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Forums des investisseurs heureux

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#1 06/06/2017 11h47 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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A l’heure où les promotteurs immobiliers ont retrouvé les faveurs de la bourse, à l’instar de LNC, Nexity, Réalités ou encore Stradim,
il est peut etre interessant de créer une file sur la société Courtois SA (code : COUR).
C’est une société toulousaine, fondée par la famille Courtois après la première guerre mondiale.
Les Courtois ont fondé la banque Courtois mais, l’activité bancaire ayant été vendue au groupe Crédit du Nord,
Courtois SA s’appuie désormais sur trois branches :

1/ la location d’immeubles
2/ La rénovation d’immeubles
3/ La promotion immobilière

En ce qui concerne la location des immeubles, il faut en effet savoir que la société possède pas mal d’immobilier :
des appartements en région parisienne (Asnières, Paris 18eme…), des immeubles de bureaux et des entrepots.
L’immeuble phare détenu par Courtois est sans conteste le 33 rue de Rémusat à Toulouse.
Cet immeuble de bureaux est loué à une banque. Il a une surface de 3300m2, dans un quartier très prisé de Toulouse puisque situé à deux pas du Capitole.
L’immeuble possède égalemment un immense parking attenant (on peut le voir sur google map).
Cette photo permet de voir la facade de l’immeuble :

www.cjoint.com/c/GFgi3mPoCCj

Et celle-ci, prise depuis le parking, permet de voir la facade arrière :

www.cjoint.com/c/GFgi56GQ1dj

C’est vraiment une très belle batisse.
Dans le rapport annuel 2016 de la société, page 64, on constate que cet immeuble n’apparait pas dans les comptes sociaux à sa juste valeur,
en l’occurrence il est estimé à 951 k€ (II-1-3 Immeubles de Placement en K€).
Or les loyers encaissés pour cet immeuble se montent à 617 k€ en 2016 (voir page 61 du rapport).
Il est évident que la valeur de ce seul immeuble est très supérieur à la capitalisation de Courtois.
Par exemple, si vous cherchez un peu sur internet, vous pouvez tomber sur des annonces de vente de bureaux dans le quartier et comparer.
J’ai par exemple vu ceci :
Vente Bureau Toulouse de 468m² à 1 650 000 € pour un immeuble similaire, mais sans parking !

J’estime donc que ce seul immeuble vaut plus de 10 millions, alors qu’il n’est inscrit dans les comptes qu’à moins de 1 million…

On voit déjà sur cet exemple que le dossier décote fortement car la société ne pèse que 8 millions en bourse (pour des fonds propres de 17,6 millions, soit 242 euros par action !, et une trésorerie abondante).

Nous pourrions donc nous interesser à Courtois uniquement pour son status de fonciere, mais son tournant actuel vers une activité de promotion (à Toulouse et en région parisienne, à Antony) peut amener à redécouvrir ce dossier oublié, peu traité, à la
liquidité moyenne (il faut dire que la famille Courtois possède 52% des parts).

J’ai acquis une bonne ligne et je suivrai le dossier dans cette file. J’estime que la valeur patrimoniale de l’action est à 350€ alors qu’elle se traine dans la zone des 110€. Un réveil de la belle endormie n’est pas à exclure suite au repositionnement sur le marché lucratif de la promotion.

Mots-clés : bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur

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#2 06/06/2017 12h10 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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L’approche est intéressante. L’étude terrain apporte un réel plus sur ces petits dossiers régionaux.

Attention néanmoins :

Livermore a écrit :

(…)
L’immeuble phare détenu par Courtois est sans conteste le 33 rue de Rémusat à Toulouse.
Cet immeuble de bureaux est loué à une banque. Il a une surface de 3300m2, dans un quartier très prisé de Toulouse puisque situé à deux pas du Capitole.

