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#1 06/06/2017 20h50

Membre
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Bonjour à tous,

Je suis actuellement en litige avec ma société de gestion à propos de mon revenu à déclarer aux impôts pour 2016.

Ma société de gestion me soutient que je doit déclarer ma quote-part dans le revenu brut de la société en 2016 alors que je n’étais pas en jouissance de mes parts.

J’ai acquis mes parts en octobre 2016 avec une entrée en jouissance au 1er janvier 2017. selon moi je n’ai rien à déclarer. Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance,

Mots-clés : délais de jouissance, fiscalité, imposition, scpi

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#2 06/06/2017 21h26

Membre
Réputation :   12  

Fiscalator a écrit :

J’ai acquis mes parts en octobre 2016 avec une entrée en jouissance au 1er janvier 2017. selon moi je n’ai rien à déclarer. Qu’en pensez-vous ?

Je suis bien d’accord avec vous sur le principe mais je ne suis pas un spécialiste.
Peut-être qu’une nuance nous échappe.
Je suis intéressé néanmoins, si qqn a une réponse franche…
Personnellement j’ai acheté quelques parts chez Moniwan avec le Monigo qui est une sorte d’ "avance" destinée à gommer le délai de jouissance mais ils m’assurent que cette somme est une rétrocession commerciale = pas soumise à IR + CSG.

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#3 06/06/2017 21h33

Membre
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Bonjour,

Si votre date d’entrée en jouissance des parts est le 1er janvier 2017, effectivement vous n’avez rien à régler au fisc puisque vous n’avez aucunement bénéficié de revenus liés à cet investissement en 2016. Les 1ers revenus ont du tomber fin avril 2017 normalement et donc seront imposables en 2018.

Je suis très curieux de connaître le nom de la société de gestion qui vous a affirmé cela ?

Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#4 06/06/2017 22h24

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C’est peut-être lié à la transparence fiscale. La SCPI détermine, pour chaque part, le revenu foncier net imposable. Le revenu imposable n’est pas le revenu distribué.
Pendant la période d’entrée en jouissance, vous êtes propriétaire des parts donc… A confirmer par d’autres intervenants.

Autre exemple: vous achetez en décembre des parts en nu-propriété, avec jouissance en mars, vous bénéficiez de l’exonération d’ISF au 1er janvier.

Dernière modification par sm94 (06/06/2017 22h25)

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#5 07/06/2017 01h39

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J’ai tendance à être d’accord avec 

AesculusHippocastanum a écrit :

Si votre date d’entrée en jouissance des parts est le 1er janvier 2017, effectivement vous n’avez rien à régler au fisc puisque vous n’avez aucunement bénéficié de revenus liés à cet investissement en 2016. Les 1ers revenus ont du tomber fin avril 2017 normalement et donc seront imposables en 2018.

Je suis très curieux de connaître le nom de la société de gestion qui vous a affirmé cela ?

Le nom de la SCPI m’intéresserait également.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 07/06/2017 11h04

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sm94 a écrit :

C’est peut-être lié à la transparence fiscale. La SCPI détermine, pour chaque part, le revenu foncier net imposable. Le revenu imposable n’est pas le revenu distribué.
Pendant la période d’entrée en jouissance, vous êtes propriétaire des parts donc… A confirmer par d’autres intervenants.

Autre exemple: vous achetez en décembre des parts en nu-propriété, avec jouissance en mars, vous bénéficiez de l’exonération d’ISF au 1er janvier.

Merci pour vos réponses. J’ai rappelé ma société de gestion ce matin (je ne donnerai pas de nom. Le but n’est pas de mettre une société en difficulté mais de comprendre le raisonnement développé) et leur position se rapproche de celle-ci.

Ils m’ont expliqué que le revenu imposable était différent du revenu distribuable.

A titre d’exemple les bénéfices non distribués et les bénéfices mis en réserve sont imposables même si je ne les ai pas perçu.

Ils tiennent le même raisonnement pour le délai de jouissance. Comme j’étais associé au 31 décembre 2016 ils m’expliquent que je dois participer au paiement de l’impôt pour le résultat fiscal 2016 en fonction de mon % dans la société. Corrélativement les distributions correspondant aux distribution des bénéfices 2016 ne sont pas taxés.

J’avoue que je suis paumé là. Je ne suis plus sûr à 100% de ne rien avoir à payer. Quelqu’un n’aurait pas un texte fiscal qui explique le sujet ?

Dernière modification par Fiscalator (07/06/2017 11h24)

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#7 07/06/2017 11h17

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Cela me rappelle Sofidy et son calcul alambiqué au prorata pour la plus-value exceptionnelle.
Ils veulent bien faire c’est tout, vous auriez pu les citer, ça ne doit pas engager des montants bien importants.
C’est plutôt sur le principe que cela surprend.

