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#1 31/05/2017 16h18 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

Lecteur fidèle de ce forum, je souhaiterais avoir votre expertise sur un immeuble de rapport dont je suis sur le point de signer le compromis. Je vais essayer d’être le plus concis et le plus clair possible :

Bien


Immeuble de 200m2 R+2 dans une ville moyenne (50k habitant) dans le sud-est comptant 4 T1 et deux T2 (2 appartements à chaque niveau). Le bien est situé à 30mn de chez moi (ville ou j’ai grandi) en plein centre ville. Tous les appartements possèdent compteurs d’eau et EDF individuels.
Négocié à 154k €, le vendeur s’en débarrasse parce qu’il n’a plus la tréso pour faire les travaux. L’immeuble entier est libre d’occupation.

Etat général et travaux


Il y a des problèmes d’humidité important au niveau du RDC avec présence de salpêtre jusqu’à 1m20 sur tous les murs ou presque. J’ai fait venir un expert pour le diagnostic : ce sont des remontées capillaires, le bien est situé près d’un cours d’eau souterrain. Il m’a préconisait un traitement par injection (garanti sur 30ans), d’ailleurs il est déjà intervenu sur un immeuble situé dans la même rue.
Il m’a fait un devis de 11K € que j’ai reconfirmé par une autre société (sans déplacement, uniquement par téléphone). Le problème majeur est qu’il faut attendre 18 mois avant de pouvoir repeindre, le temps que les murs sèchent. Le RDC sera soit condamné pendant cette période, soit "refait" régulièrement avec locataire en place en attendant pour limiter la perte de loyers. A voir…
Façade : à refaire en partie pour plus d’esthétisme, pourrait convenir en l’état. L’architecte m’a dit qu’il y’en aurait autour de 3/4k selon l’enduit à appliquer, c’est une petite façade mais je ne peux pas vous donner le métrage.

Toiture : il y a 2 dégâts des eaux sur un appartement à cause d’une fuite, celle-ci est du à une mauvaise étanchéité au niveau de la cheminée (les recoins empêchait la bonne application du goudron). A part cela, il y aurait un petit nettoyage à faire, enlever les herbes, remplacer quelques tuiles, mais vraiment rien de méchant d’après l’architecte (il est monté sur la toiture, elle est accessible). Globalement la toiture est bon état, les poutres n’ont pas souffert selon ses dires.

Appartement : je veux faire du meublé compte tenu de la fiscalité avantageuse et des loyers plus élevés. Globalement dans les appartements il faut refaire les peintures, les sols et les cuisines. L’électricité est au norme (présence de différentiel dans les 6). La plomberie est correcte. Les fenêtres sont toutes en bon état, il faudra remplacer la porte d’entrée de l’immeuble + 3 porte d’entrées intérieures. Pour les cuisines je sais faire j’ai déjà fait. Pour les murs, ils sont granuleux. Ce n’est pas du crépi, juste une peinture bosselée blanche assez répandue dans l’ancien. Je pensais lisser tous les murs des 6 studios en plaquant du BA6 sur plot pour avoir un rendu impeccable. Pensez-vous que cela vaille le coup en terme de coût/loyer attendu ? Ou devrais-je juste passer un coup de pinceau ? Les murs ne sont pas abîmés.
Pour les sols, je pensais mettre du sol souple. C’est facile à poser et esthétique. J’ai lu dans un autre fil qu’il fallait prendre une épaisseur plus importante + collage à la résine plutôt qu’au ruban adhésif. Est-ce vraiment nécessaire ? Pensez-vous que c’est une bonne option ou devrais-je faire du carrelage ?

L’architecte a émis un avis positif sur le bien, pas de problème de structure, globalement en bon état. "Il n’y a rien à faire pratiquement" m’a-t-il dit. Je comptais faire faire d’autres devis plus précis pour la façade et toiture.

Chiffrage


Travaux : je comptais faire moi même les 6 cuisines, les sols et les murs. Et prendre un artisan pour la façade, l’humidité, la toiture, la porte d’entrée de l’immeuble (à voir).
J’ai compté pour le tout 45K en comptant entre autre les 11K d’humidité, 1000€ pour la toiture, 3500€ pour la façade + 15% de risque.
Est-ce que cela vous parait cohérent ?