(…)

C’est vraiment une très belle batisse.
Dans le rapport annuel 2016 de la société, page 64, on constate que cet immeuble n’apparait pas dans les comptes sociaux à sa juste valeur, en l’occurrence il est estimé à 951 k€

(…)

J’estime donc que ce seul immeuble vaut plus de 10 millions, alors qu’il n’est inscrit dans les comptes qu’à moins de 1 million…

Peut être devriez-vous travailler avec les comptes consolidés. Il et noté p.6 du rapport annuel 2016 que :
"Au 31 décembre 2016, la juste valeur des immeubles de placement s’élève à 11 549 K€."

Alors, certes, il doit bien y avoir une décote dans les comptes puisque cet immeuble ne représente seulement que 47% des surfaces détenues de l’activité "Gestion d’immeubles", mais pas si importante que vous le pensiez.

Cf. p. 11 du rapport annuel 2016 : "Local de bureaux à Toulouse – surface bail : 3 300 m² (soit
47.05 % du périmètre)
"

---
Sources : Rapport annuel 2016

Vous oubliez un autre point très positif : la société est éligible au PEA.

Mais il y a tout de même de nombreux points négatifs :

- quel pourrait être le catalyseur qui débloquerait cette valeur ? Les Courtois se paient en salaires (et parfois avec un dividende quand la promotion marche bien), mais sinon, ils n’ont aucun intérêt à mettre leur société sur le devant de la scène. Seul un événement comme la vente de cet immeuble ou le désir de succession à la tête de l’entreprise pourrait révéler la réelle valeur.

- quid de la liquidité ?

- quid du respect des minoritaires ?

Une fois qu’on a fait le pour et le contre, dans le cadre d’un portefeuille diversifié, une petite ligne peut faire sens.

Dernière modification par FranckInvestor (06/06/2017 14h04)


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#3 06/06/2017 14h07 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Merci pour vos remarques qui permettent d’élargir la discussion sur la valeur.

Tout d’abord, en ce qui concerne les immeubles de placement, s’ils valent réellement 11 549 k€ (ce qui représente déjà 158 euros par titre) comment font ils pour avoir une telle rentabilité ? Ils rapportent plus d’un million en loyer chaque année (ceci apparait bien sur les chiffres d’affaires trimestriels :
Courtois SA get=doc/info_reglementees/Rapports/2016/rapports_trimestriels_2016.pdf&name=rapports_trimestriels_2016.pdf)
L’estimation me parait donc très conservatrice et je réitère mon évaluation de l’immeuble rue Rémusat.

Sur l’elligibilité au PEA, c’est exact, nous avons là une foncière qui est elligible. Ce n’est pas la seule puisque ORIA, par exemple, est aussi elligible au PEA. Ca doit etre lié au fait que ces sociétés n’ont pas adhéré au statut de SIIC je crois.

Sur les catalyseurs. J’investis moi aussi en cherchant des catalyseurs. C’est nécessaire car sinon les belles endormies peuvent rester dans leur sommeil profond pendant des années !
Ici, plusieurs choses méritent l’attention.
1/ le développement de l’activité promotion en 2016 va, à mon avis, amener des revenus supplémentaires substantiels sur les prochains exercices et la décote sur fonds propres va encore se creuser
2/ La fille vient de reprendre la main. Quel est son objectif ? Elle qui fait de la politique pourra-t-elle tout mener de front ? Ne serait elle pas tentee de transformer la société en holding patrimoniale ? Pourquoi d’ailleurs ne pas lancer une offre sur les minoritaires à cette occasion (la société a beaucoup de cash pour cela) et vivre de la rente immobiliere ensuite ?
Par ailleurs, quand on fait de la politique, il faut etre net dans son buiseness pour éviter une publicité malvenue. Je pense donc que la nouvelle PDG pourrait se montrer très attentive sur ces sujets.
Or, de plus en plus de minoritaires font du bruit lorsque le retour vers l’actionnaire se fait attendre

Sur la liquidité, sans égaler Air Liquide (…), elle n’est pas aussi contraignante que certains dossiers du marché libre et le flottant est assez large. Evidemment ca reste du fixing, donc fond de portefeuille et petites lignes. Mais j’avoue etre agréablement séduit par ce dossier.
J’assurerai le suivi dans cette file.
.

