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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/05/2017 13h12

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Bonjour,

Nous avons acheté un immeuble locatif il y a 10 ans financé à 100% par un prêt de 220.000€.

Les revenus sont déclarés en BIC au réel avec amortissement. Nous n’avons pratiquement pas payé d’impôt ces 10 dernières années sur les revenus locatifs car LMNP

Nous avons revendu l’immeuble récemment 230.000€ dans notre poche, et avons remboursé le crédit qui restait 170000€ de mémoire, donc on a touché 60.000€ sur notre compte.

Le comptable nous sort le bilan de clôture, un résultat fiscal de 100.000€ !

Je ne pensais pas avoir quelque chose à payer à la revente, je suis débutant et vraiment pas expert, la preuve …

Pouvez vous me confirmer que c’est normal, je suis simple particulier qui pensait faire un bon investissement …

Cordialement.

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), lmnp (loueur en meublé non professionnel), vente

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#2 30/05/2017 13h35

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Bonjour,
essayons de voir les choses sous un angle comptable (plus qu’immobilier car je ne suis pas spécialiste de ce dernier angle) :
l’amortissement traduit en théorie une dégradation du bien or vous le vendez plus cher qu’à l’achat.
donc il faut "rendre" l’économie fiscale du fait de l’amortissement qui n’a pas lieu d’être en cumul.
faites abstraction de l’amortissement et reprenez uniquement les flux cash depuis le début :
LOYERS ENCAISSES - CHARGES DECAISSEES (sans amortissements comptables car calculés pas décaissés) + PLUS VALUE. Cela devrait faire 100.000 dont 60.000 encaissés récemment et 40.000 encaissés au fil de l’eau parce que vous avez économisé de l’impot à juste raison fiscale mais sans fondement économique, ce dernier se rappelle donc à votre bon souvenir à la fin. est ce plus clair ?
tenez moi au courant….

Dernière modification par skywalker31 (30/05/2017 13h35)


"Ne nous soumets pas à la tentation du stock picking…" - Portefeuille et Mon blog

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#3 30/05/2017 13h51

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ok, merci pour l’explication, je ne m’y attendais pas, c’est ça se s’improviser investisseur quand on y connait rien !

Savez vous si il y a possibilité d’étaler ce résultat fiscal ? Car cela va être compliqué de payer l’IR qui va découler de ce résultat fiscal …

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#4 30/05/2017 13h59

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Euh….. J’ai un fort doute….

Il me semble justement que le status LMNP au réel (car au Micro BIC on ne défiscalise pas l’équivalent de la valeur du bien) on amorti la valeur de l’immeuble (moins la valeur du terrain), et on revend avec le régime de la plus-value sur le prix d’achat, soit ici une pluvalue de 10.000€ et non 100.000€?

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#5 30/05/2017 14h03

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En LMNP, l’imposition de la plus-value est selon le régime des particuliers, donc en fait indépendante de la comptabilité LMNP. Du coup, Il me semble que le BIC à déclarer la dernière année d’exercice devrait être tout à fait similaire à celui des années précédentes.

Il semble probable que le résultat fiscal élevé vienne du fait votre expert-comptable a raisonné comme pour une entreprise et a donc négligé cette règle particulière.

Après, je ne suis pas assez pointu pour analyser le détail du pourquoi du comment, je laisse d’autres foreumeurs le faire.


Mes deux formations : "rentier immobilier en un clin d'œil" et "marchand de biens en claquant des doigts".

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#6 30/05/2017 14h11

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Je n’y connais strictement rien, j’ai fait confiance à mon expert comptable mais je commence à me poser des questions en effet sad

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#7 30/05/2017 14h34

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Le bien est il détenu par un SCI ou en nom propre ?

s’il est détenu par une SCI pas d’angle mort.

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#8 30/05/2017 14h36

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Il a été acheté et vendu en nom propre.

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#9 30/05/2017 14h38

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Est-il possible de louer en LMNP en SCI? Ne doit on pas utiliser le profil de LMP? Qui lui justement n’a pas le status des particulier pour la plus-value?

Donc vous confirmez, si c’est en nom propre et LMNP, alors régime de plus-value des particulier, soit 10K€?

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#10 30/05/2017 16h10

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arkamoon a écrit :

Est-il possible de louer en LMNP en SCI? Ne doit on pas utiliser le profil de LMP?

