Clause de modularité sur les prêts immobiliers ?

@ gunday : Pourriez-vous préciser un peu le point concernant la fiscalité ? Est-ce que le montant des intérêts d’emprunt déductibles (par exemple en LMNP) sont figés une bonne fois pour toute en début de prêt, indifféremment des modulations (à la hausse comme à la baisse) ? Et en cas de rachat de prêt total par un autre établissement bancaire ?

NB : Il faut en effet bien regarder dans le détail les clauses de chaque banque notamment sur l’amplitude maximum  des modulations. Pour certaines elle est exprimée en % de la mensualité de départ (par exemple -20%/+30%), pour d’autres en nombre d’années. Certaines banques comme le CDN proposent aussi de moduler au bout de 6 mois, et non de 12 mois.

On suppose que vous êtes en revenus fonciers au réel.

La logique de l’administration des Impôts et aussi des juges est la suivante :
- l’article 13 du CGI, de portée très générale, prévoit la déduction des "dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu".
- si le rachat d’un prêt, avec allongement de la durée, conduit à payer plus de frais au total (intérêts + assurance + IRA + frais de dossier) que votre prêt précédent, cela n’augmente pas le revenu, au contraire cela fait baisser le revenu net (sur la durée totale de l’emprunt). Ce n’est donc pas une opération pour la conservation du revenu mais une opération de convenance pour retrouver davantage de trésorerie (en abaissant les mensualités). Dans ce cas, l’ensemble des frais du nouvel emprunt ne sont plus déductibles.

Par extension, si votre modulation de prêt conduit à augmenter la somme totale des intérêts payés (cumulée sur la durée du prêt), par rapport à l’échéancier de l’emprunt initial, cela pourrait remettre en cause la totalité de la déduction des intérêts et de l’assurance, sur toute la période. En pratique, en cas de contrôle et de redressement, ça serait la déduction des intérêts et assurance des 3 dernières années qui seraient remises en cause ; cela réhausserait d’autant votre revenu imposable, avec un redressement sur ces 3 dernières années.

Néanmoins, il me paraît extrêmement improbable qu’un contrôleur aille faire cela. Le cas du rachat de prêt est documenté dans le bofip ; mais le cas du prêt modulable ne l’étant pas, il faudrait que ce contrôleur soit particulièrement imaginatif et zélé. Le risque me paraît donc proche de zéro.

Par contre, en général, les banques ne donnent rien gratuitement. Il est probable que le taux d’intérêt soit un peu plus élevé pour un prêt modulable que pour un prêt classique. Si vous voulez rembourser sur 20 ans, ne vaudrait-il pas mieux négocier directement un prêt classique sur 20 ans ?

Dernière modification par Bernard2K (08/06/2017 07h43)

A voir fonction de votre contrat de prêt.  Je l’ai fait auprès du crédit agricole car possibilité incluse dans les conditions (allongement possible de 3 ans à partir de la date anniversaire de la première année). Pas de frais de dossier et taux inchangé conformément au contrat de prêt.

Le banquier n’a pas à vous refuser ce qui est prévu dans votre contrat.

Si vous avez souscrit l’assurance auprès de la banque, vous n’avez rien à faire car automatiquement prolongé par la banque. Dans le cas d’une délégation, je beaucoup sais pas.

Bonjour,

Pour l’un de mes prêt, ça n’a posé aucun problème .
Pour un autre prêt dans une autre banque, cela se fait sous ces conditions :
- Justifier le motif de la demande.
- Etude complète du dossier.
- Accord hiérarchique

Ajouter à cela, des frais notariés, car allongement de la durée.

Le deuxième cas m’a bien contrarié, j’étais même surpris . Pour le coup, j’ai décidé d’aller voir ailleurs .

FatFlex

Bonjour à tous,

Je me retrouve dans un cas analogue au vôtre car j’ai une proposition de financement sur 20 ans alors que je ne souhaite pas avoir moins de 23 ans, sinon mon CF est trop faible.

Je souhaitais donc partir sur cette offre sur 20 ans et au bout d’un ou deux ans, utiliser la clause de modularité pour étendre à 23 ans.

J’ai demandé les CG du prêt à ma banque et je n’ai pas trouvé de clause de modularité.

Quelqu’un aurait-il déjà négocié pour ajouter une tel clause ? Si oui comment ?

A vrai dire le bien est intéressant et le CF même sur 20 ans est tout juste positif.

Cependant avec une marge d’une ou deux années en plus se serait l’idéal, d’ou ma question.

Merci pour votre retour d’expérience.

Voilà la situation :

Sur 20 ans, avec des prévisions "réalistes" j’aurais un Cf après impôt tout juste positif.
Par contre si je fais des prévisions pessimistes (comme je préfère le faire) il sera largement supérieur avant impôt mais un petit peu négatif après.
Avec 20 ans, la banque me demande 7000€ d’apport.

J’aimerais donc financer sur 23 ans.
Sauf que le banque me propose 22 ans gros maximum et avec 10000€ d’apport.
En plus le taux est de 0,35 supérieur.
Qui plus est, je ne souhaite pas mettre autant d’apport.

Il serait donc beaucoup plus intéressant pour moi de partir sur un crédit de 20 ans en utilisant une clause de modularité quelques années après.
Effectivement, même avec 20 ans, les premières années, grâce aux intérêts plus élevés je paierais bien moins d’impôt.

D’ou mes questions sur la possibilité de négocier cette clause puisqu’elle n’est pas présente dans le contrat actuellement.

Kili a écrit :

Je n’ai jamais eu à négocier cette clause mais un angle d’attaque serait de demander comment cela se passe si vous voulez augmenter les mensualités si vos revenus augmentent ? puis dévier pour voir si la clause se fait dans les 2 sens… cela afin de ne pas alarmer le banquier.

C’est un bon angle d’attaque effectivement.

Je vais prendre rendez-vous et voir comment réagis le banquier.

De ce que j’ai pu lire, il semble que la clause soit présente dans un grand nombre de banque, j’espère donc que cela ne posera pas de problème avec la mienne…

Kili a écrit :

Je partage le point de vue de Bernard2K sur les intérêts dans le cadre de revenus fonciers, mais cela ne s’applique pas pour du meublé.

Quelle est votre source ? j’aimerais activer la modulation mais je n’arrive pas à comprendre si la déduction serait remise en cause pour mes meublés…

niceday a écrit :

Je n’étais pas au courant, avez-vous une source?

Je viens de faire une rapide recherche et je n’ai pas trouvé d’éléments concrets.

C’est pourtant ce que ma expliqué le directeur de mon agence et je le retrouve dans les offres qu’il m’a faite .

1ier palier :    829,67€ sur 180 mois
2ième palier : 820,27€ sur 60 mois

La différence vient du montant de l’assurance emprunteur.

Je vais étudier les CG de l’assurance pour voir si je trouve quelque chose.

Cela ne répond pas vraiment à ma question.

Evidemment, je déduis les intérêts de mon prêt de l’activité BIC.
Je voulais savoir si :
1- j’active la modulation de mon prêt (augmentation du cout du prêt mais baisse de la mensualité)
2- ou si je fais racheter mon prêt par la concurrence (baisse du cout et de la mensualité)

dans quel cas ai-je des chances de voir mes déductions remises en cause ?

En foncier, la réponse de Bernard2K me parait claire (encore que je ne comprenne pas bien ce qu’il se passerait dans le cas numéro2) …
Mais vous semblez dire que la réponse est différente en BIC.