Dernière modification par Livermore (06/06/2017 14h10)

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#4 11/06/2017 17h24 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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En complément, voici une vue satellite de l’immeuble rue Rémusat à Toulouse :
33-rue-Remusat-Parking.jpg

Le batiment récent borde la rue. A l’arriere se trouve un immeuble ancien avec un certain cachet que l’on pouvait voir sur une de mes autres photos.
Il est interessant de voir la surface du parking, qui appartient aussi à Courtois SA.

Quant à la situation de cet ensemble, il est à 100m du Capitole. Une très bonne adresse donc.
situation-du-33-rue-de-Rémusat.jpg

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#5 12/06/2017 11h27 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Bonjour;

Je pense qu’il faut faire attention au raccourci trompeur.

Si L’immeuble n’est pas dans les comptes sociaux de Courtois, il fait donc parti de l’une de ces filles.

Hors parmi ses filles on trouve la SCI Rémusat - qui vu le nom doit détenir l’immeuble-
Cette SCI est en intégration GLOBALE c’est à dire que la totalité du bilan est reprise à l’actif et au passif.
Vous avez donc à l’actif 100% du bien alors que vous n’en possédez réellement que 67.17%.
Il est vraisemblable que la valeur d’actif soit inférieure à la valeur vénale.

Dans ce genre de société qui sont plus des sociétés holding patrimoniale du majoritaire il est difficile de dégager de la valeur.
Cette famille Toulousaine est sans doute largement à l’abris du besoin, et n’a aucun intérêt à faire ressortir la valeur de leur entreprise, car cela se traduirai pour eux par de l’impôt.

Après c’est éligible au PEA et ca vous sert 2% (actuellement), c’est toujours mieux que le livret A avec un faible espoir de déblocage de valeur et un risque de baisse très faible.
Sur 5 ans le prix de l’action n’a pas vraiment varié.

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#6 12/06/2017 12h32 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Bonjour,

L’immeuble est détenuà 100% par Courtois SA, la société mère et il apparaît donc dans les comptes sociaux.La lecture des comptes sociaux (à partir de la page 60) montre cela.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#7 12/06/2017 14h08 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Bonjour;

J’ai lu le rapport 2016. Les comptes sociaux font bien état d’immobilisations, il concerne visiblement l’immeuble que vous cité.
D’autre part, je note qu’un emprunt a été souscrit à hauteur de 600k€ en 2013 pour des travaux de mise en conformité de l’immeuble "33 Rue de Rémusats".

Toutefois rien ne mentionne que la mère détient 100%.

Il est possible que la mère partage la propriété avec une autre SCI dont elle détient une part majoritaire. Je maintient que les comptes consolidés puissent fausser votre lecture du bilan.

Si vous souhaitez completer votre information je pense qu’il peut être intéressant d’en faire la demande aux hypothèques avec ce formulaire :

www.impots.gouv.fr/portail/files/formul … sd_431.pdf

Cela coûte 12€ ce qui reste raisonnable et assimilable à un coût de transaction pour votre investissement.

Les notaires peuvent également consulter cette base, si vous avez un ami dans la place il pourra vous faire cette recherche gracieusement je pense.

Bonne journée;

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#8 12/06/2017 14h18 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Merci pour le lien, je vais regarder.
Toutefois je constate que, toujours au niveau des comptes sociaux, p61 se trouvent les loyers encaissés. Pour plus de 600k€. Encaissés directement par Courtois SA donc. Ce qui laisse penser que l’immeuble est détenu en direct et non pas par une filiale.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#9 12/06/2017 14h21 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Il est possible que la détention soit partagé.

Il est également possible que la détention de SA ne soit que l’usufruit et que la nue-propriété soit dans une SCI à l’IR. (Je pencherai pour cette solution).

Cette solution permet d’amortir une partie du bien et de fiscaliser le résultat à l’IS et garder le potentiel de plus value dans la SCI à l’IR qui pourra lorsque les droits de propriété seront réunis avoir un abattement pour durée de détention.

D’autre part les travaux de maintenance, et mise en conformité (voire de grosse réparation) pourront être à la charge de l’usufruitier soit par convention si les travaux diffèrent de ceux énoncés par le code civil soit de droit commun comme le prévoit le code civil;


Il est possible que cela soit un mix des deux.