- Une SCI qui fait du meublé (à plus de 10 % de son CA), est soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette SCI va donc fonctionner, fiscalement et comptablement, comme une société commerciale.

- LMNP/LMP désigne au contraire un particulier qui loue des appartements qui lui appartiennent en nom propre.

Il y a sans doute des similitudes entre SCI IS et LMP, mais ce n’est pas pareil pour tout. Donc une SCI qui fait du meublé n’est pas "LMP", ce sont deux choses différentes.

Dernière modification par Bernard2K (30/05/2017 16h55)


Mes deux formations : "rentier immobilier en un clin d'œil" et "marchand de biens en claquant des doigts".

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#11 30/05/2017 16h20

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Je pensais en fait a une SCI a l’IR, ne peut ont pas pratiquer le LMP si l’on possède une SCI a l’IR?

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#12 30/05/2017 16h28

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Non, car une sci est une société civile avec un objet civil, le LMNP est une activité commerciale et non pas une activité civile (comme peut l’être la location nue qui génère elle des revenus foncier)


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#13 30/05/2017 16h58

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Et si on arrêtait le HS et qu’on revenait au sujet ?

Le bien est détenu en direct, LMNP au réel, d’après le comptable le résultat fiscal est de 100 k€ l’année de la cession de l’immeuble, est-ce correct, et si non, pourquoi ?


Mes deux formations : "rentier immobilier en un clin d'œil" et "marchand de biens en claquant des doigts".

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[+4]    #14 30/05/2017 17h40

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Pour faire court, transmettez à votre comptable :

Article 151 septies :
VII.-Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel.

Donc à moins que vous soyez professionnel, au titre du 155 CGI (donc LMP), votre PV brute est de 10k, moins les déductions possibles, moins l’abattement pour détention = 0 taxation.

Pour mémoire, les conditions LMP définies au 155 CGI :

155 CGI a écrit :

2.L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

EDIT : je corrige un détail. Vous ne nous donnez techniquement pas le montant d’ACHAT de l’immeuble. Or la plus value ne se calcule pas selon le montant du prêt initial ou du prêt résiduel, mais bien Prix de vente - Prix d’achat.

Donnez nous les détails de l’opération :
- prix d’acquisition
- travaux déductibles
- frais d’agence éventuels pris en charge à l’achat
- frais déductible sur la vente (agence par exemple)
- etc …

Dernière modification par xazh (30/05/2017 17h44)

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[+1]    #15 06/06/2017 16h41

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@xazh, La cas exposé parle du bénéfice comptable et fiscal, c’est à dire de l’imposition en BIC du résultat de son activité LMNP.

Comptablement lors d’une cession d’un immeuble ayant bénéficié d’amortissement, la PV/MV est calculée par le prix de cession - VNC. (Tous les amortissements constatées lors des exercices précédents sont annulés). Le calcul fait par le comptable est par conséquent correct.

La question est de savoir s’il existe un retraitement fiscal qui permet de maintenir l’avantage des amortissement déjà constatés, mais dans ce cas quel est ce retraitement fiscal ?

Tout l’intérêt du LMNP réside dans la possibilité de diminuer/neutraliser son bénéfice BIC via les amortissements. Si au final il faut réintégrer les amortissement au moment de la cession, je ne vois pas bien l’intérêt du LMNP, si ce n’est de différer le moment de passer à la caisse !

Par ailleurs, j’ai l’impression qu’il y’a une confusion entre le bénéficie exceptionnel de l’exercice comptable lors de la cession du bien, taxable en BIC
ET  la PV des particuliers, qui se calcule par le notaire au moment de la vente du bien et qui s’obtient, pour faire court, par le prix de cession- prix d’acquisition.

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#16 06/06/2017 17h16

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En LMNP, l’imposition de la plus-value est selon le régime des particuliers, donc en fait indépendante de la comptabilité LMNP.


Je partage le point de vue de B2K

Si LMNP en direct, alors PV du particuliers donc prix de vente - prix d’achat.
Si LMNP via SCI IR, normalement impossible donc SCI IS et alors c’est le résultat fiscal avec intégration amortissement

Si LMP, il faut prendre en compte PV cour terme et LT ainsi que seuil de recettes!