Mobilier : j’ai compté 2500€ de meuble soit 15K pour les 6 appartements sachant que je ne meublerai pas tout jusqu’à la fourchette (bien que ce soit obligatoire).

Revenu attendu : 2400€/mois soit env. 400€ HC par appartement

Stratégie fiscale et calculs


J’opterai pour du LMP compte tenu du plafond maximal du LMNP.

154k + 12k FN + 45K travaux = 211k soit 13.6% en rentabilité brut.
Selon le site de rendement locatif j’obtiens un net net à 11.18% en ajoutant le mobilier + entre autre TF à 1000€, 200€/appart/ans travaux imprévus, 600€ PNO, 3500€ frais bancaire, vacance 1 mois tous les 3 ans etc. Je n’ai rien mis en charge de copro car j’estime mettre des loyers légèrement plus important, qui compenseront le montant des charges.
MAIS : si on prends en compte l’humidité, j’aurais une perte de loyer de 800€ (2 x 400€) les 18 premiers mois, ce qui n’est pas négligeable. Compte tenu de cette configuration j’arrive tout de même à un CF positif de 200€ env. sur 20 ans à 1.67%

Ma situation


Revenu fiscal an. 25k net, ingénieur informatique. Je travaille à distance, ce qui me permettra de rester "jour et nuit" pour finir les travaux au plus vite.
Actuellement je possède 2 appartements loués en LMNP acheté l’an dernier.
Célibataire sans enfant, 27 ans.

Merci à tous d’avoir lu jusque là, j’ajouterai enfin que l’immeuble après travaux est estimé à 300/320k au total selon 2 agences.

Mots-clés : humidité, immeuble de rapport, immobilier

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#2 31/05/2017 16h47 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

Globalement cela semble séduisant !

Toutefois puisque :

- concernant le soucis d’humidité vous avez une référence de travaux similaire à proximité, tentez de joindre le propriétaire, prenez son avis et surtout vérifiez que les dispositions constructives de l’immeuble sont identiques à celui que vous souhaitez acquérir
- faites d’autres devis ; vous avez l’ordre de grandeur, une solution technique soit tout ce qu’il faut pour une réelle mise en concurrence
- vous avez un avis d’architecte, pensez quand même à vous faire votre idée personnelle voir à confronter cet avis à un/des avis de maçons ; J’insiste fortement sur ce point, vous serez peut être surpris.

Une ville de 50 KE est sans doute couverte non seulement par un PLU mais certainement par un SCoT et un PLH : vérifiez (sur le net, ces documents sont en ligne désormais) que l’offre peut correspondre à la demande, quitte à faire des annonces "fictives" sur un site d’annonce dans le coin qui serait bon.

Intuitivement, je trouve votre chiffrage travaux réaliste par rapport au descriptif, à vos intentions. Mais êtes vous sur par exemple qu’il n’y aura rien d’autre ? En général pour remettre à neuf un 35 m2, il nous faut environ 10 KE (ratio qui vaut ce qu’il vaut : cuisine salle de bain, placards, électricité, plomberie…).

Exemple concret : une cuisine IKEA à La Valentine (pour rester dans 1/4 SE), bonne qualité surtout pour les charnières avec plaque induction et petite hotte, crédences accessoires, un peu moins de 2000 euros y compris branchements robinetterie électricité. En le faisant nous même.

Dernière modification par Iqce (31/05/2017 17h04)

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#3 31/05/2017 17h07 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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"sachant que je ne meublerai pas tout jusqu’à la fourchette (bien que ce soit obligatoire)."

Vous "apportez" le reste, ou vous vous mettez volontairement dans l’illégalité ?

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#4 31/05/2017 19h45 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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DamienYo a écrit :

J’opterai pour du LMP compte tenu du plafond maximal du LMNP.

Ce n’est pas une option, ce n’est pas à vous de choisir !

Pour être LMP il faut respecter 3 conditions cumulatives :

- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Si vous respectez ces 3 conditions, vous êtes LMP. S’il y en a au moins une que vous ne respectez pas, vous êtes LMNP.

source :
BIC - Champ d’application et territorialité - Location meublée - Champ d’application et détermination du caractère professionnel de l’activité
Lire le point 40 mais aussi le reste et notamment le point 70.

Le principal inconvénient d’être LMP c’est de passer au régime de la plus-value des entreprises : lors de la cession du bien, sa valeur d’achat est diminuée des amortissements comptabilisés, sans aucun abattement pour durée de détention. Ce qui vous fait une méga-imposition sur la plus-value si vous l’avez gardé longtemps.

