de l’achat de son bien, j’ai pu trouver la transaction immobilière sur le site Immo Notaires Argus (  Immo Notaires Argus - service payant : 10€). J’étais intéressé de connaître le prix d’achat pour connaître la plus-value brute pour estimer grossièrement l’impact fiscal si il vendait son bien avant 6 ans d’ancienneté (le bien aura 6 ans au mois de décembre 2017). Celui-ci est relativement faible: environ 500 euros… Il me reste plus qu’à revoir tout ça avec le propriétaire de ce bien pour réussir à le convaincre de me le vendre dès maintenant.

Encore merci pour vos commentaires. Je vous tiendrai au courant de l’avancée de ce projet ;-)

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