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#8 07/06/2017 16h31

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Il me semble que vos parts n’ont une réelle existence qu’au jour d’entrée en jouissance. Donc vous ne devriez pas vraiment être imposée pour un pro-rata des revenus de la SCPI avant cette date.

C’est en tout cas ce que j’ai constaté (à l’analyse des IFU) pour toutes les (~20, de ~12 SdG différentes) SCPI dans lesquelles j’ai investi.

N’hésitez-pas à citer la SCPI concernée (car il faudra sans doute lire les statuts, voire les rapports,  de cette SCPI pour avancer dans l’analyse). Je ne vois pas en quoi ça pourrait "mettre une société en difficulté" (ça ne serait pas la première à faire une erreur, autant la rectifier si c’est le cas). Par contre ça pourrait permettre à des associés, à priori isolés et non professionnels, de faire respecter leur bon droit.


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#9 07/06/2017 19h34

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Effectivement, j’ai vérifié pour mes achats de parts "à cheval", soit un achat en fin d’année avec jouissance en début d’année suivante: chez Paref et Sofidy, je n’ai pas eu de somme à déclarer.

Est-ce une pratique des SG, ou la résultante d’un texte fiscal?

Par contre, lorsque GoodbyLenine écrit

Il me semble que vos parts n’ont une réelle existence qu’au jour d’entrée en jouissance.

, je ne comprends pas. Ce n’est pas évident à la lecture des titres de propriété, qui sont d’ailleurs reçus pendant le délai de jouissance.

La jouissance doit elle être comprise comme la jouissance de la propriété, ou la jouissance des revenus (fructus)?

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#10 07/06/2017 21h47

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Pour répondre à ma question, j’ai trouvé ceci sur SCPI : le délai de jouissance, un différé du versement du dividende

"Attention ! La date d’entrée en jouissance ne doit pas être confondue avec la propriété des parts. Le droit de propriété est acquis à la date d’encaissement des sommes d’argent investies qui coïncide avec l’inscription sur le registre des associés de la SCPI. La prise d’effet de la jouissance des parts intervient toujours après la souscription"

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#11 08/06/2017 01h16

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Pourtant certaines SCPI de chez Perial distribuent le dividende du trimestre à celui qui souscrit en cours de trimestre.
Vous achetez des parts courant février, dès fin avril vous toucherez le coupon de janvier février et mars. Bien sûr le vendeur lui a perdu ce dividende en mettant ses parts à la vente.
Tous les goûts sont dans la nature.

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#12 08/06/2017 01h44

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Pour les parts de SCPI échangées sur le marché secondaire (SCPI à K fixe), la jouissance est d’ordinaire le 1er du mois de la cession (… et beaucoup de SCPI chez Paref Gestion sont à K fixe).


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#13 09/06/2017 11h13

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J’aurais une question pour les juristes du forum… Est ce que la jouissance de la part est le même concept juridque que l’usufruit? En supposant que la societe de gestion soit de fait l’usufruitiere des parts durant le delai de carence.

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[+1]    #14 09/06/2017 11h59

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Non : jouissance et usufruit ne sont pas la même notion juridique.

Sur le fond, je pense qu’il est utile de consulter les documents de référence (statuts, note d’information) de la SCPI concernée pour bien comprendre ce qui se passe.
C’est ce que je viens de faire pour Immorente, et la note d’information (disponible ici précise bien (p19) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/323_capture00.png
avec notamment le passage suivant qui me semble limpide :

…/… l’associé est imposé non pas sur le dividende qu’il perçoit mais sur la part (calculée au prorata de ses droits et de la jouissance de ses parts) du revenu brut de la société …/…

Il reste à Fiscalator à aller analyser (tout seul, s’il ne souhaite pas nommer la SCPI concernée, mais alors à quoi bon venir en parler sur ce forum) les documents de référence de sa SCPI.

En fait, je pense que cette disposition est de droit commun (et que cette partie de la note d’information d’Immorente décrit juste la doctrine fiscale applicable à toutes les SCPI, voire à toutes les SCI transparentes), et devrait s’appliquer de la même manière pour toutes les SCPI, y compris celle de Fiscalator.


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#15 09/06/2017 19h41

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En tapant dans Google "l’associé est imposé non pas sur le dividende qu’il perçoit mais sur la part (calculée au prorata de ses droits et de la jouissance de ses parts) du revenu brut de la société" on trouve effectivement de nombreuses SCPI de différentes sociétés de gestion qui utilisent cette phrase apparemment type.
Merci GoodbyLenine pour cette explication.

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#16 09/06/2017 22h24

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@sm94
La règle est assez simple, pour les sociétés civiles à l’IR les associés sont toujours imposés sur les bénéfices en fonction de leurs parts que ceux-ci soient distribués ou non.

Cette pratique tiens dans le fait que même si les bénéfices sont mis en réserve ils entrent quand même dans le patrimoine de l’associés (sa valeur de part augmente).


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