Dites-vous que l’on finit toujours pas céder un bien détenu en propre ; au plus tard, lorsqu’on décède !

Dernière modification par Bernard2K (31/05/2017 19h46)

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#5 31/05/2017 23h01 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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Bernard2K a écrit :

Le principal inconvénient d’être LMP c’est de passer au régime de la plus-value des entreprises : lors de la cession du bien, sa valeur d’achat est diminuée des amortissements comptabilisés, sans aucun abattement pour durée de détention. Ce qui vous fait une méga-imposition sur la plus-value si vous l’avez gardé longtemps.

Ah oui quand même ! Je n’étais pas au courant, c’est un point à ne pas négliger en effet. Merci pour cette précision.
Pour la qualification en tant que LMP :
- Je suis déjà inscrit au RCS avec un numéro de SIRET (vu que je suis déjà LMNP pour mes deux appartements)
- Minimum de 23K : soit 2400€ sur 12 mois soit 28800€ sans compter les deux acquisitions
- Statut célibataire avec 25k € net
Je pense qu’il n’y a pas de doutes à ce niveau là, tant pis pour l’imposition sur la plus-value… Ce régime reste profitable plutôt qu’un déficit foncier. J’attends la nouvelle édition du livre de M. Le Boulch pour être mieux calé, d’autant que l’achat du bouquin rentre dans la réduction des frais de comptabilité !

Je vais embrayé avec les visites d’artisans pour minimiser le risque au maximum, je vais suivre vos conseils Iqce et faire venir un autre architecte/maçon. Un couvreur, un expert en humidité, un façadier et un peintre. Bien que je m’occupe de la peinture, sait-on jamais cela me donnera une idée du montant.
Pour mon avis perso, le bien est en très bon état. J’essaye de voir où est le loup, disons que je pense que la décote est due au problème d’humidité difficilement chiffrable sans la venue d’un expert. Le gros avantage pour moi c’est qu’il soit à coté de chez moi avec mes parents et tous mes amis sur la même ville en cas de pépin. Cette particularité a son importance et pèse beaucoup dans mon choix.

Pour le chiffrage des travaux, j’arrive à 4000€ par appartement en moyenne (compris 15% de risque) soit (non exhaustif) :
- 200€ d’électricité
- 100€ de plomberie
- 100€ une porte intérieure
- 800€ la cuisine : j’ai refait la cuisine récemment d’un T4 et elle m’a couté effectivement 2K avec tout l’électroménager soit four, plaque de cuisson, hotte, lave vaisselle, halogène, changement du chauffe eau, enduit, prises etc. J’en déduis qu’elle me coûtera moins cher vu la surface.
- 500€ pour le sol pvc souple
- 200€ réfection des volets : ponçage, vernis peinture.
- 300€ de radiateur
- 200€ de peinture
- 300€ pour la salle de bain (remplacement d’un lavabo, d’un WC ou de carreaux cassé selon l’appartement)
Soit 2700€, arrondi à 4000€ parce que je reste un novice en la matière (sol et peinture). Sans compter les surprises.

J’ai eu un retour aujourd’hui de l’agent immobilier qui m’annonce une TF à 2550€, estimé à 1000€ au départ. Grosse erreur de ma part sur cette superficie.
Voyez-vous d’autres points sur lesquels porter mon attention ? Les communs sont en bon état, aucun travaux à prévoir. Il y a une cave ravagée par l’humidité qui pourra toujours servir à stocker des vélos ou autres. Autre info : les appartements font entre 15m2 et 35m2 pour le plus grand T2.

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#6 01/06/2017 07h46 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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Pardon, j’ai dit une connerie. Il y a, apparemment, une exonération totale de l’imposition sur la plus-value si le bien a été gardé au moins 5 ans et si les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 € ; mais en revanche des cotisations sociales à payer sur cette plus-value. Cf :
Les LMP et les exonérations de plus-value

Voir aussi : LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

Je vous encourage à bien approfondir les conséquences fiscales et sociales (notamment les cotisations RSI) du statut LMP.