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#17 06/06/2017 17h48

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@Flyz57

Ok, mais comment, par quel mécanisme le LMNP en direct échappe à la taxation du bénéfice BIC. Car c’est indéniable, le compte de résultat va être positif du fait de la cession et l’annulation des amortissements.

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[+1]    #18 06/06/2017 20h15

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Lors de la revente d’un bien immobilier assujetti au LMNP , régime réel avec amortissement le mécanisme de calcul est identique à une SCI Is en terme de valeur nette comptable.

Vous inscrivez au compte
  - 775000 Produits exceptionnels le montant de la vente.
  - 675000 Charges exceptionnelles la valeur nette comptable

La différence entre le produit et la charge est un produit à ajouter à votre compte de résultat.

Si vous avez été malin , vous pouvez procéder à un achat l’année de la revente afin de lisser le
résultat comptable par une charge issu d’un achat.

Je rappelle qu’il s’agit d’un produit à ajouter qui peux être minoré par un déficit LMNP.
Le montant imposable reste de 15,5 CSG et ensuite en fonction de votre TMI.

C’est supportable quand on a bénéficié de plusieurs sans fiscalité sur le meublé.

En ce qui concerne la plus value , cela reste le cadre de la plus value des particuliers avec exonération au bout de 22 ans.

Les deux points sont dissociés , le résultat comptable est une fiscalité personnelle suivant votre résultat comptable et la plus value est un fiscalité payé chez le notaire.

Philippe


Rentier profitant tranquillement de la quiétude de la vie entre soleil et montagne

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[+1]    #19 06/06/2017 20h55

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Si vous êtes en LMNP le produit de la vente ne doit pas être mis au bilan(à mon avis).
Article 150U à 150 VH et article 151 septies du code général des impôts.
Il faut avoir arrêter l’activité d’exploitation du bien le jour de la vente donc sans le produit de la vente.

Par contre si vous étiez en LMP là c’est différent, c’est le régime des plus valu d’entreprise qui s’applique.

Si vous étiez bien en LMNP recontacter votre expert comptable, et le centre des impôts.

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#20 06/06/2017 21h23

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@Philippe,
Effectivement, le résultat de la liasse fiscale et la PV constatée par le notaire sont deux choses séparées. Enfin un message clair à ce sujet.
Je m’en doutais, mais au vu des confusions des deux notions sur le site , j’avais un espoir qu’il y ait un retraitement fiscal qui maintienne le bénéfice des amortissements.

Pour ma part, la constatation d’un bénéfice exceptionnel au moment de la cession enlève tout l’intérêt du LMNP. La preuve étant le message de départ de cette discussion. Il s’agit de gagner un peu de temps avant le coup de massue!.

Je ne vois pas très bien en quoi le LMNP est une niche fiscale dans ce cas. Dommage que ce sujet n’ait pas été abordé plus tôt sur le forum.

Je vais creuser la piste de l’achat dans la même année que la revente……

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#21 06/06/2017 22h37

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Bonjour,

Le Bofip mentionne le fait qu’un LMNP ne relève pas des PV professionnelles (parapgraphe 270), non?
Dans ce cas, pas de prise en compte des amortissements dans la PV.

BIC - Champ d’application et territorialité - Location en meublé - Régime fiscal des locations meublées

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#22 06/06/2017 22h50

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Je ne comprends pas , lmnp , imposition des particuliers donc la vente ne doit pas figurer dans l’exercice puisque tout ce fait au notaire sous le régime des particuliers ?

Par exemple , un immeuble acheté 50000 fni euros avec 50000 euros de travaux fait par artisans ( j’insiste sur ce point )

Revente dans 10 ans a 200000 euros .. imposition sur 100000 euros sur le régime des particuliers ?

Si 50000 euros de travaux fait sans artisans , imposition de la pv sur 150000 euros sur le régime des particuliers ?

Dernière modification par cricri77700 (06/06/2017 22h56)


Maintenant je profite !!!

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#23 06/06/2017 23h19

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Philippe30 a écrit :

Lors de la revente d’un bien immobilier assujetti au LMNP , régime réel avec amortissement le mécanisme de calcul est identique à une SCI Is en terme de valeur nette comptable.

Non, justement. Une SCI IS qui vend un bien est taxé selon le mécanisme applicable à une société IS. En LMNP, ce n’est pas le cas (cf les références légales).