Dernière modification par Pryx (12/06/2017 14h25)

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#10 12/06/2017 14h27 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Merci, je vais faire la demande à la DGFP et nous en aurons ainsi le cœur net.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#11 12/06/2017 18h25 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Livermore a écrit :

Bonjour,

L’immeuble est détenuà 100% par Courtois SA, la société mère et il apparaît donc dans les comptes sociaux.La lecture des comptes sociaux (à partir de la page 60) montre cela.

Encore une fois, c’est faux. Dans le rapport annuel 2016, à partir de la p. 60, il n’y a aucune mention du bien "rue Rémusat" que vous mentionnez. Et encore moins d’une détention à 100% de cet immeuble.

Fournissez des copies d’écran / liens pour appuyer vos dires.

Si, comme Pryx, on fait l’hypothèse que le fameux immeuble est porté par la SCI REMUSAT (ce qui a du sens), en s’appuyant sur l’organigramme p.5 du rapport annuel, la détention serait de 63,17% :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/10933_sci_remusat_6317.png

(désolé pour la qualité, mais tous les tableaux du rapport annuel sont aussi mal scannés par la société…)

Pour les prochaines données que vous avancerez Livermore, soyez plus précis, donnez vos sources (liens) et copiez les éléments (une copie d’écran ment rarement).
Vous manquez de fiabilité et pourriez, avec votre enthousiasme, induire des investisseurs potentiels néophytes en erreur.

Surtout sur le titre d’une cette société qui est peu liquide…

Espérons que ce soit un hasard et non pas une mauvaise intention de votre part.


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#12 12/06/2017 18h41 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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La reponse des impots nous dira qui possede quoi.
Courtois est une belle valeur mais endormie. Un peu mysterieuse aussi. Mon ami et regrette Claude Paulus avait 5% du capital a un moment mais il n’a pas reussi a faire flechir la direction sur la politique du dividende par exemple donc oui ce dossier peut encore rester longtemps endormi.

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Dernière modification par Barnabe (12/06/2017 18h58)

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#13 12/06/2017 19h06 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Louis Pirson des Daubasses appréciait aussi beaucoup cet investissement de mémoire.
Cela date de plusieurs années (vers 2010) et je n’ai pas du tout suivi la suite.
Peut-être que Franck peut nous en dire davantage : a-t-il conservé, vendu, pour quelles raisons…?

Dernière modification par Value (13/06/2017 00h16)

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#14 12/06/2017 20h04 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Même commissaire aux comptes que William Saurin.
Bon appétit.

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#15 13/06/2017 09h39 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Bonjour à tous,

@Sky; vous n’allez pas jeter tous les rapports contrôlés par Mazard quand même ? wink

D’autant qu’il est évident que ce ne sont pas les même équipes d’audit qui ont menés leur travaux dans les deux entreprises. (Le signataires n’étant pas le même, donc dans les fait ce n’est pas le MEME CAC.)

Vous poussez le bouchon un peu loin Maurice wink.

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#16 13/06/2017 09h53 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Pryx : je suis en train de rédiger le CERFA 3233-SD que vous m’avez communiqué pour savoir exactement qui détient le 33 rue de Rémusat : Courtois SA en direct ou sa SCI filiale à 66%. Encore merci pour ça, je vous tiendrai informé sur la file.
FranckInvest je vous trouve bien sévère avec moi. Le rapport en question ne mentionne pas si l’immeuble est détenu en pleine propriété ou en usufruit (possibilité évoquée par Pryx). Les loyers tombent chez Courtois SA (600k€ que l’ont voit dans les comptes sociaux) et il etait donc légitime de penser à une détention usuelle, c’est à dire en pleine propriété. On va bientot savoir, j’aurai la réponse dans quelques jours.