Idéalement, vous devriez calculer toutes charges, cotisations et impositions déduites, la rentabilité des deux cas suivants :
1) tout loué en meublé, LMP
2) garder 1 ou 2 appartements loués en nu, de façon à rester LMNP sur la partie louée meublée. Regardez notamment ce qui se passe si vous louez en nu (au réel bien sûr) vos deux appartements qui doivent être traités pour l’humidité, en leur affectant en charges l’ensemble des travaux qui les concernent (humidité + repeindre etc.).

Je suppute que le 2 pourrait être nettement plus intéressant !

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2017 07h56)

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#7 01/06/2017 08h34 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

Pour vos chiffrages travaux, je ne sais que vous dire sans connaître les biens, sauf (bis) faire passer un pro, aussi bien pour les gros que les petits travaux.
Par exemple, suite à un coup de vent il fallait évacuer une énorme cheminée : 1er devis 5000 euros, dernier (retenu) 500 !!!
Avec 200 euros d’électricité vous n’allez pas loin ; mais peut être que l’état est très bon et que vous n’allez que changer les prises et interrupteurs ? En général il y a des remises aux normes qui coutent bien plus, prudence (vous avez eu les diag au fait ?).
Pour la cuisine je suis surpris ; si l’on veut mettre une qualité correcte, histoire de ne pas y retourner tous les mois - je pense être réaliste - 2000 euros cela correspond presqu’à l’électro ménager + petit chauffe eau que vous citez. Vous avez de bons plans, n’hésitez pas à partager smile
N’oubliez pas une chose : le meilleur locataire c’est celui qui paye et que vous ne revoyez jamais !
Celui qui est sympa, qui paye et qui vous appelle souvent pour des bricoles qui cassent (par ex le chauffe eau Chinois) : ça finit souvent mal. Donc au départ il faut blinder coté qualité.
Un dernier point : pour rester sur l’exemple de la cuisine, appréhendez également l’équerrage des murs des appartements ; cela pose soucis non pas en argent dépensé mais en temps passé. Prévoyez du bon matériel de bricolage (gain de temps) surtout si vous n’êtes pas trop bricoleur.

Dernière modification par Iqce (01/06/2017 08h34)

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#8 01/06/2017 15h33 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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Les diagnostiques n’ont pas été fait encore, j’ai fait ça à l’œil pour l’électricité. Quelques interrupteurs + prises à changer et un encastrement probable de ligne ou c’est trop voyant. Je ne manquerais pas de faire jouer la concurrence sur les prestations citées, je me doute qu’il puisse y avoir des aberrations, surtout que je n’ai pas ou peu de contacts dans ce milieu.

Pour la cuisine, pour vous donner un peu plus de détails je devais tout casser (petits murets supportant le plan de travail) pour tout refaire à neuf. Le tout m’a coûté 1950€ et des brouettes soit :
- plan de travail de 3m
- deux meubles haut de 80cm (largeur)
- evier + robinetterie et raccord
- meuble evier + meuble four + meuble avec 4 tirroirs (60) + meuble avec une porte (40)
- 5 prises de tirer soit deux à droite du plan, 2 à gauche, 1 autre en haut pour l’hallogène placé sous le meuble haut
- Fayence sur 60cm au dessus du plan (longueur env. 4m en comptant le retour)
- A cela s’ajoute les câbles, la quincaillerie, le groupe de sécurité pour le chauffe eau, le mortier colle, l’enduit pour les parties du mur abîmé etc.
- Plus électroménager cité plus haut.
J’ai pris chez Kikéo le moins cher (modèle vedingue si je me souviens bien). Le but était d’avoir quelque chose de propre car j’ai d’autres travaux à faire dans l’appartement.

Iqce a écrit :

Un dernier point : pour rester sur l’exemple de la cuisine, appréhendez également l’équerrage des murs des appartements ; cela pose soucis non pas en argent dépensé mais en temps passé. Prévoyez du bon matériel de bricolage (gain de temps) surtout si vous n’êtes pas trop bricoleur.

Croyez-moi je sais de quoi vous parlez, il y avait un renfoncement en forme de vague (c’est à peine si j’exagère). C’était un calvaire pour faire les découpes et tout emboîter !

En ce qui concerne la méthode d’achat, je fais un benchmark des prix sur internet en utilisant Gogole Shopping. Je repère les bonnes affaires et achète directement sur le site en consultant les avis. Je loue un camion et fais ma tournée pour récupérer le tout. Et je m’assure que les différents magasins ne soient pas trop espacés les uns des autres aussi.