Llatla, vous devriez comprendre : imaginez que le bien a une valeur comptable nulle, peu importe le prix de cession, il n’entre pas dans l’activité, le bien sort pour sa valeur comptable, sans plus value taxable.

@cricri
"je ne comprends pas , lmnp , imposition des particuliers donc la vente ne doit pas figurer dans l’exercice puisque tout ce fait au notaire sous le régime des particuliers ?"

Exactement !

Dernière modification par xazh (06/06/2017 23h21)

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#24 06/06/2017 23h54

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Bonjour Cricri, bonjour à tous.

Si 50000 euros de travaux fait sans artisans , imposition de la pv sur 150000 euros sur le régime des particuliers ?

Pas 150ke car vous pourrez deduire les matériaux et petit matériel, d’autre part à partir de la 6eme annee il y a un decote de l’impot. Mais l’idée est la.

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#25 07/06/2017 07h34

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xazh a écrit :

Philippe30 a écrit :

Lors de la revente d’un bien immobilier assujetti au LMNP , régime réel avec amortissement le mécanisme de calcul est identique à une SCI Is en terme de valeur nette comptable.

Non, justement. Une SCI IS qui vend un bien est taxé selon le mécanisme applicable à une société IS. En LMNP, ce n’est pas le cas (cf les références légales).

Je connais le mécanisme de taxation des plus values professionnelles sur les SCI IS.

Mon propos concernait la partie comptable du retraitement des VNC lors d’une revente en LMNP ( meublé ) où la prise en compte de la VNC est comme je l’ai indiqué plus haut.

cricri a écrit :

Je ne comprends pas , lmnp , imposition des particuliers donc la vente ne doit pas figurer dans l’exercice puisque tout ce fait au notaire sous le régime des particuliers ?

Sur un immeuble avec location nue et meublé , le comptable fait un prorata des amortissements à partir des surfaces de chaque lots.

La location meublé permet l’amortissement sur certain lot et chaque année leur valeur nette comptable diminue du montant de l’amortissement utilisé en réduction des revenus locatifs.
La valeur résiduelle apparait sur le bilan annuel du comptable.

Lors d’une revente de l’ensemble , le notaire va calculé la plus value immobilière c’est à dire prix de vente - prix d’achat = xxx
Pour un immeuble en nom propre , le notaire va calculer la plus value immobilière sur la durée de détention et procéder au déduction en fonction de la durée.
Le montant à payer sauf si exonération totale sera prélevé par le notaire sur la somme à vous verser et envoyer aux impôts.

En début d’année , lorsque vous allez faire faire le bilan suite à cette vente le comptable va renseigner deux comptes exceptionnels , celui des produits ( prix de vente au prorata des surfaces loués en meublé avec amortissement ) et celui des charges en prenant en compte la valeur nette comptable.

Sur un immeuble , c’est un peu complexe , il s’agit de prendre uniquement les lots meublés.

C’est plus simple sur la revente d’un lot isolé en copropriété.

Le résultat exceptionnel s’ajoutera au résultat courant , si les charges courantes sont importantes l’année de la vente alors cela sera transparent fiscalement sinon un peu d’impôts à payer

Pour les travaux ont déjà été déduit dans les résultats antérieurs de l’activité ce qui permet de faire du déficit foncier ou de les passer en charges en LMNP pour disposer d’un résultat non imposables.

RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition

Frais réels.
Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives

Vouloir déduire les frais d’amélioration lors de la revente alors qu’ils ont été déjà utilisé pour une déduction annuelle reviendrait à les déduire deux fois non ?

Il ne faut pas confondre plus value immobilières et résultat comptable lors d’une revente.

La plus value est calculé par le notaire sur des critères de propriétaire et de durée de détention et payé par le notaire à l’état.

Le résultat comptable est déterminé par un bilan annuel qui inclût les produits et charges de l’ensemble de l’activité auxquels peuvent s’ajouter des produits et charges exceptionnelles issus d’une cession immobilière durant l’exercice.

Fasthand a écrit :

Le Bofip mentionne le fait qu’un LMNP ne relève pas des PV professionnelles (parapgraphe 270), non?
Dans ce cas, pas de prise en compte des amortissements dans la PV.

Calcul plus value par le notaire suivant le régime des particuliers ou SCI IS
Amortissement issu d’un calcul comptable calculé lors du bilan annuel

Philippe


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