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#17 13/06/2017 09h57 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Pourquoi ne pas contacter les relations investisseurs de la société avec un email à "accueil AT courtois.fr", adresse que l’on trouve sur les communiqués financiers, avant d’engager des frais ? Je pense qu’ils seront capables de vous répondre

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#18 13/06/2017 10h03 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Livermore a écrit :

FranckInvest je vous trouve bien sévère avec moi. Le rapport en question ne mentionne pas si l’immeuble est détenu en pleine propriété ou en usufruit (possibilité évoquée par Pryx). Les loyers tombent chez Courtois SA (600k€ que l’ont voit dans les comptes sociaux) et il etait donc légitime de penser à une détention usuelle, c’est à dire en pleine propriété. On va bientot savoir, j’aurai la réponse dans quelques jours.

C’est vous qui avez écrit cela :

Livermore a écrit :

L’immeuble est détenuà 100% par Courtois SA, la société mère et il apparaît donc dans les comptes sociaux.La lecture des comptes sociaux (à partir de la page 60) montre cela.

Or les comptes sociaux ne le montrent nulle part. Relisez-vous.

Vous affirmez des choses qui sont fausses. Ou du moins, elles peuvent être vraies, mais ne sont pas prouvées par vos sources.

Et Pryx vous a déjà informé quelques messages plus haut que …Si la SCI est détenue à 63,17% en intégration globale, ce sont l’ensemble des loyers qui sont consolidés. Encore une fois, c’est donc tout à fait possible d’avoir 100% des loyers dans les compte de résultat alors que l’immeuble serait détenu à moins de 100% (dans le bilan). Cf. comptabilité de base : IG / consolidation…

Je trouve la communauté bien tendre avec vous. Elle vous corrige et vous donne des pistes et vous persistez.

---
Je ne dis pas que le dossier n’est pas intéressant mais vous manquez de sérieux.


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#19 14/06/2017 00h36 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Livermore a écrit :

FranckInvest je vous trouve bien sévère avec moi. .

Il est surtout très agressif et totalement disCourtois …


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#20 14/06/2017 14h52 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Value a écrit :

Louis Pirson des Daubasses appréciait aussi beaucoup cet investissement de mémoire.
Cela date de plusieurs années (vers 2010) et je n’ai pas du tout suivi la suite.
Peut-être que Franck peut nous en dire davantage : a-t-il conservé, vendu, pour quelles raisons…?

Voici ce qu’il en est :

Louis avait effectivement un bon petit paquet d’actions et il a tout vendu lorsque il a eu la conviction que la direction ne travaillait pas dans l’intérêt de l’ensemble des actionnaires mais uniquement dans celui de la famille majoritaire.

Du grand classique. Et j’ai l’impression qu’on pourrait d’ailleurs faire la même remarque aujourd’hui.

Dernière modification par FranckInvestor (14/06/2017 14h53)


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#21 14/06/2017 23h47 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Bonsoir,

Pour ma part j’ai surtout noté  l’autorisation donnée à la dernière AG de racheter jusqu’à 10% du capital, avec un prix maximal d’achat de 150 euros par titre.
Du coût je me suis acheté une petite ligne.

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#22 15/06/2017 00h11 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Je suis désolé de vous décevoir mais ce genre de résolution est classique et ne présage en rien du fait qu’il décide de le faire… et surtout dans quel intéret ?? mettez vous à la place du majoritaire qui :
- n’a visiblement pas besoin d’argent
- n’a aucun interet a voir le cours grimper car pour lui cela signifie taxe isf etc…
La famille courtois roule sa bosse et n’a que faire de vous faire plaisir cher minoritaire en vois versant un dividende ou en rachetant des titres PUIS en les annulant, car c’est pas tout de les racheter il faut aussi qu’il soit annulés si vous voulez gagner quelque chose, prenez garde que ces titres ne soient pas offert à la direction… qui est ?
Mme Courtois.

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#23 15/08/2017 20h52 → Courtois : un petit promoteur immobilier fortement décoté (bureaux, courtois, fonciere, immobilier, promoteur)

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Bonjour à tous,

Il semble que Courtois est un regain d’interet depuis la réanimation de la file..
Bravo pour ceux qui sont monté dans le train, avez vous eu des nouvelles de l’administration sur le proprietaire de l’immeuble ?

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