J’entends ce que vous dites concernant la qualité, je vais mixer sur certains produits.

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#9 03/06/2017 09h29 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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L’autre gros inconvénient d’être LMP que j’ai cité mais pas suffisamment souligné : cotisations RSI.

Vous pouvez avoir un numéro de SIRET et ne pas être inscrit au RCS pour autant : c’est donc à vérifier. Ne pas être inscrit au RCS, c’est the astuce pour dépasser les seuils tout en restant LMNP.
Cf. notamment cette discussion : https://www.devenir-rentier.fr/t13679
C’est aussi la solution retenue, par exemple, par cricri77700 : https://www.devenir-rentier.fr/p244321#p244321

Je vois que vous réfléchissez beaucoup sur les travaux. Je ne peux que vous encourager à déployer la même énergie et la même curiosité sur les aspects fiscaux (et notamment cette question LMP/LMNP). En France, la rentabilité d’un investissement immobilier dépend souvent plus de la fiscalité que du prix des travaux ! Et quand on s’en rend compte a posteriori, il est souvent déjà trop tard pour optimiser !

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2017 09h33)

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#10 03/06/2017 09h49 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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Je vois que vous réfléchissez beaucoup sur les travaux. Je ne peux que vous encourager à déployer la même énergie et la même curiosité sur les aspects fiscaux (et notamment cette question LMP/LMNP). En France, la rentabilité d’un investissement immobilier dépend souvent plus de la fiscalité que du prix des travaux ! Et quand on s’en rend compte a posteriori, il est souvent déjà trop tard pour optimiser !

Exact et bien résumé.

Tout doit être fait en amont.

Entre 2 fiscalités , il peut y avoir facilement 3 points d’écart.


Bye bye la rat race :)

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#11 03/06/2017 15h27 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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J’ai répondu en premier au sujet des travaux car j’attendais d’avoir certaines réponses concernant la fiscalité. Et je ne savais pas que j’allais devoir cotiser au RSI, une belle douche froide !

Bernard2K a écrit :

Je ne peux que vous encourager à déployer la même énergie et la même curiosité sur les aspects fiscaux (et notamment cette question LMP/LMNP). En France, la rentabilité d’un investissement immobilier dépend souvent plus de la fiscalité que du prix des travaux !

J’ai bien compris, je suis dessus depuis votre dernier message ! J’ai eu le retour de mon comptable hier et apparemment l’obligation porte bien sur l’inscription au Tribunal de commerce, et non au RCS.
Je me retrouve dans le même cas que pmr75, j’ai fait l’erreur de m’inscrire au RCS en me déclarant LMNP.
Y-a-t-il un moyen de faire marche arrière ?

D’après ce que j’ai pu lire, il y a flou juridique sur les LMNP dépassant les 23K avec des biens loués à titre de RP. La loi sur le financement de la sécurité social 2017 a déjà serré la vis pour les locations de courtes durées. A mon avis, ce flou ne va pas s’éterniser… Croisons les doigts.

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#12 03/06/2017 16h12 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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DamienYo a écrit :

J’ai eu le retour de mon comptable hier et apparemment l’obligation porte bien sur l’inscription au Tribunal de commerce, et non au RCS.

Je vous ai cité le bofip, et cette rédaction vient mot à mot des  dispositions du 2 du IV de l’article 155 du CGI. :

Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2017 16h21)

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#13 06/06/2017 18h14 → DamienYo : achat d'un immeuble de rapport (bonne affaire ?) (humidité, immeuble de rapport, immobilier)

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Je me suis mal exprimé (et je crois vous avoir contrarié).
Je parlais de la déclaration d’activité LMNP faite en remplissant le formulaire P0i (Cerfa N°11921*03), celle-ci n’entraîne pas une inscription au RCS, seulement au greffe du tribunal de commerce.
Après vérification j’ai bien un numéro de SIRET, sans être au RCS.

Bernard2K a écrit :

Vous pouvez avoir un numéro de SIRET et ne pas être inscrit au RCS pour autant : c’est donc à vérifier. Ne pas être inscrit au RCS, c’est the astuce pour dépasser les seuils tout en restant LMNP.

Je confirmais juste vos dires par le biais de mon comptable. Voici un sujet où la question a déjà été abordée par ailleurs :
LMNP régime réel simplifié et option comptabilité super-simplifiée

Je resterai donc LMNP. Merci pour vos conseils.

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